- 项目初步可行性研究报告 推荐度：
- 相关推荐
项目初步可行性研究报告
1.0 项目概况
**项目是**市某某房地产开发有限公司负责开发的旧城改造项目之一。
**项目位于**市东山区中山四路**以东，芳草横街以南，唐家巷以西地段。场地平整，近似矩形。规划区用地红线内面积9551平方米，规划路面积约1261平方米，净用地面积约8266平方米，总建筑面积53941.5平方米，总建筑密度30%，容积率5.1，绿地率43.8%。
**项目拟建造成以高级住宅为主的商业住宅综合大厦，高32 层，带一层地下室。其基本功能是：以高级住宅为主，顶层配以复式住宅，裙楼具备商业服务、停车、文体、教育等配套功能的综合大厦。
**项目已于2005 年拆迁完毕，施工条件基本具备，即将进入实质性开发建设阶段，预计于2007 年交付使用，计划总投资约需2.2 亿元人民币(地价减免、市政配套费免收)，下阶段计划开发建设期为2.5 年(整个项目开发周期为4.5 年)。
2.0 项目市场研究
2.1 **宏观经济情况
2.1.1 **市概况
**市乃**省首府，地处富饶的珠江三角洲北端，濒临南海、毗邻港澳，历来是华南地区的经济文化中心和交通枢纽。同时也是**省的政治、经济、文化、贸易、信息、科技中心。
**市总面积为7434.4 平方公里( 包括八区、四县市)，其中市区(即八区)面积为1443.6 平方公里，1997 年末全市总人口666.49 万人。市区人口395.65 万人，占59.3%。市区日平均流动人口达165 万人。
**是一座已有2200 多年历史的文化名城，是国务院颁布首批62 座国家级历史文化名城之一，具有悠久的城市文化。由于其特殊的地理位置，**又是我国著名的侨乡，全市有华侨、外籍华人、港澳同胞135 万人，还有归侨、侨眷，港澳同胞亲属100 多万人。
改革开放20 年来，**得天时、地利、人和之便，社会面貌和经济建设都发生了巨大的变化，城市建设日新月异、市场经济蓬勃发展、经济实力显著增强、人民生活水平大幅改善、各项成就令人瞩目、城市地位不断提高。
1997 年**市国内生产总值(GDP)达到1642.83 亿元，比1996 年增长13.5%，人均GDP 首次突破3000 美元之大关(比1996 年增长11.9%)，在全国十大城市中，仅次于上海排名第二。1998 年上半年完成工业产值1140.19 亿元，比1997 年同期增长11.8% ，十城市比较中升幅最大。1997 年实际利用外资28.9 亿美元。1998 年上半年在受到东南亚金融风暴持续影响的情况下，实际利用外资还达到15.33 亿美元，同比增长11.5% 。**市城市居民生活水平在全国也处于领先地位。1997 年居民家庭人均可支配收入和消费性支出分别为10444.61 元和8767.98 元。在十大城市中均居首位，消费生活中的食品支出比重──恩格尔系数低于50%(为49.1%)。首次达到联合国居民生活小康水平标准，显示**市城市居民生活水平显著提高，已向小康层次过渡。
在较强大经济实力的支持下，**市的城市建设也取得了很大成就。地铁一号线紧张施工，第一期已开通运行;江湾、解放、鹤洞、华南大桥相继通车;内环线工程全面铺开;新机场建设开始实施;一系列标志性建筑及城市环境改善工程，如九运会新体育馆、**艺术博物馆、大剧院的建设亦将展开。可以预见，在不久的将来，**的交通环境和城市形象将有很大的改观。
随着香港的顺利回归和整个珠江三角洲城市带的全面形成，**作为这个城市带的中心城市，开放的步伐将迈得更大，发展将更快。有关专家预测，以穗、港为中心的珠江三角洲城市带将是世界上发展最快的城市带之一。根据规划，今后**市GDP、人均GDP、出口总值和社会商品的零售总额将分别以年均13%、11% 、15%和18-20%的高速度增长。到2005 分别达到(按91 年不变价计)2000 亿元、26000 元/人、130 亿元、1800-2000 亿元，达到或接近亚洲中等发达国家和地区水平。
据**市总体规划，到2010 年**城区面积(指建成区面积)将从1992 年的187 平方公里扩展到436.8 平方公里，形成城市中心大组团，城市东翼大组团、城市北翼大组团三大板块。城市中心将向东移，黄埔区将作为一个副城市中心进行建设，东面的经济技术开发区与市区的联系将更加紧密。
2.1.2 **房地产市场展望
国民经济的稳定、持续发展为我市的房地产业向前发展奠定了良好的基础。房改全面进入实施阶段、银行降息、二手楼宇按揭推行、土地供给的总量控制和规范化操作等都对我市房地产业健康发展有着长远的积极影响。但东南亚金融风暴的滞后影响将对我市的经济产生一定冲击，尤其是引进外资上有一定压力。楼市中较高的空置率也存在一个消化的过程。预计近一、两年内房地产市场会较平稳，不大可能出现上半年(由于政策影响)大量购房的火爆场面;房价总体趋于稳定，多层住宅价格有望小升，高层还有可能下调，但幅度不会太大;外销商品房进一步萎缩，楼市主要靠本地用家支持。
2000 年初至年中，随着空置压力的舒缓(应明确空置房的产生原因很多，有些是结构性问题，不可能完全解决)、外部经济环境好转，楼市可望迈向一个新高位。而“ 在新世纪安家置业”的心理也是一个不可忽视的因素。
现在楼市已进入微利阶段，粗放式经营不可能取得市场上的主动。
成功只能建立在充分研究市场、严谨策划、全面包装的基础之上。随着消费者层次的提高，对环境、居住文化的要求也越来越高。开发商除了要提供配套完善、质量保证的住宅外，还要花大力气美化居住环境，加强物业管理，营造良好的居住氛围。消费者对品牌的重视也是未来的一个发展趋势，如开发商、设计单位等的知名度、信誉等将越来越受到重视。
3.0 区域市场简介
东山区位于**市的中部，素来为**的商业、经济、文化、政治中心。区内有**市最兴旺的商业街之一的农林下路，还有文明路、中山四路等都是传统商业街。大型商场写字楼林立，吃住、娱乐、商业、旅游融为一体。随着城市发展，**商业中心不断东移，东山区首先受惠，加之本区中山路改造完成，北京路步行街开通，地铁贯通，这里已成为各路商家投资热点，商机勃勃。
项目所在地区房地产项目众多，开发项目林立。在项目1.5 公里范围之内的区域内，聚集着“竣雅阁”“豪贤苑”“建雅台”“恒仕大厦”、“东盛大厦”、“德正轩”、“盈泽苑”等。
