国际广场可行性研究报告

时间：2023-03-29 15:51:23 可行性研究报告我要投稿

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国际广场可行性研究报告

　　第一章总论

国际广场可行性研究报告

　　一、项目概况

　　(一)项目名称

　　**国际广场

　　(二)建设地点

　　本项目位于**市**区福海路东，天府街北侧。

　　(三)主要建设指标

　　该项目规划总用地范围11.23公顷(计112300㎡，168.45亩)，居住总户数1000户,小区内设有大型地下停车场，大型购物超市及门市网点、幼儿园、托儿所以及小区会所等全面配套设施。

　　开发总面积：15.22万平方米

　　住宅面积：10.55万平方米

　　商业用房建筑面积：4.67万平方米

　　建筑密度：21.94%

　　容积率：1.56

　　(四)项目承办单位

　　**天府房地产开发有限公司

　　(五)可行性研究报告编制单位

　　编制单位：**市工业设计研究院有限公司

　　资质等级：工程咨询乙级，证书编号：工咨乙1031419001

　　发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会

　　二、可行性研究的依据

　　1、项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书

　　2、旧村改造项目规划方案

　　3、国家现行政策、法规及有关设计规范

　　4、项目建设单位提供的有关技术基础资料

　　三、研究范围及内容

　　1、项目背景及建设的必要性

　　2、市场分析

　　3、建设规模

　　4、建筑设计方案

　　5、环境保护与节能

　　6、项目实施进度安排

　　7、物业管理

　　8、投资估算与资金筹措

　　9、财务效益评估

　　10、不确定性分析

　　四、研究结论

　　该项目占地168.45亩，总建筑面积15.22万平方米。

　　本项目固定资产投资21535.94万元。其中，企业自筹17535.94万元(项目资本金12405.98万元，预售收入5129.96万元)，银行贷款4000万元。

　　项目完成后平均可实现销售收入34237万元，实现利润总额10646.83万元，投资利润率为49.44%，投资净利润率为33.12%。

　　项目住宅部分将向社会提供约1000套优质商品住房，将为客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策的实施，推动国民经济的发展。

　　项目商业部分可向市场提供近5万平方米的经营面积，对于健全区域商业配套、活跃区域商业气氛、带动市场发展起到积极作用。

　　项目的建设开发具有良好的经济效益和社会效益，因此本项目的建设是必要的、可行的。

　　五、项目主要经济技术指标

　　本项目主要技术经济指标见下表

　　序号项目单位数量

　　1 项目占地面积万平方米 11.23

　　2 总建筑面积万平方米 15.22

　　3 住宅套数套 1000

　　4 住宅建筑面积万平方米 10.55

　　5 商业用房建筑面积万平方米 4.67

　　6 工程费用万元 20335.94

　　7 经营资金万元 1200

　　8 建筑容积率 % 1.56

　　9 固定资产投资万元 21535.94

　　10 单位建筑面积平均造价元/平方米 1415

　　第二章项目提出的背景及建设的必要性

　　一、项目提出的背景

　　自我国提出要把住宅业培育成新的经济增长点和支柱产业以来，我国的房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出低谷，房价开始触底反弹，2000年开始呈现供销两旺的局面，从竞争实力和投资循环等多方面看，我国的房地产业已经具备了成为支柱产业的必要条件。

　　房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明，当国民经济发展速度在5%至8%时，房地产处于稳定发展状态;当国民经济发展速度大于8%时，房地产开始高速增长。我国经济已经连续多年以大于或相当于8%的高速度增长，人民群众的生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求不再局限于基本居住空间的基础上，对改善居住质量的愿望强烈，伴随着国家一系列促进住房消费政策的出台，极大的推动了城市居民购房置业，1999年开始的商品房热销局面一直延续到现在。

　　根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，**市政府为了更好的贯彻国务院、省政府关于深化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展**市房地产业，决定调整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广大双职工低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房问题;二是建设一部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长。

　　在市场经济条件下，有效的市场需求决定了市场供给，**市高层次的新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通过本公司前三期工程项目的热销可以验证。此类小区的供给结构与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出的。

