土地流转调研报告
随着社会一步步向前发展,接触并使用报告的人越来越多,其在写作上有一定的技巧。你所见过的报告是什么样的呢?以下是小编为大家收集的土地流转调研报告,仅供参考,希望能够帮助到大家。
土地流转调研报告1
土地流转是当前深化农村改革的重要课题。为了解我县土地流转现状,探索建立规范、有序的土地流转机制,我部组织人员先后到新城、池江、**、黄龙、浮江、吉村、**镇等7个乡镇17个行政村19个村小组,采取座谈、问卷、实地察看等形式进行了深入调研。现将调研情况报告如下:
一、我县当前土地流转的基本情况和形式
我县农村土地流转始于第一轮土地承包期,但在1998年农村土地第二轮承包之前土地流转只是个别现象,此后土地流转才呈现出较大的规模,并以较快速度发展。20xx年县农业部门对全县农村耕地流转情况进行了一次调查统计,根据调查统计结果,全县有51282家农户,共承包耕地145566亩,截止20xx年12月全县共发生耕地流转面积18956亩,占总耕地面积的13.02%,其中农户自发流转18176亩,占95.88%。
这次调研组调查的17个行政村19个村小组,共有农户814户,承包耕地面积3897.43,其中发生流转行为的有325户,占到39.92%,耕地流转面积1432.82亩,占36.76%。流转的形式,主要有以下五种:
(一)代耕。因外出务工等原因,无劳力耕作,将土地以口头协议形式委托亲友、邻居耕种,这种流转大多是临时性短期行为,随机性较大,农民一旦返乡,土地自然交回本人耕种。这是当前我县土地流转的普遍形式。分析原因主要是进厂务工的时间长短、待遇好差无定数,因此流转的期限多在1年左右。这种不放弃土地承包权的流转形式占整个流转形式的27.11%。
(二)转让。有两种情况,一种是全家外迁户将土地交回村集体,由村集体将土地经营权重新发包给他人;另一种是部分人均耕地面积多的村组,农户当时为了减轻农业税,把一些边远、不易灌溉的排田、坑田的经营权永久性转让给他人。如吉村镇中村20xx年一次性把280亩排田转让给果业专业户用于脐橙开发。
(三)转包。即农户在承包期内,自找对象,自行协商权利义务,自定转包期限。有二种情况,一种是无偿,农户将种不了或不愿种的土地转包给愿意种的农户。这种流转形式多发生在父子、兄弟及亲朋好友之间,一般期限较短,流转面积较小,不经过集体办理任何转包手续,原承包关系不变。另一种是低偿(每亩50-100斤稻谷)转包给愿种又种得好的能人,如池江镇团口村沙背上村小组种田能手刘太阳承包本村民小组耕地126亩,用于全程农机化种植水稻,并计划逐年增加到500亩。这种流转形式占该村小组流转户的48.6%,占该村小组流转总面积的77.13%。
(四)租赁。集体或农户将土地经营权租赁给企业、单位和个人,用于发展开发性农业,经营者一次性或分期付给集体或农户一定的租金。这种形式流转的土地一般是交通方便和容易连片开发的耕地或难以发包的弃耕地或荒山荒坡地,流转期限较长,履行租赁合同或协议手续。如**镇二塘村,20xx年将连片的600亩耕地,以每亩年500元租金租赁给**兴邦公司种仙人掌。又如池江镇板棚村20xx年将500亩荒坡山地租给庄下村张节科等人搞农庄立体开发,现已种脐橙300亩,开发鱼塘180亩,年出栏生猪8000头,在张节科的示范带动下,板棚村农民兴起了种果高潮。这一成功实践说明,土地流转为开发利用土地资源,扩展企业发展空间创造了条件。
(五)互换。为了方便耕作与管理或发展某项专业性生产,通过自愿协商的办法,将地块相互交换经营权,兑换条件由双方商定或村集体或亲戚朋友出面调解,土地的承包权不变,流转期限具有一定的周期性。这种形式通过土地互换不仅解决了地块零散、不便耕作与倒茬的矛盾,还克服了统一布局规模经营的困难。如**镇长里村,20xx年为发展规模养殖,村民自发规划几条低产垅田60亩,通过养鱼户与种地户的地块调整兑换,解决了规模养殖问题。采用互换流转的办法,该村共开发200多亩水面搞规模立体养殖。
二、土地流转的主要成因
一是主要劳力外出务工无力耕作。从调查情况来看,所调查的村组外出务工人数均在20-40%之间,而且外出的大多数是青壮年劳力。农村家庭主要劳力外出务工后,留守在家的老人、孩子或妇女无力耕作全部土地,把部分土地委托亲友代耕或无偿或低回报转包给邻居耕种。
二是种植大户或能人扩大种植规模。花卉、脐橙、蚕桑、甜玉米、水稻、养鱼等种养植大户为扩大规模,通过与周边农户协商,达成土地流转协议,如吉村镇沙村的养蚕专业户曾庆红经过多年发展,积累了丰富经验和一定资金,去年一次性租下100亩土地用于发展蚕桑产业。
三是农业龙头企业连片开发需要。一些农业龙头企业为了方便管理,一般都要求有连片开发的土地,如**镇引进的**兴邦公司,已租赁当地农户连片土地600亩用于种植食用仙人掌。
三、土地流转中存在的问题与原因
从调查的情况看,目前我县农村土地经营权的流转基本处于初始探索阶段,尽管出现了多种流转形式的典型,对促进生产要素的优化组合,提高土地利用率,解决人地矛盾和发展规模经营起了积极作用,但也存在一些应引起注意与防范的问题。
(一)土地流转宣传不到位。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入,群众对土地流转的认识还存在误区,主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在"三怕":一是部分农民怕土地转包出去后,自己丧失了土地经营权,没有了生活的最低"保障线",因此部分农民外出打工后,宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳,政府收回土地承包租赁权是一句话的事,不敢大胆投入。三是部分业主怕市场前景不佳,承包无效益,不敢大规模搞开发。
(二)流转管理机制不健全。当前土地流转大都是群众的自发性行为,缺乏约束力和规范性,政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务,制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村组没有认识到土地流转的重要性,在工作中还存在不作为的现象,从调查中了解到,如果租金适当,有相当一部分农户还是愿意把土地拿出来流转的,而且各地也有一些种植大户想扩大规模,但是到目前为止,县乡二级还没有出台一个比较健全、完善和规范的土地流转制度和办法,更没有一个土地流出、流入的信息平台和市场环境。主要原因是一些基层干部及有关部门对土地流转的意义认识不足,对流转的范围、程序、补偿标准、配套政策、管理措施研究不够,对流转中存在的苗头性问题没有引起重视,工作缺乏主动性和超前性。
(三)土地流转行为不规范。主要表现:一是交易自由化。目前农村土地流转,特别是农户之间的转包转让,多数情况是私下协商交易,一方将多余的或不愿种的土地让给另一方耕种,双方确定转包转让期限、应承担的义务或补偿标准,很少通过村组干部出面协调,也不签订转包或转让手续。农民之所以这样做,是认为这种做法灵活、方便、简捷,怕依法履行手续后不易更改,因而农户自发流转积极,依法流转被动。二是流向不合理。由于集体缺乏管理与规范,土地流转出现流向不合理的倾向,没有向规模化、效益化、产业化流转。三是流转权属与用途不清晰。土地经营权的每一次流转,都是对土地使用权的`重新界定,这种界定必须以明确权属为前提,以法律为依据。但在调查中发现一些业主借土地流转改变了土地所有权的性质(借土地流转变为自己长期所有)和土地的农业用途(如租用农田改鱼塘、种果树等),致使合同不合法。从而形成农民与承包户间的矛盾,严重的甚至会造成新的社会矛盾,阻碍土地流转进程,影响农村稳定。四是不在期限内流转。一些承包者借农民不了解"土地管理法"和"农村土地承包法",违法违规签订一些"官司"合同。
(四)土地集中流转难成片。当年土地联产承包分地时,大部分地方都是把全村、组土地按好、中、差分等级后平分到各家各户的,导致每家每户的土地分散,单位面积内土地户头多。这种现状对土地的规模流转产生较大影响,有的连片租用10亩地就要跟十几户人打交道,一户、两户谈不好就影响整片土地的流转,这种土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾制约了规模经济的发展。如新城镇想引进甜叶菊、黑玉米等几个农业项目都是因为租不下连片土地而放弃的。另外,地块分散也是制约农机推广的主要因素。
(五)土地规模流转难融资。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入,而土地承包大户一般没有贷款担保单位,又不能将土地使用权作为贷款抵押,因此很难从银信部门贷到款,加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差,更难筹集资金或引进资金,致使部分业主在土地开发上存在严重的资金困难,规模难以扩大,效益难以提高。如池江镇池江村的张鹤誊想规模种植100亩芋荷,团结村的刘太阳想再扩大100亩(已有126亩)水稻,新城镇莲塘村的吴至波想推开一条坑的垅田养鱼,吉村镇沙村村的罗春林想扩大规模种桑养蚕都苦于没有资金。
四、加快和完善土地流转的几点建议
土地经营权的流转,是一个新的课题,也是党在农村一项政策性很强的工作。针对土地流转存在的问题及未来发展趋势,我们认为,要加快农村土地流转步伐,使之走上规范健康的轨道,应采取以下对策。
(一)解放思想转变观念,切实解决好认识问题。土地流转是农村产业结构调整的重点内容,是实现规模农业、效益农业,推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素,土地流转的主体是农民。因此,解决好农民的思想认识问题,打破阻碍土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先,要打破传统的小农经济意识,摒弃"搞土地流转就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想观念,牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念,正确处理短期利益和长远利益的关系,充分认识到承包权和经营权相分离是必然的趋势。其次,政府要切实转变观念,要把土地流转放到推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识,正确引导规范,强化服务意识,改进工作方法,切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。同时要积极开展试点工作,及时总结典型和成功的经验,向农户推广和展示土地流转所带来的好处。
(二)加强引导,切实解决好土地流转的管理机制、服务机制问题。正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此,要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制,促进土地流转的健康快速发展。先进地区的经验表明,组建土地流转服务中心,用市场化手段规范土地流转,是促进土地规模流转,提高土地经营效益的重要途径。针对我县土地流转的实际情况,建议以乡镇为单位,每个乡镇组建一个土地流转服务中心,形成乡镇流转服务中心、村级流转服务站、组服务员三级服务网络,其中乡镇土地流转服务中心2-3人(成立之初可由乡干部兼任),主要职责是为全乡镇农村土地承包经营权流转提供政策和法律咨询等服务,发布土地流转信息,组织协调跨村、跨乡和大规模土地流转,建立全乡(镇)土地流转档案;村土地流转服务站1-2人(可由村干部和村组农资经营点业主担任),主要职责是将各组服务员收集的土地流转供求信息汇总、发布,协调本村土地流转,对土地流转合同的订立、变更进行鉴证,建立本村土地流转档案,并将本村土地流转情况报乡镇服务中心备案;组服务员1人,一般由村小组长担任,主要职责是负责做好本组土地流转供求信息的上户调查、收集,登记需转出的土地面积、方位、等级、意向价格等,信息汇总后上报村土地流转服务站。鉴于目前土地流转尚处在起步阶段,市场发育还不成熟,建议土地流转服务中心暂定位为政府领办的非营利事业性中介机构,暂时与乡镇农服中心合署办公,免费为农民提供土地流转服务,待土地流转市场发育逐渐成熟,再逐步推向市场,与政府脱钩,成为纯社会性中介服务组织。
(三)加强管理健全制度,切实解决土地流转的规范问题。农村土地流转是一项新事物,各级各部门要加强管理和指导。一是要规范土地流转程序。坚持农户申请、选择对象、双方协商、签定合同,服务中心鉴证,并报村、乡镇管理部门备案的土地流转程序。二是规范土地流转合同。土地流转合同要明确流转的形式、流转土地的面积、质量、年限、用途、流转费、复耕费的标准及支付方式、当事人双方的权利义务、期满后地上附着物的归属、违约责任等。委托流转的要有委托书,受托人只能在委托的权利范围内行使权利。对土地流中形成的合同、协议等,要整理归档。三是规范乡镇、村、组和乡镇、村、干部参与土地流转的行为。乡镇、村、组和乡镇村组干部不得以任何名义强迫农户土地流转,要积极做好土地流转的管理与服务,对土地流转的具体内容要进行审查、监督,防止集体土地权益流失,防止经营者损害生态和生产环境,搞掠夺式经营或随意改变土地用途,以维护农民的合法权益,使土地流转走上健康、有序、规范、法制的轨道。
(四)科学规划统筹安排,切实解决好土地流转的规模问题。现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模,就没有效益,也就没有市场竞争力。加快土地流转速度,突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片,不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题,()首先,乡村两级要按照本地农业结构调整的要求,围绕培育适宜本地的主导产业和优势项目,精心制定土地生产经营规模的规划。其次,要做好"四荒"土地的调查和统计,在此基础上超前规划,合理安排,要在耕地的深度开发,非耕地的广度开发上下功夫。第三,要在充分尊重农民自愿的基础上,以土地中介服务组织为载体,对拟流转的土地集中统一管理,有目的地筛选出适宜本地的生产经营项目,采取统一规划和开发。政府要积极引导,健全土地流转机制,充分发挥农民、业主的主动性和积极性,依托资源优势,发挥比较优势,突出土地流转的规模经营,体现规模效应,以提高土地流转的综合效益,促进土地合理、有序流转。
(五)加大资金扶持,切实解决好业主开发资金匮乏问题。生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一,因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一要加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发,比较效益高,优势明显的项目,要在政策和资金上给予扶持,银信部门要给予贷款支持。二要积极向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度,对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三要通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式,让公司、业主和农户共同投入资金开高效农业、特色农业,从而降低业主和农户风险,有效解决土地流转资金难的问题。四要建立土地流转风险基金,确保流转合同兑现。租赁承包农民土地的企业、业主,应按实际用地面积交纳一定资金建立土地流转风险基金,政府也注入一定资金,实行专户储存,全县统一管理,如遇企业破产倒闭,不能履行合同时,则用该基金履行相应农户的土地流转合同。
土地流转调研报告2
稳定和完善土地承包责任制,是党的农村政策的根本体现,是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上,允许土地使用权合理流转,是农业发展的客观要求,也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上,通过土地使用权流转,实现土地资源合理优化配置,这是一个亟待探索解决的问题。
一、ww县土地使用权流转现状
元谋县地处金沙江干热河谷地带,国土面积20xx.46平方公里,全县辖79个村(居)民委员会,总人口206528人,其中农业人口185884人,是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩,其中,水田97800亩,旱地100575亩;有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到20xx年底,全县参与土地使用权流转的农户数达2162户,面积达77116亩,其中,耕地流转面积有4125亩,占全县耕地总面积的2.1%;“四荒”流转面积达72991亩,占“四荒”总面积的4.5%。
二、土地使用权流转的主要形式和期限
(一)无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿,只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工,但仍舍不得丢掉土地,不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的,主要是为了守住承包田(地)。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。
(二)有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外,还要给出让方一定数额的实物(粮食)补偿或经济补偿,出让方不负责任何生产费用,补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩,占全县土地总流转面积的17%。
(三)租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同,在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等,以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式:一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田(地)租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意,村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式,在全县以这种方式流转的土地有23879亩,占全县土地流转总面积的31%。
(四)股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上,由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头,农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营,组成利益共享、风险共担的经营联合体,共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩,占全县土地流转总面积的37%。
(五)拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人,受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩,占全县土地流转总面积的15%。
从流转的期限上来看,承包耕地的流转期限大多为短期,“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩,流转期限在10-20年的有939亩,流转期限在20年以上的.有74831亩。
通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业,栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉,主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼,芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来,提高了土地资源的利用率,获得了良好的经济效益。
三、土地使用权流转的作用
合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展,产生了积极的作用:
(一)促进了农村富余劳动力转移
土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动,使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚,专门从事第二三产业的发展,加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查,到20xx年底,全县农村劳动力转移达4512人。
(二)促进了招商引资,提高了农民素质,更新了观念
土地使用权流转促进了招商引资,引进外地资金、人才、技术和管理经验,不仅带动了当地的资源开发,为开展精品农业、现代农业创造了条件,而且促进了传统农业向现代农业转变,提高了农村经济效益。农民通过土地流转,主动到土地受让方打工,不仅学到了先进的耕作技术、管理经验和引进优良品种、发展高价值特色种养业的方法,而且还看到了调整产业结构、发展设施农业、搞产业化生产经营的成果,增长了知识,更新了观念。农业产业结构调整奠定了基础BR>(三)促进了农业规模经营,提高了农业产业化水平
土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中,使一部分社会资金流向农村,促进了农业的规模经营,拓展了部分农业龙头企业的发展空间,而且还有利于农村土地资源的优化配置,从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置,以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起,有效的提高了流转土地的利用率和产出率,提高了农业产业化水平。