从本区域楼盘分布的情况来看主要集中东华西路，其他楼盘则在中山三路至中山四路地铁沿线零散分布，并且平均推出时间已超过一年。
统计数据显示，在本区域内至今推出的住宅销售面积达89414 平方米，已销售面积48302 平方米，销售率为54%，销售难度较大。随着地铁一号线的开通，中山路改造完成，多个大型市政项目落成，本区域其他项目的开发步伐明显加快，如“中山四路商住楼”、“越通大厦”、“华顺大厦”、“置辉广场”等，届时住宅上市量加大，竞争将更为激烈。
4.0 市场调查
本项目所在地区房地产投资环境比较成熟，投资项目林立。本次市场调查侧重点为：与本项目在地理位置和环境档次方面具有相似性的房地产项目。本次市场调查是以本项目的特点和功能为根据进行选择调查对象，本项目以高级住宅为主，在顶层配以复式住宅，所以在选择的调查对象中包括高级住宅类型、商铺，现列举如下：
表4.0.1 东山地区房地产项目情况一览表
项目名称 德正轩 豪贤苑 恒仕大厦 鸿瑞名庭 建雅台 竣雅阁 盈泽苑
地理位置德政中路 仓边路 东华西路 中山二路 东华西路 德政中路 中山三路
类型多层住宅 20 层住宅 19 层住宅 29 层住宅 23 层住宅 19 层住宅 26 层住宅
总建筑面积
1.5 万平方米 3 万平方米 4.5 万平方米 6 万平方米 5.5 万平方米 3.5 万平方米 3.5 万平方米
开发进度现楼现楼现楼现楼现楼现楼现楼
表4.0.2 东山地区房地产项目销售情况一览表
项目名称德正轩 豪贤苑 恒仕大厦 鸿瑞名庭 建雅台 竣雅阁 盈泽苑
商业均价 18000 20000 22000 30000 20000 18000 35000
住宅均价 7634 7677 7160 8200 7000 复式9000 8580 8500 复式9600
代理商 ------合富辉煌百富诚 ---
本月广告
费用(万元)
------25 35 ---40 ---
本月展销会
(天)
------6 6 ---3 ---
4.1 市场调查分析
4.1.1 近期市场概况
东山区住宅供应以高层建筑为主,价格在每平方米6000-9000 元之间，有缓慢下滑趋势。“竣雅阁”整体均价为8579 元/平方米、“豪贤苑”整体均价为7677 元/平方米、“建雅台”整体均价为6997 元/平方米、“恒仕大厦”整体均价为7160 元/平方米、“德正轩”整体均价为7634 元/ 平方米、“盈泽苑”整体均价为8508 元/平方米。根据统计，整个地区的住宅平均价格7870 元/平方米。
在户型比例方面，套间供应总量为869 套住宅单位，其中二房二厅单位占总数的64%， 三房二厅占总数的30%， 一房一厅占总数的4%，复式占总数的3%。销售方面集中在二房二厅，已销售占总数的35%， 三房二厅占总数的11%，一房一厅占总数的2%，复式占总数的0.2%。可见市场上仍以二房二厅为主力户型，三房二厅为辅，一房一厅和复式为衬托。
单元面积方面，二房二厅户型面积在60-110 平方米之间，从实际销售情况看，75—85 平方米，价格约55-65 万左右的套间最好销售。三房二厅的面积在80-130 平方米之间。
4.1.2 空置压力较大，竞争渐趋激烈由于前段时期的过度开发，目前楼市存在较大的空置压力。
据**市统计局公布数据显示，1999 年底**市商品房空置面积达到150 万平方米，较1998 年的168 万平方米增减少了18 万平方米。空置率(即当年空置量与近三年商品房竣工面积之比)达11.7%，超出10% 的警戒线。结合近期新楼盘推出加大的趋势，预计今明两年情况将更为严峻。
从结构上看，空置的商品房中住宅占了六成，99 年底空置住宅150 万平方米，其中市区空置71 万平方米，空置率7.9%。从区域上看市区空置房主要分布在城乡结合部。多是一些档次较低、配套不齐的项目。
东山区空置率相对较低，销售情况比较理想，主要是因为地理位置较好，周围居住环境配套齐全，而本区居民的层次素质也较高。
4.1.3 东山区物业销售情况
本报告将以上述表4.0.1、4.0.2 调查对象为主，分析该区物业的销售情况(各楼盘资料详见表4.0.1、表4.0.2)
(1) 形成规模的住宅小区的销售较好，高层商住楼消化有一定困难;
(2) 销售手法多样化，影响范围越来越大;
(3) 租售并举，付款方式较灵活;
(4) 物业管理逐渐受重视;
4.2 需求情况分析
4.2.1 旧城改造规模的扩大。
增加住宅新的需求东山区现有人口约57.55 万(98 年末统计数)，随着旧城区的改造和拆迁范围不断扩大，对改善居住环境的要求将大大提高。另外，东山区人口缓慢增长，新增人口中，相当部分具有一定消费能力的年轻人，他们将是住宅销售的主要对象。
4.2.2 居民购房心理
结合有关部门的调查，对本项目周围地区居民购房消费心理分析如下：
①购房目的以解决或改善居住状况为主
表4.2.2 购房目的统计
购房用途自用保值出租转让赠亲友购房入户自用及宿舍其它欲购者 64% 11% 6% 3% 11% 5% 0%
从表4.2.2 数据可以知道，居民购房的主要目的还是解决或改善居住状况(占64%)，用于出租的只有6%。值得注意的是为入户购房的亦占一定比例，这也是有购房入户资格项目一直热销的原因。
②房价承受能力有限，但银行按揭提高了购房者的货币支付能力从图4.2.3 中可知有超过6 成的人认为目前售价较高，而认为偏低的只有2%。
从图4.2.3 中可知银行按揭的推行，大大提高了居民的价格承受能力。通常情况下，认为房价能完全承受的只占6%， 而提供按揭后，这一比率提高到17%，有银行按揭的情况下认为房价可基本承受的比例也比没有按揭时的比例高出8 个百分点。
图4.2.3 对房价看法
对房价看法
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
很高偏高一般偏低很低
图4.2.4 对房价承受能力
房价承受能力
3% 6% 0% 5%
完全可以基本可以一般较难承受难以承受
注：────表示通常情况下的承受能力 -------------表示有银行提供按揭后的承受能力
③地段因素最重要，配套完善，环境优美的小区受欢迎园绿地、文化康体设施也被购房者看重。
④两居室、三居室的小康型住房是首选
表4.2.5 中显示超过80%的居民会选择二、三居室中的中等面积住宅，这与目前居民居住水平和购买力相适应。
表4.2.5 对商品住宅套型的选择
