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写字楼调研报告精华(9篇)
在人们素养不断提高的今天，报告的适用范围越来越广泛，其在写作上具有一定的窍门。你知道怎样写报告才能写的好吗？下面是小编精心整理的写字楼调研报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
写字楼调研报告1
目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类
及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。
一、办公物业的分类
办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员（白领）办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。
从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：
1、传统办公楼
两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。
这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。
建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。
传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百页窗、家具布置等）。
传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。
2、早期的现代办公楼
特点：大空间。
这种模式的积极意义是：追求实效。
这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。
3、后期的现代办公楼
特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务大厦。
景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。
4、智能化办公楼
20世纪1970—1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。
而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：
第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3a以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。
第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。
第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。
第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。
从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结构层次进行界定和探讨。
二、办公楼物业档次划分标准的研究
就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级写字楼）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
对于超大城市（如北京、上海），笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划（cbd布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业（国际写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、t0t0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
（2）建筑规模：超过50000平方米。
（3）客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
（4）物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的.维护维修及保安服务。
（5）交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直
达。
（6）所属区位：位于主要商务区的核心区。
（7）智能化：3a～5a
（8）开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
2、高档物业（甲级写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆（如立邦漆等），应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、tot0等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
（2）建筑规模：1—5万平米。
（3）客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
（4）物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
（5）交通便利：有多种交通工具直达。
（6）所属区位：位于主要商务区或副都心区。
（7）智能化：3a及3a以上。
3、中档物业（乙级写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
（2）建筑规模：无限制。
（3）客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
（4）物业服务：有物业公司服务。
（5）交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
（6）所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业（丙级写字楼）
（1）楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
（2）规模：无限制。
（3）客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
（4）物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
（5）交通便利：有交通线路到达。
（6）所属区位：一般城区位置。
写字楼调研报告2
一、写字楼租赁市场
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为F中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。
其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20—30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。
由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。
伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。
我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。
写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。
