北京写字楼生态报告

　　国内不动产配置及财富管理服务的专业机构誉翔安地产近日发布《2016年北京写字楼生态报告》显示，2016年北京写字楼销售额排名前五板块销售总额186.8亿元，全市占比46.9%。上市公司和险资在商用物业的投入主导了本年度大宗交易。北京市场共监测到大宗成交19宗，涉及项目共14个，总金额约152亿元。

　　2016年抽样写字楼租赁共1039宗，涉及总面积约152万㎡、年度现金流约53亿元。对比2015年，除CBD、金融街、中关村三大商务区域之外，本年度新增租赁开始向外围扩张，上地、望京、石景山银河商务区、总部基地等板块也成为新增租赁的重要组成部分。2016年新增租赁行业面积占比前5位：计算机、非银行金融、传媒、综合类、汽车。

　　与去年对比来看，本年度由于对互联网金融业的增强监管，中小型“非银行金融”企业租赁行为大幅缩减，而“计算机”、“传媒”等TMT行业开始明显扩张。国贸、金融街、中关村三个传统商圈，虽然在产业特性上分工略有不同，但已经逐渐融合，形成一体化与产业闭环。

　　商圈一体化，也使得传统意义上的写字楼越来越“跨界”。在某些特定的区域，写字楼与产业园的界限越来越模糊。

　　报告显示，2010-2016年，北京共出让商办用地156宗，预计产生办公建筑面积1395万㎡。出让工业用地419宗，预计产生办公、生产用房建筑面积2926万㎡。上述土地出让预计在2017-2020年内完成交付并形成办公产品租赁供应，且90%以上分布在丰台、大兴、通州、石景山、昌平、顺义等区域。

　　一线城市的写字楼是个典型的To B的市场，和国内产业经济互为镜像。所以，这个市场显得特别理性，与经济环境的起伏完全吻合，和To C的住宅的疯狂相比，形同陌路。　　相比2015年，我们感知到市场发生了以下变化：

　　1.资本市场在降温的同时，我们看到了以乐视为代表的上市公司通过买房补充固定资产;与此相反，保险资金放松管制，宝能们买万科的同时，加大了一线城市写字楼的投入力度。因为买卖是滞后指标，所以，我们近期看到监管部门发话加强管制，可预见未来此类交易的踊跃程度会降温。

　　2.民间资金在央妈放水和外管局管制的双重作用下，连续两年大肆购置房地产。如果说住宅火爆呈现了民间游资的恐慌心理，那写字楼的销售总额横盘，且在租赁市场上略有下降，清晰的告诉大家：环境真没那么好。

　　3.以前的北京，金融街、中关村、国贸这“老三样”是风格迥异的'三个世界。我们现在看到的是，伴随着风险资本的重度参与以及服务业的发达，这三个世界正在不断的融合，逐渐形成了一个“权力-资本-产业”的资源闭环。也许，首都特区就这么悄然形成了。

　　4.尽管国内的资本市场存在各种争议，但还是发育出了从新三板到主板的多层次的结构，而因为审批制度的存在，“进京”成为了内资企业和资本市场对接的标准动作。这也就让北京生长出了一个由各级上市公司和对应的监管机构合体而成的产业骨架。

　　5.我们预期在未来几年，北京写字楼市场的空置率提高是大概率，这也是服务领域的机会。

　　附详细内容：