　　二、项目建设的必要性

　　(一)符合国家产业政策及地方发展规划的要求

　　建设 “经济适用的商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政府和人民共同关心的大事。

　　本项目的建设将充分体现**市建设高起点、高标准、高水平的要求，又达到“经济适用”的要求，能有效改善市区居民的住房条件，为社会提供相当数量物美价廉的住房。

　　(二)符合现代化人居工程及我国住宅建设发展方向

　　随着中国房地产市场的成熟，住宅建设步伐的加快，住宅的投资结构趋于合理，高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体，深受市民的青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过80%。房地产开发以市场为导向，以质量取胜的观念正在逐步建立。

　　(三)符合城市建设的需要

　　本项目的开发建设，不仅可以缓解市区内的拆迁压力，还能通过组团内企业的搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。就目前福山区与开发区的发展趋势看，两区有向一起靠拢的趋势。福山新城区向北发展已成规模，几个现代化区域已经形成，此地块正好在新城区和开发区结合部，路南30米是**市实验中学和产业区小学。对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者更有吸引力。

　　第三章市场预测

　　一、高标准新型住宅成为消费热点

　　今年上半年，房价延续了2003年以来高速增长的势头，面对高昂的房价，使得很多普通居民难以实现改善居住环境的需求，市场供给和需求存在结构性失衡，此类住宅一经出现，便受到了众多消费者的追捧，随着房地产市场的发展，必将成为住房消费热点。

　　二、**市良好的经济基础为房地产市场的发展提供了必要条件

　　**市是东部沿海开放城市，改革开放以后，**市以优越的地理位置，丰厚的物质基础，成为了良好的投资环境吸引了大批国内外客商前来投资、经商，推动了**市经济的快速发展，人们生活水平、收入水平都有了很大的提高，良好的经济条件为房地产市场的提供了消费主体。

　　三、居民认知程度高

　　本项目所属开发商成功开发富豪花园，获得了很高的经济效益与社会效益。在居民当中取得了广泛的认知度。为开发商本项目的开发提供了极大的有利因素。

　　四、本项目具有良好的市场前景

　　本项目地理位置优越，基础设施完善，环境良好。新颖的造型及合理的建筑结构，面向大部分居民的销售价位，增加了该项目在市场的竞争力，且本项目如果在04年10月开工，至05年10月完工，可占有三个购房高峰期。市场前景看好。

　　第四章建设规模、建设条件与选址方案

　　一、建设规模

　　该项目规划总用地范围11.23公顷(计112300㎡，168.45亩)，建筑总面积为15.22万平方米，建筑容积率为1.56。住宅套数1000套。

　　二、建设条件

　　(一)自然条件

　　1、地理位置

　　**市位于胶东半岛中部，地处东经119°34′-121°57′，北纬36°16′-38°23′之间。东连威海、西接潍坊、西南与青岛毗邻，北临渤海、黄海，与辽东半岛对望，并与大连隔海相望。市境最大横距214公里，最大纵距130公里，全市海岸线曲长909.12公里，沿海岛屿63个，是中国首批开放的沿海城市之一。境内交通方便，通讯快捷。已开通二十余条国内外航线，**港可同世界一百多个国家和地区直接通航。火车直达北京、上海、济南、青岛等地，基本形成海陆空立体交通网络，优越的地理位置和环境为经济发展提供了有利条件，也为房地产市场的发展提供了经济基础。

　　2、气候条件

　　**市地处中纬度，北温带东亚季风区，属暖温带季风型大陆性气候，并具有明显的海洋性气候特征。境内四季分明，日照充足、雨水充沛、空气湿润，气候温和，年平均气温11.8℃，年日照时数平均为2717小时;极端最高气温38℃，极端最低气温-13.1℃，年均降水量为716.7毫米，且时空分布不均，差异较大，由南向北递减。全年表现为明显的季风性，主导风向：冬季西北风，夏季东南风。

