化工可行性研究报告
在现在社会,报告不再是罕见的东西,报告成为了一种新兴产业。那么报告应该怎么写才合适呢?下面是小编为大家收集的化工可行性研究报告,欢迎阅读,希望大家能够喜欢。
一、项目概况
包括但不限于以下内容:
1.1项目背景:含项目来源、土地性质、权属情况,项目合作方情况介绍等。
1.2地块位置、素质及现状:含地理位置、四至范围、土地面积、地面现状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地下情况、规划控制条件等。
1.3周边环境:包括人文环境、交通环境、商业生活配套,治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等,以及周边土地用途规划等。
1.4市政配套设施:道路现状及规划发展情况;供水、排水、供电、通讯、燃气、供热情况。
1.5项目宗地分析结论。
1.6项目获取及合作模式:
土地获取方式与路径;主要合约条款、投资各方股权比例;付款进度及与土地过户程序的配合;项目涉及的法律问题,合法合规性分析;法律可行性分析结论。
如属收购的项目,需详细说明相关公司的法律及财务尽职调查情况,尽职调查报告中不清楚、未经查明、风险较大的事项,相应的应对措施;相关公司的债权债务情况、资产抵押情况、股权或产权过户程序。如属工程换土地项目,需详细说明土地过户相关程序等。
1.7项目手续办理情况:
土地使用权办理程序、所需时间;如涉及土地变性,需说明相关程序、问题及所需时间等;如涉及规划更改,需说明相关问题或障碍、所需时间等;其它手续问题。
附图:地块位置示意图,地形图地块现状与周边景观照片或图例地块周边土地用途规划图、交通状况示意图、商业生活配套分布图、市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图
(以上信息可以在一张或多张图纸上同时反映)
项目交易流程、股权结构图(如交易程序复杂,需提供相关示意图)
二、市场调查
包括但不限于以下内容:
2.1地块所在城市经济发展状况:所在城市的人口、经济结构、主要产业,近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。
2.2地块所在城市的规划发展方向。
2.3地块所在城市及地块周边的土地市场状况:土地供需情况及价格走势,须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表;周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。
2.4地块所在城市及片区房地产市场情况:主要消费群体分析;近几年房地产投资、开发建设及销售情况,同类物业供给、需求及价格走势等;可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等;现时的及潜在的竞争性楼盘情况。
2.5可比楼盘分析:选取同区域若干可比楼盘进行介绍,包括但不限于项目位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。
2.6同类物业的平均建筑成本分析:结合当地原材料价格、人工成本等因素,详细说明同类物业建筑成本情况。
2.7政策因素分析:国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特殊政策,地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。
2.8市场调查结论。
附图:地块与可比楼盘的位置示意图
三、开发规划和营销规划
包括但不限于以下内容:
3.1基本数据:包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度;各功能部分的楼面面积、户型结构、车位数量;可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。
3.2规划的要求与限制:包括代征地、代征道路占地面积,公建物业占地面积和建筑面积,退红线要求及建筑物限高等;结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。
3.3开发方案的初步设想:项目规划设计分析报告作为附件,就项目的规划设计可行性、基本建筑形态做初步分析。
3.4计划开发期:包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周期。
3.5项目的优劣势分析:从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。
3.6目标市场的确定和开发定位:目标客户群分析、产品定位、预计售价等;项目初步市场定位报告作为附件。
3.7租售方案:项目销售计划,预测销售速度和消化期等。
3.8主要营销策划和促销手段。
附件:初步市场定位报告
规划设计分析报告
四、开发成本
包括但不限于以下内容:
4.1税费标准:所在区域房地产开发各项税费及征收标准。
4.2土地费用:包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿费、土地办证费、合作方补偿费(收购溢价)、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。
4.3前期费用:包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、开办费等。
4.4建筑安装费:包括前期工程费,可售物业、不可售物业以及地下建筑的建筑安装费,红线内配套设施费、配套工程费,室外工程费用、精装修工程费等。
4.5其它直接费:包括工程管理费、项目(地盘)管理费、水电增容费、物业管理基金等。
4.6销售费用:包括项目营销费用、售后服务费等。
4.7其它间接费用:包括公司管理费、财务费(利息等)等。
4.8不可预见费:由不确定因素引起的不可预见费。
4.9成本分析:总投资构成和各部分所占比重分析,与以往已开发完工的项目或其它公司的项目做横向比较。
五、财务评价
包括但不限于以下内容:
5.1项目销售收入测算。
5.2项目各项税金测算。
5.3项目成本利润分析。
5.4项目资金来源与运用分析。
5.5项目资金回收与贷款偿还分析。
5.6项目现金流量分析与效益预测。
5.7财务评价结论。
六、风险分析与对策
包括但不限于以下内容:
6.1项目盈亏平衡点分析。
6.2项目敏感性分析。
6.3项目风险因素分析:包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、管理风险等。
6.4风险分析基本结论及应对措施。
七、综合分析与建议
包括但不限于以下内容:
7.1综合分析:项目的优势、劣势、机会与威胁(swot分析),可从以下方面论述:项目宗地情况;市政配套、生活配套;地区优惠政策、城市发展规划;地区房地产市场发展趋势;本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争情况;项目合作方式;项目资金平衡、经济效益;启动速度、开发进度;本企业财务状况、战略规划等。
7.2基本结论。
7.3存在的问题。
7.4投资建议。
八、附件
8.0项目地形图、交通图等
8.1项目可比楼盘调查表
8.2项目与可比楼盘定价因素比较表
8.3项目开发进度计划表
8.4项目销售进度及收入估算表
8.5项目成本及盈利测算表
8.6项目成本科目说明
8.7项目投资支出与资金筹措计划表
8.8项目借款还本付息计划表
8.9项目资金来源与运用表
8.10项目现金流量预测表(全投资)
8.11项目现金流量预测表(自有资金)
8.12项目投资各方现金流量预测表(股东甲)
8.13项目敏感性分析表
8.14项目初步市场定位报告
8.15项目规划设计分析报告
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