房地产可行性研究报告
随着社会一步步向前发展，报告的用途越来越大，报告中涉及到专业性术语要解释清楚。你知道怎样写报告才能写的好吗？下面是小编收集整理的房地产可行性研究报告，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
房地产可行性研究报告 篇1
第一部分 房地产项目总论
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
第二部分 房地产项目建设可行性
第三部分 房地产项目市场需求分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第四部分 房地产项目产品规划方案
第五部分 房地产项目建设地与土建总规
第六部分 房地产项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的.审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
第七部分 房地产项目组织和劳动定员
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
第八部分 房地产项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第九部分 房地产项目财务评价分析
第十部分 房地产项目财务效益
第十一部分 房地产项目风险分析及风险防控
第十二部分 房地产项目可行性研究结论与建议
房地产可行性研究报告 篇2
一、引言
《XXXX项目可行性研究报告》研究内容涉及项目的整体规划，包括项目建设背景及必要性、建筑建材行业分析、项目运营、项目选址、建设规模、工程方案、环境影响评价、节能及节能措施、劳动安全与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析及风险分析等方面，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济效益和社会环境影响进行科学预测，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资咨询意见。
二、项目简介
XXXX项目，位于XX市．主要销售高层住宅、商铺和车位，其运营投资总额6222.65万元（占地平方数为11016.00㎡，规划总建筑面积10167.00㎡），项目预计于20xx年1月开始实施。（内容可以包括项目的概况、建设内容、规模、效益、项目的产生背景等。
三、市场行业分析
1、棚改力度持续加大，信贷政策收紧，利率上浮，相比较依旧较为宽松；
2、未来还是以住宅成交为主，新区土地市场较为活跃，目前部分土地楼面价突破2900元；
3、房地产市场供需稳定，成交稳中向好，库存去化明显，住宅市场成为热销主力；
4、市场均价主要以汇川区和南部新区居高，市场形势稳定；
5、改善三房成为“抢手货＂，洋房及别墅市场稀缺，消费者购买欲望较高。
总体来看，“稳”仍然是今年我国房地产市场主基调，今年两会再次提出坚持住房的居住属性，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在“维稳”基调下，商品住宅销售价格总体平稳，一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅销售价格下降；三四五线城市环比涨幅均回落。而受季节及春节因素影响，一季度用户找房热度上扬，但涨幅不及去年，购房者未来心态也将趋于平稳。
在此市场背景下，XX市住宅呈现供不应求的状态，项目产品将拥有很好的市场空间，虽然XX市目前存在许多在售和将售楼盘，但是高强度的竞争能够整体提升产品品质，本项目产品以高定位的属性占据了绝对优势，在区域内商业市场中具有较强的竞争力，市场空间可观。
四、报告大纲
第一章 总论
1.1 项目概述
1.2 建设单位简介
1.3 编制依据及研究范围
1.3.1 编制依据
1.3.2 编制原则
1.3.3 研究范围
1.4 主要经济技术指标
1.5 主要研究结论
第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1 政策背景：深化制度改革
2.1.2 经济背景：GDP达3489.32亿元，稳居贵州第二
2.1.3 规划背景：打造“一枢纽两中心三基地” 建成黔川渝结合部中心城市
2.1.4 社会背景：生活质量的提升带动了房建市场的`发展
2.2 项目建设必要性
2.2.1 符合国家产业发展政策
2.2.2 改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程
2.2.3 良好的配套设施和居住环境为项目提供了有力的竞争条件
第三章 项目市场分析
3.1 国内楼市分析
3.1.1 一线城市新房成交均价稳中有升，购房者信心指数上扬
3.1.2 “稳”仍然是2019年房地产市场主基调
3.2 遵义市房地产市场分析
3.2.1 2019年遵义土地市场总览
3.2.2 2019年遵义土地市场区域分析
3.2.3 遵义市商品房供应数据分析
3.2.4 遵义市商品房成交数据分析
3.3 市场需求
3.3.1 城市化发展需求
3.3.2 投资需求
3.4 行业市场小结
第四章 项目选址与建设条件
4.1 项目选址
4.2 建设条件
4.2.1 地块建设条件分析
4.2.2 遵义市概况
4.2.3 地理环境
4.2.4 自然资源
4.2.5 人口
4.2.6 经济
4.2.7 运输
4.3 项目地因素分析评价
第五章 项目运营方案
5.1 项目定位分析
5.2 项目销售计划
5.3 项目推广计划
第六章 项目规划设计方案
6.1 项目规模及建设内容
6.2 总平面设计
6.2.1 规划设计构思及布局特色
6.2.2 交通组织
6.2.3 景观绿化
6.2.4 设计内容
6.3 建筑设计
6.3.1 立面设计
6.3.2 竖向交通设计
6.3.3 建筑色彩与材质
6.3.4 门窗工程
6.3.5 内外装修工程
6.4 结构设计
6.4.1 设计依据
6.4.2 建筑分类等级
6.4.3 主要荷载（作用）取值
6.4.4 抗震设防
6.4.5 上部结构
6.4.6 地下结构和基础
6.4.7 结构材料
6.5 给排水设计
6.5.1 设计依据
6.5.2 设计概述
6.5.3 设计范围
6.5.4 室外给水排水工程
6.5.5 建筑物内给水排水设计
6.5.6 控制及显示
6.5.7 给排水工程抗震设计
6.6 电气设计
6.6.1 设计依据
6.6.2 设计范围
6.6.3 变配电系统
6.6.4 照明系统
6.6.5 配线选择及敷设方式
6.6.6 建筑物防雷
6.6.7 接地及安全
6.6.8 光纤入户系统
6.6.9 摄像监控系统
6.6.10 火灾报警、火警广播及消防联动控制系统