套型一居室二居室三居室四居室别墅
比例
5.0 销售情况分析
5.1.1 本地区畅销项目分析
根据市场调查情况，综合各方面具体条件，归纳
17%40%24%15%25%27%11%32%10%15%20%25%30%35%40%45%50%
据调查，超过半数的人认为住宅所处地段最重要。东山区居民多属于**老居民，恋旧情绪浓厚，对周围环境的依恋使得房地产消费具有很强的区域性，每个项目一般只能吸引到周围不大范围的居民购买。同时，配套完善、环境优美的小区也很受购房者欢迎。另外，公 8% 41% 42% 5% 4%
**项目初步可行性研究报告
出在本区畅销项目的主要原因：
(1)户型搭配协调，间隔设计实用，功能设置齐全，做到“四明”空间;
(2)周围市政配套设施齐全，推窗见景观;
(3)邻近地铁，周围生活设施齐全，交通方便;
(4 )项目内配有会所、停车场、绿化园林、幼儿园等设施;
(5)发展商实力雄厚，信誉卓著。
5.1.2 本地区滞销项目分析
滞销主要原因：
(1) 户型单一，搭配失调，间隔设计不当，有“黑厨”“黑厕”现象;
(2)地处内街，道路狭窄，车辆出入不方便;
(3)价格过高，期楼阶段的价格已达到7800 元/ 平方米的高水平;
(4 )发展商实力不够，项目资金不到位，项目建设缓慢，令顾客望而却步。
6.0 项目发展条件分析
6.1 优势分析
6.1.1 区位优势
本项目位于**市东山区，东山区位于**市的中部，素来为**的商业、经济、文化、政治中心。
区内有**市最兴旺的商业街之一的农林下路，还有文明路、中山四路等都是传统商业街。大型商场写字楼林立， 吃住、娱乐、商业、旅游融为一体。随着城市发展，**商业中心不断东移，东山区首先受惠，加之本区中山路改造完成，北京路步行街开通，地铁贯通，这里已成为各路商家投资热点，商机勃勃。
表6.1.1 项目附近景观状况一览表
方向名称地点
烈士陵园中山三路
东向中华广场中山三路
英雄广场中山三路
南向
博物馆文德路
全球通大酒店文德路
西向
农讲所中山四路
**图书馆中山四路
6.1.2 交通优势
本项目有良好的区域交通条件，周围有中山路、越秀路、德政路
环绕，附近地铁、公共汽车等公共交通发达，详见表6.1.2
表6.1.2 项目所在地公交路线表
路线起止点路线起止点
1 东山─ 黄沙 54 悒翠路─ 燕塘
102 东山─ 文化公园 65 天河客运站─教育路
107 东山─ 中山八路 80 同德苑─ 中大码头
194 华景新城─靖海路 86 珠岛花园─天河公交场
222 五羊新城─东墩镇 184 大塘─ 恒福路
263 **东站─宝岗大道 236 西郊车站─天河客运站
11 越秀中路─天平架 248 水荫路─ 革新路
6.1.3 生活条件优势
本项目周围有较多“文化”气氛，**图书馆、中山图书馆、博物馆等文化艺术场所，农讲所、鲁迅纪念馆等文物保护单位，形成良好的环境。
6.2 项目劣势分析
1.本项目属旧城区改造项目，受周边旧房的负面影响，整体环境与形象受到损害。
2.位于二线物业地段，不利于商场的价值提升。
3.周围市场竞争激烈，届时房屋上市量达到高峰，销售压力相当大。
4.开发速度较周围其他项目慢，相应会产生因推出时间迟而错失销售时机。
5.规划中正西单元“ 西晒” 现象严重，会影响该部分单位的销售速度和价值。
6. 回迁户比例较大，既使发展商的收益减低，又对顾客产生负面影响，对今后物业管理造成一定难度。
7.0 开发经营方案
7.1 市场定位及形象设计
7.1.1 市场定位
通过市场分析和对本项目实际情况的考虑，可以将本项目定位为一个配套完善、环境优美的大型高档小康住宅大厦。
7.1.2 形象设计
1 公开为本项目居住区征集标志，树立高档住宅示范小区的形象。一旦确定本项目居住区的标志，即将其塑造于本项目居住区中部的公建中心等重要的建筑物上。结合各建筑主要出入口，或高层建筑屋顶设立本项目居住区标志的雕塑造型。项目范围内灯柱、果皮箱、休息椅等也可打上本项目居住区的标志，增强小区整体化的概念。
2 树立全心全意为客户营造高尚生活家居环境的经营理念。加强业主与发展商以及物业管理部门的联系。从一切为了客户出发，及时听取客户的意见，开发期间欢迎客户参观见证。及时解决业主的问题。
3 围绕高尚生活方式开展各类公关活动。开发前期可以赞助文化单位围绕“小康看什么?”的主题展开大讨论，举办“ 小康生活方式”研讨会，借助公关宣传逐步扩大本项目居住区的知名度。待第二阶段完成后，开展“我与本项目居住区”征文和“本项目小康生活” 摄影大赛等活动，在报纸上刊载入选文章和作品，借助业主的笔和镜头反映本项目居住区小康生活方式，对外形成良好的口碑。在本项目内定期举办业主联谊活动等，提供丰富的社区文化生活，给住户“家” 的感觉。
7.2 目标市场选择策略
本项目居住区是一个大型的住宅大厦，规模人口户数为2000 人。
所以其目标市场范围需尽可能大。地理上以东山区、越秀区为主;年龄上以中青年为主;职业上以白领阶层、私营业主为主;经济状况以家庭月收入在5 千元以上的家庭为主;购房心理以理智型购买为主。
1 东山区、越秀区及其周边地区中等收入家庭家庭月收入4000-7000 元的中等收入阶层，考虑到上班方便、子女上学方便，在有银行按揭或较长的付款方式的支持下，可能在本项目购买建筑面积60-80 平方米、户型为二房一厅或三房一厅的住房实现安居乐业。特别是越秀区等地的私营业主、部分外企员工会因本项目环境幽雅而选择本项目的物业。
2 周边地区的高薪阶层
在东山区工作和生活的家庭月收入8000 元以上，特别是月收入1-2 万元的客户，会为改善原来的居住条件而购买建筑面积80-100 平方米、户型为三房一厅或三房两厅的住房。这类客户有着与众不同的品味，在选择物业时必会精挑细选，而本项目可利用独具特色的优秀品质和高尚住宅的氛围吸引他们光临。
3 投资者
在目前银行利率一再下调、房地产市场回暖的情况下，相信部分投资者会选择购买具有适度超前性的物业作为对抗通胀、长线投资的手段。本项目规划好、规模大，随着配套设施和生活环境的完善可以迅速增值，符合这部分投资者的要求。
4 **市其他各区的客户
随着本项目居住区品牌形象的建立和配套设施的完善，在**市其他各区特别是天河区工作和生活的客户会因亲友介绍或广告宣传慕名前来，这是后期销售的客户来源之一。
7.3 开发经营方案