通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。
文秘站：我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。
现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和F公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。
三、成本与价格
经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的`布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。
定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50—60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。
按70的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。
如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。
四、总结与建议
1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。
2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。
3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。
4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30），以上负债可从租金收入中偿还。
若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益，给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。
写字楼调研报告3
一、调研基本情况
（一）锦江工业总部基地
锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。
1、中冶成工大厦
项目位置：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。
开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于20xx年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。资源开发。房地产等多个领域。
占地面积：14.15亩建筑密度：30.18％
容积率：8.02绿地率：33%总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡
车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）
建筑层数：a区办公楼27层，b区和c区办公楼均为31层；地下为两层。
建筑高度：99米租售形式：出售
售价：5100元/㎡以上。现售价均价7500/㎡。物管费：最高不高于6元/㎡
出售面积：（a、b区为商务办公区域，c区为商务酒店区域）
a区：1100㎡/层，可分拆为300㎡—800㎡，层高4层—16层：3.6米；
b区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层—31层：3.3米；
c区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层—31层：3.3米；
项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。
销售情况：a区21层—27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，c区作为商务酒店招商。目前只有少数楼层尚未销售。
2、成都银海芯座
项目位置：该项目位于城市红星路南延线与三环路的交汇处，天府大道东侧锦江河畔。
开发商背景：层高：3.2米
总楼层数：27层（其中地上27层，地下2层）建筑面积：106522㎡租售形式：租售均可
租售面积：600—30000㎡，单层1345㎡售价：6500元/㎡租金：40—60元/㎡/月物管费：9元/㎡/月车位费用：200—300元/月车位数量：681个销售情况：已基本售完
（二）青羊工业总部基地
项目位置：该项目位于成都重点打造的20个工业集中发展区之一的青羊工业集中发展区核心区域，坐落在成都西三环与外环之间。距双流机场仅十余分钟车程，毗邻规划中的青羊区行政中心。
开发商背景：项目是由成都青羊工业建设发展有限公司投资建设，该公司成立于20xx年6月18日，由成都市青羊区国有资产监督管理办公室、成都臵信实业（集团）有限公司、四川合信实业有限公司共同发起成立的股份制有限公司。经营范围包括房地产开发与经营、实业投资、房屋租赁及其它无需许可或审批的合法项目。
占地面积：1089亩容积率：1.6建筑密度：29.2％绿地率：35％
租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）
出售面积：1500—4700㎡
售价：5000元/㎡现售价6000—8000物管费：2元/㎡/月
项目优惠政策：享受青羊区优惠扶持政策；符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%—60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万—50万元的奖励。
销售情况：目前，青羊工业总部基地一期、二期、三期独栋式企业总部已全部建设完毕，并全部出售，四期正在招商。
（三）青羊绿舟税源总部基地
项目位置：该项目位于成都市青羊区光华大道青羊绿舟公园。
开发商背景：项目是由成都青羊城乡建设发展有限公司投资建设，该公司成立于20xx年3月27日。公司负责经营开发的青羊绿舟项目是成都中心城区郊区“198”区域的大型复合型项目。主营业务：土地整理、房屋及土木工程建设、园林绿化工程施工、农业产业开发及项目投资、市政基础设施投资等。
占地面积：1800亩独栋面积：1100—3000㎡
租售形式：不进行销售和租赁，但要求企业有足够的税收，只要企业税收达到一定的额度，就可免费入驻。上缴的税收越多，免费得到的办公楼就越大。
项目优惠政策：企业年纳税额达到相应税收标准并将税收注册关系迁移到青羊区，缴纳一定金额的保证金后，企业可以零租金入驻税源总部基地高端总部物业。
销售情况：尚无企业入驻，目前正与几家大型企业接洽。
（四）龙潭工业总部基地
成都市龙潭工业总部基地位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路。规划总占地面积约8.6平方公里，是中西部地区规模最大的总部经济第一城。项目将建成约150万平方米的总部集群，至20xx年，可入驻5000家以上的总部企业。
1、成都龙潭裕都总部城
项目位置：该项目位于成都市东三环二段龙潭都市工业集中发展区内。
开发商背景：项目由成都龙潭裕都实业有限公司投资建设，该公司是由上海裕都集团与成都东方广益投资有限公司投资组建，共同开发龙潭总部新城。龙潭总部新城作为省、市政府重点招商引资项目落户成都龙潭工业园，在成都市和成华区委、政府的关心支持下，本着“造城”理念，坚持高起点规划、高标准建设、高品质管理，集中力量快速推进龙潭总部新城建设。
项目简介：成都龙潭裕都总部城项目总占地面积2700余亩，建筑面积300余万平方米，整个项目预计总投资75亿元，共分为三个地块进行开发建设。一号地块占地779亩，规划为商务办公及配套设施，总建筑面积达68.8万平方米，停车位达4522个。办公楼宇建筑面积为491—5314㎡，共分为五个组团，以独栋式、组合式、公寓式、联排式商务办公为主要建筑形态；二号地块占地168亩，规划为配套住宅；三号地块占地20xx余亩，规划为商务办公区，计划20xx年开工建设，预计开发时间为8—10年，建成后可供1600家以上企业入驻。目前已完成一号地块的工程建设。