6.6.11 电源
6.6.12 线路敷设
6.6.13 电气节能设计
6.7 采暖通风设计
6.7.1 设计依据
6.7.2 设计范围
6.7.3 空调设计
6.7.4 通风设计
6.7.5 暖通消防
6.7.6 环保节能及其他措施
第七章 节能与节能措施
7.1 设计依据
7.2 建筑节能设计主要技术措施
7.3 节水节能措施
7.4 电气节能设计
7.5 采暖通风节能设计
第八章 环境影响评价
8.1 设计依据
8.2 对污染源的防治措施
第九章 劳动安全卫生与消防
9.1 劳动安全卫生
9.1.1 自然灾害防范措施
9.1.2 安全卫生技术措施
9.1.3 卫生防疫
9.1.4 隔声降噪
9.1.5 安全卫生预期效果
9.2 消防
9.2.1 设计依据
9.2.2 建筑消防设计
9.2.3 消防给排水系统
9.2.4 电气消防设计
9.2.5 通风防排烟设计
第十章 项目组织管理
10.1 组织机构设置
10.2 项目控制、管理与监督
10.2.1 项目控制
10.2.2 项目管理
10.2.3 项目监督
第十一章 招标方案
11.1 招标方案编制依据
11.2 招标原则
11.3 招标范围
11.4 招标组织方式
11.5 招投标程序
11.5.1 项目招标
11.5.2 资质要求
11.5.3 项目投标
11.5.4 项目开标、评标和中标
11.6 招投标费用
第十二章 项目实施进度
12.1 建设工程
12.2 实施进度安排
第十三章 投资估算与资金筹措
13.1 编制依据
13.2 估算范围
13.3 投资估算
13.4 资金筹措
第十四章 财务分析
14.1 财务预测假设
14.2 财务预测
14.2.1 销售收入
14.2.2 成本费用
14.2.3 利润
14.2.4 总投资现金流
14.3 财务评价
第十五章 社会评价
15.1 社会影响
15.2 项目互适性分析
15.2.1 利益群体对项目的态度和参与程度
15.2.2 各级组织对项目的态度及支持程度
15.2.3 地区文化状况对项目的使用程度
15.3 社会风险分析
第十六章 风险及控制
16.1 经营风险及控制
16.2 财务风险及控制
16.3 市场风险及控制
16.4 政策风险及控制
第十七章 结论及建议
17.1 结论
17.2 建议
附表
附表1 项目投资估算表
附表2 项目营业收入表
附表3 项目增值税及附加测算表
附表4 项目土地增值税测算表
附表5 项目综合税金测算表
附表6 项目借还款计划表
附表7 项目偿债备付率计算表
附表8 项目综合成本计算表
附表9 项目净利润测算表
附表10 项目资金来源及运用表
附表11 项目总投资现金流量表
房地产可行性研究报告 篇3
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析汁匕较以及预测建成后的社会经济效益。
一、项目背景
1 、 项目名称：
居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《a市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起，南至路，西至 路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积：亩(平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计)：总建筑面积：㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至a市中心。
(2)西侧为 市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近a市小学。
(5)北面为a市人民银行。
4 、项目swot分析
优势及机会
(1) 该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的'运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 a市概况(参考)
a市位于
河南岸，面积
平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目
套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置
向阳小区 1500
22
1400
宝山路
新华小区 785
8
1344
黄河街
银河小区 170
1460
银河街
成光小区 130
1400
学院路
太阳神小区500
6.9
1508
英雄路
部分商业网点详细情况
项目
面积㎡
单价元/㎡
位置
汇丰花园 40~~80
4000~5600
新城区
秋爽花园 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小区 36~~50
6800
建设路
桃园小区 车库
550
秋浦路
荷花村
车库
550
建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户， 拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3)、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、 奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在XX年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在XX年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：XX㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层;
一栋 12层29.4*13.8*12层;
三栋 12层40*15*12层;
一栋 15层40*15*15层;
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
1、防雷审查：61460*1=6.15万元
2、消防审查：
3、文物：0.2万元
4、规划设计：10万元
5、建筑设计：XX*12+59460*30=180.78万元
6、地质勘探：61460*2=12.29万元
7、测量定位：10万元
8、煤气增容：2500元/户
9、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元
8、19项代收代缴，未计)
(二) 工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+XX*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用