1 质量保证、信誉保证。本项目由国土房管局批准，市某某房地产公司开发投资，质量、信誉均有保证。项目整体结构、环境绿化、市政道路、设施配套均按国家、省市有关标准、要求实施。
2 规划设计以人为本。本项目以具有21 世纪初居住水准的小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。
科技含量高。本项目居住区采用经国家建设部认定的建筑装饰材料，隔热、隔声效果良好。住宅内供水供电、排水排污、道路、电信、燃气、闭路电视系统将达到国内最好水平。超前性，能够适应广泛的人群需求和保持竞争力。
4 配套齐全。小区生活、休闲配套设施齐全，全面满足成人、老人、儿童不同的需要、爱好和生活方式。
5 智能化物业管理体制。由业主代表成立业主委员会参与物业管理，建立电话、电视、电脑“三合一”的一体化管理，由专业保安队伍24 小时守护住户安全，特设安全防盗系统。
6 家务劳动社会化。专人负责项目范围内清洁绿化、维修及各种家居服务(送餐服务、洗衣服务、家庭清洁)，提供高效、优秀家务劳动的服务体系，使业主从繁琐家务劳动中解脱出
来，更享悠闲人生。
8.0 规划目标和建筑设计
8.1 规划目标
8.1.1 规划目标
根据用地现状和发展商要求，小区规划合理利用土地，精心组织交通，并配置相应的公建设施和集中绿地，创造优美的环境，使之成为一个独具特色、环境优雅、配套齐全的生活小区。
①以具有21 世纪初居住水准的小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。
②依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和住宅的节能、节地、节材效果，使住宅具有较高的科技含量。
③合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。
④吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有**特色的满足居住生活需要的环境功能。
8.2 建筑方案构思
**项目位于国家级文物保护单位---农讲所的东侧，根据规划部门和文管部门要求，设计上将主楼---一栋29 层连体单元式高层住宅布置在文管二级控制线以东，并将农讲所二级控制区内的大片用地布置成小区集中绿地。小区设4 米环形消防车道。道路出入口分别设在用地南面和东面。主楼首层西面架空，并将4 米环形车道移入，以增大西边集中绿地面积。住宅楼为29 层南北对称拼接的连体建筑。裙楼两层内设商场和公建配套，设计将人流较多的商场、粮油食品店出入口设在东侧7 米道路上，居委会、文化站和住宅出入口设在小区4 米道路上。小区所需地下室面积5040 平方米。
小区绿化系统设计从系统设计出发，根据小区格局，集中绿地布置在西面道路退缩范围内，拟种植大片草坪，并以一条乱石小径穿插其中，草坪上或种植三两株大王椰树，或以一二棵细叶榕点缀其中，颇具南国风光。中心绿地南北两端还布置了儿童游戏场地和水景小亭，为居民室外休息和生活提供了良好的外部环境。各部分出入口及对景位置植以细叶榕、木棉等景观树。
道路设计以交通方便、通畅明了为原则。小区内主要道路为4 米宽单向车道，平时为人行和少量车行使用，火灾时为消防车道，出入口设在南面和东面。
建筑物的布局在满足规划的前提下，因地制宜，合理配置，4180 平方米的集中绿地不仅满足了文管二级控制区的规划要求，而且提高了居住环境质量。住宅根据规范要求，厅房直接对外，厨房、厕所能直接采光通风，住宅28、29 层退台丰富了住宅的天际轮廓线。建筑平面在朝向和户型关系上也作了详细考虑，为住户提供了一个高质量、高水准的居住环境。
8.3 公共服务设施规划
项目规划配置的公共服务设施见表8.3.1
表8.3.1 公共服务设施表
编号 项目 建筑面积(M2)
1 居委会 100
2 文化站 100
3 变电房 60
4 粮油食品店 200
5 垃圾集散点 20
6 综合商场 300
合计 780
9.0 可行性研究的主要技术经济指标
本项目研究主要技术经济参数：
总建筑面积：53941.5 平方米
其中：住宅面积：39873.8 平方米
商场面积： 7532.8 平方米
公建面积： 780 平方米
地下室: 5040.5 平方米
架空层: 1495.4 平方米
按国有土地使用权出让金减免，市政配套设施费全免的政策下:
总投资：22469 万元(含利息)
其中：自有资金投入：6920.8 万元银行贷款融资：8452.6 万元
经计算分析研究，本项目主要经济指标为：
得房成本：7308 元/M2
税前利润：1276.7 万元(终值指标)
全部投资利润净现值：55.1 万元(现值指标)
总投资利润率：5.7%
自有资金投资利润率：19.4%
9.1 主要技术经济指标
(1)土地使用指标
本项目的土地使用情况详见表9.1.1。
表9.1.1 用地平衡表
项目用地面积(平方米)所占比重(%) 人均面积 (2000人计)
项目规划总用地9551 100
其中
净用地面积 8266 86.5
住宅用地5441 57 2.4
公建用地 4180 43.8 2.1
道路用地1261 13.2 0.63
(2) 密度指标
本项目的密度指标详见表9.1.2
表9.1.2 主要技术经济指标表
指标 数量
总用地面积9551 平方米
净用地面积8266 平方米
总拆迁面积平方米
住宅拆迁面积平方米
非住宅拆迁面积平方米
建筑密度30%
容积率5.1
绿化率43.8%
住宅户数580 户
总建筑面积53941.5 平方米
地上建筑面积48901 平方米
其住宅面积39873.8 平方米
商业面积7532.8 平方米
中公建配套设施780 平方米
地下室5040.5 平方米
表9.1.3 公建配套设施一览表
公建配套设施708 平方米
居委会100 平方米
卫生站100 平方米
变电房60 平方米
垃圾集散点20 平方米
粮油食品店200 平方米
其中综合商店300 平方米
(3)拆迁指标
拆迁指标详见表9.1.4
表9.1.4 拆迁情况汇总表
项目 户数 拆迁面积 永迁面积 回迁面积
住宅391 17185.3 3263.65 18148.5
非住宅 600 256.88 343.12
合计17785.3 3520.53 18491.62
10.0 项目投资估算