(四)促进了农民增收
土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金,同时,土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外,还常年雇用土地出让农户做小工,实行企业化管理,按时上下班,每人每天报酬在15元以上,平常雇工均在50人左右,近一年时间,公司已支付小工工资20多万元。
四、土地使用权流转中存在的问题
(一)部分群众对土地使用权流转认识不足
部分群众思想不解放,看不到长远利益,始终抱着“肥水不流外人田”的观念,对自己无力开发或不愿开发的土地(主要是“四荒”土地),宁愿让土地荒着,也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念,严重阻碍了土地使用权的流转。
(二)土地使用权流转行为不规范
目前,ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中,习惯以口头形式商定双方的权利义务关系,包括土地转让金支付方式、转让期限等,而没有以规范的书面合同的形式明确下来,这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中,以村集体领导班子决策为主,广泛征求意见,统一群众的思想认识工作做得不够充分,致使部分群众在土地流转中行动迟缓,甚至产生消极抵触情绪,影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。
(三)土地使用权流转尚处于自发阶段
就本质上来说,土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达,许多农户一旦离开土地,便无法生存。因此,大多数农户始终把土地视为命根子,不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看,土地流转多数是在农户间自发进行的,还处于无序状态,作为土地发包方的村(组)基本不过问。
(四)部分优惠扶持政策、措施落实不到位
为鼓励土地使用权的合理流转,特别是“四荒”土地使用权的流转,县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施,重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量,筹集社会资金全参与到土地流转中来,共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大,县级财政困难,使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。
五、土地使用权流转的对策措施
(一)加大政策宣传力度,不断提高群众对土地使用权流转的认识
针对在土地使用权流转中,部分群众思想上认识不足的问题,要加大对土地使用权流转政策的宣传,特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义,耐心细致做好群众思想工作,帮助群众树立“你发财,我发展”的思想观念,破除封闭狭隘的意识,以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。
(二)加强领导,进一步规范土地流转行为
目前,部分村集体和农户在土地使用权流转中,还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此,对农村土地使用权的流转工作,必须加强领导,加大工作力度,正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策,监督土地的合理使用,为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责,做好土地流转的指导和管理工作,要加强对土地流转情况的调查研究,掌握动态,指导土地流转合同的订立,及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除,妥善处理好土地流转纠纷,努力规范土地流转行为。
(三)建立土地流转机制和市场中介组织
针对我县目前土地流转的实际,迫切需要建立流转机制和市场中介组织,使土地资源按照规范程序合理流动,这样既有利于土地承包关系的长期稳定,又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制,鼓励土地进入市场,通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中,促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织,强化中介服务功能。要以乡(镇)经营管理站为依托,建立土地流转服务中介组织,稳步发展民间中介组织,为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡(镇)经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件,主动承担中介服务的职能,制定公平合理的交易规则,切实保护当事人双方合法权益,帮助农民用活土地使用权,提高土地经营效益。
(四)统筹规划,分块扶持,确保各项政策措施落到实处
土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上,分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下,充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用,利用项目资金对土地承包大户,特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势,帮助大户搞好科学规划、科学管理,使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道,积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。
(五)抓典型、树榜样、搞好示范带动工作
我县在土地使用权流转中,由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性,先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”,创办基地,发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下,基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时,也给流转农户带来了许多实惠,一方面获得了土地出让金,另一方面,也学到了先进的耕作技术和管理经验,部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子,要善于总结经验,注意抓典型,树立榜样,搞好示范引路工作,让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处,从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。
(六)积极探索实践土地流转的新途径
各级各部门要在坚持农户自愿的基础上,结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机,积极探索实践股田制(以土地入股参与公司经营)等土地使用权流转的新途径和新方法,使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中,实现土地的规模化、集约化、专业化经营,不断提升土地产值和经济效益,带动农业增效、农民增收。
土地流转调研报告3
近年来,随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移,农民对土地的依赖性越来越小;同时,很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈,土地流转应运而生。特别是20xx年,县委、县政府按照市委、市政府“农业结构调整、土地流转和生态旅游三篇文章打捆一起做”的总体部署,依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户,采取公司租赁、合作社承包、农户自发流转等形式,按照依法、自愿、有偿的原则,强化引导,示范带动,促进了土地流转规模化经营。为进一步推进我县农村土地有序流转,建立健全土地承包经营权流转管理和服务,促进农业规模经营和农民增收,根据县领导指示,农业局组织人员对全县农村流转情况做了专项调研,现将调研情况汇报如下:
一、土地流转相关政策
农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内,承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营,简称农村土地使用权流转或土地流转。20xx年3月1日实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第五节第三十三条规定土地流转应遵循的原则:
(一)平等协商、自愿、有偿,任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;
(二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途;
(三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限;
(四)受让方须有农业经营能力;
(五)在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。 20xx年3月1日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》规定,承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地;土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴;承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的,应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
二、我县土地流转的现状
我县共有16个乡镇318个行政村,农业人口50.2万人,耕地面积46.7万亩。人均0.9亩。目前全县已实现农村土地流转57747亩,土地流转率达12%。其中,转包27141亩,占47%;出租19634亩,占34%;转让3465亩,占6%;互换2310亩,占4%;入股xx55亩,占2%;其它流转形式4042
亩,占7%。流转入企业面积15974亩,流转入合作社面积3449亩,流转入农户面积38195亩,流转入其它组织面积129亩;500亩以上的地块 24宗合计29271亩。20xx年新增土地流转面积30105亩,其中500亩以上的地块 19宗合计19190亩。
分析我县土地流转现状,呈现以下几个特点: 一是从流转方式看,主要以出租、转包为主,占流转土地总量的81%,以转让、入股、互换及其它形式为辅,占流转土地总量的19%。二是从流转地域看,土地流转主要集中在车村、田湖等二三产业发展较好的乡镇,或者像黄庄、九店及大坪等地处偏远、土地贫瘠、土地资源丰富的乡镇。三是从承包对象看,除跨村跨乡流转土地的情况外,出现了河南绿色阳光林业有限公司、嵩县金鸿牡丹种植有限公司、洛阳春艳牡丹生物科技有限公司等县外企业来我县承租土地的现象;四是从流转主体看,土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作 组织、农业龙头企业等流转,目前全县流入专业合作社及龙头企业的土地面积19423亩,占流转面积的34%。五是土地流转组织化程度逐步提高,我县及16个乡镇均成
立了土地流转服务中心,加强对土地流转工作的指导和服务工作,土地流转正从农民自发流转向有组织规模化流转转变。
三、土地流转工作主要做法
一是成立组织,建立服务网络。县政府成立以副县长为组长、有关部门为成员的土地流转领导小组,领导小组下设土地流转服务中心,负责印制全县统一规范的土地流转合同,构建完整的流转信息网络,收集发布农村土地流转信息,建立完善土地流转台账,监督土地流转合同的履行;各乡镇依托现有的农业服务中心,成立了土地流转办公室,行政村也成立了土地流转服务组织,具体指导土地流转工作。
二是制定方案,出台优惠政策。为推进土地流转速度,规范土地流转行为,根据(洛发【20xx】5号)文件精神,县政府制定《嵩县20xx年农村土地承包经营流转工作实施方案》,明确了今年工作的目标任务,提出了工作重点及保障措施。方案提出“县里列出专项资金,重点对集中流转500亩以上、流转期限5年以上的龙头企业、农民专业合作社和种养大户给以扶持,每亩一次性给予补贴100元。对及时成 立土地流转服务机构,并顺利开展工作、取得一定成效的乡镇,年底给予一定奖励。”
三是多种形式,加快流转速度。在流转形式上,有的是政府负责从群众手中统一租来土地,然后通过拍卖的.方式,承包给有实力的企业经营;有的是采取农民自发流转、合作社承包的形式,将土地资源有效整合,实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。
四是规范程序,保障农民合法权益。县、乡、村土地流转服务中心具体负责指导农户和业主签订流转合同,监督土地流转的履行,调解土地流转纠纷;县成立土地流转仲裁委员会,调解仲裁乡村难以调解的土地流转纠纷,切实保障农民合法权益。
四、土地流转工作取得的成效
一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况,推动了土地的适度经营规模,增强了农业生产的组织化程度,加快了农业产业结构调整步伐。20xx年我县新增土地流转面积呈现“政府引导、集中连片、程序规范”等特点。今年新增土地流转面积30105亩,其中连片500亩以上的19190亩。主要地块有河南绿色阳光林业有限公司 与车村镇天桥沟村、下庙村、铜河村三个村签订流转面积2324亩,用于种植玫瑰、薰衣草;洛阳春艳牡丹生物科技有限公司与车村镇车村村、水磨村、佛坪村三个村签订流转面积2800亩,用于发展牡丹、花卉苗木等产业;嵩县金鸿牡丹种植有限公司与车村镇孙店村签订流转面积1040亩,用于发展牡丹产业;嵩县金农农业开发专业合作社与车村孙店村签订流转面积650亩,用于发展花卉、苗木产业;嵩县源生中药材专业合作社与车村等村签订流转面积736亩,用于发展原生柴胡等中药材产业。
土地流转调研报告4
**县农村土地流转经过近几年的不断摸索、实践,已形成了一定规模,并积累了丰富的经验。为了进一步探索**县农村土地承包管理及流转方式,建立承包土地经营权市场,我局组织力量对全县土地承包管理及经营权转让等土地流转问题进行了一次专项调查。调查情况如下:
一、农村土地流转现状
1、土地流转规模。**县共有40个乡镇,839个村,25万农户,77.1万农业负担人口,农村土地承包总面积122.7万亩,其中水田91.6万亩。全县二轮承包签订承包合同23.5万份,承包耕地116.6万亩,发放土地承包经营权证22.1万份。截至去年底止,全县土地流转总面积11.8万亩,占承包土地总面积的10%,涉及承包农户4.6万户,占承包数的19%。从乡镇看,40个乡镇都存在土地流转现象,流转面积多的达3200多亩,占总面积的18%,流转面积最少的仅占承包面积的3.2%;从行政村看,有土地流转的村共825个,占总村数的98%。
2、土地流转成因。我们一行深入到本县青林、漆河、盘塘、枫树、茶庵铺、郑家驿等6个乡镇,走访了部分村组干部和农户,从中了解到农村土地流转的主要成因有以下几个方面:一是承包者外出务工,不能经营土地;二是劳动力进城经商,不便经营土地;三是种田效益不高,不想经营土地;四是为了方便生产,需要调整土地。这些原因虽然各有不同,但有一个共同点,都认识到土地是农民的基本生产资料,是最可靠的生活保障和生产条件。因此,不愿放弃承包权,只愿出让使用权。
3、土地流转形式。从调查了解到的情况看,**县土地流转的形式主要有以下几种:一是托管。一些外出务工或经商的农户,将承包的土地部分或全部委托给亲友、邻居,只享受惠农补贴,不参与产品分配,这种形式大都是口头协议,一般是一年一定。他们都是双方交涉议定,一般是未经发包方认可并且未办理任何手续,这种形式的转让户约占45%。二是转包。这种形式是原承包户将承包地全部或部分转包给承接户。转包的权利和义务由双方议定或请中介人鉴证达成协议,多为口头协议,一般也未经过发包方,也是一年一定一结算,这种形式的转让户占约41%。三是互换。这种形式主要表现在户与户之间为方便耕作或防止牲畜践踏,将原承包地块互相兑换,兑换条件及补偿等事宜,由双方协商达成协议,原承包关系不变。这种形式的转让户约占5%。四是租赁。这种形式是承包户将承包地租赁给本村本组农户或本村组以外的单位和个人用于开发性生产。承租方一次或分年度付给出租方租赁金,这种形式占转出户的9%。
4、土地流转效应。一是促进了家庭承包经营制度的进一步稳定和完善。这种土地流转机制,不仅解除了从事非农产业户的后顾之忧,而且扩大了种地农户的发展空间,尤其是拓展了解决农村人地矛盾突出的途径。二是加速了农村劳动力的转移,促进了民营私营经济的发展。这种流转机制,使从事非农业的农户摆脱了土地束缚,集中精力外出打工、经商、从事二、三产业等。目前**县这类人员约占10万人以上,加速了**县农村产业结构的合理调整。三是推动了农业产业化规模经营。目前全县已有规模经营面积2.1万亩,占到总流转面积的20%,其中经营面积在30—50亩的大户就有120多户,这些农户经营规模扩大以后,有的发展优质稻生产,有的发展烟叶、果蔬等。郑家驿乡高岩村朱明春发展种植优质稻60多亩,每年增效1.2万元,取得了可观的经济效益。四是创新了经营理念。土地的有序流转带动了劳动力的合理转移,他们走出家门,开阔视野,不仅增加了收入,还学会了一定的技能,了解外界各种信息以及市场经济的思路,更新了理念。他们凭借与外地的营销渠道和合作关系,利用当地资源发展自己的事业,为振兴经济起到了典型引路和示范推动作用。如目前比较兴旺的跃宇竹业、三尖农牧等,他们的领办者都是从土地流转中解脱出来的农民和打工成长起来的民营企业家。
二、存在主要问题
在调查了解中,我们还发现**县在土地流转过程中还存在着以下几个带倾向性的问题:一是各级基层干部对土地流转的认识不清,理解和说法不一,依法管理意识差;二是土地流转方面的法律、法规和政策制度滞后,缺乏执法手段,操作难度大;三是土地流转形式五花八门,程序上随心所欲,制度不完善,管理不规范;四是对土地流转,发包方不清楚,与出让方、受让方三者之间没有履行合法手续,多为口头协议,私下流转属于个人行为,在诚信制度尚不完善的情况下,土地稳定性差,双方利益无法受到法律保护,一旦发生纠纷,无法调处,导致部分农户土地纠纷、矛盾突出。
三、对策及建议
针对**县农村土地流转过程中暴露出来的问题,我们建议应从以下几个方面采取对策措施。
一是认识要统一。**县虽有一部分农民离土甚至离乡,但大部分农民还是继续与土地相依为命。推进土地流转是小农经济向现代化农业经济转变的重要途径;是为从事农业生产的农民获得更多的.土地,发展规模农业、效益农业,从而达到以地生财的目的提供了保障。因此,各级政府和相关涉农部门要把土地流转当作一个重要问题进行调查研究,作为依法管理土地的一件大事来抓,特别是加强各级党政领导的法律法规的培训学习,真正掌握《农村土地承包法》的精神实质,做到依法行政,使土地流转真正实现“自愿、依法、有序”。
二是运作要规范。所发生的土地经营权流转,要符合法律法规和政策的规定;要严格按程序办理,确保土地流转真实性、合法性和有效性;确保土地用途不变,提升地力;维护流转双方的合法权益;明确土地流转操作办法,包括土地流转申报、审批、登记和流转合同签订、鉴证、兑现、纠纷调处与仲裁以及日常监督等一系列办法。
三是保障要落实。农村承包合同管理是农经部门的重要职责,要加强农村承包合同管理机构建设,进一步明确土地执法主体、并赋予相关的管理权力和执法手段,包括人员和经费等都要予以保障,做到有人员、有位置、有责任、有权利。只有这样才有可能把该项工作抓好抓出成效,才能真正做到农业增效、农民增收和农村大局的稳定。
四是服务要到位。各级政府还要积极培育和发展土地经营权流转的中介服务组织,尤其是《物权法》的颁布实施,农村土地承包经营权流转应该逐渐走向市场,逐步使土地向专业大户、经营能手等集约经营者集中,建立相应的土地流转服务系统,使土地从随意无序流转向有序规范流转方面转变。同时,村级经济组织要发挥流转中介的核心作用,协助解决好流转双方的矛盾,做好审定承包者资格、签订转让合同及资料归档等工作。
土地流转调研报告5
当前农村工作的重点是解决“三农”问题,其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏,直接关系到整个国民经济的发展和社会的稳定。我县农业人口占全县总人口的86.33 %,还是一个以农业为主的县,近几年,通过认真落实贯彻中共中央、市县有关加强农业和农村工作的方针政策,鼓励和发展农业产业化,优化农业和农村经济结构,农业和农村经济取得了长足发展,但就农村土地流转和农民增收来讲,出现了土地流转难、农民收入的增长幅度小,增收难度加大等问题,农民人均纯收入年均增长5%左右,严重制约了全县经济的整体发展。为此,按照县委、县府的安排,县人大组织了两个调研小组,采取以座谈会和实地走访相结合的调查方法,对我县的农村土地流转和农民增收情况进行了全面细致的调研,现将调研结果汇报如下:
一、我县农村土地流转和农民增收的现状
(一)农村土地流转现状
1、土地流转的基本情况??