　　3、地质条件

　　根据勘察揭露土层为杂填土，中砂，粉质粘土和角砾，各土层自上而下分述为：

　　(1)杂填土：自地表至孔深0.30—3.00米，层底标高在3.684—6.412米之间。

　　(2)中砂：自上层下限至孔深2.20—4.40米，层底标高4.228—2.009米。

　　(3)粉质粘土：自上层下限至孔深4.20—6.50米，层底标高2.269— -0.071米。

　　(4)中砂：自上层下限至孔深5.50—6.70米，层底标高5.00— 6.70米。

　　(5)角砾：该层进行标准贯入8点次，其平均值为23.4击，标准值为18.9击。

　　(二)社会经济发展状况

　　**市是全国首批十四个沿海开放城市和中国十大商贸港口之一，是胶东经贸、旅游及文化交流的中心区域，与朝鲜、韩国隔海相望，地理位置优越;城市铁路、公路、海运、通讯事业发达，是中国对外通商的重要口岸。**市物产丰富，经济发达，堪称是寸土寸金的经商宝地，目前已进入“全国投资硬环境40优城市”。2001年1月18日正式开通的中国**网上商品交易会，标志着**经济走进国际网络，融入全球经济，增强了**与世界各国的合作交流，提高了知名度。不久前更是被评为“全国十大魅力城市”。

　　(三)配套条件

　　1、供电

　　电源接自市区供电网，电源供应有保证。

　　2、给水

　　项目日用水量1124.99立方米/日，年用水量为41.06万立方米/年，市区自来水公司能保证满足生活用水的水量、水压、水质的要求。

　　3、排水

　　该项目统一规划雨、污水处理管网。雨水经暗渠汇集后可直接排入雨水网，生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

　　4、通讯

　　电话通讯：小区敷设电话电缆、分区域安装电话交接箱，每个单元都敷设壁嵌式电话箱，每户室均预埋电话暗线。

　　电视及其他：有线电视线路沿道路走线。每户均在起居、主卧室各设置电视插口一个。每户均敷设空调专用线路，窗外预留空调主机安装位置。

　　宽带：通讯公司铺设专用线路。

　　5、交通

　　**市火车可通往济南、青岛及全国各地，港口可通往青岛、大连、上海等，飞机场设有国际民航线路，国际国内长途电话线路达到6.5万条，交通、通讯非常便利。

　　三、项目选址方案

　　本项目位于**市福山区。建筑面积共约15.22万平方米。规划占地面积11.23公顷。地形较为平坦，建设条件良好。生活、交通条件方便，是理想的居民住宅建设地点。

　　第五章设计方案

　　一、设计依据

　　1、《民用建筑设计通则》

　　2、《住宅建筑设计规范》

　　3、建筑单位提供的项目功能要求

　　二、设计原则

　　本方案以人为本，环境为先，如今的房地产市场，买房就是购买环境这一观念已经深入人心，消费者的口味已发生了根本性的变化，本方案将室内环境和室外环境的处理作为设计重点。

　　室内空间设计中，本项目将灵活性、合理性放在首位，开间与进深的划分能为入住者的灵活布局提供多种选择，而且部分户型可合并为大套型，适应市场需求，屋顶结合坡顶做成跃层式，上下贯通，充分利用造价，并使顶层室内外环境得到改善，每栋楼的组合平面经过精心策划，做到了充分利用土地，户型搭配满足建设要求，显示了高超的组合技巧。

　　建筑风格上，力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合，使居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代的气息。

　　三、总体规划方案

　　该工程规划中采用多种户型。

　　在立面上，采用适宜色调的墙面和独特风格的房顶处理，与周围环境相协调。

　　四、建筑设计

　　(一)设计依据

　　1、《民用建筑设计通则》

　　2、《住宅建筑设计规范》

　　3、建筑单位提供的功能分配及设计要求和基础资料

　　(二)户型设计

　　户型为经济适用型，采用先进的设计思想，将整个住宅分为公共活动区和私人活动区，从而使动、静分离，同时丰富了室内空间主体效果，该类型采用大面积卧室、卫生间，外露阳台，可供各种不同的消费群体选择。

