住宅小区项目可行性研究报告

住宅小区项目可行性研究报告

　　总论

　　一、项目概况

　　1.地块位置

　　(1)地块位于上海市××区××路;

　　(2)地块东侧与南侧紧靠××西路和××河，西南接近××路，北面与轻轨明珠三号及其镇坪路站相邻，靠近内环线;

　　(3)占地20亩的普陀公园也位于块块范围内，东新路与规划中的东新支路(现为小巷)分别以东西和南北向穿过地铁;

　　2.周边环境与设施

　　(1)步行三分钟可至轻轨镇坪路站;

　　(2)500米之内有内环线高架武宁路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余条公交路线;

　　(3)邻近家乐福大型超市、乐购"量贩"大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、交通银行、上海银行等银行网点;

　　(4)附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。

　　3.基本数据

　　土地面积：421.7亩(27.1万平方米);

　　容积率：3.45(本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确定此容积率);

　　建筑面积：97万平方米

　　开发周期：4至5年;

　　地地价格：共13.36亿元，按开发进度支付;

　　即：317万元/亩(1755万元/平方米);

　　楼面地价1378元/平方米;

　　项目总投资：35.6亿元人民币;

　　自有资金投入：3.5亿元人民币(滚动开发);

　　住宅销售均价：4900元/平方米;

　　项目销售收入：47.0亿元人民币;

　　项目税后利润总额：4.73亿元人民币;

　　项目毛利润率：25.4%;

　　项目内部收益率：20.0%;

　　项目财务净现值：1.40亿元人民币(折现率12%)。

　　二、项目建设缘由

　　1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展

　　A公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、A公司××自进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区——南京西路开发了高级办公楼宇——中信泰富广场、项目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批国内外知名企业入驻，楼盘租金和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。A公司还在上海市华山路开发管理了华山公寓项目。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表之一，出租率接近100%。

　　通过此项目的开必，A公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。

　　2.项目的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神

　　90年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200多亿元，预计2010年完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧大型集中公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两岸建成步行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。

　　苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到2000年底已经基本消除黑臭现象，沿河地产项目皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿河住宅房价已经提升。

　　3.项目的建设符合上海"365"旧区改造总体规划精神

　　近年来，上海经济高速健康发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90年代初仍有需改造的铖棚简屋共有365万平方米。

　　普陀区东新地区占地面积421余亩，内有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶劣，已被纳入市府"365"改造地块。地块内居民至今仍然在大量使用马桶、煤炉;水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居民正常生活的身体健康。

　　本项目的建设符合上海市政府"365"旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市环境意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节中能够获得很多优惠政策，提高项目的收益水平。

　　4.市区土地稀缺，增加土地储备

　　从土地供应角度分析，由于土地数量的相对稳定性和90年代以来上海房地产市场的高速发展，上海市区土地资源日趋减少，在内环线以内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目的适合建造25万平方米以上大规模住宅区域的土地开发殆尽，土地资源弥足珍贵。随首上海土地供应一级市场秩序日趋规范，为了合理利用声调土地资源，土地获得方式(尤其是外资项目)已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。对于开发商而言拍卖招标方式必然提高土地获得成本，对于项目开发建设不利。

　　本项目通过"协议出让"方式获得土地使用权，土地价格接近拆迁成本，为开发商资金运作和项目收益创造了良好条件。如此优惠的土地出让方式，在今后的上海土地一级市场交易中将越来越少。在上海酝酿土地出让由协议形式改为招标、拍卖方式的情况下，本项目的意义更大。优惠的地价会明显降低开发总成本，从而有利于控制销售价格，降低开发风险。

　　另外，一次性获得大面积有开发潜力的土地，有利于对土地进行滚动开发，根据市场动态，结合调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，在上海房地产市场外资开发项目中不乏先例。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现，被市场认可。

　　5.低风险

　　(1)项目有五大卖点：A公司的品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化;

　　(2)楼面地价(1378元/平方米)低于该地区平均水平(1600元/平方米-1700元/平方米)220-320元/平方米。

　　三、市场分析

　　1.市场概况

　　2000年上海国民经济持续健康快速增长，社会生产力水平进一步提高。为上海房地产业带来较大发展机遇，房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。

　　内销商品房销售增长势头保持较高。2000年与1999年比较，预售增加34.7%，销售增加14.4%。内销商品房批准预售面积和实际预售面积之比已由1999年的1：0.75上升到1：0.984。住宅预售价格指数的统计表明，2000年上海的住宅价格指数上升了4.5%，其中，高层住宅定基指数上升6.6%，多层住宅定基指数上升2.3%。

　　根据《上海市国民经济和社会发展十五计划与2010年远景目标纲要的报告》分析，"十五"期间住房需求总量为6400万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，平均每年住房潜在需求量将不低于1400万平方米。预计2001-2005年每年商品住宅销售面积为1600-1800万平方米左右。

　　上海国民经济规划已将房地产业列入国民经济支柱产业，预计2001年起住宅投资将会有一定程度增长，商品住宅年投资在400亿左右，以后将会逐年增加，预计2001-2005年每年批准上市预售面积为1300-1500万平方米左右。根据综合分析预测，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅将会存在每年约200-300万平方米左右的供需缺口。

　　2.普陀区商品住宅市场分析

　　与上海商品房发展共同起步，普陀区商品房建设也始于90年代初。中山路(内环线高架)以北多为早年开发的楼盘，标准较低，大规模高品质小区很少;中山北路以南则为相对高价区(本项目位于此区域)。

　　自1998年末起，普陀区高品质小区型项目陆续出现，旧城改造的步伐加快。1999年下半年，"中远两湾城"的正式推出，给普陀区的房地产市场带来了持久的热浪。2000年推出的其他个案相对以往开发的项目，都有很大进步。

　　普陀区商品住宅购房客户以中收入阶层和工薪阶层的本地客户为主。区域内新推个案的主力户型为三房和大二房。三房面积集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之间。区内大多数新推个案楼盘的均价分布的3800-5000元/平方米，靠近苏州河及内环线以内的项目价格相对较高。

　　普陀区商品住宅市场主要围绕两大地域优势迅速发展：一是经过综合治理水质景观有明显改善的苏州河流域，二是上海"三纵三横"主干道之一的长寿路商业街。本项目即处于的内环线以苏州河旁，区域内高层及小高层产品占据着主导位置。

　　3.苏州河延岸商品住宅市场分析

　　苏州河沿岸已成为上海商品住宅投资热点之一，越来越受到青睐。目前沿河在建楼盘大约有35家。

　　就河岸的南北来看，以南岸居多，为28家。就区域来看，以普陀、静安、长宁最多，其中普陀区18家，占总数的51%;长宁区9家，占总数的25%;静安区6家，虹口区与闸北区均为1家，独黄浦区目前尚未开发楼盘。

　　目前苏州河沿线楼盘的价位分布较为合理，从最低每平方米2980元至顶级的16880元，当中有足够的选择空间;多数楼盘价位集中在中高档范围。其中最低价在3500元以下的仅有2家;价位在3500-4500元之间的10家，价位在4500-8000元之间的有22家;最低价在800元以上的仅为1家。

　　4.价格定位

　　和本项目形成竞争态势的主要楼盘：

　　区域 名称 位置 售价 形式

　　普陀(环线内) 中远两湾城 中山北路1878号 3700-5400 高层

　　普陀(环线内) 秋月枫舍 镇坪路 4200-5300 高层

　　普陀(环线内) 武宁苑 武宁路492号 3800-4800 高层

　　普陀(环线内) 东新苑 东新支路90号 3400-4900 小高层

　　普陀(环线内) 地方天圆 东新路355号 4600-6000 小高层、高层

　　普陀(环线内) 上海知音 长寿路1012号 4900-6200 小高层、高层

　　和周边其他竞争楼盘相比，本项目有其自身特有优势：品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化。经过对项目周边有竞争可能的楼盘分析，本着谨慎的态度拟定项目销售均价4900元/平方米。

　　5.目标市场定位

　　项目销售目标群如下：

　　(1)外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士;

　　(2)其他市中心区域动迁或欲改善居住条件，但又不愿搬离市中心区域的首次置业者;

　　(3)普陀区欲改善居住条件的首次置业者;

　　(4)政府及企事业单位中层以上管理干部;

　　(5)外地来沪经商者;

　　(6)其他(如证券投资等人士)。

　　6.购买力分析

　　本项目每套住宅销售均价约为50-55万元。一般情况下购房者首付约15-17万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，每月偿2400无左右，占家庭月收的三分之一，购房者完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。

　　四、项目开发

　　1.开发方案

　　住宅面积：91.4万平方米

　　车位：1590个

　　公建面积：5.55万平方米

　　公建设施：教育、商场、餐饮、娱乐、生活等设施;

　　开发进度：分3期滚动开发，每期1.75年，共4.25年完成建设。

　　2.销售

　　根据市场分析，经过对地块周边相类似的商品住宅的市场调研，相似物业价格4500-6200元/平方米之间。本项目拟定住宅销售均价为4900元/平方米。

　　上海市规定，房地产项目在完成地上结构2/3且不少于7层后开始预售，销售共用6个季度完成，其中前两季度各售20%，以后4个季度各售15%。参考与本项目性质相仿的“中远两湾城”项目，其第一期开盘后1年销售率达90%以上，第二期开盘后1个季度销售率35%，本项目的销售进度计划相对保守和稳妥一些。

　　五、财务分析

　　1.计算依据

　　营业税所得：5.065%

　　所得税率：33%

　　销售费率：2%(以销售收入为基数)

　　折现率：12%

　　贷款利率：8%(一般水平)

　　开发周期：4.75年

　　土地面积：421.7亩

　　容积率：3.45

　　建筑面积：97万平方米

　　2.建设投资

　　总投资：35.6亿元人民币

　　建筑面积：97万平方米

　　单位建筑面积投资：3546元/平方米

　　楼面地价：1449元/平方米

　　3.资金来源

　　开发商自有资金：人民币3.5亿元(占总投资10%)