142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
房地产可行性研究报告 篇4
一、总论
1.项目建设背景
2.项目概况
(1)项目名称：___________________________
(2)建设地点：___________________________
(3)建设单位：___________________________
(4)企业性质：___________________________
(5)经营范围：___________________________
(6)公司类别：___________________________
(7)资质等级：___________________________
(8)企业概况：___________________________
(9)工程概况：___________________________
(10)资金来源：__________________________
3.可行性研究报告编制依据
4.可行性研究报告研究范围
5.研究结论及建议
6.主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1。
表1 项目主要经济技术指标
二、住宅市场分析与营销战略
1.当前住宅市场现状
2.商品房市场现状与市场需求
3.商品房的市场需求及发展
4.当前住宅市场面临的矛盾和问题
5.营销战略
三、项目选址及建设条件
1.项目选址
2.建设条件
2.1 位置优越
2.2 交通方便
2.3 建设场区“五通”条件具备
供水：____________________________
供电：____________________________
煤气：____________________________
通讯：____________________________
场地：____________________________
2.4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
2.5 土地征用情况
四、建设规模及功能
1.建筑面积的内容
2.功能设施标准
2.1 建筑使用功能
2.2 设施标准
(1)住宅装饰及设施标准
(2)小区配套设施
2.3 住宅户型规划
3.工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2 主要工程量一览表
五、建设方案
1.建设场地环境
1.1 地形
1.2 场地自然条件
(1)地貌：____________________
(2)水文地质：________________
(3)地震裂度：________________
(4)地基土工程地质评价：
2.总体规划布局
2.1 片区规划
2.2 小区整体规划设计原则
2.3 总平面布局
2.4 交通组织
2.5 规划指标
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3 项目建筑技术经济指标
3.建筑方案设计
3.1 建筑方案总体构思
3.2 平面设计
(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4 项目住宅经济技术指标
(2)公用建筑。
3.3 立面设计
4.结构设计
4.1 基础造型及处理
4.2 上部结构
5.公用设施方案
5.1 供水排水
5.2 供电
(1)供配电系统。
(2)照明及电力设备。
5.3 供气
5.4 中央空调
5.5 弱电设计
6.消防
7.环境保护
六、项目实施进度安排
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
七、投资估算与资金筹措
1.投资估算
总投资造价见表5和附表1
表5 项目投资估算
单 位：万元
2.资金筹措
详见附表2
八、经济效益分析
1.住宅销售价格
2.销售进度及付款计划
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6 各类建筑销售计划表(%)
3.税费率
本报告采用的各种税费率见表7。
表7 税费率表(%)
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8 敏感性分析表
5.清偿能力分析
6.资金平衡分析和资产负债分析
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的`效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。
8.临界点分析
详见表9
表9 临界点分析表
9.主要经济指标
项目的主要经济指标见表10。
表 10 主要经济指标表
九、风险分析及对策
1.市场风险分析
2.经营管理风险分析
3.金融财务风险分析
房地产可行性研究报告 篇5
一、房地产项目总论
1、项目背景
2、建设单位基本情况
3、项目建设意义及重要性
4、存在问题及建议
二、房地产项目市场分析和营销战略
1、房地产市场概况
2、市场预测
3、营销战略
三、建设条件与场址选择
1、建设条件
2、场址选址
四、房地产项目建设规模及功能标准
1、建设规模
2、功能标准
五、房地产项目建设方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、项目实施进度安排
1、工程项目管理
2、项目实施进度
七、房地产项目投资估算与资金筹措
1、投资估算
2、资金筹措
3、投资使用计划
八、房地产项目财务分析与敏感性分析
1、生产成本和销售收入估算
2、财务评价
3、不确定性分析
4、敏感性分析
九、社会效益分析
1、社会效益分析
2、项目与所在地区互适性分析
十、风险分析
1、风险类别
2、风险应对措施
十一、可行性研究结论与建议
1、结论
2、建议
附件：
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、自有资金存款证明
4、相关银行贷款承诺
5、其他相关证明材料
6、项目财务分析报表
房地产可行性研究报告 篇6
第一部分：项目总论
项目背景
项目概况
项目名称
项目建设单位概况
项目地块位置及周边现状
项目规划控制要点
项目发展概况
可行性研究报告编制依据
可行性研究结论及建议
第二部分：市场研究
宏观环境分析
全国房地产行业发展分析
本市房地产市场分析
本市房地产市场现状
本市房地产市场发展趋势
板块市场分析
区域住宅市场成长状况
区域内供应产品特征
区域市场目标客层研究
项目拟定位方案
可类比项目市场调查
项目SWOT分析
项目定位方案
第三部分：项目开发方案