　　(三)室内外装饰

　　目前住宅的二次装修已成为社会的一股庞大潮流和时尚。据统计，95%的城市居民获得新房后，自行实施二次装修，沿海发达地区，30%的家庭为赶潮流，实施三次装修。针对住户对住宅装修不可预见的诸多需求，本项目住宅只进行室内初装修，实施“毛坯房” ，以便给居民提供自由选择的空间，避免居民再装修造成的巨大浪费，以及对支撑结构的损坏而带来的不安全隐患。

　　1、外装饰：根据周边环境选择适当色调的外墙涂料。

　　2、内装饰：内墙普通抹灰，住户可根据爱好选择面层处理方式：地面只做混凝土面层，毛坯地面，不粉光，留待铺地面砖或地板：卫生间墙面贴面砖。

　　3、门窗：外门为普通防盗门，内门采用木门，安装塑钢窗。

　　五、结构设计

　　(一)设计依据

　　《民用建筑设计通则》

　　(二)结构设计

　　本项目住宅的结构类型为框架结构，基础为独立基础。

　　六、给水、排水设计

　　(一)用水量估算

　　1、生活用水量

　　本项目住宅总户数为1000户，根据当地实际情况，每户平均按3.5人计，用水定额为按100升/人/日估算，则生活用水量为：100×3.5×1000/1000=350立方米/日

　　2、施用水量

　　350×20%=70立方米/日

　　3、未可见用量

　　按1、2项之和的10%计算，(350+70)×10%=42立方米/日。

　　综合所述，本项目总用水量为462立方米/日

　　(二)给水设计

　　项目设计年用水量为462立方米/日×365日=16.86万立方米，给水水源由市自来水管网供给，给水管沿主、次干路敷设，埋深1.2米，管径100毫米。

　　(三)排水设计

　　该项目排水包括两部分，雨水和污水，实行分流制。

　　1、污水

　　该项目生活污水经化粪池处理后沿小区主次干道敷设的地下污水管道排至市政污水管网。污水管埋深2米，管径200毫米。

　　2、雨水

　　该项目的雨水沿小区主次干道路下敷设的雨水管，经汇集排入区市政管网。雨水管埋深1.5米，管径500毫米。

　　第六章环境保护

　　本项目地址位于**市福山区天府街中段。周围无重污染企业和污染源，环境状况良好，本项目实施后，少量生活垃圾及污水经处理后，对环境无不良影响。

　　一、主要污染源及污染物

　　本项目为住宅楼和商业房建设，主要污染物源和污染物为生活垃圾、厨房油烟及生活污水。

　　二、环保治理措施

　　为保证该项目具有良好的生活环境，对上述污染源及污染物需采取适当的治理措施。

　　1、生活污水

　　生活污水采取化粪池进行处理，达标后经污水管道排入市政污水处理管网。

　　2、生活垃圾

　　生活垃圾实行袋装化，首先集中到住宅楼区内的垃圾中转站，再由城市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。

　　3、加强住宅区的物业管理

　　住宅区设立物业管理机构，以加强物业管理，由专人负责区内的卫生清扫、环境保护和安全保卫工作。

　　4、绿化

　　为改善区内居住环境，给居民提供一个舒适、美丽的生活空间。本项目在土建阶段即进行区内的绿化规划建设。其指导思想一是将可绿化的地方都绿化起来，二是强化小区绿化的功能性，提升绿化档次，在充分满足使用需求的基础上给居民以美的享受。

　　三、环境影响评价

　　本项目主要是住宅楼建设，污染物排放量较少，且采取相应的处理措施，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。

　　第七章节能

　　一、能耗指标分析

　　本项目主要为住宅楼，能耗主要是水和电。

　　项目设计用水量为16.86万立方米/年。

　　二、节能措施

　　1、所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备，新型高效电器。灯具推广采用高效节能灯具。

　　2、住宅卫生间采取节水措施，采用节水型安全的卫生洁具及物件。

　　3、采用新型安全环保墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗，保证人身安全。

　　另外，住宅楼管理机构将加强物业管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管道等进行检查、维修，防止跑，冒、滴漏，减少不必要的浪费。