占地面积：779亩
总建筑面积：69万㎡（其中地上57万㎡，地下12万㎡）容积率：1.5建筑密度：30％绿化率：30％车位：4522个
租售形式：整栋出售（大面积的独栋办公楼可分割，分层出售）
出售面积：491—5314㎡售价：5400元/㎡销售情况：60％项目优惠政策：
（1）凡购买办公用房首付在50％以上，价格优惠幅度最高为10％；
（2）凡在成华区注册成立新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策；
（3）享受办公用房补贴：纳税在200—500万、500万元以上的企业，购买办公用房分别按100元/平方米和500元/平方米的标准给予一次性补贴，补贴面积不超过20xx平方米；
（4）企业购买办公楼后，可享受购买总部城配套住宅原价下浮5％的优惠政策；
（5）重大项目或行业龙头企业购买可根据具体情况一事一议；
（6）凡入驻企业均可享受市、区两级政府所给予的相关扶持政策。
2、多元总部国际一号
项目位置：该项目位于成都市三环路和绕城高速之间，紧邻成渝、成南、成绵、川陕高速路起点和双流快速通道起点。项目一期可入驻60家企业。
开发商背景：项目由四川多元德泰投资集团有限公司开发，该公司以资本运作为核心，以房地产投资开发为主体，集酒店、旅游、设计、园林和工程管理等相关产业为一体的集团化企业。
建筑面积：66667㎡容积率：0.9绿化率：20％总楼层数：4层
停车位：600多个（其中地上400多个，地下100多个）
物管费：2.2元/㎡/月租售方式：租售均可租售面积：300—1000㎡售价：4000元/㎡租金：25元/㎡/月销售情况：40％
项目优惠政策：双享成华区和龙潭总部经济试验区优惠政策
（五）蓝光·空港总部基地
项目位置：该项目位于成都城南临空国际商务经济圈中心，处于政府“一区两城”重点规划区域核心，距双流国际机场2.5公里。
开发商背景：项目由成都双流和骏臵业有限公司投资建设，该公司为四川蓝光集团全资子公司。四川蓝光实业集团有限公司成立于1990年，以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。
租售形式：租售均可售价：7500元/㎡租价：60—100元/㎡/月物管费：3.5—5元/月
销售情况：90％
项目优惠政策：享受双流县相关扶持政策；凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3—5年则将享受50%的返税补贴。
二、工业总部基地优势分析
（一）政策优势。相对于城市中心传统写字楼，总部基地的优势就是在于额外的税收优惠政策。例如，蓝光·空港总部基地的政策是，凡入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3—5年则将享受50%的返税补贴；青羊工业总部基地的税收扶持政策是，符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%—60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万—50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。
（二）交通优势。纵观成都市的甲级写字楼开发趋势逐步向三环路外移，cbd区域的写字楼开发呈现调整的迹象。而集结在三环路外的众多总部基地，正是看到了城市中心交通等诸多问题，率先选址交通畅达的地方聚集，并以总部经济的高标准要求，抢占当代总部经济带来的新商机。
（三）环境优势。包括青羊工业总部基地、蓝光·空港总部基地、青羊税源总部基地、多元总部一号、龙潭总部新城、锦江工业园和武侯工业园区内，都有以纯独幢别墅般办公环境的物业。具有低层、低密度、低容积率、高绿化率的“三低一高”的生态园区和高效办公环境，为企业提供优美的自然环境，健康的舒适空间。
（四）价格优势。无论是在武侯工业园区，还是在锦江工业园，还是在龙潭总部实验区，都有物美价廉的写字楼出售。成都不少中小企业的总部办公物业，价格都在4000元/㎡上下，与城市中心传统写字楼对比而言，这个价格只相当于甲级写字楼的1/3。另外，城市中甲级写字楼的物业管理费也相当高，一般都是15元—18元/㎡/月，一个200㎡的写字间，如果空臵，一个月物管费就得交接近4000元。
三、工业总部基地市场竞争分析
（一）成都总部基地市场概况
随着成都市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在成都开始兴起，而青羊工业总部基地项目的成功运作，直接导致成都总部基地热潮快速升温，据不完全统计，成都现已有20多个大大小小的总部基地。
就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，成都的总部基地市场至今已形成“3+x”的发展格局：“3”指的是青羊区的青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、双流西南航空港经济开发区的空港总部基地、成华区的龙潭总部城三个大型的总部基地项目；“x”指的是其他中小型总部基地项目，包括金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的总部基地项目。
由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好，虽然行业不景气，但成都工业用地却屡获青睐，各个片区的总部基地项目也都有条不紊地推进。在20xx年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，成都获得了总部经济第八位的好成绩，这更将刺激成都总部基地的建设进一步升温。
随着成都总部基地项目的增多，而且这些项目具有一定的`同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致成都总部基地市场的竞争日趋激烈。
（二）成都总部基地市场特征
根据前面对总部基地类型的研究，成都的总部基地主要以研发及高科技型总部基地、企业内脑型总部基地两种类型为主，这主要是由成都的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。
成都的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。按照“一区一主业”的规划思想，同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显，如天府软件园就是软件相关企业的聚集地，获得了国际国内软件企业的认可。
成都总部基地的开发模式可归纳为青羊模式、双流模式、成华模式、锦江模式、武侯模式、金牛模式等几种模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。
从开发主体来看，成都总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。值得一提的是，青羊区政府、成华区政府等政府机构分别以入股的形式参与了相关总部基地项目的开发。
（三）成都总部基地市场竞争格局
成都总部基地市场基本呈现“3+x”的竞争格局，青羊工业总部基地和青羊绿舟税源总部基地、空港总部基地、龙潭总部城三大总部基地项目凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了成都总部基地市场的发展水平，而金牛高科技产业园、锦江工业总部基地、武侯工业园总部基地、天府软件园等园区或园区里的中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。
（四）成都总部基地市场竞争手段