10.1 基本参数
该地块地上可建面积为48901平方米，地下可建面积为5040.5 平方米，故本项目总建筑面积为53941.5 平方米。
表10.1.1 项目主要技术经济指标简表
指标 功能 层数 数量(平方米)
裙楼商业3 7532.8
公建配套780
塔楼住宅29 39873.8
地下室设备、停车场1 5040.5
总计32 53941.5
10.2 土地开发成本
1 土地有偿使用出让金:243.3 万元
住宅：(7532.8-600)× 2000 元/M2 = 1739.59 万元
商业：(39873.8-17185.3×1.4)×1100 元/M2 =1386.56 万元
优惠政策：
住宅： 1739.59 万元× 10% = 174 万元
商业： 1386.56 万元× 5% = 69.3 万元
2 拆迁补偿费: 5624.91 万元(详见表9.4.1)
永迁款:4424.91 万元(实际已支付3995.54 平方米)
回迁款:25 万元/月×48 个月=1200 万元
(实际已支付600 万元)
3 合计①土地成本为8751.1 万元
②土地成本为5868.2 万元(地价减免)
10.3 建筑安装工程成本
1 土建工程费：53941.5M2 ×1800 元/M2 = 9709.5 万元
2 水电安装工程费：53941.5M2 × 180 元/M2 =970.9 万元
3 电梯： 80 万元/台× 6 台 = 480 万元
4 消防：53941.5M2 × 80 元/M2 = 431.5 万元
5 通风排烟：53941.5M2 × 10 元/M2 = 53.94 万元
6 合计建筑安装工程成本为11645.84 万元
10.4 前期费用
1 筹建开办费：11645.84 万元×1.5% = 174.7 万元
2 可行性研究费：10027.65 万元×1.5‰ = 17.5 万元
3 规划勘测设计费：53941.5 平方米×38 元/M2=204.98 万
4 三通一平：53941.5 平方米×50 元/M2 = 269.71 万元
5 钻探：9.9 万元(已结算)
6 合计前期费用为676.8 万元
10.5 基础设施配套费(红线内外工程费)
1 供电、供水工程费：
212 元/平方米× 53941.5 平方米= 1143.6 万元
2 电讯工程费： 7 元/平方米×53941.5 平方米 = 37.8 万元
3 煤气工程费：13 元/平方米×53941.5 平方米 = 70.1 万元
4 绿化工程费：500 元/平方米×4180 平方米 = 209 万元
5 排污工程费：30 元/平方米×53941.5 平方米 =161.8 万元
6 合计基础设施工程费用为1622.4 万元
10.6 开发期税费
1 配套设施建设费：
3400 平方米/元×53941.5M2×12%= 2200.8 万元
2 工程质量监督费：
11645.84 万元× 4‰ = 46.6 万元
3 供水管网补偿费：
2000 人× 0.3 × 600 = 36 万元
4 供电用电负荷费：
580 套× 6KVA/套× 480 = 167 万元
5 其它税费： 11645.84 万元× 2% = 200.6 万元
6 合计开发期税费为2651 万元
10.7 开发成本
以上5 项之和：
含(国有土地使用权出让金、配套设施建设费)25346.7 万元
减免(国有土地使用权出让金、配套设施建设费)20263.5 万元
10.8 开发费用
1 管理费用： 20263.5 万元× 1.5% = 304 万元
2 广告、宣传、代理等： (销售收入3% )1070 万元
3 合计开发费用为1374 万元
10.9 不可预见费
以上6 项之和× 1.5%：324.6 万元
10.10 投资总额汇总
成本项目 总额(万元)含两费 总额(万元)两费减免
国有土地出让金3126.12 243.3
拆迁费用5624.91 5624.91
建安工程费11645.84 11645.84
前期费用676.8 676.8
基础设施配套费1622.4 1622.4
开发期税费2651 450.2
开发费用1374 1374
不可预见费400.8 324.6
投资总额27045.3 21962.1
11.0 项目开发建设及经营的组织与实施计划
11.1 建设方式
采用公开招标方式选择施工单位。并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。
11.2 开发方案设想与分析
考虑到市场推广计划及项目建设的需要，拟将整个项目分为二期开发。第一期完成拆迁工程、目前业已完成，并完成场地三通一平和施工水电驳入，基本具备施工条件。第二阶段开发即以土建施工开始，直至整个项目竣工验收和交付使用，将历时2.5 年。项目临近农讲所等文物保护单位，因此绿化建设显得尤为重要。规划中的集中绿地建设应先于住宅建设，尽力创造出适宜的居住环境。项目第二期土建施工开始后至地下室完成前的这段时间，可以采取内部认购的方式进行预销售，认购范围限定在经济状况较好的有关单位和个人，所选单元应好坏相宜、高低搭配、面积稍大，内部认购期推出的售价不宜太高，以略低于市场价和略高于成本价即可，志在吸引买家，树立项目高档形象，创立大厦知名度。随着施工进度的进展，大厦逐渐成型，配套设施日益完善，“人气”聚集，此时销售价格可逐步提高档次，以求获得较好的利润。
11.3 开发建设进度
整个项目计划开发时间为4.5 年, 分二个阶段开发，其中拆迁阶段已占用2 年时间,目前拆迁工作基本结束,基本具备施工条件。 (表11.3.1)。根据市场情况，销售时间计划为2 年，销售开始于开发中期，由于上市量比较集中，销售任务艰巨。
表11.3.1 开发进度安排表
时间 跨度时间开发 内容 销售进度
第0 阶段2003 -2005.4 两年拆迁 ---
第1 阶段2005.5 -2005.11 6 个月地下室施工 ---
第2 阶段2005.12 -2006.4 5 个月土建施工形象进度15 层2813.5 平方米车位:10 个
第3 阶段2006.5 -2006.11 6 个月土建施工形象进度30 层5628 平方米车位:10 个
第4 阶段2006.12 -2007.6 7 个月土建施工砌体,内水电12756 平方米车位:30 个