　　利用项目销售回笼资金：人民币21.6亿元(占总投资61%)

　　银行贷款：人民币10.5亿元(占总投资29%)

　　4.销售收入

　　销售面积：94.8万平方米

　　住宅售价：4900元/平方米

　　商场售价：6500元/平方米

　　销售收入：47.0亿元人民币

　　项目毛利率：25.4%

　　5.财务指标

　　税后利润：4.73亿元

　　财务净现值：1.4亿元(折现率12%)

　　内部收益率：20.0%

　　6.不确定性分析

　　的总投资上升5%或销售价格下降5%的情况下，项目依然有较高的收益水平(内部收益率12.36%和14.45%)。本项目有较强的抗风险能力。

　　六、结论

　　项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

　　说明

　　1.“365”改造住宅基本情况：

　　“365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365万平方米危棚简屋。其主要特征为：居住密度极大、砖木或木结构，存在安全隐患，建造时间久远，无煤气、卫生设施、住房大都阴暗潮湿、居住条件恶劣、“365”住宅根据城市规划，在2000年底基本全部改造完成。

　　2.“365”改造地块享受有关优惠政策：

　　减免有关手续费、管理费(具体方法根据各个项目情况而定);

　　减免或缓交土地使用费(具体方法根据各个项目情况而定);

　　实行住宅配套费原则自行包干使用(具体方法根据各个项目情况而定);

　　免征20%的解困平价住宅;

　　免收城建档案保证金;

　　免征新型墙体材料费;

　　酌情免收人防建设费(具体方法根据各个项目情况而定)。

　　其他优惠措施可以和有关部门商讨协商。

　　第一章 市场分析

　　1.上海总体经济状况

　　根据上海市统计局最新统计资料显示，2000年上海国民经济持续快速增长，社会生产力水平进一步提高。全年实现国内生产总值4551.15亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8%，增幅比上年加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值81.65亿元，增长2.2%;第二产业增加值2186.9亿元，增长9.8%;第三产业增加值2282.6亿元，增长13%。产业结构占略性调整取得重大阶段性成果。第三产业增加值占国内生产总值的比重超过50%，达到50.2%，中心城市的综合服务功能进一步增强。全市人均国内生产总值达到3.46万元，比上年提高10.2%。

　　目前，上海经济形势呈现以下几个态势：

　　(1)经济从高速增长期步入平稳增长期

　　20年前，上海GDP总量是273亿元，到1999年超过4000亿元。未来几年，上海GDP平均年增长率约在8%左右，预计2001年上海整体经济效应增长质量有明显提高。

　　(2)固定资产从爬坡型进入平台型投入期

　　1992-1997年，上海两个"三年大变样"为投资提供了巨大空间，上海年投资增长率为45%。预测未来几年，年投资总量不会有大的起伏，大致在1800亿元以上。但投资结构将发生变化，高科技、技术改造以及民间投资将逐年增加。

　　(3)社会消费将逐步进入旺盛期

　　明年上海将继续鼓励和刺激消费，因此，伴随着证券市场的"财富效应"和"假日经济"的产生，社会消费将逐步趋强。未来消费热点主要集中在住宅、汽车、信息、教育及旅游等几大市场，但是最重大的消费将是住宅。

　　(4)上海城市进入功能提升期

　　整个90年代上海缓解了交通，住房和环境三大难点，下世纪初，上海将进一步提升中心志功能。港口、机场等大型交通、高架道路、轨道交通等建设将大力发展。同时城市生态环境以及郊县城市建设步伐也不断加强。

　　(5)社会人口进入新变化期

　　未来几年上海外来劳动力将维持在200万人左右，并呈现流动性减弱、优秀人才涌入、经商人员增加等特点。上述变化给上海房地产业带来较大发展机遇。

　　2000年上海房地产市场呈现开发投资量上升、商品房交易量放大、空置房有所减少等特点，致使市场供求逐步从失衡趋于平衡。今年出现的五大态势将促使房地产市场以2000年的惯性持续向前。

　　2.上海房地产市场概况

　　从2000年总体情况而言，上海房地产市场走过了1998、1999年的低迷期，随着经济大环境的好转，已经逐步回暖。

　　根据权威的上海统计局发布的统计数据显示2000年房地产业健康发展。全年房地产业增加值240亿元，比上年增长14%。房地产开发规模适度，全年商品房施工面积5211.74万平方米，增长2.5%;竣工面积1532.24万平方米，比上年增长5.2%。其中，商品住宅销售1326.64万平方米，增长6.7%。个人购房比例迅速提高，在商品房销售中，个人购房的比重已达93%。

　　存量房地产交易保持活跃。全年成交过户面积778.52万平方米，比上年增加267.68万平方米，增长52.4%。

　　2000年住宅建设和旧区改造持续发展。全年完成住宅建设投资413.15亿元，比上年增长13.3%;竣工住宅面积1476.86万平方米，下降3.7%。建成为住宅配套服务的分共设施面积168.4万平方米，相当于全市住宅竣工面积的11.4%，建成配套齐全的住宅小区和完整街坊95个。完成市区多层旧住宅平顶改坡顶1000幢。全年拆除旧的住宅建筑面积288.35万平方米，其中，列入"365"危棚简屋改造计划的26.51万平方米。至年末，原定市区"365"危棚简屋改造计划为26.51万平方米。至年末，原定市区"365"危棚简屋改造任务已全面完成。居民住宅成套率达到74%。

　　3.上海商品住宅价格走势

　　据上海市房地产交易中心编制的上海市内销住宅预售指数显示，2000年上海住宅市场走势趋好，与上一年相比，在住宅预售面积量较大幅度增长的基础上，房价稳中有升，指数曲线走阳。

　　据对闵行、徐汇、浦东、虹口、闸北、静安、卢湾、黄浦、长宁、普陀、宝山等区的住宅预售价格指数统计表明：1999年年底为基期，基期指数为1000点，至2000年12月底，上海的住宅价格指数上升了45.11点，上升4.5%。其中，高层住宅定基指数上升66.10点，升幅6.6%。多层住宅定基指数上升23.03点，上浮2.3%。

　　2000年上海市房地产市场信息数据汇总表

　　2000年 1999年 同比%

　　1.房地产开发投资额

　　2.新增经营性项目土地出让面积

　　1)内销商品房土地出让面积

　　可建建筑面积

　　2)外资内销商品房

　　土地出让面积

　　可建建筑面积

　　3)外销商品房土地出让面积

　　可见建筑面积

　　3.批准拆迁面积

　　居民

　　单位

　　4.完成拆迁面积

　　居民

　　货币化面额

　　单位

　　5.完成土地开发面积

　　6.商品房竣工面积

　　7.商品房竣工面积

　　8.商品房批准预售面积

　　1)内销商品房批准预售面积

　　2)外销商品房批准预售面积

　　9.已登记的商品房预售面积

　　1)内销商品房预售面积

　　2)外销商品房预售面积

　　10.商品房批准销售面积

　　1)内销商品房批准销售面积

　　2)外销商品房批准销售面积

　　11.已登记的商品房销售面积

　　1)内销商品房销售面积

　　2)外销商品房销售面积

　　12.已登记的存量房交易过户面积

　　存量房交易成交金额

　　已售公房上市成交面积

　　已售公房上市成交金额

　　13.已备案差价换房成交面积

　　1)转让面积

　　2)交换面积

　　14.商品房抵押面积

　　1)外销商品房抵押面积

　　2)外销商品房抵押贷款额

　　从月度总体价格走势来看，4月份、7月份和12月份为指数的谷峰。1月、6月、8月为谷底。其中，多层住宅的谷峰期出现在5月、7月、11月，谷底期出现在1月、6月、8月，高层住宅谷峰期出现在4月、7月、12月，谷底期则为1月、5月和8月。这总价格指数的走势与房产交易的季节性相吻合。

　　考虑到不同价格的住房相应的供求关系。指数统计把目前上海住宅每平方米预售价格分成2500元以下、2500-4000元、4000-6000元、6000元以上四个区间。

　　从分段价格和各季的指数走势可以看出，在2000年一年里，2500元以下的住宅，供求关系非常协调。因而价格走势较为平稳。

　　2500-4000元的住宅需求量最大最符合大众住房消费倾向，故价格稳步上升。

　　4000-6000元及6000元以上的住宅当属中高楼楼盘，价格地各季中有升有降，呈螺旋型上升态势，这说明中高档楼盘仍有相当的市场容量，关键地于楼盘的品质与价格相符。