　　第八章施工进度安排

　　一、项目计划安排

　　项目批复后，尽快着手进行前期准备工作。及时委托勘察和设计单位进行勘察及施工设计，并开始进行场地的平整工作。项目计划2004年10月至2005年10月止。

　　二、各项工作实施进度情况

　　本项目在可研报告审批后，项目建设单位应抓紧项目的初步设计场地平整等工作，力求在短时间内，保质保量地完成项目的建设任务，本项目预计从2004年10月开工至2005年10月完工，在2005年12月份竣工验收，并投入使用。如果10月份开工，当年主体工程基本可以完工，也可以利用小流水节拍、立体交叉作业的施工方法来缩短施工周期。基本能够保证一年内竣工，既能减少房地产开发投资长的风险，又能占据国家宏观调控开发量少的空间。

　　第九章物业管理机构

　　城市物业管理机构，是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅居住提供公共性服务和特约服务的新行业。规范的物业管理是一个小区的现代化程度标志之一。本住宅小区物业管理收费严格按照**市人民政府《城市住宅小区物业管理办法》及《小区物业管理服务收费标准》收费。

　　本项目建设单位将借鉴南方城市先进的物业管理经验，成立专门的物业管理委员会，根据物业管理产权人，使用人的委托对该项目的居民建筑及其设备，公共设施，卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。其服务内容主要包括：

　　1、对物业日常事物的管理，包括对小区道路、绿化、治安、卫生、及消防等进行日常综合管理。

　　2、掌握物业的变动和正常使用情况，房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维护、保养、管理;保护房屋使用功能完好，并及时准确纪录房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况及其变动情况等。

　　3、住户入住、装修等事务管理。

　　4、车辆进出、行使、停放进行管理。

　　5、住户档案管理。

　　6、为顾客提供社会化、专业化服务。

　　7、营造社区文化。

　　8、其他管理或服务内容。

　　委员会还可根据小区居住居民的不同要求提供合理的服务，力图营造一个干净优雅的家具环境和温馨的生活氛围，使小区的居民真正体会到舒适安全的家的感觉。

　　第十章投资估算和资金筹措

　　一、投资估算依据

　　1、国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。

　　2、《山东省建筑安装工程消耗量定额》、《山东省建筑安装工程价目表》。

　　3、**市市区材料预算价格, 《**工程建设标准造价管理》指导价格。

　　4、**市人民政府烟政办发【1995】103号“关于实施安居工程优惠政策的通知”。

　　5、山东省计委、省建委、省土地局、中国人民银行山东分行鲁计投资字【1998】110号“转发国家计委等四部门《关于进一步加快经济适用住房(安居工程)建设有关问题的通知》的通知”

　　6、现行投资估算有关规定。

　　7、建设单位及当地类似安居工程的造价。

　　二、估算范围和方法

　　(一)建筑工程参照省建筑、安装消耗量定额和建设单位的单位综合造价估算。

　　(二)其它费用

　　1、勘察费：按建筑面积5元/平方米计算;

　　2、设计费：按建筑面积8元/平方米计算;

　　3、施工监理费：按建筑面积8元/平方米计算;

　　4、城市建设综合开发费：按建筑面积140元/平方米计算

　　5、人防费：按建筑面积12元/平方米计算;

　　6、供电贴费：按建筑面积40元/平方米计算;

　　7、供水增容费：依据当地现行收费标准和项目需用量估算;

　　8、劳保统筹：按工程费用的1.8%计算;