由于成都总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京abp等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。
结合园区的统一规划做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行差异化定位，同时结合“一区一主业”的园区发展思路对目标客户群体进行精准定位，并在交通、综合配套等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。
四、成都总部基地发展趋势
（一）成都总部基地市场供给与需求
由于总部基地集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地物业的快速崛起一方面驱动了区域经济、城市经济的发展，实现了企业、区域、城市的“三赢”，另一方面，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。
截止20xx年，据不完全统计，成都市场呈现的各类总部办公物业面积在200～300万平方米左右，且呈现继续增加态势。
20xx年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，8、9月两个月，成都主城区又出让工业用地约640余亩，这些项目将在未来1—2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。
20xx年9月，成都工业用地开始实行“招拍挂”，年内共成交20宗工业用地，成交面积为601.0434亩，这还未包括其他方式成交的工业用地。
根据上述数据，我们预测，如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达5～10年，这还未包括潜在市场供应。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩，激烈的竞争将不可避免，总部基地项目的开发更应该注重策略致胜。
（二）成都总部基地发展趋势
随着“总部经济”概念的流行及成都各总部基地项目的建设，大型总部基地间的竞争将渐趋激烈，而越来越多的中小型总部基地将陆续出现在各工业集中发展区，这些中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成成都总部基地梯度发展的格局。
根据成都市对工业园区“一区一主业”的发展规划，我们预测，依附于工业园区的总部基地物业将逐渐细分，总部基地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。
总部办公的概念日益被市场接受，总部基地项目的规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。
从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多，主要表现在建筑的集成性（集成建筑师、工程师、业主和委托方的需求和建议）、建筑模块化、可变性（采用新技术和革新设备）、节能环保四个方面。
二〇一〇年一月十九日
写字楼调研报告4
一，黄龙商圈：
主要调查的是甲级（按照个人意愿来定位）的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。
1，按照调查的几个来看，这一区块的租金价格在1.8—6.0元/平方米/天之间。物业费从3.0—20元/平方米/月不等。车位400—800元/个/月之间，由于黄龙这一区块写字楼都比较新，所以一般的车位供应还是比较的充足。得房率在65﹪—75﹪之间。这一区域贸易，房产类企业居多。
2，（1）华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是因为，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化——落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不体现现代的，高贵的气息。还有其电梯，坐上去速度快，总共有八部，fujitec（富士达）的六部和kone（通力）的全透明两部。楼层总共有17层，第18层是个屋顶花园，公园式的风景很好。周边的交通情况，生态环境又很好。总建筑面积5万多方，主力面积200—300m2。
（2）绿城黄龙世纪广场内的电梯是东西各两部otis，速度也还可以。还有进去的一些人员服务态度很好。
（3）乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透明，有沙发供休息。电梯是三菱的六部。层高2.8—2.9米左右。办公区分两个区，东面a—c区和西面d—i区，东面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。另外的外面有草皮绿化。三楼西面的顶上也有绿化。售价13000元/平方米左右。
（4）中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了拉门后才进入大厅，大厅较气派，挑高8米左右。，一角有卫生间，有绿化，北面为农行，还有公用电话，较人性化的设计。西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。整个楼的设计较规则，中间电梯和四边办公室。电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边（货梯）。楼的层高3米左右，但中间的走廊层高太低，2.3米左右。每个楼层有18间办公室，中间是卫生间和紧急通道。售价15000元/平方米左右。
（5）世贸中心，总的格局，下面楼层面积大，上面楼层面积小。楼层高3米左右。其总体是圆形设计，所以有多个入口和多个大厅。电梯是三菱四部。
（6）丙级的求是大厦，大厅：无休息处，角上有一个小商店。电梯是otis三部。1—4层面积较大，5楼为技术层，6—19层较小。四楼有餐厅。
（7）国际花园写字楼，层高3米左右。一至二层有咖啡厅，酒店，美容中心。
二，武林商圈：
主要调查的是甲级的白马大厦，华浙广场；乙级的蓝天商务中心；丙级的新世纪大厦，元通大厦。
1，租金价格在2.1—4.0元/平方米/天。物业费从3.8—8.3元/平方米/月不等。车位费用这里只了解到了元通大厦和白马大厦的，刚好比较典型，元通大厦属于比较老的写字楼，所以车位明显不够，现已没有固定的车位供租用，只有租外面的流动车位，前两小时2.0元/小时，后面的时间4.0元/小时。白马属于比较新的物业，车位是有的供给，但是价格有点贵，地上车位220元/个/月，地下车位1200元/个/月。这一区域以广告，信托投资类的公司还有大公司的办事处比较多。
2，（1）甲级的白马大厦，大厅有客厅，能供休息，设有一个商务中心，负责来客询问等工作。大厅为半透明，采光很好。电梯是otis的三部，比较新，速度很快。楼层也比较高，大概有3.2米左右。但是进出没有人登记，有事询问还得跑到商务中心，安排不合理。
（2）华浙广场，大厅没有白马的采光好，但也比较大，感觉很豪华。电梯是otis的四部。
（3）乙级的蓝天商务中心，大厅分成左右两块，各有桌椅提供，每一块均较小，但装修的颜色选淡黄色，感觉很高贵。光线好。电梯是otis的四部，但空间比较小。位于莫干山路上，交通方便。但没有设问讯处。
（4）丙级的新世纪大厦，大厅比较旧，光线不好，一边是落地玻璃，但外面有建筑物遮挡，一边设有信件投放箱。电梯是华升富士达三部，显的比较破旧，比较拥挤，等候时间比较长。层高2.3米左右。
（5）元通大厦，大厅小，电梯是四部上海讯达，物业比较老，所以停车位不够用，又是由于处于市中心，车位比较紧张。
三，城站商圈：
主要调查的是甲级的联银大厦，伟星世纪大厦；乙级的香榭商务大厦，中闽大厦；丙级的宋都大厦。
