保障性住房物业管理资金来源与运用机制

时间：2023-03-31 22:45:20 物业管理毕业论文我要投稿

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保障性住房物业管理资金来源与运用机制

　　文章首先简单介绍了我国保障性住房的现状和发展趋势，提出保障性住房在物业管理中遇到的资金来源与运用问题，建立保障性住房物业管理资金来源与运用机制，确保保障性住房在使用过程中物业管理的有效进行。

　　摘要：目前中国的住房市场中，保障性住房因为政策和制度的优势，其所占的比例越来越大。“十二五”期间，我国会有大量保障性住房的建设。在不久的将来，这些保障性住房会大规模地投入使用。在建筑物的使用过程中，物业管理是一项重要的内容。

　　关键词：保障性住房;物业管理;资金来源与应用;有效机制

　　一、引言

　　最近几年，随着住房保障政策和住房保障制度的建立，经济适用房、廉租房和公租房等政府部门为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的保障性住房越来越多，这些保障性住房将在今后几年甚至几十年的住宅市场中占据一定的份额。与一般商品住房一样，保障性住房在使用过程中也需要进行物业管理。物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

　　相对于商品住房而言，保障性住房有一定的特殊性，保障性住房的物业管理存在一定的困难。保障性住房的使用人群相对而言都是低收入家庭，这在一定程度上造成了物业管理费用收缴率的低下，物业管理过程中物业管理资金的来源受到了一定的限制，这必然导致保障性住房物业管理服务水平的低下。长此以往，保障性住房在使用过程中将会出现房屋质量下降、住宅环境恶化等问题，这将严重影响保障性住房使用者的生活质量，违背保障性住房建设的初衷。因此，要研究解决保障性住房在物业管理中出现的各种问题，尤其是物业管理资金来源与运用问题，确保保障性住房物业管理的有效进行。

　　二、保障性住房的现状和发展趋势

　　保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。由于我国70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标：住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。

　　1995年我国开始实施的“安居工程”是保障性住房的雏形。1998年住房制度改革，正式提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。2006年出台“90/70”政策(即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今后两年廉租住房建设规模。2007年提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。2008年底，提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，计划2009-2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房，到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2009年制定保障性住房发展规划，计划2009-2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户棚户区居民的住房问题。2010年提出全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。2011年国家发展和改革委员会提出，未来五年，我国将建设城镇保障性安居房3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%;2011-2012年将各建1000万套，后三年完成剩余的1600万套保障性住房的建设。从我国住房保障制度和住房保障政策的发展来看，国家对保障性住房的保障力度越来越大，保障性住房的建设规模也越来越广。在未来的住房市场中，保障性住房所占的份额也会越来越大。

　　三、保障性住房物业管理的资金平衡问题

　　住宅社区物业管理是指住宅社区物业产权人、使用人委托物业管理企业对社区内各类房屋和设备、设施及相关的居住环境进行维护、修缮和提供服务的活动。保障性住房的物业管理是指政府或住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对保障性住房小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，包括管理、经营与服务三方面的工作。

　　(一)保障性住房物业管理费用的构成

　　1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。物业管理人员的费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。

　　2.公共设施、设备日常运行维修及保养费。公共设施、设备日常运行维修及保养费包括：(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建设施的维修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。

　　3.绿化管理费。绿化管理费是指小区内环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费和景观再造费。

　　4.清洁卫生费。清洁卫生费包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。

　　5.保安费。保安费是指对封闭式小区公共秩序的维持费用，不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险;保安用房及保安人员住房租金。

　　6.办公费。办公费包括交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)和其他杂项等。

　　7.物业管理企业固定资产折旧率。物业管理企业固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备和其他设备等。

　　8.利润。利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般保障性住房的物业管理利润率低于社会平均水平。

　　9.法定税费。法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费。

　　(1)营业税：按企业经营总收入的5%征收;

　　(2)城市建设维护税：按营业税7%计征;

　　(3)教育附加费：按营业税3%计征。

　　(二)保障性住房物业管理的资金平衡问题

　　目前，我国对保障性住房的物业管理还没有明确统一的规则和标准，对保障性住房的物业管理模式还在进一步的探索和研究之中。但在保障性住房的使用过程中，物业管理存在着一定的问题和困难。保障性住房在物业管理过程中，存在的最大困难就是资金来源问题。首先，保障性住房是为中低收入者提供的住房，相比起商品房的住户而言，保障性住房住户的生活成本本来就比较低，对房屋的使用成本也比较低。在这种情况下，部分保障性住房的住户在使用过程中必定会排斥物业管理费的收取，从而造成物业费收缴率的低下。其次，我国各地对保障性住房物业管理费的收取还有一定的规定。例如，广东省对实行政府指导价的物业管理收费进行了调整，对物业管理费等经营服务性收费按收费标准的低限予以减收。这就更造成了保障性住房物业管理过程中资金来源的困难。