我县现有24个镇乡(街道办事处)、50个社区居委、20xx个村民小组。农地67万亩,人均农地面积0.84亩,经过几年的大胆尝试,土地流转的范围更大,形式更加多样化。目前全县土地流转的面积有4.07万亩,占农地总面积的6.07 %,土地流转方式以转包和出租为主,转让、互换、土地入股为辅。转包面积有3.2万亩,占流转面积的78.6 %;出租面积0.41万
亩,占流转面积的10 %;转让面积20xx亩,互换2600亩, 土地入股、转让、互换这三种形式共占流转面积的11.4%。农户自发流转和村组织流转是我县土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个:一是流向外来耕作户;二是流向专业承包户;三是流向农业企业;四是流向一般农户;五是流向其他单位。
2、土地流转的特点??
(1)、坚持农户自愿、协商、有偿原则。全县流转的 万亩农地中,农户自愿流转的占98%。
(2)、土地流转收益是农民家庭收入的补充。土地进行自发流转的农户一般是从事第二、三产业或兼业,家庭收入以二、三产业和财产性收入为主,土地流转收益是家庭收入的补充。
(3)、村社集体组织流转的土地基本形成规模化、集约化经营,土地收益较高。
(4)农户自发流转的期限短。
(二)农民增收的现状
全县现有农户21.82万户,农业人口79.86万人,农村劳力41.92万人。20xx年,全县坚持以农民增收为目标,以农业结构调整为主线,大力调整农业产业结构,使农业综合效益稳步提高。全年实现农民人均纯收入2747元,比上年增长5.1 %。
1、农民外出务工是农民收入的重要组成部分和来源
经济活跃的龙水镇等临街处的农民主要靠手工业,进城打工增加家庭收入。而在偏远山区的农民主要靠外出打工,如高坪云顶村12社就有80%的外出打工人员。中敖全镇也近50%的农民靠外出打工。
2、政策扶持农民增收
推进税费改革、减轻农民负担,退耕还林政策给农民增收创造了条件。
3、产业结构调整、引进企业也是农民增收的重要途径
业主制经营带动了农民增收。农民将土地转让出去,不投一分钱就可以得到每亩700—800斤稻谷的补偿,如龙岗明星村、中敖明月村等。
二、土地流转和农民增收中存在的问题和阻碍
(一)存在的问题
1、土地流转程序不规范,无序流转现象严重
农村中多数是农户自发流转,口头协议多,无具体的合同依据,长期如此,这样很容易引起土地纠纷。通过政府协调引进的企业、业主大户等许多也没有标准的合同文本,违约责任也不十分具体和明确。
2、修建乡村公路任务重。
乡镇建设乡村公路既无资金,又不严格按照一事一议制度筹资筹劳。不但影响了农民增收,还加重了农民负担。中敖镇中塘路属省道,三百万元的公路款全部转嫁给老百姓,而周边XX县的五桂镇修同一条公路需投资1400多万元,没有要农民出一分钱,这样中敖镇许多老百姓怨声载道,既紧张了干群关系,还影响了农业税的征收。
3、农业产值、附加值低下,撂荒土地现象严重
农民温饱虽已解决,但增收幅度不大,收入差异悬殊较大,调查户中人均年收入最高达3566元,最低人均年收入不到20元,因为农业投资大、周期长、收益低,农民种地积极性不高,这就造成外出务工农民逐年增多,留下的是老弱病残,田土无人耕种,在偏远山区尢为突出。中敖加福村五社273人,外出务工的近100人,高坪的月台村,荒芜土地达三分之一。
4、土地流转达不到预期效果
部份农民素质较低,小农意识强,狭隘的自私心对规模经营阻力很大,既不愿意转租给业主,自己又不积极经营,使得很多乡镇无法引进企业。
(二)农民增收中的障碍
1、
农村科技缺乏
农村文化服务体系较弱,信息不灵、交通不便。加之农民自身技能低,技术欠缺,接受科技的能力弱、依赖性强。即使外出务工,也只有靠苦力、劳力,不但劳动强度大,还达不到预期的收入。
2、农村基础设施滞后
农村基础设施滞后,水灌、电灌设施瘫痪较多,仍然是靠天吃饭。
三、建议
土地流转是解决农业增效、农民增收、农村稳定的重要途径,“土地不搞活,农民难致富”,土地流转是一个长期的`过程,关键是我们如何引导农民将土地流向专业大户和农业企业,使土地形成连片种植和规模化经营。为了更好地利用有限的土地资源,发挥更大的经济效益,促使农民增收,建议如下:
1、规范和引导土地承包经营权的流转,推进城镇化进程。
加强农村基层组织建设,推进农业企业化经营,使土地向种养殖能手集中,果园、堰塘、水库和四荒地向专业户集中,实现土地的规模化经营,引导农民致富增收。
2、加强农民知识培训,提高农民素质
农民现实主义严重,抗御市场风险能力差,这主要是因为农民文化素质差,农业科技水平低。建议有关部门加强对农村技术的培训,强化农业技术服务推广体系建设。搞一些符合实际的短平快项目,拓展农民创业空间,使农村由习惯型、传统型生产向专业型、技术型转变。
3、加大农业投入,改善农村基础设施和农民生产生活条件
政府应加强对农村公路、电讯、学校、医疗、能源等基础设施的投入,重点要投到特别需要的乡村,要扶小扶弱,不要扶优扶强。
4、减轻农民负担,增加农民收入
减免农业税,增大对农村的转移支付,减少农民对各种公益事业的投资。
5、科学合理组织农村富余劳动力的转移
建立健全专门的服务网络机构,构建互动的服务网络。加大对农村富余劳动力的培训力度,拓宽农民外出务工的途径,减勉农民子女在县内入学的选校费。对外出务工回乡创业的农民,享受与外来投资企业相同的各种优惠政策。
6、提高农民组织化程度,是农民增收关键环节。
在稳定以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,积极发展各种形式的农村专业合作经济组织,克服小生产与大市场的矛盾。鼓励和支持境内外投资大户和农民大力兴办龙头企业、批发市场、科技示范园区、发展专业协会、运销队伍、农村经纪人队伍、服务实体等农村合作经济组织和市场中介组织,采用统分结合、股份合作、合同契约、市场中介等多种形式把农民和市场连接起来,把农业生产与科技的推广应用结合起来,给予农村专业合作经济组织的优惠政策扶持。
土地流转调研报告6
按照中共中央、国务院建设社会主义新农村的要求,建致富产业,推进农业产业化,加快农村劳动力转移步伐是农村生产发展的关健。最近,如何加快农村土地流转引起了市级相关部门的广泛重视,为了切实弄清农村土地流转和加快农村生产发展的关系,永川区板桥镇新农村建设土地流转工作调查组从XX年4月5日至4月18日对全镇土地流转的现状进行了深入调研,现将情况整理报告如下:
一、 土地流转的总体情况
据不完全统计,从1998年二轮土地承包截止今年3月底,该镇农村土地流转涉及的村数12个,占总村数的100%,涉及的农户3003户,占总农户的26%,其中土地流出的农户2843户,占总农户的24.6%,土地流入的农户160户(另外,单位和外地业主来镇承包3起),占总农户的1.4%,土地流转面积3794亩,占承包土地面积的12%。
二、 土地流转的几种模式
流转的主要形式是转包、转让和入股。在总的.农地流转面积中,转包、转让的比重最大,两者相加所占比重55.2%,入股土地面积占总面积的44.8%。
1、 干交钱粮型。一是鱼鸭工程建设,业主转包稻田,每年按600-800公斤稻谷/亩支付转出方或按照当年稻谷市场中等价支付现金;二是业主承包退耕还林地间隙种植苦蒿,每年按50元/亩支付租金。
2、 入股分红型。农户以退耕还林地入股,业主投入种苗、管护等资金,收益按比例分红。
三、 土地流转的特点
随着取消农业税,新一轮的农地流转呈现出以下新特点:一是从无偿流转向有偿流转转变。过去种粮大户承包的粮田大都是免费的,个别还要转出户自己负责上交农业税,随着农业税的取消和效益农业的发展,土地承包费水涨船高,每亩水田年承包费高的已接近600元。二是土地流转全面扩展。不管是农业产业发展或是农村劳动力大量外出务工经商,土地流转步伐明显加快。三是从农民相互间的自发流转向组织化、有序化流转发展。通过该镇农村土地承包合同管理委员会几年的不懈努力,搞好服务和鉴证,促进了土地流转。四是农地流转后的经营内容从种粮为主转向发展高效种养殖业。五是镇党委、政府高度重视土地流转,制定了加快土地流转、发展效益农业的优惠政策,免收土地承包合同鉴证费用。
四、农村土地流转的效果
1、克服了小规模家庭经营的局限性,有利于土地的充分利用。
在家庭经营长期不变的情况下,克服当前农户小规模经营的局限性,走专业化、规模化、商品化、现代化之路。通过土地流转把零星的土地使用权从千家万户农民手中集中连片,按效率原则重新安排使用土地,进行适度规模经营,促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合,有利于农民间的分工与专业化、使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路,实现土地资源的充分利用。
2、促进农业结构调整和农民增收
土地流转,加速了农业结构的调整和优化,促进了该镇农业特色经济的建设和发展。
一是以凉风垭等村为基础的鱼鸭工程基地。通过农户转包、倒包等形式共流转土地1294亩,现全镇已形成池塘养殖面积5500亩,年出栏商品鸭400万只、产成鱼1700吨,鱼鸭总收入达7700万元,纯收入实现1100万元,农民人均纯收入实现275元。如凉风垭村流转农户土地284亩,现已建成鱼鸭立体养殖面积800亩,其中尖山9社流转土地59户73亩,使土地不断向大户集中,现形成集中成片鱼鸭立体养殖面积150亩;同时,有3户农户到临近村社承包土地13亩,发展鱼鸭立体养殖,现共有养殖大户20余户,使该社成为全镇鱼鸭立体养殖的核心示范区。农业结构调整、发展效益农业大大增加了农民收入:一方面土地流出农户的承包收入明显增加,据调查分析,净种稻田一般中稻亩产500公斤,再生稻亩产100公斤(部分稻田和深脚冷浸田无再生稻),全年稻谷总收入600元左右,亩生产成本250元,纯收入350元左右;而农户间转让的土地年干收稻谷650-800斤/亩,亩平纯收入在450元以上。另一方面,土地流入的农户通过规模经营同样增加了收入,如凉风垭村尖山9社的徐开红,XX年建有鱼鸭立体养殖面积12亩(其中转入土地7.5亩),年产成鱼4.5吨,出栏商品鸭3万只,鱼、鸭总收入47万元,除去承包费用3400元,再除去其它生产成本,年获纯利润7万元,全家3口人,人平纯收入实现23000元。又如大桥6社的候云刚,XX年底承包汪家岩村菜园4社24户稻田15.6亩发展鱼鸭养殖,预计今年可产成鱼4吨,出栏商品鸭1万只,获纯利2万元以上。 二是林业特色经济。结合退耕还林政策,为了加强林地管护,充分发挥林地效益,我镇积极引进业主,流转林地2500亩:一是在柳溪村流转林地700余亩,发展花椒种植,现已基本见效。二是在大坪、柳溪、古佛村流转林地1000余亩,发展速生桉种植,现正在栽植。三是在汪家岩村流转林地800亩,发展苦蒿种植,预计今年即可见效。通过林地流转,退耕农户不用投入种苗、肥料和管护费用,每年便可获得245元/亩的国家粮食补助费和管护费。同时可为业主务工获取收入,产品收获后并取得5:5—2.5:7.5不等的分红,促进了农民增收。
土地流转调研报告7
一、土地承包经营权流转现状
1、村集体所有的林地、经济场统一发包。此类情况大多为种植大户或公司种植蔬菜、苗木及中药材等。如棉花园村、南冲村分别转让林地577亩、608亩给武汉凯迪生物质能公司,占总林地面积的1.69%。
2、零星土田流转。许多不从事第一产业的农民将土地委托亲属、朋友耕种,或承包给种粮大户统一经营。但集中成片的只有种菜大户罗湘虎在棉花园村租赁100亩耕地种植茄子、甜玉米,农科所转让期限为20年、面积500亩的耕地作为葡萄酒原料生产基地,仅占全乡总耕地面积的2.01%。
二、目前阻碍土地流转的几点因素
(一)、农民对土地流转的心态比较复杂、多变。1、农民对承包土地的主权意识、自主支配意识太强,误认为承包到户就是土地私有。阻碍了土地经营权正常流转。主要体现在:一是旧习惯根深蒂固,对土地的眷恋还很深,宁愿“死守阵地”也舍不得将土地流转出去。阻碍了连片成块的大面积开发;二是为今后可以“名正言顺”的在自家承包地上建房;三是“红眼病”作祟,不愿意拿地让别人发财,故意从中作梗。2、流转价格偏低。我乡目前租给种粮大户的田地年均价为150元/亩。
3、流转土地面积有限、利用率不高。大部分的经营能手,种粮大户,他们的行为都是个体的,离现代高效农业有很大的差距。
4、经营方式落后,传统农业色彩浓厚。许多时候搞的还是传统粮食种植。在实际操作中,种植、打农药、施肥都没达到统一
管理的目的,离现代农业的“绿色标准”还有差距,不能提高品质和效益。
(二)土地流转机制不够规范。
1、土地流转不规范,对土地流转的管理,在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定,这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。操作不规范主要表现在:一是大多数农户之间的`土地流转,只有口头约定,没有书面合同,即使有书面合同,其内容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未经村集体组织审查同意;二是土地流转有的不按规范签订合同,合同条款、标的不明确,甚至与现行法规相冲突,如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。三是农村土地流转资料档案缺乏管理。
2、缺乏土地流转服务机构和流转平台。土地流转的供求信息不能及时有效沟通,转出方找不到转入方,土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转;其次是土地流转的形式简单,反租倒包、入股、抵押等新的流转形式没有出现;再次是土地流转的程序简单,由于多数流转为自发形成,流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续,土地流转处于缺乏规范的无序状态,土地流转纠纷多。
土地流转短期行为严重。
从出让方看,主要是务工经商收入不稳定,也担心政策变
化,怕土地转出后失去土地,怕务工经商亏本后吃饭难以解决,所以大多采取短期转包的方式。
从承包方看,由于农业收益比较低,高收益项目农业难以
选择,农业开发又面临市场和自然双重风险。因此,业主对投资农业开发极为慎重,致使不愿在土地上投入过多的成本,承包户无意长期承包,两方面互相制约。
地块仍然零碎分散。由于目前农户承包的土地普遍
分散,经营大户虽然通过土地流转承包了大量土地,但仍无法改变地块分散的状况,也就很难形成土地集中连片的规模经营,从而影响了土地整体耕作效能的提高。据统计,20xx年我乡10—20亩经营规模的为500亩,占流转土地总流转面积的55.5%,20—50亩经营规模的为200亩,占流转土地总流转面积的
22.2%,100亩以上经营规模的为200亩,占流转土地总流转面积的22.2%。
三、关于土地流转的几点建议:
(一)、明确管理机构和职能,加强土地流转管理监督。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则,规范流转的形式,明确流转的操作程序,规定对违规失范行为的处理办法;第二是规范流转合同,建立流转合同的指导、签证、仲裁制度;第三是建立土地使用权流转档案,重点对拟出让方的土地情况基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册,促进土地的顺利流转。
(二)、组建村级土地流转合作组织,确保群众利益。
随着经济社会的全面发展,农业面临更严峻的挑战,家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配置土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等,在现代农业发展中将表现得更为明显。所以,迫切组建村级土地流转合作组织,负责统一组织、统一协调本村土地流转事务以及代理农民参与转出土地的新项目建设。让转出方维权有后盾、利益有保障,让转入方从繁杂的土地矛盾中解脱出来。
总之,如何有效的把每户零散的土地集中起来,有效引导农民加快土地流转,克服小农经济意识,提高土地利用效率,增加经济效益,是进一步加强土地流转需要解决的问题。
土地流转调研报告8
土地流转是加快农村产业结构调整的有效途径,为全面了解我市农村土地承包经营权流转基本情况,推动农村土地流转工作又快又好的发展,根据市人大常委会的年度工作安排,近期,市人大常委会组织调研组,对我市农村土地承包经营权流转情况进行了调研。调研组实地查看了农村土地流转规模经营示范点,查阅了相关的合同、台账等资料,听取了相关方面的汇报,召开了座谈会,走访了部分经营户和农户,听取了部分乡村干部和群众代表的意见和建议。现将有关情况报告如下:
一、全市农村土地承包经营权流转工作主要做法
近几年来,我市各级政府及有关部门,积极宣传相关政策法规,不断规范土地流转程序,做强做大优势产业,遵循依法、自愿、有偿的原则,引导推进全市农村土地承包经营权流转工作,取得了较好的成效,截至今年10月,全市累计土地流转面积达325.7万亩,占耕地面积的49.96%;累计农业适度规模经营面积达到386.23万亩,占耕地总面积的59.24%。
(一)加强组织领导,高度重视土地流转工作。全市各级政府都成立了工作领导小组,分管领导任组长,办公室设在农工办。市委分管领导每月20日定期听取适度规模经营及土地流转的工作汇报。同时,严格督查考核,每两个月对各县区新增的土地规模经营示范点进行观摩评比,汇总面上情况,及时解决工作中存在的问题,观摩评比结果与年终工作考核挂钩。市委市政府制定了《农业适度规模xx-xx年工作计划》,把目标任务细化分解到各乡镇;制定了《宿迁市土地利用总体规划(20xx-20xx)》全面指导土地流转工作。
(二)规范土地流转机制,加快土地流转步伐。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”我市严格坚持该项原则,通过入股、互换、出租、转包等多种形式引导农户开展土地流转。不断规范土地流转形式、程序、经营模式和保障机制,推广使用土地信息化管理软件,实行流转管理的合同制和备案制,完善流转登记和档案资料的信息化管理。目前,全市所有县区、乡镇和90%以上的村都已建立适度规模经营台帐。完善县、乡、村三级土地流转平台建设,为农民和各规模经营主体及时提供土地流转信息、政策咨询、土地托管、流转委托、中介介绍、流转登记等服务,全市102个乡镇建立了农村土地流转市场,890个村(居)建立了村级土地流转服务站,占总村数64%。土地流转价格坚持“政府指导、自主协商”原则,根据不同片区、不同产业制定土地流转指导价,并建立价格自然增长机制,保护农民利益不受损失。依据《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》,成立农村土地承包纠纷仲裁委员会,累计开展50余宗土地纠纷仲裁工作,推动了农村土地流转工作规范化、法制化。
(三)注重典型示范带动,做大特色主导产业。突出重点区域流转,以点带面,做好“窗口”地带的特色产业,抓好高速公路、一级公路、市县干道沿线两侧的土地规模经营示范点和农业产业园区建设;同时,结合区域产业优势,突出经营示范点建设,要求每个乡镇都有1个1000亩以上的土地规模经营示范点,每个县(区)都有1个1万亩以上的农业产业园区,以点促面,发挥示范引导作用。积极引导有资本、懂技术、善经营、会管理的种养大户、农民合作组织和农业龙头企业等主体参与农业适度规模经营,采取“大园区、多业主”形式和土地股份合作社等经营模式,发展特色主导产业。一大批具有区域特色的产业示范基地和“一村一品”示范村镇逐步建成。如沭阳县在耿圩镇、泗阳县在王集镇建立了万亩花卉基地;泗洪县在青城线建立了10万亩有机稻米基地;宿豫区在黄墩镇建立了省级万亩生产示范园;宿城区在成子河周边乡镇发展万亩良种繁育。
(四)发展规模经营主体,增强龙头企业带动力度。土地流转和适度规模经营不是简单的土地整合,而是要推动传统农业向现代农业跨越。在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出“允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。”通过农村土地流转,带动了一批龙头企业,农民专业合作社,家庭农场等多种形式适度规模经营主体的发展。今年以来,新增单体1000亩以上的适度规模经营达95宗,同比增长30%,累计发展土地股份合作社852个,入社农户24.43万户,入股面积52.91万亩。坚持开展农业招商引资,中粮集团、蒙牛集团、汇源集团、雨润集团、五得利集团、益客食品、绿港、瑞克斯旺等一批投资规模大、带动能力强、科技含量高的农业产业化大项目相继落户宿迁。重点培育扶持农业龙头企业,帮助企业做大做强。今年上半年,全市实现农产品加工产值394.2亿元,同比增长21.2%;农产品加工产值与农业产值之比达到1.37:1。
(五)加强政策扶持,提高农民土地收益。国家规定的各项惠农补贴均归农户所有,同时,加大财政投入,近年来,财政一直设立专项资金支持农村土地流转和适度规模经营,泗阳县、泗洪县对适度规模经营面积达1000亩和3000亩以上的,每亩分别给予100元、200元的资金奖励。xx年全市累计投入近3000万元,其中省财政资金860万元、县(区)财政资金20xx多万元,专项用于支持农村土地流转指导、流转信息平台搭建、土地流转服务组织培训和仲裁机构建设等。积极整合涉农项目资金,在农田基本建设、土地整理、农业综合开发、特色农产品基地建设和农机补贴等项目优先给予扶持。在加大财政投入的同时,积极探索市场化运作机制,多渠道、多层次、多方式推进适度规模。
二、存在的主要问题
(一)政策宣传不够深入。一些基层干部对土地流转的重要性,缺乏应有的认识,担心土地流转引发矛盾,采取谨慎态度。少部分农民土地情节比较深,担心土地流转后,万一失业,今后生活得不到保障,对相关政策也心存疑虑,流转意愿不强。
(二)规模流转难度较大。在实施土地规模流转时,有一户或者几户不能达成协议,导致地块分散,机械化程度高的高效农业产业项目难以落户,制约规模经营的发展。另外,农业生产是“露天工厂”,自然风险较高,农业生产旺季的时候,用工困难,市场风险较高,都阻碍着规模经营的发展。大规模经营用地对水利灌溉等基础设施也提出了新的要求,原有的水利设施难以满足需求,而重新建设的基础设施需要时间和财力,在一定程度上也影响了规模经营的发展。
(三)流转程序不够规范。农村土地流转中存在合同化程度不高、合同条款不全和改变土地用途等问题,甚至在极个别地方还出现了违背农民意愿强行流转的现象。由于合同条款简单,容易造成违约责任和赔偿规定不明确,引发矛盾和纠纷,给社会带来不稳定因素,土地经营机制还需进一步完善。少数乡镇、村尚未建立完善的农村土地流转服务机构,缺乏对农村土地流转的有效管理、引导和服务。
(四)政策扶持力度不够大。目前,除省里设立了土地流转补助资金外,市、县(区)财政对土地流转投入较少,导致基层流转积极性不高。省财政仅对流转500亩以上规模流转进行补贴,并且只是一次性补助每亩100元,对流出方的吸引力不大。而且在实际操作中,省财政对符合补助条件的土地流转项目尚未全部补助到位,有的农户拿到补助,有的拿不到,产生矛盾。另外,目前的财政资金仅对流出方进行补贴,对流入方没有补贴,也没有对规模粮食生产设定专项补贴项目,而土地流入方前期要投入大量的资金进行生产经营,加之粮食生产的收益甚微,导致困难较大。为了取得更多的`收益,部分土地流转改变土地用途,缩减了粮食种植面积,改种经济作物。
三、今后工作建议
(一)加大宣传和培训力度。要对乡村干部及农民代表进行流转政策和业务知识的培训;充分利用各种方式,宣传农村土地流转的有关政策要求,让农民切实意识到土地流转有利于增收,有利于发展现代农业。要通过典型示范,让农民切实看到土地流转的实际收益,增强土地流转的信心,从而转变思想,加快农村土地流转。
(二)加强土地流转的规范和服务。要严格按照《中华人民共和国农村土地承包法》规定,维持土地的农业用途,不得用于非农建设;用地要符合《宿迁市土地利用总体规划(20xx-20xx)》相关规定,按规划用地,力争做到农民有效益,土地有效率。同时要加强土地流转市场运作规范操作的培训和指导,全面推行土地流转合同管理制度,完善合同内容,规范土地流转形式、程序、经营模式和保障机制,切实保障农民利益。建立健全以协商、调解、仲裁、诉讼为主要内容的土地承包和流转纠纷解决制度,为依法搞好土地纠纷仲裁提供有力保障。要加强县、乡、村三级土地流转服务平台建设,在完善提高县、乡土地流转市场的基础上,重点加快行政村(居)土地流转服务站建设,力争达到全覆盖,为流转双方提供更便捷的服务。
(三)加强扶持保障工作。建议政府要加大对土地规模流转的补贴,而且要对双方都进行补贴。要出台对粮食规模经营的扶持政策,加快粮食集约化生产。要协调好金融机构对土地规模经营的信贷政策扶持。市、县(区)政府要积极跑省进厅,争取省加大土地流转补助资金的扶持,也要设立土地流转专项补助资金,并建立资金投入增长机制,提高农民流转土地的积极性和主动性。同时,要完善土地流转农民的社会保障制度,不断健全农村社会保障体系。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出“做好被征地农民社会保障,做到先保后征,使被征地农民基本生活长期有保障。”对土地承包经营权流转的农户,要加强就业技能培训,并优先安排在就业创业园或返乡农民工创业园就业,要为一些缺少技术、不想外出打工的妇女和老年劳动力提供就近就地打工机会,切实保障土地流出农户的利益。
土地流转调研报告9
关于农村土地流转纠纷若干问题的法律适用意见由于土地制度尚不完善和土地流转中上述问题的存在,当前审理土地流转纠纷案件存在诸多法律适用疑难问题。
(一)发包方调整承包方的土地的合法性问题要正确处理当前普遍存在的土地调整的矛盾和需求,必须正确理解法律和政策规定的精神。法律严格限制土地调整主要是基于以往发包方通过行政手段频繁调整承包地带来不少问题,并非针对农户自愿的调整。法律限定了行政性调整只能是特定情形下的“个别”调整。对《农村土地承包法》第27条规定的调整土地的条件应作较宽的理解,并不能仅限于发生自然灾害严重毁损承包地等极端特殊的情形。对确因家庭人口变化、土地征用等原因造成人地矛盾特别突出而依程序通过民主议定进行土地调整的,是农民解决集体内部人地矛盾的一种方法,有利于一方稳定,不应一概加以干涉和否定。关键是,政府及有关部门应当对这种调整及时予以有效的指导和监督,协调农民集体合理处理内部矛盾。对可以通过其他方式解决的人地矛盾,应当引导和鼓励农民尽量不要以进行大范围土地调整的方式解决,对确需调整、农民自愿又经过了严格的民主议定程序的,应当予以适时指导,并及时变更或换发承包经营权证书,避免出现后遗症。
(二)土地流转合同的效力认定问题发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,如果发包时经过了村民的民主评议程序,则可以认定合同有效;
如果发包时没有经过民主评议的程序,如果承包合同已经实施了一年以上,承包方已经对承包地做了实质性的投入,则宜维持合同的效力,人民法院不应因发包方违反民主议定程序越权发包而认定合同无效,但可根据实际情况,依照公平原则,对该承包合同的有关内容适当调整。对承包方依法采取转让、转包、出租、互换、股份合作等方式,流转其农村土地承包经营权和林权的,只要符合“依法、自愿、有偿”原则,一般应确认有效。改变土地农业用途的,违反法律禁止性原则,应当认定无效,不能借改革之名而违反法律禁止性规定。对以股份合作形式流转土地承包经营权的,要着重审查入股行为是否符合农民意愿,防止因股份合作导致农民丧失土地承包经营权。
(三)农民专业合作社的法律地位和性质问题《农民专业合作社法》明确规定了农民专业合作社的市场主体地位和民事主体地位。农民专业合作社,既不是有限公司和无限公司,也不是合伙型企业,而是一种特殊类型的企业法人。根据该法第4条和第5条的规定,农民专业合作社以合作社的财产承担有限责任,农户以其出资额和公积金份额为限对农民专业合作社承担有限责任。土地承包经营权作价出资专业合作社,是农户以入股形式组织在一起,从事农业合作生产,收益按照股份分配,而不是将农村土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。土地承包经营权入股农民专业合作社,应作价出资并在营业执照中注明。该出资额和公积金份额即为入股农户承担责任的范围。至于入股土地,根据《**省实施土地承包法办法》第23条“股份合作终止时入股土地应退回原承包农户”的规定,应及时返还农户,不能作为抵偿欠款的财产。
(四)集体经济组织成员资格的认定问题农村集体经济组织成员资格的认定,现行法律缺乏统一明确的规定,这也成为大量涉农纠纷难以处理的根源。对于农村集体经济组织成员资格的认定,应当以是否已与集体经济组织形成较为稳定的生活、生产状态,成员的户籍所在地是否为该集体经济组织所在地以及成员是否已经取得其他替代性生活保障,作为界定的标准,并可参照地方性法规、规章的规定进行确认。《**省村经济合作社组织条例》对村经济合作社社员资格的取得和丧失就进行了规定,可作为审理的依据。该条例第17条规定,户籍在本村,符合六类条件之一,且遵守村经济合作社章程的农村居民,为本村经济合作社社员。第18条规定,因四类原因之一户籍关系迁出本村或者被注销的,应当保留社员资格。第19条规定,除条例第十八条、第十九条规定以外的'人员,经本社社员(代表)大会三分之二以上社员同意,且履行村经济合作社章程规定义务的,可以成为本社社员或者保留本社社员资格。在遵循上述认定标准的前提下,审判实践中还应当兼顾公平,对由于农村人口流动产生的一些特殊事实状态作出具体分析,并作相应处理。