1，租金价格在1.5—2.4元/平方米/天。物业费从3.0—4.2元/平方米/月不等。车位费用这一区域只问到了联银大厦的，600元/个/月，现在还是免费供应的。这一区域的服装，贸易，医药企业比较多。
2，（1）甲级的联银大厦，大厅较大，电梯分两个楼，每个楼otis的二部。走廊空间较大。办公室带有卫生间。售价8800元/平方米左右。
（2）伟星世纪大厦的大厅南楼较小，就一层楼高。只设了一个问讯处，另外基本没有空间。北楼大厅里设有一个转弯的楼梯，比较现代化，楼高大概两层。电梯分南北两楼，南楼两部otis的。层高2.3米左右。物业朝东采光好，内带卫生间。
（3）乙级的香榭商务大厦，大厅光线不是很好，装修也一般，就设一个问讯台和一个休息处。电梯是日立电梯三部，还有一部员工电梯（兼是货梯）。办公中心有一处中庭，所以走廊上的光线很好，而且走廊空间很大。楼层高度较低，在2.8米左右。保安很严，进门需要登记。售价10810元/平方米左右。
（4）中闽大厦，大厅有询问处和休息处，大小与香榭差不多。电梯是上海东芝的四部。问讯处人员态度好。
（5）丙级的宋都大厦，大厅较小，比较老旧，电梯是西子的两部；保安比较负责，进门会主动询问。但就是由于物业比较老，所以各种设施都很陈旧。还有边上是铁路，声音比较吵。
四，庆春凤起商圈：
主要调查的是甲级的瑞丰国际商务大厦，之俊大厦；乙级的三瑞大厦；丙级的中河大厦，华都大厦。
1，租金价格在1.55—2.8元/平方米/天。物业费瑞丰国际商务大厦的5.0元/平方米/月最高，另外调查的几家物业费用都是包含在了租金里。车位，由于华都大厦
和中河大厦都是属于比较老的物业，固有的车位本身就比较少，现已没有车位可供出租用。瑞丰的固定车位租用价格650元/个/月。这一区域的银行，食品，贸易，医疗器械，电器类公司多。
2，（1）甲级的瑞丰国际商务大厦是国内首幢钢结构组合的大楼，抗震性强，六级。使用率比普通房高6﹪左右。配有300㎡休闲中心，会展厅，会议中心，商务咖啡吧，健康中心，通讯传输，楼宇自控，安防监控，消防报警智能化。香港第一太平戴维斯管理。一进门的大厅很大，大概有6，7米高，保安进门就进行询问，管理很好。休息处是落地的透明玻璃，采光好。电梯是三部otis，速度快。位于中河中路，背靠庆春路，交通便利。已经有松下，三洋等知名企业入住。
（2）之俊大厦进门左手边是一家中介公司，保安在门口也比较尽职。物管由野风物业公司进行管理。两部otis电梯上下，速度快。
（3）乙级的三瑞大厦，相对与甲级的比，物业比较老旧，进入的大厅较小，光线不好；电梯是四部三菱和一部货梯，户型也较少，就只有两种，一种97㎡的和另一种较小一点的两种户型。管理也不是很好，进入大厅想进行询问，人员都找不到。现在买的价位大致在8000—9000元/平方米左右，但还不卖。
（4）丙级的中河大厦，华都大厦都是比较老的'物业，一般的车位都已经不能提供，大厅都偏小，光线不好。楼层里的光线也不是很好，有点昏暗陈旧。进出管理不严。售价9500元/平方米左右，但现在不卖。
五，文教区：
主要调查的是甲级的昌地火炬大厦，天苑大厦；乙级的伟星大厦，耀江，文欣大厦；丙级的文三数码大厦，高新大厦。
1，租金价格在1.57—2.17元/平方米/天。物业费从2.6—3.5元/平方米/月不等。车位费只了解到了文三数码大厦的地上180元/个/月，地下350元/个/月，还有天苑大厦的大概400多一个月。这一区域的软件，电子信息，网络设备，外贸，律师事务所类公司多。
2，（1）甲级的昌地火炬大厦大厅小而精致，很明亮。保安严，没进门就问你到哪一层。进出登记。昌地分成三幢楼，一到三号楼，每一幢楼都有自己的保安和大厅。上下是三部东芝的电梯。楼层比较高，大概有3.0米。没有中央空调，要自己装空调。售价20xx年买的时候是大概3000—4000元/平米左右，现在大概是10000元/平米左右。
（2）天苑大厦，宽敞挑高的大堂，落地玻璃装修，光线好。二楼的走廊上还有一些盆栽的绿化。四部otis电梯和一部员工电梯。层高3.0米左右。位于文三路上，交通便利。
（3）乙级的伟星大厦，大厅较大，但层高不高，就用了一层作为大厅，高大概4米左右。另外的楼层高大概3米。电梯是日立的三部。进出有来客登记。位于文三路信息街，交通便利。
（4）耀江，文欣大厦，大厅小，高度也不高，大概就4，5米左右。电梯是富士达的三部，比较破旧。问讯处没有来客登记，进出不严。
（5）丙级的文三数码大厦，大厅小，就设一个问讯，来客登记处和一个休息的地方，另外没有多少空间，且光线不是很好。电梯是四部永大日立和一部货梯。层高3.1—3.2米左右，有保安问讯处，来客登记处，但进出都不用登记。
（6）高新大厦，大厅小，还有一萧山机场的售票处和一打印处。电梯是讯达的三部。管理不严，没有进出登记。售价350㎡，售价240万，6857元/平方米。
六，其他商圈：
1，这一区域找了六个物业——甲级的耀江广厦和西湖国贸中心；乙级的鸿鼎商务楼和民航大厦；丙级的锦绣大厦和浙江省电力试验研究所。
2，（1）耀江广厦租金：2.1元/平米/天，物业5元/平米/月。车位500元/月，有客户来访租5元/小时。办公区中心有一处中庭，所以采光很好。楼层高度在2.8米左右。总7层，还有地下两层，设有一处员工餐厅。
（2）西湖国贸中心，售价125㎡，438万，35040元/平方米。物业6.0元/平米/月。中央空调费用3.6元/小时，从早上8点半到晚上6点。办公区域有一个很大的中庭。所看物业带有一个很大的露台，可以看到西湖，还有很多的绿化。总共有7层，阶梯式的，5万多平方米。办公室里带卫生间。上下是通力的电梯五部。大厅的高度2.8米左右。有很多的立拄，有一个询问处和休息处。但是楼里没有多少人气，好象入住公司还不多。入住企业以外贸类居多。
（3）鸿鼎商务楼，售价52.2㎡，68.8万，13180元/平方米。物业3.5元/平米/月。层高大概3米左右。电梯三菱的两部。其位于武林路100号，地段好，但其大厅较小，就一个保安的问讯处，没有休息处和另外多余的空间。
（4）民航大厦，租金2.2元/平米/天，物业全部包括在内（公司自己的房子，所以较便宜）。走廊较小。
电梯是南通montgomery四部。每层761㎡，总20多间，现还有3间还未出租（93㎡一间和另两个小间）。
大厅较小；位于中山北路和凤起路交叉口，交通很方便。
（5）锦绣大厦，租金1.8元/平米/天，物业2.8元/平米/月。2.8米左右的楼道高。3米左右的层高。一层660㎡，一层就大的两间，一间大概330㎡，内又隔有三个小间，和两个小的储物室，大概总共5个平米。还有一个会议室可供租用。电梯是otis的两部；大厅小，一层的层高，约3.5米，就设一问讯处。没有休息处。位于湖墅南路上，交通很便利。入住企业以建筑公司，建筑智能化，科技信息公司多。
（6）浙江省电力试验研究所，租金：1.5元/平米/天。1—3层已经有公司租用，现正在装修。一层面积1000㎡，总共9000㎡。一层开始起租。位于河东路的华电弄，东临上塘路，相对与一般的写字楼交通不是很方便。
写字楼调研报告5
本月部门外勤人员更换，为使新上岗人员快速进入工作状态，部门进行了相关基础营销知识和技巧的。除进行基础知识讲解外，部门同时安排外勤人员与经验丰富的卸任外勤李风同志进行了卓有成效的深入交流。在此基础上，外勤人员第一次外出工作由业务管理部经理带队，将理论与实际工作密切结合，使新上岗人员对营销外勤工作有了直观的了解与潜移默化的亲身实践。
本月外勤工作主要以新上岗人员熟悉市场环境为主，以大厦为中心，共对大厦周围的14家写字楼进行了详细走访了解，除中信大厦（庄家金融对面，金世界d座）处于内部装修、信息不详外，其它写字楼相关信息收集比较全面，以下为相关情况汇总：
一、走访写字楼列表（见附表）。
二、调研写字楼列表分析：
1、租金：大部分高档写字楼的租金价位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，极少数高档写字楼如万象天成，租金价位可达3元/天/平方米以上。中档写字楼租金价位多集中在在2元/天/平方米左右，而低档写字楼租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次调研，保艺大厦的租金逐年递增5%在石家庄写字楼行业比较少见，租金逐年递增可以避免临时调整租金价格的阻力，而且租期一般较长，能够很好保持客户的稳定性。这种做法，可以在大厦适当尝试，特别是引进长期租驻的大客户。