　　10、征地费：按当地现行收费标准估算。

　　(三)预备费用

　　本项目预备费用包括基本预备费和涨价预备费。其中：基本预备费按工程费用和其他费用之和的8%估算，涨价预备费按工程费用和其他费用之和的4%估算。

　　三、投资估算

　　序号项目名称总投资估算说明

　　1 开发建设投资 20335.94

　　1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地费用 7430

　　前期工程费用 100.7

　　基础设施建设费 1022

　　建筑安装工程费 9976.86

　　公共配套设施建设费 174

　　开发间接费用 50.6

　　管理费用 180

　　财务费用 599

　　销售费用 420

　　开发期税费

　　其他费用 232.78

　　不可预见费 150

　　2 经营资金 1200

　　3 项目总投资 21535.94

　　附2：房地产贷款项目评估表

　　评估表1：

　　项目总投资估算表

　　单位：万元

　　评估表1--1

　　土地费用估算表

　　单位：万元

　　序号项目金额估算说明

　　123456 土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价 7430 拍卖取得

　　7 其他

　　合计 7430

　　评估表1--2

　　前期工程费估算表

　　序号项目金额估算说明

　　123456 规划、设计、可研费水文、地质勘查费道路费供水费供电费土地平整费 65.22007.58.0 可研费按建安工程总造价的0.15%~0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%~3.5%计按工程概算投资额0.3%~0.8%计

　　7 其他

　　合计 100.7

　　单位：万元

　　评估表1—3

　　基础设施建设费估算表

　　序号项目金额接口费用合计

　　123456789 供电工程供水工程供气工程供暖工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施 607285120180904520050

　　10 其他 120

　　合计 1022.0

　　单位：万元

　　评估表1—4

　　建筑安装工程费

　　项目建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费金额合计

　　单价金额单价金额单价金额

　　单项工程1 15.22万平方 550 8371 105.51 1605.86 9976.86

　　单项工程2

　　……

　　合计 8371 1605.86 9976.86

　　单位：万元

　　评估表1—5

　　公共配套设施建设费

　　单位：万元

　　序号项目金额估算说明

　　1234567 居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场其它 1201836

　　合计 174

　　评估表1—6

　　开发期间接费用估算表

　　单位：万元

　　序号项目金额估算说明

　　1234567 土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公共设施建设费绿化建设费电话初装费 15.60000035

