济南房地产市场调研报告

时间：2024-03-22 07:59:09 报告我要投稿

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济南房地产市场调研报告

　　在不断进步的时代，报告不再是罕见的东西，不同种类的报告具有不同的用途。那么，报告到底怎么写才合适呢？以下是小编整理的济南房地产市场调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。

济南房地产市场调研报告

济南房地产市场调研报告1

　　市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来?这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。

　　当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系?什么样的方式来表达数据的涵义?

　　报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。

　　关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的.图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。

　　在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。

　　使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据?首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。

　　通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢?这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。

　　这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。

　　既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用;在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右;而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。

　　在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身;在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认;在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。

　　在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。

　　一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。

济南房地产市场调研报告2

　　一、城市概况

　　济南位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14摄氏度。济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省—山东省的省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”的城市之一。

　　100年前，济南曾经自开口岸，创近代中国内陆城市自设商埠、对外开放的先河，并由此极大地促进了当时济南经济社会的快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济迅速发展。20xx年实现国内生产总值170亿美元，比上年增长13.5%。济南的产品已出口到140多个国家和地区。截止到20xx年，全市累计批准外商投资项目2926个，合同利用外资51.47亿美元，实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地区的外商来济南市投资，世界500强企业中已有18家来济南市投资，前六大投资国别和地区分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地区建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国公司500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好的经济效益。

　　新的世纪，济南市按照“实现新跨越，建设新泉城”的总体目标要求，积极扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不断拓展城市发展空间。今后一个时期，济南市按照“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”的思路，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心的“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新的城市规划建设已全面展开。新一轮的城市建设，一系列重点工程的实施，将为外商提供巨大的商机。

　　二、济南社会经济背景分析

　　一）20xx年济南经济实力进一步增强。初步核算，实现地区生产总值1618.9亿元，增长15.6%。第一产业增加值118.7亿元，增长7.8%；第二产业增加值742.4亿元，增长19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增长13.0%。人均生产总值27610元(按现行汇率折算为3338.6美元)，可比增长14.1%。

　　二)经济运行质量提高。20xx年，全市社会劳动生产率45158元/人，增长14.6%(劳动生产率按就业人口计算)。各项税收总额206.8亿元，增长18.8%，高于GDP增幅3.2个百分点，占生产总值比重12.77%，提高0.02个百分点。财政收入明显增加。全市境内财政总收入377.8亿元，增长18.9%，其中地方财政一般预算收入89.04亿元，可比增长20.9%。

　　三)经济结构调整有新进展。三次产业比例由上年末的7.6：44.6：47.8变化为7.3：45.9：46.8，第二产业比重上升1.3个百分点。非公有制经济实现增加值604.3亿元，增长19.6%，占GDP的比重37.3%，提高1.9个百分点；固定资产投资率40.2%，提高3.2个百分点；经济外向度15.6%，提高3.4个百分点；规模以上工业高新技术产业比重28%，提高2个百分点。

　　四)现代服务业发展迅速。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增加值中所占比重为39.5%。旅游业增势良好。泉水持续喷涌和重大赛事带动了旅游业发展，全年共接待国内外旅游人数1217.9万人次，增长27.6%，其中接待境外游客10.7万人次，增长59.3%；旅游总收入94.1亿元，增长30.7%，其中国际旅游创汇3698万美元，增长54.3%。商务服务业方兴未艾。商务服务业营业收入75.0亿元，增长15.0%，其中举办展会70场，营业收入0.65亿元，增长16.1%。

　　五)居民消费价格小幅攀升。居民消费价格总水平比上年上升2.5%，其中食品类、烟酒及用品类、居住、医疗保健及个人用品类、衣着类，分别上涨7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭设备用品及维修服务、交通和通信类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降2.7%、2.4%和0.3%；工业品出厂价格上升6.7%，原材料、燃料、动力购进价格上升16.4%。

　　六)济南向区域中心城市转变。目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了城市的地位，香港作为国际性区域城市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市，成为中国经济版图上一个重要的力量。在20xx广东社科院的中国城市竞争力评估中，济南的城市竞争力指数全国排名12名，成为中国经济版图中的重要城市。

　　三、济南市房地产市场研判

　　一）20xx年房地产市场分析

　　1、房地产投资

　　20xx年，在国家实施宏观调控政策的新形势下，济南房地产市场运行情况良好，房地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势，整个房地产市场充满生机和活力

　　，为城市建设和经济社会可持续发展做出了积极贡献。

　　房地产业较快发展。全年房地产开发投资110.2亿元，增长22.7%。其中住宅投资完成87.1亿元，增长17.5%，占房地产开发完成投资的'79.0%。商品房屋竣工面积275.4万平方米，下降6.8%，其中住宅竣工面积246.3万平方米，下降3.1%。

　　2、房地产转让持续快速增长

　　20xx年,济南市各类房地产转让持续快速增长。其中，转让件数33322件，同比增长37.0%，增幅与上年基本持平；转让面积433.40万平方米，增长34.6%，增幅比上年提高7.8百分点；转让金额93.83亿元，增长76.0%，增幅比上年提高53.9个百分点。

　　3、商品房市场运行情况

　　（一）商品房

　　济南市商品房（含住房、非住房）全年销售13504件，同比增长47.7%，增幅同比提高4.9百分点；销售面积187.30万平方米，增长60.6%，提高44.3个百分点；销售金额50.94亿元，增长86.1%，提高60.7个百分点。全市商品房平均销售价格为2720元/平方米，同比增长15.9%，提高8个百分点。其中，非住宅商品房（含办公和商业用房）销售价格为4969元/平方米，增长36.4%，提高24.6个百分点。