2、物业费：从此次调研的情况来看，各写字楼物业费单独收的占大多数，这与外请物业及售出代租有直接关系。往往写字楼建成后，物业管理托管，特别是售出的写字楼，因为业主与物业并不是一个整体，物业费与租金统一收取的难度较大。各写字楼物业费定位比较悬殊，从2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多数在5元/月/平方米以下。
部分写字楼如祥源大厦、汇文酒店、万象天成、盈伴大厦、军创国际等由自有物业管理，其它属于物业托管形式。受托的物业公司中，恒辉物业兼有中介功能，代业主出租房屋，成交后一次性抽取房东首月房租的50%作为中介费。
3、水电费：因为写字楼用电属于商业用电，多数写字楼电费均在1元/度以上，其中女人世界电费最高，1.23元/度。包括女人世界在内，1.1元/度以上的被调研写字楼占到了大多数，有8家。其他5家写字楼除盈伴大厦电费低于1元/度之外，皆处于1元/度至1.1元/度之间。根据调查的情况看，所有大厦电费都是单独计量收取。水费与电费则有所不同，有一半以上受调研的写字楼，水费是包含在物业费中的，单独收取的一般在5元/吨以上，各写字楼水费差别不大。
4、停车：通过走访了解到，“停车难”是各写字楼普遍存在的问题，因为客户及居民保有车辆的不断增加，整个城市的停车场也亟待扩容。从调研的各写字楼情况来看，极少存在免费停车，甚至出现了有限车位先到先停的现象。其中除佳泰大厦和盈伴大厦不提供车位、维多利亚和女人世界情况尚待了解外，其它9家大厦，有7家大厦物业对租户办理包月停车业务，使长期租驻的客户不受临时停车的影响，一定程度提高了客户的稳定性。为在激烈的市场竞争中保证大厦客户的稳定，希望对目前公司执行的不办理包月停车的做法能够有所改善，减少因停车问题所引发的客户不满，提高顾客满意率，提高经营稳定性。
5、其他方面：各个写字楼的公摊率差别不大，为出租面积的30%上下，只有中华商务比较特殊，公摊率达到出租面积35%。网络通信方面，电信和联通都能安装，费用收取执行通信公司规定的收费标准。
三、万象天成走访侧记：
在此次调研的14家写字楼中，万象天成软硬件方面给人印象比较深刻。万象天成由a座纯写字楼、b座商场、c座高级公寓及酒店组成。因全部出售，所以物业并不关心业主购买的房产是否顺利出租。通过询问，物业人员介绍a座写字楼满租，但从相关中介机构的调查情况来看，满租的可能性很低，因为中介有由业主自己登记的大面积空置写字间对外招租的信息，租金价位能够达到3.9元/天/平方米，而且物业费并未含进。因物业介绍a座写字楼全部出租，所以此次实地走访的重点转向c座公寓。
就整体来看，万象天成装修等级较高，大厅墙面装修别致，层次感强烈。但万象天成最大的特别之处并不在于高级别的`装修装饰，而是其新颖独特的管理和服务。据了解，万象天成托管物业公司为韩国辉世物业，全套物业服务韩式特色非常明显。例如，设立国内第一家女士专门停车场，该车场只允许由女性司机驾驶的车辆进出。与此配套的“韩国花式引领”服务也独具特色，这种来自异国他乡的迎送礼仪，令大部分顾客耳目一新。近几年，万象天成借力河北艺术中心和裕园广场精心打造的休闲购物文化广场，以民众喜闻乐见的杂技文化为载体，在三位一体的广场上开创设立了以历届“中国吴桥国际杂技节”的世界冠军、国际明星印记、雕塑等生成的世界首条杂技星光大道，形成了经济和文化相互促进发展的良性循环。
在整个调查过程中发现，万象天成的安保人员和前台工作人员工作配合默契、接待礼仪规范、用语得体，且警惕性较高。另，电梯设有门禁是一大亮点，没有楼上客户邀请或物业办理的乘梯卡，来访人员不能轻易进入公寓内部。
写字楼调研报告6
天津市南开区鞍山西道电子产品销售商圈
中端写字楼出租及经营情况调研报告
委托人：天津市建设发展总公司物业管理处
受托人：姜跃 王鑫
报告人：姜跃 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周边地域基本情况与概述
南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自1998年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。
在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的`南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。
二．金辉大厦基本介绍
建于1996年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层a座、3层b座局部、4层a座b座、5层b座、6层a座、b座自用、7层a座b座、8层b座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。
现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/
年·间，其他朝向16000元/年·间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。
三．周边写字楼分布及概况
1.兴科大厦
兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于20xx年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于20xx年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。
据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。
2.天铁大厦
天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为a、b两区，其中a区全部是产权单位，
b区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。
该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。
3.其他大厦简介
（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。
（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。
（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金20xx元的水平可以租到建筑面积90平米以上的房屋，与我大厦无可比性。
四．调研小结
据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。
写字楼调研报告7
目录
一、调研目的 .................................................... 3
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述 ........ 3
三、重点项目及企业简介 .......................................... 3
1.中原万达广场............................................... 4
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）................................. 5
3.郑州宝龙城市广场........................................... 6
4.名门城市广场............................................... 7
5.金城国际广场............................................... 7