项目地块特性与价值分析
规划设计分析
产品设计建议
项目实施进度
营销方案
机构设置
合作方式及条件
第四部分：投资估算与融资方案
投资估算
投资估算相关说明
分项成本估算
总成本估算
单位成本
销售收入估算
税务分析
项目资金预测
现金流量表
自有资金的核算
融资方案
项目融资主体
项目资金来源
融资方案分析
投资使用计划
借款偿还计划
第五部分：财务评价
财务评价基础数据与参数选取
财务评价(方案1)
财务盈利能力分析
静态获利分析
动态获利分析
偿债能力分析
综合指标表
财务评价(方案2)
财务评价结论
第六部分：不确定性分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
变动因素一成本变动
变动因素二售价变动
变动因素一容积率变动
风险分析
风险因素的识别和评估
风险防范对策
第七部分：综合评价
社会评价(定性)
环境评价(影响及对策)
公司资源匹配分析
第八部分：研究结论与建议
结论
建议
第九部分：附录
附件：
附表：
房地产可行性研究报告 篇7
一、项目背景
1 、 项目名称： 居住小区(暂定名)
2、可行性研究报告的编制依据：
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《A市城市拆迁管理条例》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1 )地块位置：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。
2 )建设规模与目标：
土地面积： 亩( 平方米)
容积率：
开发周期：
土地价格： 元/亩(A市国有土地使用权挂牌出让起价) 建筑面积(预计)：总建筑面积： ㎡
3 )周围环境与设施
(1)步行约10 分钟可至A市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为 城市绿化带，南侧为 广场。
(4)西南靠近A市 小学。
(5)北面为A市人民银行。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 东侧 的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目以毛地出让，起价 元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的`资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18) 花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1 A市概况(参考)
A市位于 河南岸，面积 平方公里，人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——A港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，A港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸，与B市接壤，是A市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2 A市房地产住宅市场分析
A市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
对今后市场的预测：
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，A市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要竞争项目分析
住宅小区详细情况如表：
项目 套数 建筑面积(万㎡) 平均单价(元/㎡) 位置
向阳小区 1500 22 1400 宝山路
新华小区 785 8 1344 黄河街
银河小区 170 1460 银河街
成光小区 130 1400 学院路
太阳神小区500 6.9 1508 英雄路
部分商业网点详细情况
项目 面积㎡ 单价元/㎡ 位置
汇丰花园 40~~80 4000~5600 新城区
秋爽花园 50~~70 5000~12000 市中心
碧苑小区 36~~50 6800 建设路
桃园小区 车库 550 秋浦路
荷花村 车库 550 建设路
三、项目财务分析
(一)、拆迁成本分析
围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房(实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户，
拆迁公司拆迁安置房一栋，30户)。其它房屋均为二——四层。
根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物(水、电、电话、空调以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1)、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2)、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3)、 管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆迁评估服务费费：35000元
5)、 奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。
按照A市人民政府令，对A市城市区域内房屋拆迁，在2003年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在2003年7月1日开始执行后。A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：2000㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在 路靠近 小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。
地块内大致布置
一栋 15层29.4*13.8*15层;
一栋 12层29.4*13.8*12层;
三栋 12层40*15*12层;
一栋 15层40*15*15层;
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
(一)、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元(18、19项代收代缴，未计)