　　总体上说，分段价格指数的走势，反映出上海住宅商品的结构开始趋于合理。

　　4.上海主要商品住宅楼2000年销售大势

　　根据上海房地产交易中心对2000年上海内销住宅各季度预售，登高面积50名楼盘排行榜统计表明：

　　2000年本市共有136个楼盘上榜。其中，连续四个季度上榜的楼盘有7个;三个季度三榜的楼盘有7个;两个季度上榜的楼盘有30个;一个季度上榜的楼盘有92个。

　　(1)全年四个季度上榜楼盘

　　宝山区 文华苑

　　长宁区 虹桥新城

　　浦东新区 鹏欣绿苑、恒大华城

　　普陀区 中远两湾城、建德花园

　　杨浦区 文化花园

　　(2)全年三个季度上榜楼盘

　　宝山区 华能城市花园、康泰新城

　　闵行区 万科城市花园

　　徐汇区 东方曼哈顿

　　杨浦区 时代花园、佳泰花园、富天苑

　　(3)全年两个季度上榜楼盘

　　宝山区 锦秋花园、华灵路1351弄、长宏新苑、复星新苑

　　长宁区 虹康花园、长宁新城、淮海花园、南洋新都、中山公寓

　　静安区 嘉园、达安花园

　　闵行区 万兆家园、上海欣苑、裕兴花园

　　浦东新区 万邦都市花园、绿川新苑、香榭丽花园、天安花园

　　普陀区 新润新村、安居朝阳园、岚皋馨苑、万里示范居住区、真源小区

　　泰宸苑、祥和家园

　　徐汇区 金色港湾公寓、中海馨园

　　杨浦区 三湘世纪花城、东银名苑、仁德苑

　　(4)全年一个季度上榜楼盘

　　宝山区 牡丹锦苑、远景佳苑、月浦庆安小区、好旺苑、张行居住区商品住宅

　　宝宸海景苑、海江四、七街坊、昌鑫家园、锦龙苑、锦辉绿园

　　长宁区 虹景家园、淞虹苑、仙霞沈家新苑、雍景园

　　东方剑桥、上海花城、长辉花苑、虹德苑

　　虹口区 广联新苑、体虹公寓、上地公寓、海中新苑

　　虹口玫瑰苑、春满园公寓、聚星苑、嘉宏紫薇园

　　黄浦区 明日星城、锦锈家园、永惠大厦、太阳都市花园

　　嘉定区 南苑新世纪公寓

　　静安区 国立大厦

　　卢湾区 东怡花苑、仁德坊、银杏家园

　　闵行区 金宸苑、怡和园、紫藤新苑、圣陶沙花园、新时代花园、东苑半岛花园

　　梅陇城世纪苑、高兴花园、莲花公寓、龙柏香榭苑、大上海国际花园

　　品翠园、上海网球公寓、团结花苑、安宁欧洲花园、静安新城

　　浦东新区 联洋花园、金泽苑、锦绣天第花园、生安家园、住友·名人花园、申立苑

　　蝶恋园、纯翠上南、博爱家园、南江苑、金鹏荷泽苑、上南花苑

　　阳光欧洲城、贵龙园、东丽苑、上南半庭苑、锦河苑

　　普陀区 秋月枫舍、汇丽花园、曹杨华庭、荣联小区、东旺雍景苑、世纪之门、半岛花园

　　徐汇区 上海万科华尔兹花园、叠加苑、盛大花园、元福大厦、强生花苑

　　汇峰花苑、阳光绿园、紫藤园、阳光名邸、挹翠苑

　　杨浦区 华升新苑、泰鸿苑、长阳新苑

　　闸北区 和兰苑、申地苑、三泉家园、北美公寓

　　二、上海市住宅供需总量分析

　　1.上海住宅需求趋势

　　根据《上海市国民经济和社会发展十五计划与2010年远景目标纲是的报告》，至2010年，上海将实现人均住宅面积达到23.6平方米、成套率达87%左右，基本达到户均一套房的后小康居住水平。这一目标的提出更坚定了住宅开发信心。上海市区人均居住面积"九五"末可达11平方米，"十五"末(2005年)要达到15平方米，人均增加居住面积4平方米，折合建筑面积8平方米，如按市区现有常住人口约800万算，则"十五"期间往房需求总量为6400万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，平均每年往房潜地需求量将不低于1400万平方米。

　　"十五"期间，上海住宅市场消费需求的总趋势呈现好下特点：

　　●与我国东部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面积还处于中下等水平，居民要求增加居住面积的愿望还相当强烈。

　　●随着住房分配货币化政策推出，职工收的增长，居民家庭的购房支付能力将大大加强。

　　●"十五"期间，是上海由中等发达地区向高等发达地区转变、居民生活由小康型向富裕型转变的过程，人均GDP将由日前的4200美元增加到7000美元左右，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这期间是住宅需求最旺盛的时期。

　　●上海城市建设和旧城区改造仍需拆一大批居民住宅，这些被动拆迁的居民都需是新的住宅予以安置。"十五"期间本市每年将拆除200万平方米二级以下旧里，高标准完成若干街区的改造。

　　●上海近年来经济健康高速发展，就业机会增加，对外省市优秀人才具有很大吸引力，越来越多的非沪籍高校毕业生留沪工作，这部分人群收丰厚，且有相当比例打算地上海安家落户长期发展，加上当前地上海的约200万外来人口，估计每年平均需要10-15万套住房。这两部分人群对上海商品住宅市场将会起到巨大的推动作用。

　　●郊区城市化。根据上海总体规划要求，上海郊区地"十五"期间的城市化率是达到60%。近年来，上海郊县农民购房商品住房每年约地100万平方米左右，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民购买商品住房的比例将逐渐上升。

　　●随着中国加入WTO及亚洲的经济复苏，上海将吸引更多的外商企业进入;西部大开必势必也使许多西部地区各政府和企业地地上海设立办事机构，这些因素也将推动商品住房的销售。

　　●70年代中后期生育高峰期间出生的人群进入适婚年龄，这部分人群普遍教育程度较高，有一定的消费能力，对商品住宅存在明显的有效需求。

　　●以上说明，上海的住宅需求在"十五"期间仍将保持增长的趋势，估计平均每年将不少于1400万平方米。因此，如何抓住住宅开发机会增加，在较大需求量的同时，能尽快实行有效供应，是上海房地产开发商的大事。

　　●市场需求的"大户"是住宅。上海房地产市场的第一轮消费主体，是一部分先富起来的高收入群体和法人单位。他们在90年代前8年中始终居于消费主导地位。近两年来，在这部分消费群体中，法人单位随着住房制度改革的深入推进已逐步退出市场;高收入群体的住房消费也基本到位。与此同时，在公积金、银行贷款支持下较高收入的消费群体，以及在切断福利分房后派生的“政策性”消费群体，取而代之的是第二轮消费主体，其市场需求的总量已超过第一轮消费主体。以动态发展的眼光来看，目前尚未进入住宅消费阶段的中低收入阶层，随首收入的逐步提高和受各项政策的刺激，会加入到这一行列中来。另外，“十五”期间旧区改造也将形成一个新的稳定市场。

　　2.上海住宅投资和供应量预测

　　(1)1995-1997年，由于当时上海住宅商品房过热，高回报的开发利润率吸引大量资金投入商品住宅市场，当时的住宅建设年投资量徘徊在400-430亿无左右。批准上市面积逐年急剧上升，从1995年的740万平方米上升到1997年的1426万平方米，但是其中有部分数量的住宅盲目上马，房型设计、施工质量、小区环境等多面不适合现代居住需求，成为今后的空置商品房。

　　(2)根据上海国民经济规划，房地产业已列入国民经济支柱产业，且住宅是一个市场相对稳定，投资风险较小的投资领域，预计2001年起住宅投资将会有一定程度的增长，但是类似1997年前的盲目投资、一哄而上的情况不会重复出现。预计2001年商品住宅年投资在400亿左右。以后将逐年增加。根据上海当前建筑市场行情结合前五年统计数据，预计2000年后投资建造的住宅，建造投资均价约为300元左右。

　　3.住宅供需平衡分析

　　年份 住宅投资 批准上市预售 销售面积 供需缺口 备注

　　(亿元) (万平方米)(万平方米)(万平方米)

　　1995 405 749 508 241 统计数据

　　1996 434 996 529 468 统计数据

　　1997 433 1426 437 989 统计数据

　　1998 383 1171 808 363 统计数据

　　1999 365 1220 1051 168 统计数据

　　2000 390 1299 1326 -27 预测数据

　　2001 400 1360 1600 -240 预测数据

　　2002 408 1454 1600 -146 预测数据

　　2003 416 1492 1800 -380 预测数据

　　2004 424 1552 1800 -279 预测数据

　　2005 433 1552 1800 -248 预测数据

　　三、竞争分析

　　1.上海房地产住宅市场竞争特点

　　●特点一：大市政继续带动楼市发展

　　随着城市公共交通网络的不断完善，交通便捷已不是个别楼盘的专利。但是贯穿浦西浦东的地铁二号线的试运行仍是沿线楼盘带来不小的振奋，尤其是东西两端的浦东新区和长宁区成为为最大的受益者，沿线楼盘价格已大幅提升，销售迅速。在2000年底，轻轨明珠线已通车试运行，这无疑会为上海东北区和西南区的房地产市场带来新的契机。

　　●特点二：规模性小区将领导潮流

　　随着购房者品位需求的日益提高，具有较大规模的小区所带来完善的配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合的绿化景观设计、多样的户型选择，以及给购房者所带来的物业附加值，是非小区类楼盘无法比拟的。预计今后几年市场中10万平方米以上的规模性小区仍会领导消费潮流。

　　●特点三：户型面积在变小、房间在变多

　　在可承受范围内，追求面积的合理性，逐步改善居住条件成为市场消费的导向。据统计，上海全市二房平均面积已由以前的104平方米降至100平方米，集中供应面积集中在80-100万平方米;三房面积从138平方米降至130平方米，集中供应面积在110-130平方米。

　　随着家庭成员的多元化和对多功能居室的需求增强，多厅室结构的房型将会成为消费主流。据统计，二房所占比例时下已从48%下降至42%;而三房却从39%上升至45%，三房在整体房型比例中增长趋势明显。另从50名上榜楼盘的统计中发现二房比例为42%，三房的比例为47%。可见三房的供应量增加已成趋势。

　　●特点四：小高层物业受消费者青睐

　　小高层物业85%以上的得房率，配有电梯的方便快捷，户户朝南的板式结构，室内面积的合理配比，以及相对适中的物业管理费，成为小高层吸引买家的要素。据统计，2000年市民对小高层的需求较1999年上升了11个百分点，达32%，忆有逼近多层(需求比例为53%)的需求主流地位的趋势。预计小高层在今后的一段时间内还会是市场主流。

　　●特点五：从2000年下半年热销楼盘的特点看，大致具备了这样一些共性。首先是规模较大的均达10万平方米;其次注重内部环境营造，很多楼盘更是不惜工本请来了国外一些知名的大师进行环境设计。