第5 阶段2007.7 -2007.12 6 个月 ---6942 平方米车位:37 个
12.0 资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金全部用于投资;预售收入扣除与销售有关税费后用于投资;此外若还缺资金，则向银行借贷。本项目开发总投资(不含贷款利息)共计21962 万元，按规定资金投入不少于总投资的30%，由此计算可需自有资金6588.6 万元，需贷款额合计8452.6 万元，预售房收入用于投资合计6920.8 万元。
销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。
本项目贷款利息采用中长期贷款利率6%，利息总额为507 万元。详见表12.1.1。
表12.1.1 投资计划与资金筹措表(I=6%) 单位：万元
序号 项目 合计 建设经营期1 2 3 4 5 6
1 投资总额22353.1 6545 6162.2 2769.96 2832.5 4043.4
1.1 建设投资21962.1 6545 6162.2 2769.96 2441.5 4043.4
1.2 贷款利息391
2 资金筹措36807.4 6545 6162.2 2769.96 4833.9 10441.6 6084.7
2.1 自有资金6545 6545
2.2 贷款总额6516.6 6162.2 354.4
2.3 销售收入23745.8 2415.6 4833.9 10441.6 6084.7
13.0 项目销售收入及利润的估算
13.1 销售单价的确定
根据成本估算及市场研究的结果，确定住宅销售均价为7000 元，复式住宅销售均价为9000 元/M2;商场首层销售均价为15000 元/M2， 二、三层销售均价为10000 元/M2; 地下室车位售价初步定为15 万元/个，这是根据目前市场上同类型住宅小区车位售价决定的。
13.1.1 住宅销售单价的确定
借助市场比较法对本项目住宅定价(表13.1.1)。
表13.1.1 高层住宅销售均价表单位：元/ m2
物业单价 权重系数 加权单价权重%
名称 临街 繁华 交通 装修 新旧环境
德正轩7634 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 6543 10
豪贤苑7677 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 7210 5
恒仕大厦7160 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 7160 10
鸿瑞名庭8200 1.5 1.5 1.0 1.5 1.0 1.0 7028 20
建雅台7000 1.0 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 6363 15
竣雅阁8580 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 7354 20
盈泽苑8500 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 7288 20
初步确定高层公寓式写字楼平均价格：
6543×10% + 7210×5% + 7160×10% + 7028×20% + 6363 ×15% +7354×20% + 7288×20% = 7019(元/平方米)
13.1.2 商场销售单价的确定
借助市场比较法对商铺定价(表13.1.2)。
表11.1.2 商铺销售均价表单位：元/ m2
物业单价权重系数加权
单价 权重%
名称 临街 繁华 交通 装修 新旧环境
德正轩 15000 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 12857 10
豪贤苑 13000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 13000 5
恒仕大厦 15000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 15000 10
鸿瑞名庭 20000 1.5 1.5 1.0 1.5 1.0 1.0 14545 20
建雅台 16000 1.0 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 12857 15
竣雅阁 15000 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 15428 20
盈泽苑 18000 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 16000 20
初步确定首层商铺平均价格：
12857× 10% + 13000× 5% + 15000× 10% + 14545× 20% +12857×15% + 15428×20% + 16000×20% = 14474(元/平方米)
13.1.3 定价策略
为迅速抢占市场，本项目定价总体上应当采取低开高走的渐进式策略(表13.1.3)。初期实行“ 超值策略”， 以较低的价格打入市场。
待树立起品牌、进一步开拓市场后，可逐步过渡为“溢价策略”，争取得一定的利润。根据建设进度销售价格分期调升，给人项目升值之印象，既让前期买家安心，又令后期客户追捧。
表13.1.3 各个阶段销售定价方案
阶段 价格升幅(%) 公寓式写字楼均价(元/平方米)商铺均价(元/平方米)
一 -5 6650 首层： 15000 二层以上平均： 9000
二 ---7000 首层： 15000 二层以上平均： 10000
三 +5 7350 首层： ---二层以上平均： 10500
四 +10 7700 首层： ---二层以上平均： 10500
附注：① 车位售价初步定为15 万元/个，这是根据目前市场上同类型
车位售价决定的。②本项目暂不考虑出租。
13.2 销售总收入的预测
根据上述确定的住宅、商场及车位单价，计算出实际的销售总收入。如表13.2.1 所示。
表13.2.1 销售总收入预测表