(二) 工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。
房地产可行性研究报告 篇8
一般来讲，房地产可研报告是以市场需求为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为策略，以系统评估指标为结果，总的来讲表现在以下两个问题中：
问题一：是否可行?
问题二：如何经济收益最大化?
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的'外在动因。
投资商自身条件考察
1、考察你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
2、考察你的投资方式
由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力
每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
第四操作环节 设计成功的可行性研究流程
步骤A 人员安排组合
项目 内容 人数 负责项目 费用 时间
注册房地产估价师
造价工程师
市场调查和分析人员
经济分析专家
制作人员
社会学，环境等专家
步骤B：市场分析
a、宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小;其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑;其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。
c、微观市场分析
对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
步骤C: 市场预测
a 需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
b 供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况
c 预测方法
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序转：房地产可行性研究报告列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等;因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
步骤D: 成本测算
在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
一般来讲 成本构成包括以下四个部分：
A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。
B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。
C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。
步骤E：财务评价
项目投资方案评价的指标一般分为两类：
一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。
房地产可行性研究报告 篇9
第一章 房地产项目总论
1.1 房地产项目背景
1.1.1 房地产项目名称
1.1.2 房地产项目承办单位
1.1.3 房地产项目主管部门
1.1.4 可行性研究工作的编制单位
1.1.5 研究工作概况
1.2 编制依据与原则
1.2.1 编制依据
1.2.2 编制原则
1.3 研究范围
1.3.1 建设内容与规模
1.3.2 房地产项目建设地点
1.3.3 房地产项目性质
1.3.4 建设总投资及资金筹措
1.3.5 投资计划与还款计划
1.3.6 房地产项目建设进度
1.3.7 房地产项目财务和经济评论
1.3.8 房地产项目综合评价结论
1.4 主要技术经济指标表
1.5 结论及建议
1.5.1 专家意见与结论
1.5.2 专家建议
第二章 房地产项目背景和发展概况
2.1 房地产项目提出的背景
2.1.1 国家或行业发展规划
2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由
2.2 房地产项目发展概况
2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果
2.2.2 试验试制工作情况
2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程
2.3 投资的必要性
第三章 房地产项目市场分析与预测
3.1 市场调查
3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查
3.1.2 产品现有生产能力调查
3.1.3 产品产量及销售量调查
3.1.4 替代产品调查
3.1.5 产品价格调查
3.1.6 国外市场调查
3.2 市场预测
3.2.1 国内市场需求预测
3.2.2 产品出口或进口替代分析
3.2.3 价格预测
3.3 市场推销战略
第四章 产品方案设计与营销战略
4.1 产品方案和建设规模
4.1.1 产品方案
4.1.2 建设规模
4.1.3 产品销售收入预测
4.2 市场推销战略
4.2.1 推销方式
4.2.2 推销措施
4.2.3 促销价格制度
4.2.4 产品销售费用预测
第五章 建设条件与厂址选择
5.1 资源和原材料
5.1.1 资源评述
5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
5.1.3 需要作生产试验的原料
5.2 建设地区的选择
5.2.1 自然条件
5.2.2 基础设施
5.2.3 社会经济条件
5.2.4 其它应考虑的因素
5.3 厂址选择
5.3.1 厂址多方案比较
5.3.2 厂址推荐方案
第六章 房地产项目技术、设备与工程方案
6.1 房地产项目组成
6.2 生产技术方案
6.2.1 技术来源途径
6.2.2 生产方法
6.2.3 技术参数和工艺流程
6.2.4 主要工艺设备选择
6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
6.2.6 主要生产车间布置方案
6.3 总平面布置和运输
6.3.1 总平面布置原则
6.3.2 厂内外运输方案
6.3.3 仓储方案
6.3.4 占地面积及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
6.4.2 特殊基础工程的设计
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造价估算
6.5 其他工程