　　此外，还采用了很多绿色建材和进口的建筑材料，提高了物业的档次;高科技的运用也是市中心楼盘热销的重要因素，智能化物业管理、宽带网络系统的小区比比皆是，使这些楼盘具有较大的窜源面。

　　虽然市中心的住宅配套齐备，但这些热销楼仍采用依托、整合、建设三管齐下的方式，使住宅配套的优势更脱颖而出。

　　注：依托是指依托南京路、淮海路、长寿路等市区级商业中心的设施;整合是指充分利用区域内的原有资源进行融合，如与著名学校、医院挂钩;建设是指根据现代居住区的要求，地资源整合的基础上，填补缺项。

　　●特点六：板状结构已成为高层住宅市场的主流

　　时下，板状结构高层住宅普遍受到青睐。基于上海市所住地理位置，上海市民已养成了特定的居住习惯和理念，他们对住宅的日照、采光和通风的偏好，可能远远胜于对小区环境、绿化的需求。冬天时的日照远比空调来得有温暖感，梅雨季节和夏天，通风的效果是任何人工的调节所无法比拟的。

　　超前眼光的设计师将多层房的优势加入市中心的高层设计，从采光、面积配比、功能设计等多方面，将高层住宅的舒适性提到一个新高度。如充分利用南向面宽，便每套住宅的客厅和主、次卧室均朝南，南北通风顺畅。地各类房型中，玄关、阳光室、储藏室基本设置齐全，开放式厨房和尽量少的结构墙为后装修留出余地，主人的居家个性可以得到充分表现。采光方面，设计拉门式阳光室外，更坚持厨卫窗地比大于1/10，厅与卧室的窗地比大于1/7的的采光标准。地此类先进的设计方面，较为成功的有中山北路上的特大型生态社区中远两湾城。近期面市的两湾城二期，楼层总高度100米左右，采用大板式的设计，使户户朝南，并且大多住宅有三个阳台，一个客厅采光阳台，一个晒衣阳台，还有一个厨房工作阳台，客厅面宽达到4.2米，更有储藏室、更衣间齐全的功能设计，使居住高层的舒适性大大提升。

　　●特点七：装修房需求不容忽视

　　装修房地源于外销物业，上海外销公寓提出即刻入住概念。而发展商京将这一便捷概念引入内销商品房，在外转内销物业的刺激下，市场品质竞争的加剧，装修房又再次引起人们的关注。据数据显示，至2000年，上海商品住宅以毛坯交房的占92.52%，再带装修的物业仅占7.48%。另据需求数据显示：1999年市以对装修房的需求达31.51%，至2000年上升到32.54%。需求和供应之间的差距还是显而易见的，装修房的市场消费有一定的市场潜力。

　　●特点八：品牌营销引发楼市新卖点

　　在2000年3季度统计的交易数据中，销售量位居前两位分别为中海馨园和东方曼哈顿两个大盘。其中中海馨园更是爆发出“井喷”行情，一期共推出小高层358套，自9月8日开盘两天即销售326套，完成销售91%，其中10号楼全部告罄。另外，明日星城一期短短两个月销售率达100%。东苑半岛花园一期开盘数日销售即达80%以上。普陀东旺家园还未开盘订购者已达半数以上。康桥半岛花园一期595套全部售完，二期首推368套，开盘两天销售118套，为弄到一个好单元，不少消费者通宵排队。

　　以上所述现象足以证明21世纪的上海房地产消费市场不同于1992年的房地产市场，而是一个理性的市场，开发商只是在经过了大量的开发逐渐在市场中积累了一定的品牌知名度和消费信任度，才是取胜的唯一法则。

　　如中海馨园的开发商即是当年在沪开发外销项目的海华花园的中国海外集团，在成功地推出海华、海丽、海天花园之后用建造外销房的水准来建造内销房更能使住宅品质得以一定的升华。

　　以董氏家族为背景的东方海外集团曾以法国风情、英式风貌的概念成功推出了东方巴黎和东方剑桥后又以美式生活推出了东方曼哈顿这一新盘，虽然价格不低却依然受到消费者的追棒。

　　由此可见，中信泰富作为知名公司，已经在上海成功开发了中信泰富广场、华山公寓等沪上顶级楼盘，若能充分得用品牌号召力，就能在开发初期从品牌号召力，就能在开发初期从品牌效应、知名度等方面领先于其他周边楼盘，为盛开开发打下基础。

　　2.上海区域房地产市场竞争分析

　　本项目们于上海普陀区，周边接壤静安、长宁、闸北等区域，这些区域楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷主要竟争、长宁、闸北等区域，这些区域楼盘对本项目构成竞争，本报告采撷主要竞争楼盘加以阐述分析。

　　(1)静安区域分析

　　静安区位于市中心，具有地域优势，向来为全市高价住宅地区，住宅物业以高层居多。近来的静安区楼市形势为：一、多层、小高层日受欢迎;二、出现市中心大规模住宅小区，如：达安花园，聚豪天下—南草坪花园;三、随着静安区中心楼盘的饱和，曹家渡地区将日益成为静安的“黄金宝地”。

　　静安区的楼市大致可以分为三大块：

　　第一块为武宁南路，北京路，成都北路与长寿路内的区域，这是静安区主要的居住区。物业类型多样，有高层、小高层和多层，其中以多层、小高层深受欢迎，如：大闻—丽都院，静安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等，均销量颇佳。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　静安北 静安四季公寓 余姚路298弄 5300-5800 小高层

　　静安北 大闻—丽都院 海防路377号 4800-6300 小高层

　　静安北 静安兴海城 西康城638号 5750-6680 高层、小高层

　　静安北 天鼎花园 昌平路8号 5000-6400 小高层

　　第二块是北京路发南，这一块楼盘以办公楼、商住楼为主，亦有少数住宅楼分布地较为安静的巨鹿路、富及路及长乐路上，如四方新城、皇家公寓等。这一区域靠近徐汇区，人文、居住环境不错，交通便捷，生活、就业方便。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　静安南 东方雅苑 镇宁路9号 8000-14000 高层

　　静安南 东方剑桥 镇宁路55号 7600-16000 高层

　　静安南 四方新城 巨鹿路568号 10000-17000 高层

　　第三块是曹家渡附近为。曹家渡位于静安区、长宁区和普陀区交汇外，地理位置优越，同是又是商业中心，交通枢纽，具发展潜力。典型楼盘如新开盘的静安丽舍，它的独特设计理念以及较低的价格，将给曹家渡地区的楼盘带来一轮新的冲击。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　静安曹家渡 静安丽舍 武定西路1398弄 4700-7300 小高层

　　静安曹家渡 嘉园 万航渡路458弄 5500-7800 高层

　　静安曹家渡 三鑫花苑 康定路1588弄 6800-8500 小高层

　　(2)长宁区域分析

　　长宁区位于上海市西郊。区内交通四通八达，生活设施配套齐全，人文气息较为浓厚。已开通试运行的轻轨明珠线从贯本区，已试运行约1年的地铁二号线规划中的延伸段亦横穿本区。在此带动下，长宁区房地产市场表现出良好发展态势。本区楼盘以住宅为主，兼有少量办公楼，外销楼盘较为活跃。目前已大致形成长宁路中段、天山—仙霞路西段、虹桥路三条开发主线。

　　长宁路沿线以中山公园商圈为托，地铁二号线与轻轨明珠线均在附近，周边楼盘自然热销。该区域均价在500元左右，其中兆丰花园和虹桥新城均价较高，为5500元，其余楼盘均价在4500-5000元范围内。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　长宁(长宁路) 虹桥新城 长宁路1661号 4000-6600 小高层、多层

　　长宁(长宁路) 兆丰花园 长宁路969号 5000-7000 高层、小高层

　　长宁(长宁路) 上海花城 长宁路1818号 4200-5900 多层、小高层

　　天山仙霞路西段接近天山商圈和虹桥开发区，其房价可按哈密路分为档西两块，西侧均价低于4000元，以工薪阶层和普通职员主主要销售对象，房型以二室二厅为主，面积控制在90-100平方米范围内。以东的楼盘档次较高，均价在5000元上下波动，景博花园最高，报价为5500-6500元。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　长宁(仙霞路) 虹康花苑二期 仙霞西路110号 3700-4300 多层

　　长宁(仙霞路) 绿康公寓 天山路176号 4100-4980 多层、小高层

　　长宁(仙霞路) 仙霞首府 仙霞路1001号 4400-6000 小高层

　　长宁(仙霞路) 景博花园 仙霞路1388号 5500-6500 多层

　　虹桥路沿线楼盘均为高档房，基本为高层、小高层和别墅，房型面积大，价格较高。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　长宁(虹桥路) 虹桥城市花园 虹桥路1019号 5000-7000 多层、小高层

　　长宁(虹桥路) 淮海新公馆 淮海西路280号 6200-7900 高层

　　长宁(虹桥路) 世纪大名人 虹桥路1030号 4500-5500 小高层

　　除以上三条开发主干线外，环线以内新华路和曹家渡周边也聚集了一些规模不大但品质的楼盘，均价在6000元左右，房型中二房面积约为120平方米，三房约为140平方米，基本为高层和小高层，但其销售成绩是略逊于长宁和天山仙霞一带的楼盘。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　长宁(新华路) 鉴赏新华 新华路421号 5200-6800 小高层、高层

　　长宁(新华路) 新华嘉利公寓 新华路699号 8000-8500 小高层、高层

　　长宁(新华路) 晶采名人大厦 新华路201弄 8000-9000 高层

　　综合来看，本区楼盘销售对象范围较广，目前以区内中等地段楼盘最为热销，消费者对多层仍相当钟爱，其中二房在100平方米左右，三房在130-140平方米的房型最为购房者所垂青。