(五)农村土地流转后衍生的经营权等权利抵押(质押)的效力问题农村土地流转后衍生的经营权质押(抵押),实际上已不是以家庭承包方式取得的土地承包经营权的质押(抵押),而是土地承包经营权流转后由接包方取得的经营权的质押(抵押)。不仅仅限于流转土地经营权,往往还涉及土地附着物的抵押,实际上结合了《物权法》第223条规定的权利质押和《物权法》第181条规定的动产浮动抵押的结合。实践中,金融机构是根据总体的经营状况、信誉进行审查的,实际上是经营者以经营状况、信誉作担保,以实现融资的目的。在当地政策支持的情况下,只要当事人依据相关规定办理了抵押或出质登记的,对抵押权和质权应当予以确认和保护,依法支持创新贷款担保方式,扩大农村有效担保物范围,拓宽农村融资渠道。但在审判和执行中,应当注意保障农民享有的承包土地和必要的生活住房,防止农民彻底丧失承包土地和基本生活住房。
土地流转调研报告10
xx位于xxxxxxx,总户数有1417户,5661人,每年村财收入约25万元。该村共有耕地20xx亩,家庭承包地2612亩,村集体土地830亩,浅海滩涂近3000亩,有2150座农村住宅。20xx年,全村年产值达到3845.6万元,农民人均6893元。近年来,该村从事农业生产的劳动力由于种种原因急剧下降,导致大量农田处于抛荒状态。当地政府和村两委针对实际,整合土地资源,大力推动土地流转,建设现代农业示范园区,有力促进了农民增收。xxxxx的土地流转是xxxxxx市农村产权流转的突出代表,具有典型的代表性,主要体现在以下几方面:
一、产权登记与确认
(1)在酒店村2150座居住房中,只有850座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证。其不办理登记的原因有三点:
①上级每年只有审批2户的指标,村里有个300座居住房的小区,也只分配了20户的办证指标,这远远不能满足群众的建房需要。
②办证手续烦琐。要经过的程序有:村委----土地局----镇政府----规划局----环保局----建设局
③要上交的费用有:土地保偿费、基础设施配套费、房产税。
(2)在酒店村有2612亩家庭承包地,1417多户农民全部都有办理承包地使用权证,其中转包2450亩,其余162亩土地由30户农户自己使用。转包的土地已全部签定了合同,确立了债权关系。
二、农村房产与宅基地流转
当前的农村房产、宅基地都是以转让为主,其市场需求量巨大,就酒店村而言,其市场需求约为200亩土地。虽然法律法规、政府文件规定,宅基地、房产不可私下买卖,在买卖时要交纳20%的契税。但实际上,农民全在私下买卖,这种情况已经持续了很长一段时间。在买卖时,一般就是由双方协议后,签定契约,没有到政府备案。针对这种情况,我办对盘活、变现农村房产和宅基地,支持新农村建设提出三点建议:
①政府要对土地统一规划。
②政府要出台政策,允许买卖房产、宅基地,并适当收费,在审批时,不受指标限制。
③简化办证手续。
三、土地承包经营全流转
(1)酒店村的`家庭承包地流转形式主要以由镇政府主导,转包为主,2612亩的家庭承包地中,2450亩土地由村里统一整理并以每亩每年300元的价格(以当年500斤谷子的市场价格折算),27年的期限(以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包30年期限到期为止)转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业,用以建设江镜农业园区。在此过程中,发现了一些问题,主要有:
①大拇指集团公司在以每亩300元的价格承包下土地后,又以每亩700元的价格反包了一部分土地出去,群众对此意见极大。
②融景花木有限公司主要经营的是苗木产业,当树木成长到一定时期后,要把整树卖出,在把树木从地里挖出时,土地的耕作层受到严重的破坏。
③签定合同时,是由镇政府与企业签定,期限为27年。然而只有30%的农户同意转包期限为27年,大部分农户对此长时间的转包并不同意。
(2)各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策。主要措施有:
①政府统一整理土地后,进行统一流转。
②国家投入1600多万元,村财投入100多万元用于建设农业园区。
③在土地流转过程中,要尊重农户的意见,农户自愿,才能进行统一整理。
四、农村集体非农用地入市的实践探索
酒店村的农村集体非农用地中的43.8亩,由镇政府以每亩1.64万元共72万元的价格统一征用,建成拥有52栋房屋的小区,再以每栋14万元的价格卖出。还有一部分830亩的土地,村委以每年每亩300元的价格,把其中陆地部分502亩的村集体土地承包出去,以每年5万元的价格把其中的320亩的水面面积承包出去,还有8亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆。由于酒店村靠海,因此村里还有一块3000余亩的浅海滩涂。村委把这部分土地以每年8万元的价格,全部承包给农户。
五、农村产权市场建设
目前,酒店村还没有产权的评估机构和担保机构,只有一少部分的兼职中介人。其产权市场还不完善,缺少一批配套机构,银行也不允许农民进行抵押贷款。
酒店村是福清市国家级的固定观察点,具有典型的代表性,对我们制定农村政策法规,指导农村工作具有重要的模版作用。下面就这次酒店村调研,我办提出一些建议。
1、农村集体非农用地应由市政府有关部门统一拍卖,价格应由镇、村、村民协商制定,要适当的提高村集体、农户的分成比例。
2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式,拍卖程序要有几个规范的基本程序,如农民自愿等。
3、在土地审批环节,手续烦琐、收费过高。应适当的简化手续,减少收费。
4、农民建房应严格按照镇、村的统一规划的要求进行。
5、每个镇应设立一个专职或兼职的评估机构、中介机构、交易机构,对农民买卖房屋、土地进行操作、指导和监督。
土地流转调研报告11
xx镇位于xx市xx区东北部,距xx二十七公里,东与xx农场、xx县相邻,xx公路直达,交通便利。全镇41个行政村,农业人口34073人,是xx区人口最多的一个镇,家庭承包经营农户10021户,耕地面积27740亩,是个典型的农业镇。全镇耕地流转面积已达到10305亩,占承包耕地总面积的37.15%,涉及农户3989户,占耕地承包户的39.81%,从目前发展趋势来看,耕地流转面积还在不断扩大。该镇土地流转形式以出租为主,出租流转9387亩,占流转面积的91.1%,这些出租土地基本上流向农业企业、农民专业合作社和种养大户。
20xx年以来,该镇推进土地流转,促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展,现代农业建设初现雏形。初步形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、生猪、麻鸭、蔺草、玫瑰花等十大基地;组建了粮食、西瓜、葡萄、食用菌、农机、植保等农民专业合作社36家,入社农户4000余户;加快了标准农田建设步伐,农田基础全面改善,路渠管网基本配套,农田耕作、收割机械化率达到90%;打响了绿色农业品牌,造就了巨莲、一哥、绿红、莲凯等农业品牌,“巨莲西瓜”荣获“浙江省新秀品牌西瓜”称号,“绿红象山橙”荣获浙江省柑桔博览会优质奖。
一主要做法
1、因势利导,促使农民转变思想观念。
镇党委、政府遵照国家有关法律精神,广泛宣传党在农村的现行政策,宣读现代农业的发展趋势,讲解发展效益农业的有效路径,引导农民转变思想观念,使广大农民对土地流转从犹豫、观望中走出来,转向理解、支持,甚至积极参与。20xx年初的一次摸底调查显示,有流转意向的农户家,涉及耕地亩。
2、完善机制,建立镇村服务机构。
一是调查摸底,建立信息台账。镇农经站已经建立了“三簿”台账,即:《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》。
二是建立领导小组和服务机构。镇政府成立土地承包经营权流转工作领导小组,由镇长担任组长,并且依托农经站建立土地承包经营权流转服务中心,由分管领导担任服务中心主任。各村也相应建立土地承包经营权流转服务站,人员由村经济合作社社长、村民委员会主任、村报账员(文书)组成,村报账员(文书)任土地流转信息员。三是建立服务中心运转机制。先后完成了乡镇(街道)农村土地流转服务中心职责、工作人员岗位责任、农村土地流转须知、农村土地承包经营权流转流程图、农村土地承包经营权流转工作程序示意图、《农村土地流转合同》标准文本等流程设计并投入运行。建立了信息发布、备案审查、档案管理、纠纷调解、风险预警等六项制度。
3、规范操作,保障广大农民放心。各村推选懂政策、责任心强、熟悉本村土地情况、能够秉公办事的人作为群众代表,具体参与流转工作。流转土地面积以实地丈量为准,建立第一手土地台帐资料。并且将农户流转土地的面积、流转金、流转期限进行张榜公示,认定无异议后再签字盖章。镇服务中心按照依法、自愿、有偿的原则,指导农户签订土地流转合同,明确双方的权利和义务,确保合同到期后耕地能恢复耕作条件,农户能够继续经营所承包的土地,让农民吃下定心丸。
4、改善服务,促进农业规模经营和农民转移就业。一方面,xx镇想方设法为企业、合作社、大户搞好服务,积极向上级申报建设项目,依照国家政策发放各种补贴,为生产、加工、运输提供支持,帮助解决生产经营中的具体问题,扩大经营规模,提高规模经营效益,创造更多的就业岗位。另一方面,建立劳动力资源信息平台,加大农民转移就业培训力度,提高农民技能和就业能力,实现在流转土地上务工和外出转移就业两促进,农企壮大与农民增收入双提高。同时该镇还充分发挥镇村两级调解组织的职能作用,做好土地流转过程中的纠纷的调解工作,维护各方权利。
二、初步成效
1、提高了农业生产率。耕地流转形成规模经营,有利于农业资源的优化配置,使土地、资金等要素合理流动,优化组合,降低农业生产成本,提高了农业生产率。全国种粮大户标兵吴金友通过耕地流转实行规模种植后,每亩可以减少用工4至5个,比分散种植降低劳力成本100元左右,由此,实现有效增加。土地流出农户增加了增收渠道,首先是获得耕地租金收益。浙江宝岛现代农业园从xx镇五坦、涧峰、董家三个村承租土地675.1亩,每年每亩以300公斤稻谷的价格(以粮食收购指导价)支付给农户租金。而农户自己耕种每亩田扣除耕种成本140多元,农药、化肥、种子成本40元,每亩纯收入只相当于100公斤稻谷,通过流转每亩地,单单租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手从事二、三产业。xx镇五坦村1300多人口,有400余人耕地流转后放心在外打工,增加劳务收入。有的农民就地被土地承租方雇用从事管理、农事操作等取得工资性收入。浙江宝岛现代农业园雇长期工80人,季节性用工20xx余工,年发放工资85万元。
2、促进了农业产业化发展。近年来,该镇农村耕地流转主要是向支柱产业和特色产业集中,相继发展起来的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、生猪、麻鸭、蔺草、玫瑰花等十大基地,规模皆居全区之首,有的'属xx市前茅。宝岛公司第一期已承租土地675.1亩,建起省级现代农业园,第二期计划再承租600多亩,扩大园区;九九玫瑰园公司承包土地,建成千亩玫瑰园;1加1公司建成230亩葡萄示范园区;宝莲灯公司建成百亩养猪示范场;市级农业龙头企业——xx区食用菌生产合作社在流转耕地上创办了一个占地35亩的科技示范园,年可生产食用菌300万袋,创产值900万元以上。区级农业龙头企业——xx区金岳粮食合作社在该镇区域流入耕地3000多亩,建起了优质稻示范园。
3、促进了农业科技创新。实现土地规模经营,便于土壤改良、新品种选用、新技术、新工艺的推广。20xx年以来建立了农业科技示范基地10个,试种示范各类优质农业新品种19个,一大批农业优新品种、新技术在生产上得到推广应用。该镇拥有巨莲、一哥、绿红、莲凯等品牌,“巨莲西瓜”荣获“浙江省新秀品牌西瓜”称号,“绿红象山橙”荣获省柑桔博览会优质奖。
4、增加了农业投入。耕地流转促进了农业投资主体多元化,弥补了国家、集体发展农业资金的不足。土地流转机制形成后,一些资金雄厚的经营者立足高起点开发农业。纷纷投资农业基础设施建设,着力解决交通不便、水电不通等问题,积极改善生产条件。该镇因土地流转由流入方出资新修机耕道16公里多,修建和整治山塘等蓄水设施10余处。
5、提高了机械化水平。通过土地流转后,土地向合作社及大户集中,推进了粮食规模连片生产。该镇区域的两家农机合作社及专业户现拥有大型耕作机38台、小型耕作机300多台,农田基础全面完成标准农田建设,路渠管网现代化,农田作业机收机割率达90%,在全市率先初步实现农业机械化。
三、下步工作
xx镇农村土地流转工作有了一个好的开端,取得了初步成效,一下步他们将重点突出几方面的工作,推动流转工作不断深化。
1、强化组织领导。镇、村两级将更加重视耕地流转工作,把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓,切实加强领导,严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
2、加大宣传力度。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点,广泛宣传土地流转的意义、程序、方法,耐心细致地做好农户的教育工作启发工作,进一步转变农民群众的思想观念,激发农户流转积极性。
3、制订发展规划。按照农业结构调整的规律,围绕培育主导产业和优势项目,精心制定耕地流转规划。根据本地产业发展规划、种植习惯、居住特点、耕地状况等,因村、因户、因地制宜,合理确定耕地流转形式和时限,引导承包户流出耕地,调整结构,实施连片经营。
4、加强日常管理。加强对耕地流转的日常管理,进一步提高流转合同签订率,农户流转承包地应签订书面流转协议,并报所属村集体经济组织和镇农经站备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。
5、探索创新机制。依托土地流转服务中心,建立农村土地流转储备库和信息服务网络,收集发布土地供求信息,进行项目推介,规范土地流转程序,指导办理流转手续,协调各方经济利益。
土地流转调研报告12
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式,保留承包权,坚持农户自愿的原则将经营权(土地使用权)转让给其他农户或其他经济组织,并经过乡级土地管理部门备案,签订流转合同的行为,土地流转是家庭承包经营制度的发展,是农村土地规模化经营的客观要求。近年来,我县农村土地流转对解决农村土地闲置、耕地抛荒、农民专业合作社和家庭农场发展有积极贡献。