6.5.1 给排水工程
6.5.2 动力及公用工程
6.5.3 地震设防
6.5.4 生活福利设施
第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7.1 房地产项目选址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆迁和移民安置规划方案
第八章 资源利用与节能措施
8.1资源利用分析
8.1.1土地资源利用分析
8.1.2水资源利用分析
8.1.3电能源利用分析
8.2节能措施分析
8.2.1土地资源节约措施
8.2.2水资源节约措施
8.2.3电能源节约措施
第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件
9.1 主要原材料供应
9.2 燃料、加热能源供应
9.3 给水供电
9.4 外部配套条件
第十章 房地产项目进度与管理
10.1 工程建设管理
10.2 房地产项目进度规划
10.3 房地产项目招标
第十一章 环境影响评价
11.1 建设地区的环境现状
11.1.1 房地产项目的`地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
11.1.5 现有工矿企业分布情况;
11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;
11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;
11.1.8 交通运输情况;
11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2 房地产项目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准
11.4 治理环境的方案
11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
11.5 环境监测制度的建议
11.6 环境保护投资估算
11.7 环境影响评论结论
第十二章 劳动保护与安全卫生
12.1 生产过程中职业危害因素的分析
12.2 职业安全卫生主要设施
12.3 劳动安全与职业卫生机构
12.4 消防措施和设施方案建议
第十三章 企业组织和劳动定员
13.1 企业组织
13.1.1 企业组织形式
13.1.2 企业工作制度
13.2 劳动定员和人员培训
13.2.1 劳动定员
13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
13.2.3 人员培训及费用估算
第十四章 投资估算与资金筹措
14.1 房地产项目总投资估算
14.1.1 固定资产投资总额
14.1.2 流动资金估算
14.2 资金筹措
14.2.1 资金来源
14.2.2 房地产项目筹资方案
14.3 投资使用计划
14.3.1 投资使用计划
14.3.2 借款偿还计划
第十五章 财务与敏感性分析
15.1 生产成本和销售收入估算
15.1.1 生产总成本估算
15.1.2 单位成本
15.1.3 销售收入估算
15.2 财务评价
15.3 国民经济评价
15.4 不确定性分析
15.5 社会效益和社会影响分析
15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。
15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性;
15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;
15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性;
15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响;
15.5.6 房地产项目的国防效益或影响;
15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。
第十六章 风险分析
16.1 风险影响因素
16.1.1 可能面临的风险因素
16.1.2 主要风险因素识别
16.2 风险影响程度及规避措施
16.2.1 风险影响程度评价
16.2.2 风险规避措施
第十七章 可行性研究结论与建议
17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
17.2 对主要的对比方案进行说明。
17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。
第十八章 财务报表
第十九章 附件
房地产可行性研究报告 篇10
目 录
第一章 项目决策背景
1. 内部因素 第二章第三章第四章第五章2. 外部因素
项目概述
1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格
项目法律及政策性风险分析
1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价
市场研究
1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位
规划设计要点
1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析
第六章 项目开发计划
1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排
第七章 投资收益分析
1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测
第八章 可行性结论
1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议
第一章 项目决策背景
一.内部因素
1.天津万科公司项目布局
万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的
总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的'关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。2.天津万科公司经营现状：
目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城（含原有新城项目和红旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到20xx年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下，天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深入到每个天津人心中。
玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。
天津公司现状项目及在谈项目分布:
西横堤项目
铁东路项目
丽苑项目
天钢项目
玻璃厂项目
梅江南项
在开发项目
已完成项目
在谈项目: 二.外部因素
该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 ②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
房地产可行性研究报告 篇11
房地产可行性研究的内容。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1)项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的`自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2)市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3)规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4)开发进度安排。
对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5)项目投资估算。
项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6)资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7)财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8)风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9)国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
10)结论。
运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
房地产可行性研究报告 篇12
一、 国内环境：中国房地产还有20年以上的好景
XX年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景” 。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在XX年中国的gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
XX年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
20xx年，中国的'城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温
1、湖北省宏观政策的指导
XX年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房
自XX年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
XX年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;XX年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《XX年荆州市经济运行特点、问题及对策》)
房地产可行性研究报告 篇13
一、房地产可行性研究报告的写作步骤：
引言：
介绍研究的背景，包括项目的选址、规模等基本信息，明确研究目的。
市场分析：
调查目标市场的需求和供给情况，分析市场潜力，了解潜在竞争对手。
法律与政策分析：
研究当地的法律法规、政策，包括土地政策、开发规划、环境保护等，确保项目合规。
项目定位：
明确项目的定位，包括项目类型、目标客户群体、特色等，突出项目的竞争优势。
技术可行性：
分析项目所需的技术条件，确保项目在技术上的可行性。
财务分析：
编制财务预测表，包括投资成本、运营成本、预计收入等，进行财务分析，评估项目的盈利潜力。
风险评估：
对项目可能面临的风险进行全面评估，包括市场风险、法律风险、技术风险等。
可行性结论：
根据以上分析，得出项目的可行性结论，明确项目的优劣势和风险。
建议与展望：
根据结论提出合理的建议，并对项目的未来发展进行展望。
二、怎么写房地产开发可行性分析报告？
项目背景与目的：
介绍项目的基本情况，明确研究的目的和意义。
市场分析：
分析目标市场的规模、需求、竞争状况，评估市场的吸引力。
技术条件和法律政策：
分析项目所需的技术条件，确保技术可行性。同时，研究当地法律法规和政策，确保项目的合规性。
投资与财务分析：
详细列出项目的投资成本和财务收益，进行财务分析，评估项目的盈利潜力。
风险分析与应对策略：
分析项目可能面临的风险，提出相应的风险应对策略。
可行性结论：
根据各项分析，得出项目的可行性结论。
建议与总结：
提出针对性的建议，总结整个可行性分析报告。
三、论文某房地产开发项目的可行性研究报告写作要点：
选题背景：
说明为什么选择这个房地产开发项目进行研究，背景是什么，项目的基本信息。
研究目的：
确定研究的具体目的和要解决的问题。
相关理论与文献综述：
综述与房地产开发相关的'理论和已有文献，了解前人研究成果。
研究方法：
详细描述研究所采用的方法，包括调查、分析手段等。
数据收集与分析：
说明如何收集项目相关数据，并对数据进行分析。
研究结果：
将研究的结果进行呈现，可以使用图表等形式展示。
讨论与分析：
对研究结果进行深入分析和讨论，解释各项指标的含义。
结论与建议：
总结整个研究，提出对项目的建议和改进意见。
参考文献：
列出研究中引用的相关文献。
总结
撰写房地产可行性研究报告时，需要按照一定的步骤进行，包括引言、市场分析、法律政策分析、项目定位、技术可行性、财务分析、风险评估、可行性结论、建议与展望等内容。具体可根据实际情况进行调整。在撰写房地产开发可行性分析报告时，要注重项目背景与目的、市场分析、技术条件与法律政策、投资与财务分析、风险分析与应对策略、可行性结论、建议与总结等方面的内容。若是论文形式，除了以上要点外，还需要包括选题背景、研究目的、相关理论与文献综述、研究方法、数据收集与分析、研究结果、讨论与分析、结论与建议、参考文献等。
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