　　(3)闸北区域分析

　　闸北区，曾被认为是"下只角"，但近年来随着内、外高架线的辅就，渐渐地改变了这种观念，闸北区也逐步显示出它的特点与优势。闸北区被共和新路由南至北纵向分隔为东、西两块，又为内环高架线由东向西穿过，分为南、北两块。而这条交通主干线便成为衡量楼盘至关重要的一条。

　　对内闸北而言，由于临近静安与黄浦区，房价受这两个区影响要相对高一些，但是在西面有新客站，东面有北站，人流量大，嘈杂混乱，所以，房价在每平方米4000-5000元左右，加上道路多且杂乱，会对居住环境造成不利的影响。而濒临苏州河与黄浦区隔岸相望的河旁滨豪园就借环境优势而出价每平方米5880-16880元。位于中兴路与芷江西路之间紫兰苑与金棕榈公寓，依托中兴路的繁荣，芷江的安静而销量颇佳。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　闸北(环线内) 河滨豪园 北苏州路668号 5880-16880 高层

　　闸北(环线内) 金棕榈公寓 芷江西路20号 3900-4750 小高层

　　闸北(环线内) 雅居凯成苑 共和新路318弄 3820-4250 多层

　　闸北(环线内) 北美风情 芷江西路555号 4000-5000 小高层

　　对外闸北而言，由于偏离市中心，按近宝山区，且有一定量的工厂厂房存在，所以被认为不适宜居住，而销售情况一直不如内闸北好。

　　但是近期出现了一个新的现象，随着彭浦新村成熟小区的日趋完善，也带动了周边地区楼盘开发的活跃。如：三泉公寓，康德公寓，艺康苑，爱建新家园等。从分布上看，位于三泉路，共康路等较为偏远靠近宝山区的楼盘，环境相对差一点，工作，生活较为不便;而位于闻喜的爱建新家园在地理位置上就稍占优势，不仅闻喜路，岭南路一带绿树成萌，人文环境，居住环境好，而且靠近闸北中心，出行，购物，就业更方便。外闸北彭浦地区楼盘出现升温现象。

　　区域 楼盘名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　闸北(环线外) 振和公寓 柳营路328弄 4000-4500 高层

　　闸北(环线外) 艺康苑 共康路5号 3180-3400 多层

　　闸北(环线外) 兴联公寓 沪太路453弄 3000-3900 多层

　　闸北(环线外) 世纪花苑 沪太路909弄 3000-4000 多层

　　3.普陀区房地产住宅市场分析

　　(1)区域概况

　　普陀区是上海的中心城区之一，行政区域面积54.9平方公里，位于上海市区西北部，为沪宁高速公路与沪宁铁路进入上海的必经之处，素有上海西大堂之称。普陀区是上海主要人口导入区，平均每年有2万居住在市中心的常住人口迁入普陀，形成大大小小80余个新村。自解放以来，相继建成武宁、曹杨、长风、宜川、甘泉、真如、直佻、长征、桃浦等大型居民住宅区，为本区积累了相当的人气。

　　普陀区内交通线路众多，生活教育设施齐全，轻轨明珠线随内环高架线贯穿本区。近年来，区政府加大基础设施建设，被市政府列入重大工程的明珠路(恒丰路—中潭路)，中潭路(昌化路—中山北路)道路建设工程已正式开工，工程计划2000年底建成;再加之已有的200公顷绿化，普陀区日益理想。

　　(2)建筑类型

　　境内住宅建筑有三种类型。一种为解放前所建，主要集团中苏州河两岸的棚户区;第二种为解放后五十年代所建的上海第一代工房，主要集中在曹杨新村。最后一种为七十年代民来所建的各种工房，分布于全区各地。

　　境内房屋建筑的历史分布，总体上是自东各西发展。这与上海市界逐步扩大密切相关。

　　(3)商品住宅发展状况

　　与上海商品发展共同起步，普陀区商品房建设也始九十年代初。由于历史原因，区境内较明显地以中山北路(内环线高架)区分为两个特明显的区域。

　　中山北路(内环线高架)以南可以称为“高价区”，其又可以以苏州河进一步细分为两个区域。苏州以北可以称为“办公娱乐区”，坐落着物贸大厦和国家各部委、各省市以及各地区的300多家驻沪办事机构，另外有沪西工人文化宫及普陀中心(原普陀区政府)等公共娱乐设施，区内道路状况良好，生产配套设施齐全，道旁绿化较好。尤其是武宁路、东新路及中山北路圈，由于多为公共用地及上海早期工人新村，可供大规模住宅开发的用地较少，因而区内至今只有几个屈指可数的内销住宅楼盘，如地方天圆。

　　苏州河以南及长寿路两侧则真正是普陀高价区内销住宅的主战场。自1997年起就陆续有个案推出，早期知名的个案包括绿洲城市花园、荣联家园、半岛花园等，近期有上海知音、上青佳园等。这些楼盘基本上全是高层及小高层规划，区内容积率高，这也与苏州河长寿路之间区域地价较高是分不开的。

　　普陀区近期开发主要楼盘：

　　区域 名称 位置 售价(元/平方米) 形式

　　普陀(环线内) 中远两湾城 中山北路1878号 3700-5400 高层

　　普陀(环线内) 秋月枫舍 镇坪路 4200-5300 高层

　　普陀(环线内) 武宁苑 武宁路492号 3800-4800 高层

　　普陀(环线内) 东新苑 东新支路90号 3400-3900 高层

　　普陀(环线内) 地方天圆 东新路355号 4600-6000 小高层、高层

　　普陀(环线内) 上海知音 长寿路1012号 4900-6200 小高层、高层

　　普陀(环线内) 莘远大厦 长寿路748弄 4200-5000 高层

　　普陀(环线内) 上青家园 长寿路390号 4100-5550 小高层、高层

　　普陀(环线内) 半岛花园 西康路1453号 5000-6000 高层

　　普陀(环线内) 澳门新苑 澳门路88弄 4500-5900 小高层

　　(4)客户群分析

　　普陀区内房价呈档高西低走势，其中沙田新苑、地方天圆、秋月风舍、香山苑均价均达到5000元，书香门第、伯爵新城等均价4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一达到5000元，书香门第、伯爵新城等均价在4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一带，房价则基本为3500元左右，向西至真光路、真北路一带，房价略高于3000元，不难看出，这一价格走势基本为3500元左右，向西至真光路、真北路一带，房价略高于3000元，不难看出，这一价格走势基本是由其他段的好坏决定的，距市中心越远，价格越低。从销售对象来看，本区具有以下两个特点：

　　A.购房客户以中收入阶层和工薪阶层为主

　　除环线内以及曹杨商圈周边地段楼盘外，其余楼盘均价基本在4000无以下，低于本市规定的经济适用房最高限价，同时相对来说，生活设施较为齐全，交通也不差，从而使得本区成为工薪阶层购房的首选。

　　B.购房客户本地化

　　购房客户大多为原普陀区居民，也正是由于以上这个原因，本区楼盘广告主要以区内户外广告为主，大部分楼盘在区内各处挂出横幅广告，办争做到在本区内家喻户晓。已购房客户带动其亲友看房，已成为本区楼盘热销的一大推动力。

　　以上两个特色决定了本区楼盘开发规划的特点。除建筑面积超过20万平方米的较大楼盘项目外，其余均以利用周边成熟生活设施为主。建筑类型以多层为主，环线外仅有少量楼盘带有小高层或高层。房型以二室二厅为主，主70%以上，其次为三室二厅。相对来说，二房面积控制在90平方米，三房在120平方米左右的房型，其总价也较合适，符合工薪阶层需要的，销售情况比较好。

　　4.苏州河沿线楼盘分析

　　苏州河市区段流经黄浦、闸北、静安、普陀、长宁，目前沿岸在建楼盘大约有35家，就河岸的南北来看，以南岸居多，为28家，占总数的80%，其中，唯普陀区跨越河岸南北，楼盘数之此为13：5。就交通来看，内环线以东为主，共31家，占总数的65.7%以上。就区域来年，以普陀、静安、长宁最多，普陀区18家，约占总数的65.7%以上。就区域来看，以普陀、静安、长宁最多，普陀区18家，约占总数的51.53%;长宁区9家，占总数的25.07%;静安区6家，虹口区与闸北区均为1家，分别是"东泰大厦"、"河滨豪园"，独黄浦区目前尚未开发楼盘。

　　另外，一个有趣的现象是普陀区内仅苏州河以南、长寿路以北，楼盘就达10家，比长宁区楼盘总量还多，依次是"河滨围城"、"富丽花园"、"星海大厦"、"世纪之门"、"云都苑"、"上青佳园"、"湖南大厦"、"幸远大厦"、"芬华大厦"、"上海知音"、楼盘景观设计都突出"亲水"特点。

　　目前苏州河楼盘的价位呈现螺旋状，集中在中高档范围，价位分布较为合理，从最低每平方米2980年至顶级16880元，当中有足够的选择空间。其中最低价在3500元以下的仅2家，为普陀区苏州河北岸的"中岚大楼"(3444-3806元)和长宁区的"太和名邸"(3480-3820元)。价位在3500-4500元之间的为10家，分布在普陀区6家，长宁区4家;价位在4500-8000元之间的有22家，分布在普陀(11家)、静安(6家)、长宁(4家)、虹口(1家)。最低价在8000元以上的仅1家，为闸北区的"河滨豪园"。

　　5.区域内竞争分析

　　(1)规模

　　普陀区早年开发的楼盘，大多在内环以外，标准较低，大规模高品质的小区寥寥无几。自1998年末起，高品质小区型项目陆续出现，普陀区旧城改造步伐加快。上海市示范小区之一的"上海万里城"的建设，开创了普陀区大规模个案开发的先河。该项目占地224万平方米，规划总建筑面积约215万平方米，对于普陀区以至上海市都是巨大的数字。目前，该房地产市场带来了持久的热浪。该项目50平方米的占地面积、180万平方米的总建筑面积、6万平方米中央环岛公园、2万平方米园林绿景等等指标在市区内环线以内绝无仅有。2000年推出的其他个案规模虽不如万里城或两湾城，但相对以往开发的项目，已有极大进步。

