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社区养老项目策划书
社区养老”是以家庭养老为主,社区机构养老为辅,在为居家老人照料服务方面,又以上门服务为主,托老所服务为辅的整合社会各方力量的养老模式,下面是小编为大家带来的社区养老项目策划书:
北京某有限公司养老社区建设项目商业计划书案例
一、项目名称
北京市某有限公司养老社区建设项目商业计划书
二、项目背景
(一)老龄化的加剧,带来养老公寓巨大的发展空间
截至2013年底,全国60岁及以上老年人口达到20243万人,占总人口的14.9%,其中65岁及以上人口13161万人,占总人口的9.7%。
同期,欧洲和美国的老龄人口数分别为1.19亿和0.40亿,这意味着中国的老龄人口数已超过整个欧洲,是美国的3倍。
前瞻预测,未来中国老龄化进程将继续加速,老龄化的加剧带来的是养老公寓居住需求的爆发。
(二)养老意愿的转变,拉动养老公寓的巨大市场需求
据统计,目前我国有90%的老年人选择居家养老,约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务,只有不到3%的老年人可入住养老机构。
但通过调查显示,希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%,远远高于目前的3%,养老公寓对于总量逼近2亿的中国老人来说,是一个非常大对市场。
(三)老年人服务建设,推动养老公寓行业的发展
截止至2013年底,全国有各类养老服务机构42475个,拥有床位493.7万张,相当于每千名老年人拥有24.4张养老床位。
根据民政部的规划,要力争2015年底每千名老人拥有的养老床位数达到30张。
2015年,我国60岁以上的老年人的数量将达到2.15亿,要达到民政部的数量要求就是645万张床位,还要增长151万张。
从床位建设投入上来看,东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30-50万元,20-35万元,8-20万元,按照20万元一张的床位建设费来计算,也还要投进3020亿元,一年要将近1510亿元。
另外,从中国重点地区每千名老人的养老床位数情况来看,广州、武汉、上海、北京等地区养老机构的床位数较为充足;济南、天津等地区略高于全国水平;而像深圳、重庆、成都等地区床位数缺口较大。
而较发达地区每千名老人床位数达60张的指标来看,我国的养老床位数还有很大的投资空间。
此外,据统计,2025-2040年期间,我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。
按照目前每人每年5万元的养老费用计算,整个市场产值有2万多亿。
随着城市化和老龄化的加速发展,养老公寓行业将迎来快速发展的时期,未来的养老公寓将会超越其物质的形态,代表老年人一种新的生活方式。
(四)老年人收入提高:为老年住宅产品提供了强大的消费支持
首先,随着现阶段高收入人群的增加,未来具有高消费能力的老年群体将会凸显。
其次,随着收入结构的多元化,未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴,投资、保险等收益也将纳入到老年人的收入构成中去,其购买力总和将相当大。
◆ 老年人退休金
以城市老年人为例,一是领取退休金的人数占有相当的比例,早在1999年我国离退休人员退休金总额已达2068亿元。
二是相当一部老年人退休后又重新找到工作。
有人研究,我国城市60-65岁的老年人口中约有45%的人还在业,他们除有退休金之外,还有其他的收入。
三是一部分老年人或多或少从子女那里得到一部分赡养费。
四是一部分老年人拥有一定的储蓄。
据中国老龄科学研究中心的一项调查,城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款。
此外,随着我国经济的发展,老年人的收入将呈现不断增长之势。
粗略预测,仅退休金一项到2020年为28145亿元,2030年为73211亿元。
◆ 高龄老年人生活补贴
近几年来,高龄补贴覆盖面进一步扩大。
截至2013年底,全国有18个省建立了80岁以上的老年人的高龄津贴,有22个省建立了服务补贴,还有3个省建立了护理补贴,惠及1500万老年人。
越来越多的老年人享有补贴,随着对养老服务需求的增加,养老公寓也迎来了巨大的发展空间。
项目目录
第一章:养老社区项目摘要10
第一节:养老社区项目概况10
一、项目背景10
二、项目简介13
第二节:养老社区项目优势分析13
一、良好的自然环境13
二、人性化的规划设计14
三、完善的配套服务设施15
第三节:养老社区项目融资与财务分析概况16
一、养老社区项目融资方案概况16
二、养老社区项目财务分析概况17
第二章:养老社区项目公司介绍18
第一节:公司发展简况18
一、公司基本信息18
二、股东持股情况19
三、主要产品服务19
第二节:公司组织架构20
一、内部部门设置20
二、对外持股情况20
第三节:公司管理模式21
第四节:公司经营情况23
第三章:养老社区行业及目标市场分析24
第一节:养老社区行业发展现状与市场前景分析24
一、养老社区行业发展历程24
二、养老社区行业发展现状25
三、养老社区行业前景预测26
第二节:养老社区行业目标市场分析28
一、政策、社会环境分析28
(一)政策环境分析28
(二)社会环境分析31
二、市场规模分析33
三、盈利情况分析35
四、市场竞争分析35
五、进入壁垒分析38
六、目标城市分析39
七、市场吸引力评估42
第三节:养老社区行业核心发展观点44
一、观点一:养老社区的定位必须基于城市发展的大视角44
二、观点二:以养老社区为功能核心,但以更广泛的生活方式为主题,扩大客户群体,避免排他性44
三、观点三:保证合理的现金流45
四、观点四:多层次的配套设施满足多元化的需求45