阶段 可售面积(平方米) 销售单价(元/平方米) 销售收入(万元) 合计
第一阶段住宅 2172.5 6650 1444.7 2556.2商铺 641(首层) 15000 961.5 车位 10 15 万元/个 150
第二阶段住宅 4346 7000 3042.2 5115.2商铺 1282(首层) 15000 1923 车位 10 15 万元/个 150
第三阶段住宅 8692 7350 +388.6 11017.6 复式住宅 1500 9000 1350 商铺 2564 15000 10500 2829 车位 30 15 万元/个 450
第四阶段住宅 5019 7700 3864.6 6438.8商铺 1923 10500 2019.2 车位 37 15 万元/个 555
住宅: 21725 16090.1 25127.8合计商场: 6410 7732.7 车位: 87 个1305
13.3 项目利润估算
项目税前利润测算如表13.3.1 所示, 项目税前利润总额为1276.7 万元。
表13.3.1 税前利润测算表单位：万元
序号 项目 合计
1 销售收入 25127.8
2 经营税费 1382
3 投资总额 21962.1
4 贷款利息 507
5 税前利润 1276.7
14.0 项目经济效益评价
对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)， 参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，本报告计算了全部投资的经济效益。选取的计算指标为财务内部收益(FIRR)、财务净现值(FNPV) 及投资利润率。由于本项目并非长期经营项目，因此计算其投资回收期和年利润率没有实际意义，故没有选取上述两项指标。
14.1 财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率(FIRR) 是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR 大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。由项目现金流量表(表14.1.1) 计算可得：
a：全部投资的财务内部收益率为：6.2% 基准收益率ic 的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。一般意见趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为基准收益率。本项目贷款利率为5.8%，故基准收益率ic 取为6%，由表14.1.1 计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。
表14.1.1 财务现金流量(全部投资)单位：万
序号 项目 合计 建设经营期1 2 3 4 5 6
1 现金流入 25127.8 2556.2 5115.2 11017.6 6438.8
1.1 销售收入 25127.8 2556.2 5115.2 11017.6 6438.8
1.2 其它收入
2 现金流出 23850.9 6545 6162.16 3301.56 2838.78 4649.34 354.1
2.1 建设投资 22750.34 6545 6162.16 3160.96 2557.48 4043.44
2.2 销售税金1381.9 140.6 281.3 605.9 354.1
3 净现金流量 1276.7 -6545 -6162.2 -745.36 2276.42 6368.26 6084.7
4 累计现金流量-6545 -12707.2 -13452.6 -11176.2 4807.9 1276.7
财务内部收益率：6.2%
动态
财务净现值(ic=6%)：51.5 万元
计算指标
静态──全部投资利润率= (1276.7/22469)×100% = 5.7%
14.2 财务净现值(FNPV)
财务净现值(FNPV) 按事先规定的基准贴现率ic 将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。
本项目选取的基准贴现率为6%，由此计算可得
a：全部投资的财务净现值为：55.1 万元
本项目财务净现值大于零。
14.3 投资利润率
投资利润率指的是项目投资利润(即净现金流量累计)与项目投资的比值。是静态指标。计算结果为：
a：总投资利润率=6.2%
b：自有资金利润率 = 21.3%
14.4 经济效益评价指标汇总
项目经济效益指标汇总,如表14.4.1 所示：
表14.4.1 项目经济效益评价指标汇总表
计算基础
动态指标静态指标
财务内部收益率(FIRR)财务净现值(FNPV) 投资利润率
全部投资6.2% 55.1(万元) 5.7%
自有资金21.3%
15.0 项目的不确性分析
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、销售价格、开发周期、贷款利率、可建面积等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。
15.1 盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为94%时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。
15.2 敏感性分析
影响本项目经济效益的主要不确定因素为开发成本和销售价格水平。而开发成本项目中，最有可能发生波动变化的是建安工程费。
因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标(财务内部收益率和投资利润率)，分别计算售价上下波动5%、10%和建安工程费上下波动5%、10%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见表15.2.1。
表15.2.2 敏感性分析表
基准方案 售价变动建安工程费变动-10% -5% +5% +10% +10% +5% -5% -10%
全部投资
利润总额1392.7 -1001 164 2542 4718.5 672.5 1082.5