　　开发规模越来越大成为上海房地产业的趋势。楼盘规模大，首先有利于小区总体设计，可以整体营造环境景观;其次，分摊到单位可售面积的配套成本相对较低，从而降低房价，增强项目的竞争力和抗风险能力。

　　(2)产品类型

　　目前普陀区内环线以内区域因为受到地块的限制和容积率与利润的综合影响，高层及小高层产品占据主导位置，小高层一直为近两年上海市场上受欢迎的热点，而高层也被区域内客户理解和接受。由于市场很受欢迎的多层产品在本区开发难度较大，大广大客户又不愿意离开长期居住的地区，相双其他各区域，高层住宅的销售并没有受到其他非同类产品的很大冲击。同时，在处理建筑形态与环境形态的综合布局上，以最大限度的绿化布置，如集中庭院、立体式绿化、窗台或车库顶棚绿化等，充分提供人与自然静心交流的共享空间，以尽量弥补高层住宅占地小、绿化不足的缺点。区域的的高层住宅项目(如中远两湾城)，以其在设计规划上的精项布局与绿化空间加上苏州水景的综合质量，成为其占据市场的独特之处。

　　当然，无论是开发商在高层项目的房型、规划上如何动脑筋，低得房率和高容积率的问题始终是不容避免的，"螺蛳壳里做道场"的零星绿化，毕竟不能与大面积的绿色相媲美。精明的开发商，均意识到这一点，并纷纷把目光向其他类型的产品开发。旧城改造的成片地块成了最好的发展对名胜，小高层产品首当其冲，成为最新开发的方向。

　　中远两湾城以其6万平方米中央环岛公园、2万平方米园林绿景及苏州河水景等环境设计为卖点。地方天圆以小高层开盘，在立面上，相比高层就很有吸引人之处。尤其是阳台、露台等细部处理，将欧式建筑风格完美地表现出来。以岸水景为推广主题的天鼎花园以其独特的小高层、多层产品构成与区域内传统产品拉开一定的差异性。

　　(3)房型

　　由于区域内早年开发的高层产品多的特点，制约了普陀区内环线区域整体房型水平。近年来，此面貌相对得到了改观，在高层住宅的规划布局上，发展商利用了更合理的布局与平面设计，让高层的优点突显达到了极致。既有一梯六户的蝶型高层，也有新颖别致的板式高层，而且在建筑材料上充分考虑高层住宅的利弊，如运用大量的防噪音设备，全进口的电梯设施;在朝向方面尽可能满足每个单元皆有两卧朝正南和厅卧朝正南的需求。中远两湾城的绝大部分单元的房型设计均较合理，连点状高层的房型都相当到位。当然，新开盘中也有反面例证存在，中岚大楼二楼五户的"王"点状设计，相当单元采光方面有影响，周边鲜有绿化，所以1998年开盘至今仍有余房。

　　(4)主力房型

　　区域内新推个案的主力户型为三房和大三房。三房面积集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之间。中远两湾城的高层主力面积在101-112平方米左右，与市场常规拉开一定差距。

　　(5)价格分析

　　普陀楼市一方面受整个楼市不景气的影响，一方面受自身条件的限制房价跌跌涨涨，竞争态势不容乐观。由于受区域购买力的的制约，以及邻近的长宁、宝山等区陆续推出大规模、卖点佳的大中型社区个案，在价位上对整个普陀楼盘，构成了威胁。一度曾价格下挫的普陀楼市，99年下半年以来出现了局部回暖现象，一些优质物业曾取得过较好的销售业绩。中远两湾城以其6万平方米中央环岛公园、2万平方米园林绿景及苏州河水景等环境设计得宠楼市白领购买一族，3800-4800元/平方米的现价与开盘价相比，一路走高，市场销售名列上海前列。上海知音由美国泛亚易道担纲环境设计，利用整治后的苏州河水岸景观和区内立体型富层次感的绿化布置，形成小区独特的卖点，现价4800-6500元/平方米的现价与开盘价相比，也是一路走高。地方天圆以古城堡式的文艺复兴时期的建筑风格、宽带网络进户的智能化设计以及从一房至复式多种房型安排与面积的选择，给其带来了诸多卖点，虽在小区规划布局上略显局促，整体性欠佳，仍维持了平均在5500元/平方米的较高售价，单价及总价都刷新了近年这一区域内销住宅价格上限。然而在经过了上海数次市场阵痛的冲击后，区内大多数新推出个案的均价分布在3800-5000元/平方米，而从市场调研中发现，一旦单价超过5300元/平方米以上时，便会遇到阻力。中远两湾城主力房型订价在5000元/平方米以下，尽管有着大规模的社会规划，但价格毕竟是决定销售的重要因素之一。

　　(6)形象包装

　　区域内包装品质较高的个案有中远两湾城、地方天圆、秋月枫等。中远两湾城开盘以来，SP活动不断，但主题离不开文化。如介绍小区的人文环境，让文化界、演艺界业主畅谈小区文化建设;组织主地产界、政府部门、学术界名人参与系列研讨会，从而提升了整个物业的品质，使之跻区域精品的行列，也提升了整个普陀区境内苏州河流域地区物业的整体概念。秋月枫舍以街头公园，金奖全面智能设计及小区及女子保安等，着力突显沙田产地产这一成功品牌的整体实力，开盘火红，成交200套。地方天圆则以轻轨立体交通网及沪西繁华都市切入品，着力渲染其武宁路商业一条街、家乐福超市、内环高架、轻轨等"市中心"得天独厚的地段优势。苏州河畔的天鼎花园凭借临河的观景优势，推出"走近塞纳"、"精品塞纳"、"缘定塞纳"的系列广告，倾力打造国际级水岸住宅。上海万里城则以"工薪阶层"作为推广主题，将楼盘包装成"优质平价房"，但广告主题不明确，策划水平实属一般。

　　(7)媒体投放

　　一个楼盘销售成功与否，与媒体投放量有直接的关联。当然，根据个案的时间段不同，选择何种媒体也颇有讲究，上佳的做法是综合运用报章软硬广告、电视媒体、户外媒体等多种手段。

　　下面是近期同等层次个案广告的投放量统计：

　　序号 楼盘名称 区域 投放量(万元)

　　1 万邦都市花园二期 浦东 36

　　2 当代新华 长宁 26.5

　　3 秋月枫舍 普陀 25.5

　　4 申立苑 浦东 20.7

　　5 香榭丽花园 浦东 19

　　6 公园2000 杨浦 18.1

　　7 嘉园 静安 16.5

　　8 西郊宝成花苑二期 长宁 16

　　9 上海康城 闵行 15.5

　　10 仁恒滨江 浦东 11

　　6.竞争楼盘分析

　　本项目地处××区××路地区，紧邻苏州河和轻轨明珠线，属于普陀区的"黄金"地段，周边地区近年来相继开发了一些与本项目同等档次的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于打准市场动向，对项目进行综合市场定位。

　　中远两湾城楼盘介绍：

　　开发商：中远置业集团有限公司

　　楼盘地址：中山北路1878号

　　楼盘价格：3800-4800

　　占地面积：495000平方米

　　总建筑面积：160000平方米

　　总套数：14000

　　绿化率：45%

　　一期5座高层，建筑面积27万平方米，二期总建筑面积55万平方米。

　　工程销售进度：

　　一期：1999年7月开工，1999年10月30日开盘，2001年9月入住，2000年12月销售率达到96%以上。

　　二期：2000年10月28日开盘，至2001年1月底销售率达到35%左右。

　　本报告本着谨慎的态度拟定项目销售均价4900元/平方米。

　　2.目标市场定位

　　(1)目标区域

　　通过前述分析，因上海市及普陀区住宅发展的特点，区域内的置业要求量较为旺盛。因此，区域市场是我们的主导争取方向。

　　其次，普陀区此区域是内环线内上海市中心区域，结合苏州河整治及周边楼盘，城市综合环境优良，在全市人心目中有一定的亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域。

　　(2)目标客户

　　房地产发展到今天，由地段、环境、价格和产品品质所共同构筑的各层次客户分布格局已渐为明朗，在普陀区本区域是以中高档住宅所构成的集中居住区域。因此，本项目所锁定的目标客户层同样是适应这一特征。

　　通过对本区域市场的综合调研，透过这一区域的价格体系，我们的印象——目标客户的经济总量能力不容乐观，尽量在此区域4000-6000元/平方米的物业单价范围已为广大客户所接受，但总价的概念却在成交上起到主导作用。因些，在区分目标客户范围时，应以总价实力为主考虑方向，而不仅局限于单价上。

　　目前内销住宅主要销售对象情况如下：

　　单价为6000元/平方米以上内销住宅主要销售对象：私营企业主29%，大型合资/独资企业中层以上8%，金融业从业人员20%，大型企业地区销售代表18%，文艺体育界人士8%，自由职业者7%，其他10%。

　　单价为4000-6000元/平方米内销住宅主要销售对象：私营企业主7%，大型合资/独资企业员工32%，金融业从业人员23%，大型企业地区销售人员22%，文艺体育界人士5%，自由职业者3%，其他8%。

　　根据上述分析：项目销售目标客户群定位于近几年迅速扩大的上海本地和省市来上海的中高收入青年夫妇(家庭年收入8-10万元，月收入7000-8000元)，销售目标群如下：

　　1)外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士;

　　2)其他市中心区域动适或欲改善居住条件，但又不愿意搬离市中心区域的首次置业者;

　　3)普陀区欲改善居住条件的首次置业者;

　　4)政府及企事业单位中层以上管理干部;

　　5)外地来沪经商者;

