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社区养老项目策划书

时间:2023-05-04 02:00:31 策划书 我要投稿
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社区养老项目策划书

  社区养老”是以家庭养老为主,社区机构养老为辅,在为居家老人照料服务方面,又以上门服务为主,托老所服务为辅的整合社会各方力量的养老模式,下面是小编为大家带来的社区养老项目策划书:

社区养老项目策划书

  北京某有限公司养老社区建设项目商业计划书案例

  一、项目名称

  北京市某有限公司养老社区建设项目商业计划书

  二、项目背景

  (一)老龄化的加剧,带来养老公寓巨大的发展空间

  截至2013年底,全国60岁及以上老年人口达到20243万人,占总人口的14.9%,其中65岁及以上人口13161万人,占总人口的9.7%。

  同期,欧洲和美国的老龄人口数分别为1.19亿和0.40亿,这意味着中国的老龄人口数已超过整个欧洲,是美国的3倍。

  前瞻预测,未来中国老龄化进程将继续加速,老龄化的加剧带来的是养老公寓居住需求的爆发。

  (二)养老意愿的转变,拉动养老公寓的巨大市场需求

  据统计,目前我国有90%的老年人选择居家养老,约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务,只有不到3%的老年人可入住养老机构。

  但通过调查显示,希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%,远远高于目前的3%,养老公寓对于总量逼近2亿的中国老人来说,是一个非常大对市场。

  (三)老年人服务建设,推动养老公寓行业的发展

  截止至2013年底,全国有各类养老服务机构42475个,拥有床位493.7万张,相当于每千名老年人拥有24.4张养老床位。

  根据民政部的规划,要力争2015年底每千名老人拥有的养老床位数达到30张。

  2015年,我国60岁以上的老年人的数量将达到2.15亿,要达到民政部的数量要求就是645万张床位,还要增长151万张。

  从床位建设投入上来看,东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30-50万元,20-35万元,8-20万元,按照20万元一张的床位建设费来计算,也还要投进3020亿元,一年要将近1510亿元。

  另外,从中国重点地区每千名老人的养老床位数情况来看,广州、武汉、上海、北京等地区养老机构的床位数较为充足;济南、天津等地区略高于全国水平;而像深圳、重庆、成都等地区床位数缺口较大。

  而较发达地区每千名老人床位数达60张的指标来看,我国的养老床位数还有很大的投资空间。

  此外,据统计,2025-2040年期间,我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。

  按照目前每人每年5万元的养老费用计算,整个市场产值有2万多亿。

  随着城市化和老龄化的加速发展,养老公寓行业将迎来快速发展的时期,未来的养老公寓将会超越其物质的形态,代表老年人一种新的生活方式。

  (四)老年人收入提高:为老年住宅产品提供了强大的消费支持

  首先,随着现阶段高收入人群的增加,未来具有高消费能力的老年群体将会凸显。

  其次,随着收入结构的多元化,未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,投资、保险等收益也将纳入到老年人的收入构成中去,其购买力总和将相当大。