一、**县土地流转现状
(一)流转速度加快,渐具规模。自19xx年农村土地二轮承包以来,我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势,流转的土地面积不断扩大,参与农户不断增多。至20xx年,家庭承包流转总面积12。88万亩,比上年增加2。61万亩、增长25。4%, 比20xx年增加6。40万亩,增长98。8%;流转总面积占承包耕地总面积的比重为18。5%,比上年提高3。7个百分点,比20xx年提高9。2个百分点;参与流转的农户1。51万户,比年年增长24。8%,比20xx年增长91。3%;参与流转的农户占家庭承包经营总农户的比重为14。8%,比上年提高2。9个百分点,比20xx年提高10个百分点。
(二)流转类型多样,比例不均。按照不同的标准,可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。
1、以流转主体为标准,可分为农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主,农户之间的流转面积为10。81万亩,占总流转面积的83。9%;流入合作社的面积0。96万亩,占总流转面积的7。5%,流入企业、大户或其他的面积1。11万亩,占总流转面积的8。6%;
2、以流转对象为标准,可分为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主,约占总流转面积的90。0%;
3、以流转方式为标准,可分为转包、出租、互换、转让、股份合作及其他形式流转。20xx年我县转包流转面积5。37万亩,比上年增加1。47万亩,增长38。0%;转让流转面积1。19万亩,比上年减少0。04万亩,下降3。6%;互换流转面积1。69万亩,比上年减少0。41万亩,下降19。4%;出租流转面积4。21万亩,比上年增加2。07万亩,增长96。7%;股份合作及其他形式流转面积0。42万亩,比上年减少0。25万亩,下降37。3%。其中以转包为主,约占总流转面积的41。7%。转包中又以外出打工或经商农户,将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外,还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式;
4、以流转规模为标准:一是流转规模过千亩的,现有3个,分别是三岔河**领办的湘北蔬菜合作社流转面积0。24万亩,主要种植各类蔬菜;安障乡**领办的裕民粮食种植合作社流转面积0。17万亩,主要种植水稻;安宏乡刘少华领办的华泰水稻种植合作社流转面积0。10万亩,主要种植水稻。二是流转规模在200—1000亩之间的,现有14户,流转面积0。80万亩,主要集中在安丰、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等乡镇,以水稻、蔬菜、葡萄种植为主。三是流转规模在100—200亩之间的,现有41户,流转面积0。76万亩,全县每个乡镇都有,其中较多的有官垱、安丰、安昌和安宏等乡镇。四是其他流转属于小规模流转,户数多,基数大,达10万亩。
(三)大户发展良好,具有一定引领作用。流转大户具有市场信息灵、销售渠道稳的优势,生产产品质高量、适销对路的农产品,从而提高产品销售价格,收入增加、效益增长,对土地流转注入正能量。如三岔河镇罗洲村湘北蔬菜合作社,于20xx年12月成立,注册资金162。32万元,注册社员160名,流转面积2350亩,其中20xx年合作社租赁三岔河镇的罗洲、三多、春美、长明、合家垸、天保6个村的土地1239。5亩,涉及农户135户。土地租赁期限1—3年,租赁价格为每年每亩200—300元。135个出租户签订合同的有75户,60个出租户属于口头约定,时间一年一定。合作社主要生产无公害蔬菜,另外种植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年,合作社年经营收入1088万元,净利润55万元左右,由于收入高、效益好,辐射带动三岔河镇20xx户农户种植蔬菜1。08万亩,每亩产值达0。45万元。
二、当前农村土地流转存在的突出问题
(一)土地流转行为不规范。 目前土地流转大多是农户间自发进行的,比如无力或不愿经营承包地的农户,经自行协商临时把承包地交由别人(大多是亲友、邻居或同村村民)代耕代种,原承包合同关系不变,时间、条件一般由双方口头约定。20xx年,我县签订流转合同的耕地流转面积为5。10万亩,占总流转面积的39。6%,没有签订土地流转合同的占60。4%,其中,既无书面协议又无口头约定的约占10%;而经过乡镇农业承包合同管理机关登记、备案或签证及公证机关公证后流转的土地更少。有的即便双方签订了书面协议,但也存在手续不规范条款不完备等问题,对双方的权利义务及违约责任没有明确的规定,一旦出现纠纷无法追究责任,而且缺少土地承包经营权流转价格评估机构,对于农村流转地价的评定缺乏科学合理的标准,导致农地转让的随意性和无序性。
(二) 土地流转期限过短。目前我县土地流转的期限90%以上是一至两年,三年以上的少,五年以上的更少,有些即便是签订几年以上的流转协议,协议上规定了流转期限,但由于土地流转金大多是一年一付,有的农户看到流转大户效益好,就随时终止流转协议,有的大户由于管理或技术或市场原因当年出现亏损付不出土地流转金,农户随即就终止了流转协议,因此土地流转不稳定,期限短,不利于土地流转后农业的长远规模发展。
(三)土地流转中农民的利益缺乏保障。一是土地流转缺乏对农民利益的保护机制。在土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查与评估的市场。无论是当局推动还是自发进行的土地流转,对承租方农业经营能力的资格都没有进行严格审查,更没有让承租方交纳经营风险保证金。在土地流转后,流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,常常给参与流转的.农户造成巨大的经济损失,而且没有有效的补偿办法,风险由农民和当局承担。二是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
(四)土地流转市场机制及社会化服务体系不完善。一方面,当前农村土地流转市场化运作机制还没有完全建立,尚未形成统一规范的土地流转市场,流转中介组织较少,流转信息传播渠道不畅,土地供需失衡,影响了生产要素的合理流动和优化配置,限制了土地流转区域范围,制约了农村土地流转的有序进行。另一方面,目前针对土地流转尚未建立完善的资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地保险机构等,制约了土地交易市场的发育及土地承包经营权流转的健康、有序进行。
(五)土地流转管理不健全。目前对土地流转的管理,从上到下的农业行政部门没有具体的实施细则,在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定,土地流转主管部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,但缺乏完整的政策体系,缺乏现代化的工作手段,纠纷隐患较多。乡镇农经机构管理体制不顺,职责不明,流转行为无人监管,流转纠纷无人受理,农民的合法权益受到损害。
三、影响农村土地流转的原因分析
(一)当局角色定位不明晰。当局的指导是帮助集体土地健康、有序流转的保障。目前部分基层当局和部门角色定位不准,认识错位,普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为,对不利的流转模式不能做到限制和终止,同时没有科学制定流转后农民出路的规划,对可能出现的问题没有做好应急处理预案,提供服务,化解矛盾。因此当局应在尊重农民意愿的基础上积极引导,搞好规划、提高服务,在集体土地流转中做好服务员、裁判员的角色。
(二)农民流转意愿不强烈。分析当前的土地流转现状,存在农民流转意愿不强烈的现象。究其原因如下:首先,农村社会保障体系不健全,失地农民缺乏生存保障。对于绝大多数农民来讲,主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障, “有些农民即使转移到了二、三产业,由于失业的风险和收入的不确定性,他们仍把土地作为最后的退路,宁肯粗放经营,甚至不惜抛荒弃耕,也不愿意转移出让”。其次,农民转移就业空间小。“土地流转的速度应该与工业、第三产业就业岗位增加的速度与城市基础设施容纳的程度相适应”,当前,城镇化速度慢与城镇吸纳农村剩余劳动力能力不足导致农民转移就业不畅,不愿放弃土地。第三,部分土地转出收益吸引力不大,尤其是一系列惠农政策的出台和新农村建设的实施提高了农民对土地价值的预期,致使流转意愿不强烈。
(三)土地流转后资金与技术支持不足。土地流转后,要实现规模化生产、集约化经营,必须进行资金投入和技术支持。经营者开发资金匮乏,是制约土地流转的重要原因。一些经营者大面积承包土地后从事高效农业开发,后续发展中需要较大的资金投入。
(四)土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。土地流转的目的是优化资源配置,实现土地规模化、集约化效益,而第二轮土地延包实行的是“耕者皆有田”政策,不仅土地分户经营,而且农户在这种严重分散的土地上还要种植从粮食到饲料、蔬菜等几乎家庭所需的全部作物,这就进一步加重了土地的分散程度,形成了分散、细碎、小规模的土地经营方式,难以实现土地成片集中流转。而且业主在实施土地规模流转时,往往因为一户或几户承包户没有谈妥,而使土地规模化流转难产,制约了规模经济的发展,阻碍了土地的规模化经营。
四、推进农村土地流转健康进行的对策思考
(一)建立土地流转机构,加强服务机能。土地承包经营权流转,要因地制宜,切实把握“适度”两个字。首先,必须始终坚持依法自愿有偿的流转原则,不能盲目跟风推进,以行政手段推行农村土地流转。对于当局和村级组织来说,只能是进行政策导向,创造发展环境,加强服务管理。其次,要把握规模的“适度”。因此乡镇要成立农村土地流转服务站,配备人员,明确职责,切实制定有效的措施,搞好政策宣传,积极引导村、社及农民群众在自愿、有偿的前提下开展农村土地承包经营权的流转工作,认真解决农村土地承包经营权流转工作中的新情况、新问题。
(二)积极培育规范化的土地流转市场。推进土地流转,就要积极培育土地流转市场,建立严格、规范的配套制度和措施。一是健全农地流转服务平台,建立农地流转信息库,开展信息咨询、评估、协办手续等服务;二是建立农地流转信息网络,使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息,沟通市场供需双方的相互联系,切实解决农地流转信息不畅、配置不佳的问题;三是建立科学的土地流转价格形成和指导机制。“根据市场供求、宏观经济运行状况和土地受让方的投资变化,在研究受让方承受能力的情况下,适时进行流转价格的调整,以便更好地反映土地的动态价值变化”,从而建立健全农民流转收益增长机制,保障农民收益能随经济的不断发展得到相应增长。
(三)深入强化土地流转的规范化管理。一是要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系,处理好土地开发与保护群众权益的关系。把各种流转方式纳入规范化管理,确保交易双方权利和义务明晰;二是要切实做好农地确权、登记、颁证工作,明确农户在农地转让中的主体地位,禁止村级组织代替农户或超越农户对外签订流转合同,依法保障农户对承包土地的占有、使用、收益等权利;三是要制定规范的土地流转程序,提供规范格式的土地流转合同文本,实行流转合同登记备案制度,确保土地流转规范有序;四是要加强宣传和监督,杜绝土地流转过程中随意改变土地农业用途的现象。
(四)加快发展多种形式的土地流转规模经营主体。要有效地加快土地流转,关键是要创新能促进农村生产力解放和提高的规模经营主体。首先,大力培育以家庭农场和新型农民专业合作社为主的规模经营主体,努力形成“规模化家庭经营+农民专业合作社”的新型农业生产经营体制;其次,加快构建服务“三农”的金融平台,积极探索信贷支农的重点,适度降低支农信贷利率。
(五)建立健全土地流转的配套保障机制。土地流转的健康进行有赖于农村配套保障机制的完善。农业是高风险低收益的产业,不仅要受自然生物因素的影响,还要受社会经济因素的影响。
土地流转调研报告13
一、全县土地流转总体情况和主要特点
我县现有耕地面积57万亩,其中水田42万亩,旱土15万亩。20xx年全县耕地流转面积11.27万亩,涉及农户6.5万户,占耕地总面积的19.77%。耕地流转主要有以下几个特点:
1、流转形式多样化。目前,全县耕地流转主要以转包、出租、入股、转让等形式为主。其中转包3.3万亩,占29.3%;出租6.8万亩,占60.3%;互换0.8万亩,占7.1%;入股0.23万亩,占2%;转让及其它形式0.34亩,占3%。股份合作、招标承包、一次性出让等新的流转形式正在探索之中。水市镇水市村唐义成承包本村320余亩耕地,用于发展烤烟和粮食生产。清水桥镇平三村欧阳迪文自有耕地13亩,长期转包耕地368亩,短期转包耕地200亩,种植粮食580亩。太平镇坪石头村欧阳植竹长期转包耕地5000亩,短期转包耕地1000亩,种植粮食1800亩。
2、流转范围不断拓宽。流转的土地由水田扩展到了林地、旱地、渔塘等,土地流转对象由原来的本村内进行,扩展到外村、外县、甚至外省,经营主体从单户转向合作社,经营从种粮为主转向发展粮食与优质高效农业并重。20xx年全县850户种粮大户经营耕地面积45895亩,其中:流转面积6100亩,托管面积19876亩,代耕代种面积57469亩;全县10个种粮合作社经营耕地面积5605亩,其中:流转面积3500亩,托管面积1300亩,代耕代种面积751亩。
3、流转效果初步显现。一是促进了农村产业结构调整。全县流转的土地中,80%用于发展烤烟、粮食、蔬菜、生猪、工业原料林、中药村、油茶、水果等优势产业,做到了优势产业不断发展壮大。通过土地流转,清水桥镇、水市镇、保安乡、太平镇等乡镇新增烤烟种植面积千亩以上,进一步巩固了烤烟的主导地位。九疑山瑶族乡太平村村民以700余亩耕地的经营权入股,发展优质脐橙,形成了“一村一品”的产业格局。二是扩大了农业规模经营。目前,我县土地流转规模在10亩以上的有4万多亩,规模经营户已达20xx户以上,烤烟生产逐步转向大户为主。三是促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地流转,一方面创造了新的就业机会,农民在享受地租的同时,可以足不出乡在自己所出租的土地上打工,另一方面为在外务工农民解除了后顾之忧,安心务工,增加劳务收入。四是促进了农业适用新技术、新品种、新农机的推广应用。通过土地流转形成的规模经营户,为提高劳动生产率和土地利用率、产出率,均采用了先进适用的新农机、新技术和优良品种,有的甚至聘请了专业技术人员。