　　合计 50.6

　　评估表1-7

　　其他费用估算表

　　单位：万元

　　序号项目金额估算说明

　　1 临时用地

　　2 临建费 40

　　3 施工图预算或标底编制费 12.21 1000万元以上按0.1%

　　4 工程合同预算或标底审查费 6.11 按合同预算造价的0.05%

　　5 招标管理费 16 按中标价格的0.06%

　　6 总承包管理费

　　7 合同公证费 2.6 按合同价款的0.02%

　　8 施工执照费 12.21 按建设工程设计概算总金额计收，1000万元以上按0.1%

　　9 工程质量监督费 33.65 建安工程为预算造价的0.25%

　　10 工程监理费 60 按工程概算的0.6%~2.5%

　　11 竣工图编制费 25 设计费的7%

　　12 工程保险费 25 按工程概算总额或工程概算加成的0.2%~0.3%

　　合计 232.78

　　评估表2

　　投资计划与资金筹措表

　　单位：万元

　　序号项目合计 1 2 3 …… N

　　1 项目总投资 21535.94 21535.94

　　1.1 开发建设投资 20335.94 20335.94

　　1.2 经营资金 1200 1200

　　2 资金筹措 21535.94 21535.94

　　2.1 资本金 12405.98 12405.98

　　2.2 预售收入 5129.96 5129.96

　　2.3 预租收入 0 0

　　2.4 其他收入 0 0

　　2.5 借贷资金 4000 4000

　　评估表4

　　开发产品成本分摊估算表

　　单位：万元

　　序号产品名称开发产品成本 1 2 …… N

　　分摊比例分摊成本分摊比例分摊成本 …… 分摊比例分摊成本

　　一出售产品 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78

　　1 住宅 13715.20 70% 8760.64 30% 3754.56

　　2 写字楼

　　3 商铺 7820.74 70% 5474.52 30% 2346.22

　　4 其它

　　二出租产品

　　1 住宅

　　2 写字楼

　　3 商铺

　　4 其它

　　三自营产品

　　1 住宅

　　2 写字楼

　　3 商铺

　　4 其它

　　产品分摊陈本合计 20335.94 70% 14235.16 30% 6100.78

　　评估表5

　　项目经营收入与税金及附加估算表

　　单位：万元

　　序号项目合计 1 2 3 …… N

　　一经营收入 34237 23965.9 10271.1

　　1 销售收入 34237 23965.9 10271.1

　　1.1 住宅 21141 14812.7 6348.3

　　1.2 写字楼

　　1.3 商铺 13096 9153.2 3922.8

　　1.4 其它

　　2 租金收入

　　2.1 住宅

　　2.2 写字楼

　　2.3 商铺

　　2.4 其它

　　3 自营收入

　　3.1 住宅

　　3.2 写字楼

　　3.3 商铺

　　3.4 其它

　　二经营税金及附加 2054.23 1437.95 616.27

　　1 营业税 1711.85 1198.3 513.56

　　2 城市建设维护税 119.83 83.88 35.95

　　3 教育费附加 51.36 35.95 15.41

　　4 印花税、房产交易费 171.185 119.83 51.36

　　项目损益表

　　单位：万元

　　序号项目名称第2年第3年 4 ········· 合计

　　1 经营收入 23965.90 10271.10 34237.00

　　1.1 销售收入 23965.90 10271.10 34237.00

　　1.2 出租收入

　　1.3 自营收入

　　2 经营成本 15075.16 6460.78 21535.94

　　2.1 产品分摊成本 14235.16 6100.78 20335.94

　　2.2 运营费用 840.00 360.00 1200.00

　　2.3 修理费用 0.00

　　3 经营税金及附加 1437.95 616.27 2054.22

　　4 土地增值税 0.00

　　5 利润总额 7452.79 3194.05 10646.84

　　6 税前弥补亏损 0.00

　　7 所得税 2459.42 1054.04 3513.46

　　8 税后利润 4993.37 2140.01 7133.38

　　8.1 税后弥补亏损

　　8.2 盈余公积金

　　8.3 公益金

　　8.4 应付利润

　　8.5 未分配利润

　　注：本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产

　　开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、

　　所得税和债务等的合理分摊。

　　项目全部投资现金流量表

　　单位：万元

　　序号项目合计第1年 2 3 4 ········· 合计

　　1 现金流入 34237.00 23965.90 10271.10

　　1.1 销售收入 34237.00 23965.90 10271.10

　　1.2 出租收入 0.00 0.00

　　1.3 自营收入 0.00 0.00

　　1.4 其他收入 0.00 0.00

　　1.5 回收固定资产余值 0.00 0.00

　　1.6 回收经营资金 0.00 0.00

　　2 现金流出 27103.62 21535.94 3897.37 1670.30

　　2.1 开发建设投资 20335.94 20335.94 0.00 0.00

　　2.2 经营资金 1200.00 1200.00 0.00 0.00

　　2.3 运营费用 0.00 0.00

　　2.4 修理费用 0.00 0.00

　　2.5 经营税金及附加 2054.22 1437.95 616.27

　　2.6 土地增值税

　　2.7 所得税 3513.46 2459.42 1054.04

　　3 净现金流量 7133.38 -21535.94 20068.53 8600.80

　　4 折现净现金流量

　　财务内部收益率： 25.11%

　　折现率： 6.85% 财务净现值：￥4,473.00

　　注：1、本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产

　　开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、

　　运营费用、所得税和债务等的合理分摊;

　　2、开发建设投资中应注意不含财务费用。

　　评估表8

　　项目贷款偿还期计算表

　　单位：万元

　　序号项目建设期经营期

　　第1年第2年 3 4 ·········

　　一借款偿还

　　1 年初借款累计 4000.00 4000.00

　　2 本年借款增加 0.00

　　3 本年应计利息 299.52 299.52

　　4 本年还本 0.00 4000.00

　　5 本年付息 299.52 299.52

　　6 年末借款累计 4000.00 0.00

　　二还款资金来源 0.00 4993.37

　　1 利润 4993.37

　　2 折旧费

　　3 摊销费

　　4 其它还款资金

　　项目贷款偿还期 1.80 年

　　四、资金筹措

　　本项目投资款项贷款4000万，其他部分自筹解决。

　　第十一章效益分析

　　一、经济效益分析

　　(一)销售收入估算

　　本项目住宅建筑面积10.55万平方米，商业用房建筑面积4.67万平方米。销售价格参照项目所在地福山目前的平均房产价格，遵循谨慎原则,分四个价格档次进行销售预测，其中最低销售价格低于福山区最低市场成交价格，最高销售价格低于福山区最高市场成交价格(住宅房平均价格2000元/平方，商业网点3000元/平方)。以此测算销售收入：