五、观点五:营销前置,放大社会传播效应,有助于获得政府的优惠政策46
六、观点六:集服务、医疗、居住、休闲等于一体的“老年亲情社区”是未来老年房地产业的发展趋势46
七、观点七:养老项目开发必须考虑九大关键点47
第四章:国内外模式借鉴及公司养老社区项目规划48
第一节:发达国家养老社区的研究背景48
一、国外养老模式发展历程48
二、中外养老模式背景对比48
三、国外主要养老社区类型49
第二节:国外养老社区经验借鉴50
一、研究对象选取50
二、美国太阳城中心51
(一)基本情况51
(二)主要特征52
(三)经验借鉴52
三、美国CCRC持续照料退休社区53
(一)基本情况53
(二)主要特征53
(三)经验借鉴54
四、日本港北新城54
第三节:国内养老社区经验借鉴55
一、研究对象选取55
二、北京东方太阳城56
(一)基本情况56
(二)总体规划56
(56
三)销售成果57
二、上海亲和源57
(一)基本情况57
(二)配套设施58
(三)经验总结58
三、北京太阳城59
(一)基本情况59
(二)开发策略59
(三)配套设施60
第四节:**公司养老社区项目规划60
一、**公司养老社区项目基本情况60
二、**公司养老社区项目主要客源61
(一)项目总体诉求61
(二)项目目标客群62
三、**公司养老社区项目总体规划63
(一)项目总体规划63
(二)项目开发步骤64
四、**公司养老社区项目运作模式65
(一)项目盈利模式65
(二)核心价值体系67
(三)养老配套服务衍生新的项目盈利点68
五、**公司养老社区项目配套设施69
(一)住宅无障碍设计69
(二)健康配套70
(三)生活配套70
(四)休闲娱乐文化配套71
(五)精神关怀71
第五章:养老社区项目商业模式选择72
第一节:养老社区项目开发条件72
一、打造养老社区需满足的外部环境条件72
二、打造养老社区需满足的开发商条件72
三、打造养老社区的KPI指标73
第二节:养老社区项目投资开发模式74
一、养老社区项目的投资开发思路74
二、养老社区项目的融资方式选择74
第三节:养老社区项目开发经营模式75
一、老年住宅与住房产权转换模式75
二、老年住宅与住房租赁连接模式76
三、老年住宅投资返本入住模式77
四、老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式77
第四节:养老社区项目营销模式78
一、出售房屋78
二、出租房屋78
三、出售会员证79
四、旧房转换79
五、房屋居住置换79
六、交押金居住79
第五节:**公司养老社区项目商业模式79
第六章:养老社区项目市场营销策略81
第一节:养老社区项目市场定位81
一、养老社区项目市场调查及市场定位分析81
1、养老社区项目市场调查研究81
2、养老公寓消费者心理特征分析84
3、养老公寓消费者行为模式及购买决策过程分析86
二、养老社区项目消费者细分市场分析89
三、养老社区项目目标消费者市场选择90
四、养老社区项目市场定位分析91
第二节:养老社区项目促销策略93
一、养老社区促销目标分析93
二、养老社区促销方式分析94
三、养老社区项目促销策略分析95
1、养老社区项目广告促销策略95
2、养老社区项目人员推销策略97
3、养老社区项目营业推广策略97
4、养老社区项目公共关系策略98
四、养老社区项目滞销应对策略98
1、养老社区开卖就滞销的应对策略98
2、养老社区售出两三成后滞销的应对策略99
3、养老社区售出四五成后滞销的应对策略99
4、养老社区售出七八成后滞销的应对策略100
第三节:中国养老社区项目价格策略100
一、养老社区项目定价目标100
二、养老社区项目价格影响因素101
三、养老社区项目定价方法研究103
四、养老社区项目调价方法研究104
五、养老社区项目定价程序研究106
第七章:养老社区项目融资和资金退出109
第一节:项目投资基本假设109
第二节:项目累计投资总额110
一、项目累计投资总额110
二、项目投资支出项目111
第三节:项目投资使用规划112
一、项目投资进度112
二、项目投资计划113
第四节:项目资金筹集方式114
一、资金筹集方式114
二、项目资金缺口115
三、具体筹资进度117
第五节:项目资金报酬与退出118
一、股票上市118
二、股权转让118
三、股权回购118
四、股利118
第八章:养老社区项目财务预测120
第一节:财务评价基础数据120
第二节:项目销售收入预测120
一、出售部分收入预测120
(一)出售部分收入预测基本假设120
(二)出售部分不同开发期收入预测121
(三)出售部分不同年份收入预测122
二、自持(出租)部分收入预测123
(一)自持(出租)部分收入预测基本假设123
(二)自持(出租)部分不同出租类型收入预测126
(三)自持(出租)部分不同年份收入预测127
三、自持(配套)部分收入预测128
四、项目总收入预测129
第三节:项目成本费用预测130
一、建设成本估算130
二、运营费用估算130
三、总成本费用估算132
第四节:项目盈余利润估算132
一、项目利润总额构成132
二、**养老社区项目分析133
第五节:项目敏感性分析134
一、项目敏感性分析定义和步骤134
二、价格敏感性分析135
三、成本敏感性分析135
四、出售/出租率敏感性分析136
第九章:养老社区项目投资风险与控制137
第一节:政策风险与控制137
一、政策风险137
二、可能的对策137
第二节:市场风险与控制137
一、市场风险137
二、可能的对策137
第三节:经营风险与控制138
一、经营风险138
二、可能的对策138
第四节:财务风险与控制138
一、财务风险138
二、可能的对策139
第五节:资源风险与控制139
一、资源风险139
二、可能的对策139
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