6. 写字楼.................................................... 7
四、综合建议 .................................................... 8
一、调研目的
此次调研旨在通过对郑州市写字楼以及商业综合体的运营模式及管理现状的调研，通过分析确定绿都物业的业务开展范围，调研的重点是商业综合体的管理模式。
二、郑州市商业管理（商业综合体）的管理现状和发展趋势简述
近年来，随着房地产市场不断升温，政府对住宅市场的调控，越来越多的企业开始转战商业地产，郑州市的写字楼及商业综合体也如雨后春笋般不断涌现，有着“南万科、北万达”之城的万达集团的进驻更是给郑州市场带来了新的生机与活力。
在管理方面，万达集团、升龙集团、万厦物业、索克物业等几家企业代表了郑州市商业物业管理的第一梯队，其他的企业服务标准参差不齐，也有不少项目的管理仅仅是一个象征性的服务，无法满足业主的需求。
通过调研我们发现，商业综合体及写字楼的发展趋势很迅猛，但是商场人气不旺、商铺空置以及因物业服务跟不上造成的高档楼盘品质受损等现象都是不容忽视的问题。在未来的发展中，除了项目自身的项目配套外，专业的商业经营及物业服务将是影响商业地产发展的关键因素。
三、重点项目及企业简介
本次调研主要对万达广场、曼哈顿商业广场、名门城市广场、宝龙城市广场四个商业综合体以及万厦物业的金成国际广场、绿地峰会天下、世博大厦等写字楼项目以及索克物业进行了调研。以下对调研情况进行介绍：
1.中原万达广场
简介：中原万达广场是集大型购物中心、写字楼、室外商业街、底商、住宅于一体的大型城市综合体，其中大型购物中心部分为万达自持物业类型，其它为销售型物业类型；目前除万达大型购物中心部分外在管面积360000m2，含住宅、商业街及写字楼，底商23000m2、室外商业街24000 m2、写字楼62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面积31000 m2
收费标准：住宅1.75元/月/m2、室外商业街7元/月/m2、底商4元/月/m2写字楼3元/月/m2
管理模式：目前中原万达广场的后期管理由大连万达物业有限公司郑州分公司（以下简称万达物业）和郑州万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业）负责。
其中万达商业负责万达自持产权的大型购物中心部分，万达物业负责购物中心以外的销售型物业部分。地下车库有两个，购物中心区的'由万达商业负责（临时停车），住宅区的由万达物业负责（固定车位，只卖不租，月服务费90元/月/m2）。
万达商业和万达物业之间的关系描述：名义上万达物业和万达商业是两个具有独立法人的企业，但是实际管理中万达物业是作为万达商业的一个部门，受商业公司控制（例如商业公司下属的安保品质部是要兼顾物业公司的），但是财务是独立核算的。
其他：目前万达商业和万达物业的保洁均为外包，下一步安保方面也准备外包。
2.升龙集团（曼哈顿城市广场）
简介：郑州曼哈顿广场位于金水路与未来大道交汇处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体的大型城市综合体。项目总建筑面积80万平米，其中曼哈顿第五大道商业项目建筑面积160000平米，目前属于在建工程。
管理模式：升龙集团内部设商业公司和物业管理中心。商业公司全面负责集团旗下所有商业项目的营运管理，在项目上设立招商部，专职负责项目的商业营运管理，主要是商铺的商业规划、招商、活动策划及运营管理；物业管理中心分别在每个项目成立一个分公司，。
以曼哈顿商业广场为例，在该项目不管是自持产权型物业还是出售型物业，都由物业公司负责提供物业服务；商业公司仅负责招商及活动策划等招商相关工作。
其自持产权型物业主要是以整租的形式给沃尔玛、赛博数码广场、以及奥斯卡影院的部分，其他为销售型的物业。
收费标准：自持产权部分的物业费收费标准的制定是随租赁合同一起签订的，会随着物业费的上涨而上涨，租金收益归商业公司，物业收入归物业公司。
写字楼调研报告8
第一部分 北京写字楼市场背景。
一、 经济、政策背景，
（一）宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增长：
商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的基本面影响，基本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的发展而发展。20xx年，全球经济持续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长xx%，实际利用外资同比增长xx%，年底前全年实际利用外资总规模有首次突破xxxx亿美元。其中，北京实际利用外资约xx亿美元。
北京市统计局的最新经济运行数据显示，20xx年一季度，北京市实现地区生产总值xxxx亿元，比上年同期增长xx%，增长平稳。随着中国经济走出08年金融危机阴影平稳上行，国内需求持续增长，GDP稳步增长，城市化进程继续推进，实体经济发展态势良好，内外资企业需求旺盛，在京不断发展壮大，改善办公环境、展示企业实力和形象的需求增长，对北京写字楼市场需求不断增加。
（二）通货膨胀，不动产投资升温：
受国际量化宽松的货币政策影响，导致资金流动性加大，通货膨胀加剧。20xx年，北京CPI低开高走，四季度明显加大。xx月份突破xx%，xx月份超过xx%，xx月份继续走高，达到xx%。20xx全年居民消费价格指数CPI比上年上涨xx%，涨幅高于20xx年xx个百分点。20xx年一季度，北京CPI比上年同期上涨xx%，继续走高。对抗通胀压力，商务办公类物业因其作为固定资产保值增值、回报稳定、发展稳健，投资收益性良好，受到投资青睐。
（三） 险资彻底开闸，助力商务办公类物业发展：
20xx年xx月，保监会对险资投资商业物业彻底开闸，投资上限为公司资产总额的xx%。近xxxx亿元的规模投资， 一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。20xx年末，在北京CBD 核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6 地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。
险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。市场预计近两千亿险资进入商业不动产领域，能够促进高品质、持有型的商务办公类物业发展。
（四）住宅调控，部分资金转舵商业地产，“商住倒挂”形势改观：
正常而言相近地段的商业地产项目应比住宅价格高出xx%—xx%左右，而近年来市场一直存在“商住倒挂”现象，商务办公类物业的价格比同区域住宅偏低，商业地产自身的巨大价值尚没有被充分挖掘。20xx年—20xx年国家针对住宅市场出台一系列住宅限购、限贷，提高二套房首付、加息等政策，抑制住房投资、投机行为，催生部分投资资金转向商业地产及产业地产领域，加之宏观经济向好，商务办公类物业呈现补涨态势，价值逐渐挖掘，助力商务办公类物业市场的发展。
二、产业、规划背景。
（一）“十二五”规划打造世界城市利好，产业结构优化升级，写字楼成为投资热点。
20xx年xx月xx日，国家发布了国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，产业优化升级成为重要目标。发展高端、高效、高辐射的产业，运用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业。
20xx年第一季度，北京第一产业增加值xx亿元，增长xx%。第二产业增加值xxx亿元，增长xx%，第三产业增加值xxxx。亿元，增长xx%，第三产业在GDP中占比达xx%，达到发达国家水平，发达国家这一比重为xx。第二产业转变经济发展方式，调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善，第三产业增长迅速，经济效益显著，产业结构优化升级趋势明显，现代服务业的发展为商务办公提供更多需求。