二、存在的.问题
1、流转规模小。土地流转中,耕地流转率只有19.77%,制约了我县农业产业的壮大,没有达到产业“搅”活土地流转,土地流转促进产业壮大的效应。
2、流转行为不规范。农村土地流转多以农户间自发流转为主,以口头协议进行流转的多,签订正规书面协议或合同的少。有的即使签订了书面协议,内容也很简单,形式不规范不健全,经过村集体统一组织并报上级主管部门备案的极少。流转不规范给土地流转管理造成很大不便,容易引起矛盾纠纷,调处工作也较困难。在退耕还林中,政策使土地增值,就出现了部分转出土地的农民借合同不规范而索回土地经营权现象;集体林地承包中,很多未经过村民代表大会讨论通过,群众意见大,引发上访事(案)件,造成不稳定因素。
3、流转层次低。农村土地流转在很大程度上是局限于本乡镇的村、组范围内,流转期限较短。全县耕地土地流转期在5年以内的有9万亩,占流转面积的79.8%;流转期在20xx年以上0.7万亩,占6.2%。流转的短期行为,不利于土地的可持续利用。而且,由于产业化经营程度不高,土地流转形成的规模化经营、标准化生产水平低,科技含量不高,种植、养殖的“大路货”多,名、特、优、珍、稀、奇等种养、开发少。
4、流转环境不优。一些农户对土地流转经营户生红眼病的情况仍然存在,采取各种手段予以破坏。一些部门、单位的服务在一定程度上缺失。
5、机制不健全,服务不到位。中介服务组织尚未建立,土地流转市场还没有形成,流转信息不畅,土地评价缺乏依据,农民咨询没有门路;鼓励土地流转的激励机制尚未形成,没有配套的政策措施;乡村两级引导和服务不到位,缺乏有效组织农民“以地生财”的能力;乡镇农村土地承包管理部门对土地流转的管理和监督职能也没有完全落实到位。
6、农业产业化经营程度不高,从事农业开发和经营的投资者偏少。农业比较效益差,农业生产投资大、周期长、风险大,融资较困难,容易受自然灾害影响,规避风险的能力弱,因此,从事开发和经营的投资者偏少。目前,全县还没有一个叫得响、带动能力强的龙头企业,大部分农产品加工企业停留在作坊式的生产经营阶段,农产品基本上是作为原料直接供应市场,附加值低、农民增收少。
三、对策和建议
加快农村土地流转是推进农村土地集约化经营、推进农业产业化经营、发展现代农业和增加农民收入的有效途径。要加快农村土地流转进程,提高农村土地流转质量和效益,必须从以下几方面入手:
1、加强宣传,积极引导,不断提高农民参与农村土地流转的积极性。农民是农村土地流转的主体,让农民意识到土地流转的重要性,是加快农村土地流转的前提。因此,要充分利用各种行之有效的形式,广泛宣传土地流转的意义,引导农民增强流转土地的自觉性。要按照《农村土地承包法》、《合同法》、中央省市农村土地流转的有关政策要求,引导农民知晓农村土地流转的原则和政策,做到依法、自愿、有偿、规范。县、乡镇、村都要举办农村土地流转示范点,通过典型示范,使广大农民看到土地流转带来的实际利益,从而转变思想观念,加快农村土地流转。
2、加强监管,搞好服务,不断健全农村土地流转机制。一是要进一步健全农村土地流转管理制度,加强对农村土地流转的日常监管工作,切实做到三个规范:即规范土地流转程序、规范土地流转合同和规范土地流转行为。二是要组建以“两个中心、一个服务站”为运作模式的农村土地流转中介服务体系,即乡镇成立农村土地流转信息服务中心和合同纠纷调处中心,村级建立土地流转服务站,县、乡、村三级按照各自职责,及时开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、法律政策咨询、提供流转合同文本、建立土地流转档案、调处合同纠纷等服务,实现依靠市场调节完善流转机制,推动土地流转的健康运行,籍以提高土地流转交易的成功率,降低流转交易成本。三是要建立健全县级农村土地纠纷仲裁机构和乡镇农村土地纠纷调处机构,着力解决各类农村土地纠纷。
3、加强扶持,提供保障,不断拓展农村土地流转空间。一是要拓宽劳务输出渠道,为农民外出就业创造条件。要加强对农村劳动力的技术、技能培训,搞好信息服务、政策服务、法律服务和组织管理,为农村劳动力永久性、实质性向二、三产业转移提供条件,让大量的农村劳动力能够出得去,挣到钱,留得住,使大量的农村人口离开土地,离开农村,向城市转移,为农村土地流转创造必要条件和有效空间。二是要健全农村社会保障机制。加强以农村最低生活保障、社会保险、大病救助、子女教育、农民工保护等为主的农村社会保障体系建设,逐步弱化土地的福利性和社会保障功能,解除农民的后顾之忧,使农民放心走出去,进而为农村土地流转创造良好的条件。三是要大力发展农民专业合作组织。充分发挥农民专业合作组织在资源整合,带动农户搞规模经营的方面的积极作用。引导有能力的农民专业合作组织,探索农户土地入股等流转方式,自创品牌,扩大规模,自主开发经营农业项目。大力扶持农业龙头企业、农民专业合作社、专业购销大户,使他们做大做强,进一步促进农村土地的流转。四是大力发展烤烟、水果、蔬菜、速生丰产林、牲猪等优势主导产业,扩大板块规模,增强对农村土地流转的吸引力。
4、加强领导,协调配合,不断优化农村土地流转工作环境。要把农村土地流转工作纳入县、乡镇两级政府的重要议事日程,成立由主要领导负责的组织机构,综合协调、统一领导本地的农村土地流转工作。要把农村土地流转同新农村建设、农村综合配套改革、创新农村经营管理制度、发展现代农业、加强农村基层组织建设等工作有机结合起来,加大扶持力度,从资金、政策等方面给予倾斜。各部门要发挥职能作用,加强协调配合,进一步优化农村土地流转工作环境。国土部门要加强对耕地,特别是基本农田的保护和监管,并通过土地整理、农业综合开发等项目建设,改善农田基础设施条件,增强抗灾能力,为农村土地规模经营打好基础;劳动保障部门要积极做好统筹城乡劳动就业及社会保障工作,落实有关劳动保障政策;财政、经管部门要加强业务指导,保障必要的工作经费,农业、畜牧、农机、林业等部门要加强技术指导和服务;总之,全县上下要形成一盘棋,共同推进农村土地流转。
土地流转调研报告14
近年来,我区坚持以科学发展观为指导,积极探索和创建农村土地流转新机制,本着“积极发展、因地制宜、探索尝试、逐步规范、不断完善”的总体工作思路,依照“依法、自愿、有偿”的工作原则,突出重点,有序推进农村土地合理流转,促进农业规模经营,加快了农业经营转型升级。
目前,全区耕地流转已达5.4万亩,占承包耕地总面积的23.11%。我区土地流转有出租、转包、互换等多种形式,以出租、转包为主。出租占流转面积的59.1%;转包占流转面积的32.3%;互换等其他方式流转占流转面积的8.6%。耕地流到农业企业、农民专业合作社、种养大户的土地共有4.6万亩,占土地流转总面积的84.6%。流转的土地全部为农业用地,而且基本上用于种植业,99.8%的流转土地用于发展农业生产,用于种植业的为4.7万亩,占流转量的87.1%,以种植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木为主;用于养殖业的有0.8万亩,占流转量的13.9%,主要以鱼、虾等水产养殖为主。
一、实践做法
1、宣传引导,顺势推进。面对农民自发流转土地的发展态势,及时把握经济社会发展阶段、市场经济发展规律和经济全球化的客观要求,利用科技下乡、农民培训、新闻媒体等,广泛宣传党在农村的现行政策,宣讲现代农业的发展趋势,讲解效益农业的发展路径,引导农民转变思想观念,认识土地流转的意义和作用,增强土地流转工作的活力。3月我区召开春耕备耕暨土地流转现场会,总结交流推广莲花镇、横路乡农村土地承包经营权流转、农业规模经营的经验和做法,研究部署加快推进农村土地流转和农业规模经营的政策措施,动员全区各级进一步提高认识,强化措施,狠抓落实,有力地推进土地流转工作。
2、建立机构,完善服务。首先在莲花镇探索建立了土地流转服务中心,中心实行“服务组织网络化、交易形式多样化、经营主体多元化”的模式运转。服务中心建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》和《农村土地流转台账簿》,并通过农业信息网和农民信箱网站对外发布,搭建起土地流转的服务平台。现正在建立区、乡、村三级土地流转服务网络,为规范土地流转流程提供必要保障。
3、培育主体,强力带动。我区通过深化农技推广责任体系改革、实施万名农民素质工程和农业政策扶持等措施,培育了一批规模农业经营主体。到现在有区级以上农业龙头企业91家,农民专业合作社412家(其中工商注册的350多家),种养大户大量涌现,20xx年有20亩以上种粮大户1567户,10亩以上柑桔种植户176户;年饲养生猪50头以上养殖户3866户,年出栏5000羽以上养禽户126户。这些农业企业和大户的发展,直接带动了农村土地流转,促进了产业结构调整、农业适度规模经营和生态特色农业的发展。
4、创新模式,加大流量。一是探索季节性流转方式。在鼓励流转主体选择中长流转的同时,探索季节性流转方式,解决季节性抛荒问题。土地流入主体在冬闲季节,根据生产需要向农户租用土地,到来年开春将土地归还给承包户耕种。如每年11月至次年4月,横路乡下墅街村将87户农户的425亩农田流转给本村大户种植萝卜,租金按土质和位置的不同每亩150元至200元支付,春夏季由农户自己种植水稻。这种流转形式既化解了季节性抛荒问题,又给农闲期农业劳动力增加了就业途径,还提高了土地产出效率。二是创建“东湖模式”。莲花镇东湖村是个典型的农业村,全村现有农户221户,水田面积815.61亩。一是常年流转托管。常年外出务工和无劳力社员,将自己的承包田以每年每亩250斤稻谷的租金全部流转给东丰粮油给合作社经营。二是季节流转托管。上半年社员将承包田流转给合作社种植早稻,下半年由社员自己种植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整,其它流程社员自负。三是全程代理。对入社农户早稻种植实行全程管理服务模式,实行 “五代理、十统一”服务。
5、规范管理,保障权益。区里制定了《农村土地承包经营权委托流转申请书》、《农村土地承包经营权流转合同》样本,下发各地参照执行,到目前,签订书面合同的'达4.58万亩,占总流转面积的84.8%。加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与监管,普遍采用以稻谷计价方式确定租金,以每年支付一次承包款的方式加以规范,最大限度降低流转双方的责任风险。20xx年建立了土地承包仲裁委员会,通过仲裁机构及时化解土地承包纠纷和土地流转纠纷,运用法律手段,为农民提供可靠的权益保障。
二、初步成效
1、开辟了农民增收的良好途径。承包土地流转后,农户在获得租金的同时,还可以从事二三产业或外出务工获得更多的收入。如浙江宝岛现代农业科技有限公司从莲花镇五坦、涧峰、董家三个村流入土地675.1亩,每年每亩按300公斤稻谷的价格(以粮食收购指导价)支付租金,常年雇用当地几十名农民务工,按月支付工资。莲花镇五坦村总人口1300多人,土地流转后有400余人放心在外打工,增加非农收入。高家镇大田畈村种粮大户高荣根,流入耕地近千亩,年雇工2600多人次,发放工资10万多元。
2、增加了农业投入提高了生产效率。土地规模经营实现了农业投入主体的多元化,弥补了国家、农户农业投入的不足。一些有实力的经营者立足高起点开发农业,纷纷投资农业基础设施建设,着力解决交通不便、水电不通等问题,改善了生产条件。20xx年以来温岭老板和区林氏精品西瓜专业合作法在官塘、岩头、塘前三村今年租种1000多亩耕地种西瓜的投资3万多元新修机耕路,水利设施,不但本身受益,周围农民也受益,弥补了村级公益事业经费的不足。岭洋、举村两乡动员农户将不宜种粮的300多亩山垄田、山坡地出租给专业合作社,建立茶叶、吊瓜生产基地,大大提高了土地的产出率。
3、增强了农业科技创新能力。土地集中连片经营,为农业科技试验示范创造了条件,有利于土壤改良,加快了新品种、新技术、新工艺的推广应用,促进了农业品牌建设。全区有 75 个名特优农产品注册商标,9个农产品通过有机、绿色食品认证;20个农产品获国家无公害农产品。15个优质农业新品种试种示范顺利实施;水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批农作物优新品种在全区推广;测土配方施肥、重大病虫无害化治理技术、水稻直播栽培、早稻旱育秧无纺布覆盖技术等新技术广泛应用。
4、提高了粮食综合生产能力。通过土地流转,依托粮食合作社,建成了万亩高标准优质稻米基地,为国家提供优质无公害商品粮;促进了粮食组织化生产,区金岳粮食合作社由种粮大户107人组成,水稻种植面积10384亩,油菜、绿肥、蔬菜、西瓜等作物种植面积6930亩,合计复种面积17314亩,复种指数为225.86%。同时实现了粮食生产机械化。两家农机合作社和一批农机专业户,拥有大型耕作机38台,小型耕作机300多台,农田作业机收机割率达90%,在全市率先初步实现农业机械化。
5、推动了农业转型升级发展。随着土地流转的加快,农业企业、农民专业合作社和种养大户有了更大的创业平台,他们在适度规模经营的基础上,大力发展特色农业,有力加快了农业产业化进程。莲花镇加速推进土地流转,促进了规模农业、效益农业、绿色农业的发展,形成了基地化、组织化、机械化、品牌化的农业生产新格局。相继建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、优质稻、柑桔、生猪、麻鸭、蔺草、花卉等十二大基地;香港华懿天然花卉集团有限公司租用月山村土地,建成千亩玫瑰园;一加一农业发展公司在涧峰畈租赁农户土地200多亩,建立了优质葡萄园。土地流转促进了主导产业和特色产业的规模化发展,带动了一批具有一定地方特色和规模优势的“一村一品”专业村。茭白专业村、吊瓜专业村、枇杷专业村、无公害蔬菜专业村、高山蔬菜专业村、生姜专业村等“一村一品”专业村,在全区各地纷纷涌现。
三、存在问题
(一)部分农民用地观念相对滞后。农民恋土观念较重,对耕地的依赖性过强。当前,尽管有很多农户弃农经商、外出打工,但对土地留恋很深,一边打工一边还要照顾承包田的情况比较普遍,影响了耕地流转的扩大。
(二)土地流转基础条件有待整合。家庭经营承包时,很多地方把同一等级的地块,按照总户数进行了等分,农户地块小而且分散,若有少数农户不愿流转,就不能形成连片种养,导致影响其他农户的正常流转,降低了土地流转效率。
(三)土地流转矛盾纠纷逐步增多。近年来各级政府出台了支农相关优惠政策,取消农业税,给种粮农户直接补贴,再加上市场粮价上浮因素,有些农户对流转租金期望增加,引发了农民新一轮的种养热和承包热,导致土地流转过程中纠纷矛盾增多。主要是原先转出的部分农户现在想要收回耕地使用权,但转入方不愿意改变合同,从而产生矛盾和纠纷。