　　6)其他(如证券投资等人士)。

　　(3)购买力分析

　　根据设计方案，项目户均面积115平方米，每套住宅销售均价约为50-55万元。一般情况下购房者首付30%房款，约15-17万元左右，余款向银行按揭分为20年偿还，按照商业贷款得率每月偿还2400元左右，占家庭月收入的三分之一，购房者完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。

　　第二章 建设内容

　　一、概况

　　×××地区位于本市普陀区中心地段，武宁路以南，光复西路以西、苏州河以北，周围配套设施成熟，包括新旧居住区，教育、医疗、娱乐、购物等一应俱全，交通十分便捷，高架、轻轨、公交等设施十分完善，是如今市中心难得的好地块，加上整个周边地区旧城改造工作作为市政府重点工作开展很迅速，今后必将有更大的发展。

　　二、设计依据

　　1.《××地区旧城改造情况简介》

　　2.《××地段区旧城改造范围》

　　3.《城市居住区规划设计规范》(GB5018-93)

　　4.《上海市规划管理条例》及《技术规定》

　　5.《城市居住区公共服务设计设置规定》(DDJ08-55-96)

　　6.《住宅设计规划》(GB50096-1999)

　　7.《住宅建筑设计标准》(局部修订)(DBJ08-55-96)

　　8.《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DBJ08-7-96)

　　9.《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97)

　　10.《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)

　　三、规划目标及设计构想

　　充分体现普陀区独特的人文、地理特征，营造一个以中、高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特亲水景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。

　　●坚持以"人"为中心，不人服务的人文主义思想，创造出居住条件好，各类设施齐全的小区;

　　●功能布置合理，结构的整体与单体个性相结合;

　　●便捷高效的现代交通组织与自然的滨水生态保护相结合;

　　●文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪网络与智能新生活的理念。

　　四、总体布局

　　首先富有时代气息和文化氛围是我们的出发点，从宏观上使小区各功能块科学合理布局，主干路简捷但不呆板，流畅地串起东、南、西、北四块大小不等的地块。西地块面积最小，拟改造原有学校结合部分居住和商业。东块面积外形较为复杂，但面临主要交通干道，又为首期开发的重点，因此，独立设商业、社区中心和功能中心，东城面积最大又东临苏州河景观区，是整个小区的主力，大量住宅沿河高低错落布置，既丰富了城市轮廓线，又考虑使尽量多的住宅能获得良好的景观。

　　其次，公建的设置强调区域性标志性，充分发挥不同地段的各自优势，结合小区居民流向合理布置配套公建，沿主要出入口道路入口布置日常使用快节奏的购物、银行、邮电、证券等，在小区中心绿化边布置会所(内设老年人活动中心、青少年活动中心、健身中心、酒吧茶室、网吧等慢节奏类的设施)，延河景观带上则布置较松散的咖啡、休闲等小品建筑。

　　五、空间与环境设计

　　各组团的空间自由式布局，居住小区内部空间，组织与建筑布置尽可能采取自由式布局以增强空间的多样性，可识别性、塑造具有个性化的小区空间形象。

　　建筑与环境融合，通过建筑界面的多咱限充方式，如围合、向心等，将住宅建筑与空间环境有机地融为一体，不仅塑造良好的小区外部环境，同时使住宅内部具有良好的朝向与景观(特别是面向苏州河的景观)，丰富室内临窗外视效果。

　　小区外部环境设计吸取中西园林特点，既有曲径通幽的小桥流水，更有开阔的几何构图的绿地或硬地空间。

　　六、主要经济技术指标

　　总用地面积：251144平方米

　　总建筑面积：1003743平方米

　　总居住面积：914448平方米

　　公共建筑面积：55500平方米

　　容积率：3.45

　　总户数：7952户

　　住宅栋数：115栋

　　停车位：1590个

　　地下车库面积：33795平方米

　　平均层数：23层

　　七、房型配比

　　因优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下

　　一室二厅一卫：70平方米左右，配比：2-3%，此房型主要考虑老龄人士需求，加之该种房型供应的稀缺性，应该具备较有利的市场前景。

　　二室二厅一卫：80-95平方米，配比：17-18%，经济承受力较弱的首次购房客户，以改善居住环境条件为目的，以一代家庭用房为主。

　　二室二厅二卫：90-100平方米，配比：30%，比前一类档次稍高之客户

　　三室二厅二卫：110-130平方米，配比：40%，两代以上家庭用房，或对功能要求较高的客户所需之房型

　　跃层：160平方米左右，配比10%，据我公司之调研，在该区域内，160平方米小跃层是极受欢迎的一类房型。

　　第三章 环保与市政配套

　　一、设计中环保

　　A.吊装的轴流风机均采用减振吊装，必是时还采取隔声措施。

　　B.水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。

　　C.通风系统均安装消声器。

　　D.厨房等含油废水经管道收集，经过油脂消除处理后，排放到城市排水系统。

　　E.地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。

　　F.水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。

　　二、施工中环保

　　A.现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘、故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。

　　B.施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备品声满足环保要求。

　　C.地块周围树立高于3米简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。

　　D.混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。

　　E.环保措施与工程进度做到"三同时";

　　F.施工中不产生超标准的空气污染;

　　G.建筑垃圾及时清理、文明施工。

　　三、使用中的环保

　　A.室内卫生间采用污水、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。

　　B.废水处理产生的恶臭废气，采取活性炭过滤处理。

　　C.室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。

　　D.设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。

　　E.厨房油烟废气采取油烟静化处理。

　　F.进出基地的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。

　　G.大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。

　　四、市政配套

　　基地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。

　　第四章 建设进度计划

　　类似×××住宅这样建筑面积达到约100万平方米的大型住宅社区，在上海还属罕见。项目的前期筹划、设计、建造、销售等工作环节应有全局意识、统一规划。本工程投资巨大，资金筹措尤其重要，针对项目特点可以采取按年度分片开发，滚动销售的开发方式。

　　预计整个项目分3期滚动开发，每期开发时间约为21个月，整个项目开发时间为57个月，即2001年7月至2006年3月，其中现场施工时间为51个月。

　　每年的住宅开发量按下列计划实施：

　　日期 开发比例 开发面积(平方米)

　　2001年7月-2003年4月 40% 365779

　　2002年10月-2004年7月 30% 274334

　　2004年1月-2005年9月 30% 374334

　　学校、商场、会所等公共建筑根据项目实施进展情况分三期与住宅建设穿插进行。

　　第五章 组织机构与物料供应

　　一、组织机构

　　由A(中国)投资有限公司出资成立B住宅项目开发公司(具体名称另定)。公司设立董事会作为最高权利机构，决定项目开发公司一切重大事宜，董事会设董事长一名，副董事长、董事若干名。

　　项目开发公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘任。

　　项目开发公司下设经营管理机构，包括工程部、财务部、行政部等机构，负责合作公司的日常经营管理工作。

　　项目开发公司的职员，除高级职员外，其他人员将面向社会公开招聘，择优录取。

　　二、物料供应

　　项目开发所需大部分物资从中国国内市场选购。部分设备、装饰材料等在资金允许的情况下可以从国外进口。

　　第六章 投资估算及资金筹措

　　一、估算依据

　　本项目建设投资根据建筑设计方案、相关图纸及上海市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。

　　二、估算条件

　　1.相似工程合同造价资料及上海地区大众材料价格;

　　2.假定由中国国内的单位承担设计、施工及项目管理。

　　三、估算范围

　　本估算包括正常的设计、施工周期，为完成该项目所需投入工程建筑安装费用，但不包括以下各项：

　　1.业主开业流动资金;

　　2.建筑期汇率可能发生的变动而需增加的费用。

　　四、估算说明

　　1.土地费用

　　根据本项目的实际情况，本项目占地面积421亩，土地拆迁费用为320万元/亩;

　　根据有关"365"危房改造优惠政策，本项目原有土地为住宅用途的244亩土地的土地出让金全免，原有土地为工业用途的177亩土地的土地出让金优惠率为60%。

　　2.工程顾问费

　　顾问费(包括勘察、设计、监理、工料测量等)按照建筑安装工程费用的3%计算;

　　3.筹建管理费

　　业主的筹建管理费包括项目开发前期所发生的筹建人员工资、办公、差旅、低值易耗品费用、培训、福利、保险等按照建安费的1.5%计取;

　　4.住宅配套费

　　根据沪府发[1996]18号《上海市人民政府批转市建委关于加快本市中心城区危棚简屋改造若干意见的通知》内的有关条款，住宅配套费用由开发商自行包干使用，政府部门不单独收取。根据项目基地周边市政、商业配套设施的实际情况，按每平方米建筑面积70元计算;

　　5.人防工程建设费

　　根据沪府发[1996]18号《上海市人民政府惹事生非转市建委有关市中心城区危棚简屋改造若干意见的通知》内的有关条款，本工程纳入"365"旧区改造范围，且建有可用作车库的平战结合设施的地下室，可以免交人防工程建设费;

　　6.增容贴费

　　供电贴费等按照沪价经(2000)第152号文规定并结合项目实际情况，按照120元/平方米标准计算。

　　7.其他建设费用

　　其他建设费用一般为政府的各种管理手续费，若按一般工程计算约为15元/平方米，根据沪府发[1996]18号《上海市人民市场批转市建委关于加快本市中心城区危棚简屋改造若干意见的通知》内的有关条款，本项目可以减免多项费用，故按照10元/平方米计算;

　　8.贷款利息

　　货款利息费用包括贷款利息和贷款手续费用，按年利率8%计算。

　　9.不可预见费

　　不可预见费按照工程建设费用的5%计算;