由于“十二五”规划将北京打造为世界城市的`利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快。鉴于将北京建成世界城市的发展目标，第三产业所占的比重还要进一步加大。第三产业发展的基础就是办公楼和商业设施，只有商业地产在宏观经济的发展步伐下发展起来，北京才能真正实现世界城市的目标。写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。加上人民币的持续升值，以往写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势，外资持续进入，写字楼、商业地产成为新的投资热点。
（二）“两轴两带多中心”空间规划促进商务办公向多中心发展。
北京十二五规划纲要指出，将集中力量重点建设发展新区顺义、亦庄—大兴、昌平和房山等新城，加快建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源及重大功能性项目向新城转移配置，集中力量打造“业城均衡”的综合新城，显著增强新城的承载力和吸引力，有效承接中心城功能，加强区域合作，推动人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。
两轴两带多中心的空间规划自20xx年提出（20xx—20xx），至20xx年十二五规划再度强调新城建设的力度，为新城持续发展带来新的机会，同时促进商务办公在传统商圈的基础上，逐步向边缘化多中心拓展。
第二部分 北京写字楼市场概况
一、供需情况。
需求上涨，供应下降，空置率持续下降，核心商圈供不应求局面将呈现根据中国写字楼研究中心（CORC）统计表明，从供需关系来看，20xx年北京写字楼市场供应量达xxx万平方米，较20xx年减少xx%。而市场整体吸纳量为xxx万平方米，较20xx年上升xx%。全市写字楼总存量约xxxx万平方米。
20xx一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量接近xx万平方米，超过20xx年季度平均水平，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为xx%，较上季度回落xx个百分点。供应逐渐减少，需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至20xx年以来的最低水平。
自20xx年开始，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，金融危机对写字楼的影响逐渐减退，被抑制的市场需求逐步得到释放，到20xx年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平，随后需求持续放大至本季度。年内新增供应短期内难以大幅增长，今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用，20xx年核心商圈新增供应量仍将维持在较低水平，供不应求的局面将呈现，空置面积持续不断减少，预计市场需求仍将超过新增供应，市场需求可选择余地越来越小，压力逐渐转向租户，为租金上涨及商圈外溢提供机会。
写字楼调研报告9
委托人：xxx总公司物业管理处
受托人：xxx
报告人：xxx
日期：20xx年11月1日——20xx年11月5日
一、鞍山西道周边地域基本情况与概述：
南开区鞍山西道电子产品销售商圈是依托于南开区科技产业园区自19xx年前后开始发展的在本市乃至我国北方同类市场中较为成熟的电子产品批发零售集散地，该区域集中了全市绝大多数以计算机整机（散件）硬件、计算机软件开发及销售、计算机周边电子产品、日用电子产品等多种类为经营内容的众多中小企业。
在天津市委、南开区委的多个行政部门的重视下所规划的南开区科技产业园，拥有独立的工商行政管理所、国家（地方）税务所等行政机关，园区内特有的多种优惠和扶助政策更加吸引了科技类中小企业的投资，并使之迅速发展。
二、金辉大厦基本介绍：
建于19xx年的金辉大厦，位于航海道与三潭路交口紧邻鞍山西道并座落于南开区科技产业园区核心，定位中档写字楼，主要面向中小型科技公司，自有产权出租用标准房间（建筑面积40平方米，使用面积26平方米）195间（2层a座、3层b座局部、4层a座b座、5层b座、6层a座、b座自用、7层a座b座、8层b座、9层局部），会议室6间（2层、4层、6层、7层、8层、9层），客用电梯2部，首层大厅宽敞明亮，整厦24小时专人值守巡查，后院机动车车位42个，前院机动车车位16个，独立的院内免费自行车停车棚，楼内及前后院设有监控设备。
现空置标准房间对外出租价格为南朝向（阳面北房）17000元/年·间，其他朝向16000元/年·间（含采暖费），电费（每千瓦时1.2元）、停车费用另付。
三、周边写字楼分布及概况：
1、兴科大厦：
兴科大厦座落于三潭路与鞍山西道交口，整体6层局部7层，楼内进驻企业与我厦基本一致，多为中小型科技公司。据走访了解，兴科大厦与和其紧邻的赛博数码广场同隶属于原兴业里大队村属企业，建于20xx年左右，赛博是我市继讯怡电子中心（已于20xx年倒闭，现为二手电子品淘宝城）之后最早的大型电子产品零售市场之一，也是我市现在最著名的电脑城。
据走访了解，该大厦底商黄金部位分别租给了中国联通营业厅、中国电信营业厅、戴尔计算机等大型企业，而且其余所有底商和2层全部，整体出租给国美电器，可见其地理位置之优越。该大厦3层以上写字间面积（使用）自20平米至40余平米不等，无空房，按套内面积计算租金，每平米每月40元，不区分朝向（相当于我大厦年租金12500元），单付采暖费，电费1.3元每千瓦时，院内停车位25个左右，据观察无管理人员，具体的车位费用在询问时租房人员以无空房为由未作解释。
2、天铁大厦：
天铁大厦座落于白堤路南开大学西门壳牌加油站西侧，据调研，该大厦为10层建筑，分为a、b两区，其中a区全部是产权单位，b区南北朝向，单部电梯，楼内单位有三分之一左右与我厦类似，为科技类中小型企业，因毗邻天南大教育区域，三分之一左右为教育、图书批发类企业，另有化工、财务等其他类型企业。该大厦隶属于国有企业，地处南开科技园区中部位置，依托天津大学、南开大学两所国家级重点高等院校，又与科园大厦相邻。
该大厦无停车位，外檐较为完善，楼内整洁，但光线偏暗。据调查了解，该大厦房间面积大部分为使用面积31平米，按整间出租，无空房，平均月租金1000—1080元不等（相当于我大厦年租金阳面，区分朝向，单付采暖费，电费1.2元每千瓦时，因无停车位所以也不牵扯停车费用问题。
3、其他大厦简介：
（1）风荷东园临街公建，座落于白堤路家乐福北侧，东西朝向，全部为私人产权对外出租，10层建筑，底商及2层为肯德基、新中国文具店、好利来蛋糕店、永真眼睛等知名连锁企业，3层以上为写字楼，因其私人产权性质和套内面积较大（单套房间100平米以上），租金水平较低，为每平米每月30元左右不等，与我大厦无可比性。
（2）天津电子科技中心大厦（颐高数码5层及以上）、百脑汇大厦、时代科贸广场，因其定位于知名大中型企业，房屋租金较高，与我大厦可比性不高。
（3）馨名园、馨达园也是中小型科技类企业汇集之地，因为都属私人产权，房屋性质多为民建，对比写字楼其房屋租金相当低廉，月租金20xx元的水平可以租到建筑面积90平米以上的'房屋，与我大厦无可比性。
四、调研小结
据多处走访了解与详细分析对比，金辉大厦以其定位水平，在南开区科技产业园区同等或类似的写字楼中的房屋出租价格属于上层水平。我们在此次调研和对比中发现了我们的许多优势，当然也有不少的不足之处，如果物业处全体员工在弥补自身缺点和不足的基础上，更加充分的发挥我们的优势，相信我们的工作还能在未来更上一个新台阶。
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