(四)土地流转期限普遍较短。土地流入方希望土地流转期限越长越好,这样就能在土地、农业基础设施等方面加大投入,以获得长期的收益。然而,经调查,我区土地流转期限在5年以下的,占土地流转总面积的70%以上,流转期限普遍较短。
(五)土地流转操作程序不够规范。流转双方法律意识比较淡薄,未签订书面合同或签订合同不规范的情况仍然存在,20xx年底,流转耕地中未签订书面的面积约占15%。有少数耕地流出户法律意识淡薄,看到耕地转入户经营效益好,对原签订的合同反悔,对耕地流转的租金提出过高要求,从而直接影响耕地流转。
四、推进对策
(一)加大宣传力度、提升流转引导。以《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《物权法》等法律法规为重点,广泛宣传土地流转的意义、程序、方法,进一步促使农民转变观念,引导农民依法、自愿、有偿、有序流转。乡镇、村两级必须高度重视耕地流转工作,把推进耕地合理流转作为加快农业结构调整的关键来抓,切实加强对这项工作的领导,耐心细致地做好农户的思想工作,严格按照“依法、自愿、有偿”的要求搞好土地流转。
(二)强化农业招商,培育流转主体。一是拓宽招商网络渠道,建立招商机制,制定招商办法,实施招商奖励。二是建立项目库,整合一批、包装一批、储备一批,使进优势产业开发。三是加大龙头企业、专业合作社、种养大户的扶持力度,培育更多的参与主体。
(三)强化服务职能,健全流转机制。建立和健全区、乡镇(街道)、村三级土地承包经营权流转服务组织。区成立土地流转工作领导小组,领导全区有序开展农村土地流转工作;建立区土地流转服务中心(设在区农业局),负责流转工作的指导、协调和政策、信息咨询,技术服务和考核督查等工作;各乡镇(街道)都要建立健全相应的工作班子和土地流转服务中心,负责流转信息的收集、发布,指导合同签订,资料归档等工作;村级建立土地流转服务站,负责流转信息收集、上报,帮助做好合同签订、建立信息台账,并做好相关服务工作。
(四)加强耕地流转管理、切实维护农民权益。乡镇或村可以确定专门的管理组织,加强对耕地流转的日常管理。农户流转承包地应签订书面流转协议,并报所属村集体经济组织和农村土地承包合同管理机关备案。农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。进一步提高土地流转合同签订率,并由相应的管理组织做好耕地流转档案资料的管理。
(五)依法规范运作,探索创新耕地流转机制。
土地流转,政策性强、涉及面广,在推进过程中必须注意把握好原则。以法律政策为依据,鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下,在体制机制方面大胆探索;以群众自愿为基础,重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转;以增产增效为目的,首先是土地流转后,土地怎么办?重点要向农业企业、专业合作社,向种养大户集中,才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后,人怎么办?要流向城镇,流向非农产业,实现全民创业,多渠道就业。这两个问题解决了,土地流转就是成功的。
重点在探索建立五项机制。一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时,要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇(街道)分别建立土地流转服务中心,村建立服务站,为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态,加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理,确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设,积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作,妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇(街道)、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织,及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷,为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式,将部分农户的土地实行集中储备,定期收集信息,建立农村土地供求信息数据库,以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级,建立价值评价标准,健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导,提倡以每年支付一次租金的方式加以规范,最大限度降低流转双方的责任风险。
(六)制定激励政策,加大推进力度。研究制定《区农村土地承包经营权流转规范化管理实施意见》,建立考核、奖励机制。建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系,将专项考核与综合考核结合起来,专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩。区财政每年安排一定的专项资金,对当年新增连片规模流转土地在100亩以上、流转期限在5年以上的,按实际流转面积一次性给予资金补助。
土地流转调研报告15
按照市委安排,市政协组成了以党组副书记、副主席张才为组长的专题调研组,就我市农村土地承包经营权流转情况进行了专题调研。期间,调研组先后到县(市)区实地考察了多个农民专业合作社,召开了多次专题研究会,外出到安徽省潜山县、河南省商丘市等地学习考察,现形成此报告。
一、我市农村土地承包经营权流转的基本经验
我市共辖1175个行政村,现有耕地面积820万亩,家庭承包耕地面积681万亩。xx年,全市农村土地流转面积为355万亩,占家庭承包耕地面积的53%,比上年同期增加95万亩,流转面积位居全省首位。在全市流转的355万亩土地中,有组织地进行土地流转186万亩,其中,流转给农民合作社111.6万亩,家庭农场35万亩,整村流转31个。农民合作社和家庭农场成为农村土地流转经营的主体。农民合作社流转面积占有组织流转面积的60%,家庭农场占有组织流转面积的19%,其中,经营200亩以上的家庭农场,全市达到了281家。我市农村土地流转工作取得了可喜的成效,得到了省委、省政府的高度认可。主要体现在:
1、各级党委、政府高度重视,促进了土地加速流转。今年以来,市委、市政府对农村土地流转工作高度重视,年初专题召开全市农村工作会议,市委书记吴野松、市长孙轶亲自进行动员部署,要求各级党委、政府把土地流转工作纳入中心工作来抓。市农委就土地流转工作专门下发了两个指导性文件,进一步明确了目标任务,突出了工作重点,在每个县(市、区)分别选择一个乡(镇)进行土地确权试点。调兵山市土地流转工作抓得早,xx年就召开了全市土地流转工作会议,并对做出突出贡献的3个专业合作社给予了每社5万元的奖励。铁岭县各乡(镇)分别召开了土地流转对接会议,召集各村干部、农民合作社、龙头企业和专业大户,进行了土地流转供需对接。xx县、调兵山市政府积极协调有关部门,为合作社解决了资金和晾晒场地等问题。
2、农村综合产权交易服务中心为农村土地流转提供了高效可靠的平台。铁岭市农村综合产权交易服务中心,于xx年1月21日正式挂牌成立,是辽宁省首家市级农村综合产权交易服务中心。该中心隶属于市农委,接受市农村综合产权交易监督管理委员会监督管理,为农村综合产权交易提供场所设施、信息发布、产权鉴证、政策咨询、抵押贷款、组织交易等配套服务,农交中心以便民服务为宗旨,对农村集体经济组织、农民合作社和农民一律不收取交易服务费用。农交中心的成立为推进全市农村综合改革、规范农村产权交易市场、激发农村生产要素活力,迈出了坚实的一步。截至目前,交易中心已收集农村各类产权交易信息2577条,办理土地流转经营权证104个,涉及土地流转面积12.8万亩,办理贷款业务40笔,发放贷款7497万元。
3、乡(镇)、村两级组织发挥作用,带动了土地规模流转。通过调研我们发现,凡是乡(镇)、村两级组织战斗力强、作用发挥好的,农户流转土地的积极性就高,土地流转的规模就大、效果就好,纠纷就少。比如,xx县xx镇北大村注重宣传引导,创新流转形式,以土地入股、以肥料入股、以资金入股的形式吸引了广大农户积极参与流转;调兵山市施荒地村主任施立武信誉好、威望高,带领本村农民成立了富农水稻农民专业合作社,实现了土地整村流转,为全村村民带来了可观的经济效益。
4、在解决资金问题上,出现了一些新模式。一是工商资本参与土地流转。如,曙光集团、辉山乳业、九三集团等企业的参与,确保了土地经营中的资金充裕;二是利用土地承包经营权抵押贷款有突破。如,调兵山市、xx县、西丰县都是由政府出面协调有关部门,有效解决了土地承包经营权抵押贷款的问题;三是开创性地建立了以资金入股的形式参与土地流转的新模式。如,xx县xx镇北大村创新了以资金入股的流转形式,有效缓解了合作社的资金压力。
二、它山之石
1、安徽省潜山县是国家确定的农村土地确权试点县,目前,该县农村土地承包经营权确权工作已经进入登记颁证阶段。通过实地考察、座谈,我们对农村土地确权工作有了新的认识。一是确权工作必须有政府部门强有力的领导;二是确权工作一定要宣传先行;三是确权工作必须依靠基层组织来开展;四是确权工作需要有足够的资金作保障。
2、河南省商丘市在解决农村土地细碎化问题上积累了经验。xx年以来,商丘市在尊重群众意愿的基础上和依据法律法规的前提下,提出了坚持“两不变”原则,即保留原有分地人口不变原则,保留原有耕地面积不变原则,创新提出了农村土地“小块并大块,多块变一块”的互换并地流转新模式,使得8个县区80%以上的承包地得到有效整合。
三、我市农村土地承包经营权流转存在的问题
尽管我市农村土地流转呈现出较好的势头,但也存在不足,主要表现在:
1.对农民的宣传教育工作不到位。调研中我们发现,还有相当一部分农民对土地流转的认识模糊、懵懵懂懂,积极性不高。一是担心失去土地,不愿意流转。这部分农民不清楚什么是承包权,什么是经营权,担心一旦把土地流转出去,就会失去土地,生活也就没有了保障。二是指望惠农政策,不舍得流转。近年来,国家不断出台支农惠农政策,有些农民认为种粮还是有小利可图的,农闲的时候还可以打打零工,小富即安,不舍得将土地流转出去。三是期待土地增值,不急于流转。随着我市城镇化、工业化的不断推进,居住在城郊的农民对土地的期望值越来越高,不少农户想借机得到更大的好处,不急于将土地流转出去。
2.土地流转层次低。从调研情况看,我市现已完成的土地流转中还存在一些不规范、不完善、不健全的地方。流转期限比较短,不利于长远规划和培植地力,容易出现土地经营上的的短期行为。
3.土地确权工作未全面展开。从调研情况看,大部分县(市)区和乡(镇)对土地确权工作存在畏难情绪,到底确权工作从哪里下手,采取什么方式去确权,还没有头绪。农民对土地流转的认识不到位与确权工作尚未全面展开也有一定的关系。
四、几点建议
1、加强宣传教育,提高农户土地流转的自觉性。一是建议通过各种媒体进行广泛的宣传。在电视台、电台、报纸、相关网站设置农村土地流转政策解读、聚焦农民合作社、走进粮食大户等专栏,面对面地向农户宣传土地流转,心贴心地向农户传递致富信息,通过宣传,消除农民对土地流转的担忧和疑虑,提高自发参与土地流转的积极性和主动性。二是建议组织有关人员外出参观学习。由乡(镇)组织村干部到土地流转好的乡(镇)去学习,比如xx县xx镇北大村、调兵山市施荒地等;由村干部组织本村有影响力的村民到典型的农民合作社去学习,比如xx曙光合作社、铁岭县万鑫合作社、调兵山市富农合作社等,通过亲眼所见、亲身感受,提高认识,带动流转。三是建议充分发挥好村级组织的作用。结合我市“三严三实”教育实践活动,把帮助农民增收作为村级组织为群众服务、办实事的一个重要内容,充分发挥村干部的教育引导和示范作用,帮助村民解决好思想认识和土地流转过程中遇到的各种问题和困难。
2、进一步完善相关政策,鼓励土地流转。
一是建议制定规模流转奖励政策。对土地流转连片面积达到一定规模的经营主体,建议给予相应的物质奖励,鼓励土地成规模流转。奖励要坚持面向农民和专业合作社,也可以面向发挥带动作用明显的工商企业。二是建议市政府协调相关部门,尽早制定出符合市场需要、有利于土地规模经营的信贷政策,允许农民和专业合作社,利用土地经营权抵押贷款,缓解经营主体的资金压力。三是建议制定工商资本进入农村进行规模经营的'相关政策。既要积极引导工商资本进入农村参与土地流转,同时又要对其进行监管,避免其掠夺性的经营,同农民争利,确保带动农民长期稳定增收。四是建议适当控制流转期限。土地流转期限应控制在3-5年为宜。流转期限5年以内的以货币作为流转标的物,如果超过5年,为规避通货膨胀风险,建议以实物作为流转的标的物。比如每亩地流转价格为一定数量的玉米或水稻等。
3、加快进行农村土地确权工作。
建议在各县(市)区进行土地确权试点的同时,市里也要在山区、平原、城郊各选择一个有代表性的村直接进行试点,亲自参与指导土地确权工作,真正掌握土地确权的第一手资料,总结确权的经验,为土地确权工作全面铺开积累直接经验。正像焦裕禄所说的,“吃别人嚼过的馍没有味道”,只有自己亲身实践取得的经验才是最真实可靠的。在取得土地确权直接经验的基础上,结合各县(市、区)试点的经验,尽快出台土地确权的规范性意见,推动全市农村土地确权工作全面展开。
一是建议在确权工作中认真把握好“四个原则”。即,保持稳定原则、依法规范原则、民主协商原则和因地制宜原则。
二是建议在确权工作中着重抓好“四个环节”。即,申请和基本信息采集环节,土地测绘环节,田间指界、审核、信息公示和确认环节,以及建档和发证环节。三是建议在确权工作中突出“五个重点”。即,动员宣传重点、培训重点、信息采集和分户建档重点、实地测量重点和公示确认重点。
四是借鉴商丘经验,在土地确权中解决土地细碎化问题。
4、充分评估国家玉米临时收储价格调整对我市土地流转的影响,及早采取相应的对策。今年,国家下调了玉米临时收储价格,每斤下调0.13元,这一政策调整将对我市粮农,尤其是种粮大户产生极大影响,必将影响明年土地流转积极性,建议有关部门尽快对这一新情况进行研究与评估,拿出切实可行的办法应对国家政策的调整,确保我市农村土地流转工作扎实、稳妥、有序开展。
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