  ◆ 老年人退休金

  以城市老年人为例,一是领取退休金的人数占有相当的比例,早在1999年我国离退休人员退休金总额已达2068亿元。

  二是相当一部老年人退休后又重新找到工作。

  有人研究,我国城市60-65岁的老年人口中约有45%的人还在业,他们除有退休金之外,还有其他的收入。

  三是一部分老年人或多或少从子女那里得到一部分赡养费。

  四是一部分老年人拥有一定的储蓄。

  据中国老龄科学研究中心的一项调查,城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款。

  此外,随着我国经济的发展,老年人的收入将呈现不断增长之势。

  粗略预测,仅退休金一项到2020年为28145亿元,2030年为73211亿元。

  ◆ 高龄老年人生活补贴

  近几年来,高龄补贴覆盖面进一步扩大。

  截至2013年底,全国有18个省建立了80岁以上的老年人的高龄津贴,有22个省建立了服务补贴,还有3个省建立了护理补贴,惠及1500万老年人。

  越来越多的老年人享有补贴,随着对养老服务需求的增加,养老公寓也迎来了巨大的发展空间。

  项目目录

  第一章:养老社区项目摘要10

  第一节:养老社区项目概况10

  一、项目背景10

  二、项目简介13

  第二节:养老社区项目优势分析13

  一、良好的自然环境13

  二、人性化的规划设计14

  三、完善的配套服务设施15

  第三节:养老社区项目融资与财务分析概况16

  一、养老社区项目融资方案概况16

  二、养老社区项目财务分析概况17

  第二章:养老社区项目公司介绍18

  第一节:公司发展简况18

  一、公司基本信息18

  二、股东持股情况19

  三、主要产品服务19

  第二节:公司组织架构20

  一、内部部门设置20

  二、对外持股情况20

  第三节:公司管理模式21

  第四节:公司经营情况23

  第三章:养老社区行业及目标市场分析24

  第一节:养老社区行业发展现状与市场前景分析24

  一、养老社区行业发展历程24

  二、养老社区行业发展现状25

  三、养老社区行业前景预测26

  第二节:养老社区行业目标市场分析28

  一、政策、社会环境分析28

  (一)政策环境分析28

  (二)社会环境分析31

  二、市场规模分析33

  三、盈利情况分析35

  四、市场竞争分析35

  五、进入壁垒分析38

  六、目标城市分析39

  七、市场吸引力评估42

  第三节:养老社区行业核心发展观点44

  一、观点一:养老社区的定位必须基于城市发展的大视角44

  二、观点二:以养老社区为功能核心,但以更广泛的生活方式为主题,扩大客户群体,避免排他性44

  三、观点三:保证合理的现金流45

  四、观点四:多层次的配套设施满足多元化的需求45

  五、观点五:营销前置,放大社会传播效应,有助于获得政府的优惠政策46

  六、观点六:集服务、医疗、居住、休闲等于一体的“老年亲情社区”是未来老年房地产业的发展趋势46

  七、观点七:养老项目开发必须考虑九大关键点47

  第四章:国内外模式借鉴及公司养老社区项目规划48

  第一节:发达国家养老社区的研究背景48

  一、国外养老模式发展历程48

  二、中外养老模式背景对比48

  三、国外主要养老社区类型49

  第二节:国外养老社区经验借鉴50

  一、研究对象选取50

  二、美国太阳城中心51

  (一)基本情况51

  (二)主要特征52

  (三)经验借鉴52

  三、美国CCRC持续照料退休社区53

  (一)基本情况53

  (二)主要特征53

  (三)经验借鉴54

  四、日本港北新城54

  第三节:国内养老社区经验借鉴55

  一、研究对象选取55

  二、北京东方太阳城56

  (一)基本情况56

  (二)总体规划56

  (56

  三)销售成果57

  二、上海亲和源57

  (一)基本情况57

  (二)配套设施58

  (三)经验总结58

  三、北京太阳城59

  (一)基本情况59

  (二)开发策略59

  (三)配套设施60

  第四节:**公司养老社区项目规划60

  一、**公司养老社区项目基本情况60

  二、**公司养老社区项目主要客源61

  (一)项目总体诉求61

  (二)项目目标客群62

  三、**公司养老社区项目总体规划63

  (一)项目总体规划63

  (二)项目开发步骤64

  四、**公司养老社区项目运作模式65

  (一)项目盈利模式65

  (二)核心价值体系67

  (三)养老配套服务衍生新的项目盈利点68

  五、**公司养老社区项目配套设施69

  (一)住宅无障碍设计69

  (二)健康配套70

  (三)生活配套70