　　1、多层住宅(总面积27540㎡)

　　(1)27540㎡×1780元/㎡=4902万元 31233万元

　　(2)27540㎡×1880元/㎡=5177万元 33303万元

　　(3)27540㎡×1980元/㎡=5453万元 35212万元

　　(4)27540㎡×2080元/㎡=5728万元 37200万元

　　2、小高层、高层住宅(总面积77960㎡)

　　(1)77960㎡×1880元/㎡=14656万元

　　(2)77960㎡×1980元/㎡=15436万元

　　(3)77960㎡×2080元/㎡=16216万元

　　(4)77960㎡×2180元/㎡=16995万元

　　3、商业用房(总面积46700㎡)

　　(1)46700㎡×2500元/㎡=11675万元

　　(2)46700㎡×2700元/㎡=12690万元

　　(3)46700㎡×2900元/㎡=13543万元

　　(4)46700㎡×3100元/㎡=14477万元

　　1、2、3项中的(1)(2)(3)(4)加在一起÷4得出可行性平均价销售收入为34237万元，最高销售收入为37200万元，最低销售收入为31233万元。

　　(二)营业税及附加估算

　　根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城市维护建设税，按营业税的3%交纳教育附加税，印花税、房产交易费分别按照销售收入的0.5%估算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计2054.22万元;最高交纳2232万元;最少交纳1873.98万元。

　　(三)销售利润估算

　　销售利润为销售收入减营业税及附加再减项目投资额，经测算，本项目销售利润平均为10646.83万元，最高为13432.06万元，最低为7823.98万元

　　(四)投资净利润率和投资利润率

　　平均投资净利润率=7133.38/21535.94*100%=33.12%

　　最高投资净利润率=8999.48/21535.94*100%=41.79%

　　最低投资净利润率=5242.07/21535.94*100%=24.34%

　　平均投资利润率=10646.83/21535.94*100%=49.44%

　　最高投资利润率=13432.06/21535.94*100%=62.37%

　　最低投资利润率=7823.98/21535.94*100%=36.33%

　　二、社会效益分析

　　随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对住宅的多样化，可选择性以及功能质量和环境质量的要求越来越高。如何满足人们对提高居住质量的要求，体现小康居住生活水平，各方面都在探索和实施。

　　本项目的建成，按照高起点、现代化的要求，体现出超前性、科学性及示范性：规划、设计建设标准在现行标准的基础上要适应可持续发展要求，体现超前性;充分推广使用各种新技术、新材料，体现科学性;在规划、设计、环境、质量、公建服务设施、物业管理等方面都具有明显的导向作用，体现示范性，达到国内先进水平。以人性化为设计准则，汲取国内外先进的设计理念，并融入**福山区地域文化及地形特色，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，营造一个度假式生活的高级住宅区，为**市展示出一个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用。从而以点带面，推动本市及周围地区住宅建设的发展。

　　另外，随着项目的实施，将带动周围地区商业及餐饮、娱乐、商业等行业的进一步发展，直接、间接地为社会提供更多的就业机会。因此具有良好的社会效益。

　　第十二章不确定性分析

　　一、盈亏平衡点

　　房地产市场的供不应求使房产价格短时期内不会下降，我们取平均值计算的收入为万元，项目投资总额为万元，盈亏平衡点为21535.94/34237*100%=62.9%，即当项目销售达到62.9%时，盈亏达到平衡点。

　　二、敏感性分析

　　影响本项目财务效益的主要不确定性因素为建安费用和价格水平。因而，敏感性分析针对项目税后全部投资的内部收益率，计算销售价格上下波动5%、10%、20%和建设投资上下波动5%、10%、20%时，对经济评价指标的影响。见敏感性分析表。

　　售价变动

　　-20% -10% -5% 0 5% 10% 20%

　　建设投资 -20%

　　-10%

　　-5%

　　0 12.79% 26.9% 33.95% 40.97%