　　五、投资估算结果

　　本可行性研究对投资进行了估算，经估算本项目建设总投资为355916万元其中：

　　工程费用：173606万元

　　土地费用：137475万元

　　顾问费：5208万元

　　业主筹建管理费用：2604万元

　　配套费用包干：7026万元

　　供电贴费等：12045万元

　　其他建设费用：1004万元

　　不可预见费：16948万元

　　具体估算过程见投资估算表

　　六、资金筹措

　　本项目建设投资由建设单位先期投入35000万元。其他建设资金通过银行贷款或搂盘滚动销售资金提供。

　　开发商自有资金：人民币3.5亿元(占总投资10%)

　　项目销售回笼资金：人民币21.6亿元(占总投资61%

　　银行贷款：人民币10.5亿元(占总投资29%)

　　第七章 效益分析

　　一、经济效益分析

　　1.项目经营策略

　　通过市场预测，本报告拟定下列经营策略：

　　住宅销售面积共914448平方米，销售均价按4900元/平方米计算。商场销售面积共34000平方米，销售均价按6500元/平方米计算。本项目每期计划在开工第3个季度开始预售，销售共用6个季度完成，其中前两季度各售20%，以后4个季度各售15%。

　　2.成本、费用和各项税收

　　结合本项目的实际情况，依据相关法律、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平、

　　(1)销售费用

　　销售费用按市场惯例，包括代理、广告、律师等费用以销售收入的2%计算。

　　(2)维修基金

　　根据上海市有关规定，高层带电梯住房维修基金按成本价1295元/平方米的3%计算，为51.80元/平方米。

　　(3)营业税及附加

　　按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，营业税按照营业收入的5.065%计算，其中营业税税率为5%，附加税为营业税的1.3%。

　　(4)所得税

　　按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，所得税按33%计取。

　　3.投资利润

　　根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格(详见附表)计算分析，整个项目开发期累计税后利润47339万元。项目利润率达到25.41%。

　　4.财务指标分析

　　本项目从全部投资角度来编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标(所得税后)：

　　财务内部收益率：(全部投资)=20.08%

　　财务净现值：(全部投资，I=12%)=14035万元

　　经过收支预测和财条分析得出项目全部投资内部收益率20.08%大于中国人民银行颁布的贷款利率(5.85%)，且项目全部投资净现值为14035万元为正数，则本项目在财务效益评价下是可行的。

　　5.敏感性分析

　　本报告选取了可能对经济效益产生较大影响的建设投资、售价、项目容积率三个因素进行敏感性分析。本报告拟定，项目容积率以3.45为基数，每上升(下降)0.1，住宅销售价格下降(上升)60元/平方米。

　　内部收益率对于建设投资平均敏感度为7.18;对于售价平均敏感度为5.69;对于项目容积率平均敏感度为0.71

　　财务净现值对于建设投资平均敏感度为18.84;对于售价平均敏感度为13.90;对于项目容积率平均敏感度为1.34

　　以上分析可看出，指标对三项因素的敏感度差距较大，建设投资和销售价格敏感度销高此，在实际经营过程中加以控制

　　二、环境效益分析

　　本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、线条和细部处理简约明快，独具一格，条例当前住宅设计总体潮流。

　　社区内住宅、分建、绿化、建筑小品布局合理巧妙，错落有数，为入住客户营造出一个良好的居住氛围。

　　项目建成后可以彻底改变当地低矮平房密集、设施简陋、环境恶劣的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的大型住宅社区。它对改善苏州河延岸周边环境、提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。

　　三、社会效益分析

　　××住宅小区建成后，周围生活设施齐全，紧临轻轨明珠线和内环线高架，交通极为方便。加之近年来周边地区已陆续成片开发住宅小区，因此环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高人民居住生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高该地区居住物业档次，提升地价，带动边地区房地产、餐饮、商品零售、休闲、城市交通等产业的全面发展。

　　项目的建设还利于改善上海城市形象和投资环境，推动"365"危棚简屋改造工程，为城市建设拓宽融资渠道，促进城市总体规划早日实现，社会效益巨大。

　　第八章 研究结论与建议

　　一、研究结论

　　在经过经济效益、社会效益、环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论;东新城区住宅项目具有重大社会、经济、环境效益，项目可行。

　　二、项目建议

　　本项目建筑工程量庞大，施工周期长。工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工是紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。地设计和施工中，吸取国内外大型住宅社区的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。

　　因为本项目施工质量要求较高，投资又大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，地严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学地控制建设成本，努力降低造价，确保工程建设按期完成。

　　鉴于项目纳入市府"365"危棚简屋改造范围，地有关政策允许的范围内，应争取更为优惠的开发条件，如能争取落实进一步和税收退还及减免，则对项目的资金运用及周转带来极大的帮助，为项目融资创造巨大的灵活空间。

　　附表与附件

　　附表

　　1.项目经济技术指标汇总表

　　2.投入产出表

　　3.基建投资估算表(分三期)

　　4.投资与销售进度表

　　5.成本费用表

　　6.损益预测表

　　7.财条平衡表

　　8.全部资金现金流量表

　　9.股本金现金流量表

　　10.敏感性分析表(投资、售价、容积率因素)

　　11.敏感性分析图

　　附件(略)

　　1.项目经济技术指标汇总表

　　项目名称 单位 指标值 备注

　　总用地面积 m2 281144

　　原厂区面积 亩 177

　　原住宅面积 亩 245

　　总建筑面积 m2 1003743

　　地上建筑面积 m2 969948

　　住宅 914448

　　多层住宅

　　高层住宅 m2 914448

　　公建 m2 55500

　　配套教育设施 m2 12000

　　商场 m2 40000

　　变电站 m2 500

　　其他 m2 3000

　　车库 m2 33795

　　高层地下车库面积m2 33795

　　住宅栋数 栋 115

　　每户规模 m2/户 115

　　总户数 户 7952

　　车位 个 1590

　　地面停车 个 239

　　地下停车 个 1352

　　建筑容积率 m2/m2 3.45

　　绿化覆盖率 % 30

　　建筑密度 % 15.52

　　土地费用 万元 137475

　　厂区土地出让金 万元 3876

　　包干内费用 万元 133599

　　建设期 年 4

　　总投资 万元 355916

　　项目收益面积 m2 948448

　　单方投资金额 元/m2 3546

　　每m2收益面积投资元/m2 3753

　　单方土地投资 元/m2 1449

　　销售废率 % 2

　　营业税 % 5.065

　　所得税 % 33

　　折现率 % 12

　　贷款年利率 % 8

　　自有资金 万元 35000

　　带资 0

　　维修基金 元/m2 51.8

　　开发毛利润率 % 25.41

　　税后利润 万元 47338

　　全部投资净现值 万元 14035 税后

　　全部投资财务内部收益率 % 20.08

　　土地使用金 元/m2年 0

　　住宅售价 元/m2 4900

　　商场售价 元/m2 6500

　　住宅销售

　　1年 m2 73156

　　2年 m2 237757

　　3年 m2 246901

　　4年 m2 233184

　　5年 m2 123451

　　6年

　　合计出售面积 m2 914448

　　商场出售面积

　　1年 m2 2550

　　2年 m2 8288

　　3年 m2 7863

　　4年 m2 9563

　　5年 m2 5738

　　合计出售面积 m2 34000

　　项目经营总收入 万元 470180

　　2.建筑安装工程单价估算表

　　项目 多层建筑 小高层住宅 中高层住宅 高层住宅 商办 办公 地下车库

　　单方造价 750 1440 1640 1800 1295 1750 3105

　　地下工程 60 220 280 320 140 180 2800

　　桩 120 140 140 60 80

　　基础 60 100 140 180 80 100 2800

　　结构 380 600 700 800 800 450 600

　　建筑 115 145 165 185 190 405 70

　　门窗 60 80 90 100 100 100 100

　　内装修 40 50 60 70 70 200 30

　　杂项 15 15 15 15 20 20 25

　　机电安装 175 440 460 460 480 530 195

　　水煤气 60 70 80 80 50 50 30

　　消防 40 40 40 40 40 40

　　电气 85 100 100 110 150 160 50

　　弱电 30 40 40 40 50 50 25

　　地下通风 10 10 10 10 10 50

　　电梯 180 180 180 180 220

　　工程开办费20 35 35 35 35 35 40

　　3.投资估算表

　　项目 单价(元) 数量(m2) 合计(万元)

　　工程费用 1730 1003743 173606

　　建安工程费用 1690 103743 169591

　　高层住宅 1704 948243 161581

　　地下工程 296 948243 28068

　　结构 740 948243 70170

　　建筑 173 948243 16405

　　机电安装 460 948243 43619

　　开办费 35 948243 3319

　　公建 1443 55500 8010

　　学校 650 12000 780

　　变电站 50000 500 2500

　　其他 1100 3000 330

　　总体工程费 40 1003743 4015

　　公园搬迁费 1003743

　　土地费用 1370 1003743 137475

　　其他费用 278 1003743 27887

　　顾问费 52 1003743 5208

　　筹建管理费 26 1003743 2640

　　配套包干 70 1003743 7026

　　人防建设费 969

　　供电贴费 120 1003743 12045

　　其他建设费用 10 1003743 1004

　　备用金 169 1003743 16948

　　合计 3545 1003743 16948

　　住宅车库商场 3602

　　4.每期投资与销售进度比例

　　季度 单位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

　　地价款支付 % 10 30 30

　　投资进度比例 % 0 17 15 15 17 17 19

　　住宅销售进度比例 % 20 20 15 15 15 15

　　商场销售进度比例 % 20 20 15 15 15 15

　　5.投资与销售进度表(季度)

　　季度 1 2 3 4*********21

　　土地支付

　　其他投资

　　住宅销售面积

　　住宅销售收入

　　销售收入

　　成本

　　销售收入-成本

　　6.成本费用表

　　年度 1 2 3 4 *****11

　　住宅成本

　　商场成本

　　销售费用

　　维修基金

　　其他

　　财务费用

　　合计

　　经营成本

　　7.损益预测表

　　8.财务平衡表

　　9.投资现金流量表

　　10.敏感性分析表

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