  (四)休闲娱乐文化配套71

  (五)精神关怀71

  第五章:养老社区项目商业模式选择72

  第一节:养老社区项目开发条件72

  一、打造养老社区需满足的外部环境条件72

  二、打造养老社区需满足的开发商条件72

  三、打造养老社区的KPI指标73

  第二节:养老社区项目投资开发模式74

  一、养老社区项目的投资开发思路74

  二、养老社区项目的融资方式选择74

  第三节:养老社区项目开发经营模式75

  一、老年住宅与住房产权转换模式75

  二、老年住宅与住房租赁连接模式76

  三、老年住宅投资返本入住模式77

  四、老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式77

  第四节:养老社区项目营销模式78

  一、出售房屋78

  二、出租房屋78

  三、出售会员证79

  四、旧房转换79

  五、房屋居住置换79

  六、交押金居住79

  第五节:**公司养老社区项目商业模式79

  第六章:养老社区项目市场营销策略81

  第一节:养老社区项目市场定位81

  一、养老社区项目市场调查及市场定位分析81

  1、养老社区项目市场调查研究81

  2、养老公寓消费者心理特征分析84

  3、养老公寓消费者行为模式及购买决策过程分析86

  二、养老社区项目消费者细分市场分析89

  三、养老社区项目目标消费者市场选择90

  四、养老社区项目市场定位分析91

  第二节:养老社区项目促销策略93

  一、养老社区促销目标分析93

  二、养老社区促销方式分析94

  三、养老社区项目促销策略分析95

  1、养老社区项目广告促销策略95

  2、养老社区项目人员推销策略97

  3、养老社区项目营业推广策略97

  4、养老社区项目公共关系策略98

  四、养老社区项目滞销应对策略98

  1、养老社区开卖就滞销的应对策略98

  2、养老社区售出两三成后滞销的应对策略99

  3、养老社区售出四五成后滞销的应对策略99

  4、养老社区售出七八成后滞销的应对策略100

  第三节:中国养老社区项目价格策略100

  一、养老社区项目定价目标100

  二、养老社区项目价格影响因素101

  三、养老社区项目定价方法研究103

  四、养老社区项目调价方法研究104

  五、养老社区项目定价程序研究106

  第七章:养老社区项目融资和资金退出109

  第一节:项目投资基本假设109

  第二节:项目累计投资总额110

  一、项目累计投资总额110

  二、项目投资支出项目111

  第三节:项目投资使用规划112

  一、项目投资进度112

  二、项目投资计划113

  第四节:项目资金筹集方式114

  一、资金筹集方式114

  二、项目资金缺口115

  三、具体筹资进度117

  第五节:项目资金报酬与退出118

  一、股票上市118

  二、股权转让118

  三、股权回购118

  四、股利118

  第八章:养老社区项目财务预测120

  第一节:财务评价基础数据120

  第二节:项目销售收入预测120

  一、出售部分收入预测120

  (一)出售部分收入预测基本假设120

  (二)出售部分不同开发期收入预测121

  (三)出售部分不同年份收入预测122

  二、自持(出租)部分收入预测123

  (一)自持(出租)部分收入预测基本假设123

  (二)自持(出租)部分不同出租类型收入预测126

  (三)自持(出租)部分不同年份收入预测127

  三、自持(配套)部分收入预测128

  四、项目总收入预测129

  第三节:项目成本费用预测130

  一、建设成本估算130

  二、运营费用估算130

  三、总成本费用估算132

  第四节:项目盈余利润估算132

  一、项目利润总额构成132

  二、**养老社区项目分析133

  第五节:项目敏感性分析134

  一、项目敏感性分析定义和步骤134

  二、价格敏感性分析135

  三、成本敏感性分析135

  四、出售/出租率敏感性分析136

  第九章:养老社区项目投资风险与控制137

  第一节:政策风险与控制137

  一、政策风险137

  二、可能的对策137

  第二节:市场风险与控制137

  一、市场风险137

  二、可能的对策137

  第三节:经营风险与控制138

  一、经营风险138

  二、可能的对策138

  第四节:财务风险与控制138

  一、财务风险138

  二、可能的对策139

  第五节:资源风险与控制139

  一、资源风险139

  二、可能的对策139

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