利润率% 5.7 0.7 11.4 21 3 4.7
由表中数据可得：
1 当建安工程费增加5%时，全投资评价指标为：
利润总额： 1082.5 万元
投资利润率： 4.7%
由于在投资估算中已经计入了不可预见因素所造成的投资增加，且目前全国建筑业市场价格呈下降趋势，因此该风险出现的可能性不是太大。但需要注意的是，由于该项目本身抗风险的能力较低，若因建安工程费上涨,引起投资增加，则从上面的计算指标可知，其内部收益率达不到基准收益率(ic=6%)。因此，在项目开发过程中对建安工程费的有效控制，仍然是十分必要而且重要的。
当售价降低5%时，全投资评价指标为：
利润总额： 164
投资利润率： 0.7%
从计算结果可知，售价降低5%对项目经济效益也会产生较大影响，内部收益率同样达不到基准收益率。因此，为确保项目获得预期的效益，建议加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。
16.0 项目社会效益评价
“小康不小康，关键看住房”。随着经济的增长，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化、可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。如何满足人们对提高居住质量的要求，体现小康居住生活水平，各方面都在探索和实施。本项目在发展商、设计单位、有关政府机构的关注和实施中，努力创造适应人们需要的舒适、安全、卫生和环境优美的居住小区，同时通过提高住宅的科技含量，较大幅度地改善城乡居民的居住环境和生活质量。
本项目发展商期望通过该项目的开发，为社会展示出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动**及周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。
17.0 项目环境效益评价
作为小康住宅的典范，本项目的规划发展建设原则之一就是以具有21 世纪居住水准的文明的小康型住宅为目标，满足居住生活环境和条件的实用性、舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化、可选择性的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基
础设施的文明卫生的示范小区。
为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本、注重生态环境的原则，利用项目周围的文化、绿化设施，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局。吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开敞、方便的公共活动环境以及自然
优美的生态环境。
由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。
18.0 结论与建议
18.1 评估结论
通过上述对该项目经济、社会和环境效益的分析可知，本项目作为小康住宅示范，它的社会效益与市场前景还是很好的;项目所在地点、交通、市政及配套设施较完善，自然条件也较好，周围文化气氛浓厚，与其它住宅物业地块相比，容易营造良好的居住环境。但是，该项目的经济效益评价指标及敏感性分析结果显示，该项目虽有高出行业基准收益率的内部收益率，但风险较大。评估结果表明，该项目目前的规划及开发建设方案，在经济上是虽然可行的，但各项指标均偏低，显示市场风险较大。因此，①有必要重新调整规划设计方案，以增加可销售面积;②争取得到有关政府部门的支持，享受地价和市政配套设施费的减免;③尽量动员回迁户弃产，以增加可销售面积和提高物业整体档次。
18.2 有关说明与建议
35 步作出说明，并提出若干建议：
1 本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计、经调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。
2 本报告的投资估算是按照**市目前同类型项目的投资水平调整。
3 本报告的测算是在多方考察**市(尤其是开发区内)房地水平的稳定发展。
4 取得良好的社会效益与环境效益。
本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，本报告认为，有必要对报告的有关问题进一营方式、施工方案、税费优惠减免等一系列问题均未确定，由于市场及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进一步的产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前**市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治、经济、和人民生活鉴于**市目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要，发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并建筑工程中不可预见的因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、工料包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。
5 协调好与水、电、煤气、电讯、交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。
报告人：
2004 年3 月16 日
【项目初步可行性研究报告】相关文章：
初步可行性研究报告范文01-20
项目可行性研究报告12-04
食堂项目可行性研究报告可行性研究报告10-08
酒店项目可行性研究报告-可行性研究报告09-30
主题酒店项目可行性的研究报告10-06
LED项目可行性研究报告10-08
投资项目可行性研究报告10-01
项目的可行性研究报告10-08