　　（二）商品住房

　　1、基本情况

　　20xx年，济南市商品房住房销售13069件，同比增长47.1%，增幅比上年回落2.5个百分点；销售面积175.89万平方米，增长60.6%，提高26.7个百分点；销售金额45.27亿元，增长82.6%，提高25.9个百分点。

　　2、价格增幅下降

　　20xx年济南市商品住房平均销售价格为2574元/平方米，增长13.7%，增幅回落3.3个百分点。其中，上半年为2608元/平方米，增长19.2%，提高1个百分点。因受宏观调控影响，自6月份起，商品住房价格上涨势头得到有效遏制，增长速度明显放缓，下半年的平均价格为2538元/平方米，同比增长9.4%，增幅比上半年回落了9.8个百分点，比去年同期回落6.8个百分点。图2中两条趋势线（累计平均价格线，下同）的距离自6月份起逐渐缩小，说明济南市商品住房价格增长幅度总体上呈逐渐回落、平稳下降态势。

　　3、高价位、大户型住房销量快速增长

　　20xx年济南市商品住房1500—20xx元/平方米价位的销量最高，这种状况与去年相同。但是，1000—1500元/平方米价位的销量却出现了负增长，该现象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，3000至5000元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米价位的销量增长达3至5倍以上。

　　商品住房不同价位销售件数对比

　　在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。全年130平方米以上的大户型共计销售4947件，同比增长102.5%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的销量增长最快，为上年同期的2.3倍。

　　4、高层住房销量一路走高

　　济南市高层、小高层住房全年销售5823件，同比增长96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房的销量同比增长3.7倍，与我市商品住房中价位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房销量增长密切相关。由此可见，一方面，随着人民生活水平的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价格的重要因素之一。

　　二）二手房市场运行情况

　　（一）二手房

　　20xx年济南市二手房（含住房、非住房）销售14701件，同比增长35.8%，增幅同比提高11个百分点；销售面积152.26万平方米，增长25.6%，提高7.4个百分点；销售金额33.21亿元，增长54.0%，提高26.5个百分点。全市二手房平均销售价格为2181元/平方米，同比增长22.7%，提高14.9个百分点。其中，二手非住宅用房（含办公和商业用房）销售价格为3205元/平方米，同比增长66.3%。

　　（二）二手住房

　　1、基本情况

　　济南市二手住房全年销售14211件，同比增长39.4%，增幅比上年提高14.5个百分点；销售面积125.08万平方米，增长42.2%，提高36.2个百分点；销售金额24.50亿元，增长61.7%，提高32.1个百分点。

　　2、价格增长减速

　　20xx年济南市二手住房平均销售价格为1959元/平方米，同比增长13.8%，增幅比上年回落8.5个百分点。其中，上半年为1785元/平方米，同比增长8.6%，增幅比20xx年上半年回落9.3个百分点；下半年2160元/平方米，同比增长20.1%，增幅比同期回落6.6个百分点。从图6中的两条趋势线走势上我们可以观察到，自20xx年4月份起，二手住房价格的高增长

　　态势明显减速。从而证明，宏观调控在我市二手住房市场上显效比商品住房提前了两个月。

　　3、主力价位上升

　　20xx年，济南市二手住房主力价位是1500—20xx和20xx—2500元/平方米，销售件数分别是3950和4185件，占二手住房销售总件数的57.2%，比上年的主力价位1000—1500和1500—20xx元/平方米上升一档。同时，二手住房价位在20xx—2500元/平方米以上的销售件数出现成倍增长态势，其中3000—3500元/平方米的同比增长4.5倍。

　　但是，1500元/平方米以下的二手住房销量却在20xx年出现了负增长。其主要原因，一是愿意和有能力购买好房子的人比以前多了；二是宏观调控条件下，前期房地产市场上因投资、投机需求而购买的各类住房陆续上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因为市场上各类住房的价格全面看涨，以至较低价位的二手房供应量急剧减少。

　　目前，10万以下的二手房在济南市区已难觅踪影。

　　4、中小户型优势依旧

　　在20xx年济南市二手住房销售中，130平方米以下的中小户型共销售12938件，占二手住房销售总量的91%，优势依旧。其中，主力户型与上年基本一致，仍然保持在90平方米以下，共计9812件，占二手住房销售总量的69%。

　　5、已购公房销售情况

　　20xx年济南市已购公房共销售5366件，同比增长42.2%；销售面积35.36万平方米，增长50.3%；销售金额7.57亿元，增长100.8%；平均销售价格2141元/平方米，增长33.6%，以上三项指标的增长速度均高于一般二手住房。另外，已购公房销售件数占全市二手住房销售的比重为39%，比上年略有增长。

　　在已购公房中，省直房全年共销售376件，销售面积2.74万平方米，销售金额0.63亿元；平均销售价格2283元/平方米（因销售数量少而采用精确数值计算），同比增长11.8%。虽然其价格增幅较低，但平均销售价格却在二手住房中最高。

　　到20xx年底，济南市省直已购公房上市已满13个月，其销售件数也由20xx年12月上市之初的10件增长到目前的平均每月31件，但毕竟数量太少、比重太小，其上市渠道不畅的状况仍未好转。

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