　　保障性住房是政府的保障性政策，可以说是政府民生工程，因此，在保障性住房的使用过程中，物业管理的内容和服务也应当跟上。在保障性住房的物业管理中，由必不可少的服务而产生的费用可以归纳成以下三种：(1)人员费用。主要用于支付物业管理企业管理层和操作层员工的工资及福利。(2)物资及能源消耗费用。主要用于支付保障性住房及其设备设施的日常维护、小区绿化、小区清洁和行政办公等方面的物资消耗、公共设施设备等能源消耗以及物业管理企业固定资产的折旧等费用。(3)税费和利润。物业管理企业在经营过程中的利润以及必须缴纳的税费。

　　在保障性住房物业管理过程中，由于资金来源比较困难，而在日常物业管理中又存在着固定的费用，因此，如果实行正常标准的物业管理，事实上保障性住房物业管理的资金来源和使用是不平衡的。这种情况下，往往会造成保障性住房物业管理水平的低下，进一步造成保障性住房社区质量和环境的下降，影响保障性住房住户的生活水平，这与建设保障性住房的初衷是相互违背的。

　　四、保障性住房物业管理的资金来源与运用机制设计

　　(一)保障性住房物业管理资金来源其他渠道设想

　　1.政府补贴。从保障性住房物业管理的当前状况看来，单纯靠物业管理企业收取的收缴

　　率低下的物业管理费，无疑不能满足保障性住房标准的物业管理水平。因此，政府作为保障性住房的直接倡导者和引入者，理应解决保障性住房在使用过程中遇到的困难和问题。而且保障性住房在使用过程中，物业管理收不抵支的情况有部分原因是政府造成的，政府有责任进行补贴，帮助物业管理企业解决保障性住房物业管理中遇到的资金来源困难问题。政府对保障性住房物业管理的补贴可以从以下几个方面考虑：主要有年度财政预算安排的保障资金;提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;土地出让净收益中安排的保障资金;政府的对部分保障性住房的租金收入。

　　2.有偿服务收入。物业管理企业可以在保障性住房社区内进行商业经营服务项目，开展物业管理企业的商业经营行为，这样可以弥补物业管理企业在物业管理过程中的资金短缺;对特定物业服务实施有偿服务的收入。虽然个别保障性住房的家庭消费能力不强，但对于较大的保障性住户数量和生活必须消费项目，依然可以产生一定量的消费需求，这就可以增加保障性住房物业管理企业在物业管理过程中的资金来源。

　　3.居民劳动力人股。保障性住房居民以劳动力的形式参与保障性住房的物业管理。物业管理企业可以对保障性住房对象的失业劳动力进行招募，在专门的培训后，让他们直接参与物业管理过程，他们的劳动力的付出就按照一定优惠比例转化为他们的物业管理费。尽管作为物业管理者，这些保障性住房居民不一定是最合适的，但是以这种劳动力入股的制度，可以使保障性住户的工作与他们的社区质量产生直接联系，他们的劳动付出将促进保障性住房社区的和谐。因此，居民劳动力人股是保障性住房物业管理资金来源的一个新颖有效的办法。

　　4.新业务的拓展。物业管理企业作为服务的中介，在为保障性住房家庭提供综合信息服务的同时，可以从中得到商机并拓展新的业务，从而获得利润。这一利润并非从住户那里获得，而是从商家那里获取，某些商家需要利用媒介载体进行宣传，以此减少营业面积和人员规模，降低成本。这样一来，保障性住房社区可以构建信息平台并发送商品和服务的资讯，使目标客户锁定在社区内，实现宣传效果，扩大商机，获得利润。商家以广告费或其他资金投入的形式资助物业管理企业对信息平台的构建和运作。而作为消费者的保障性住户家庭并不需要为此付费，这种方式使物业管理企业社会效益和经济效益兼得。更重要的是，对于物业管理企业来说，通过这种方式可以高效地整合各种社会资源和资讯，一方面，能够为保障性住户家庭提供更多个性化的服务，满足保障性住户多方面的要求;另一方面，也可以有效地缓解物业管理企业从事物业管理的资金压力，并在一定程度上，产生客观的盈利潜力，形成一个信息和资金的良性循环。

　　(二)保障性住房物业管理的资金来源与运用机制设计

　　保障性住房是在政府保障政策和保障制度下产生的，对于保障性住房的资金来源与运用备受关注，介于保障性住房与一般商品房的区别，在保障性住房物业管理资金来源设想的基础上，设计保障性住房物业管理资金来源与运用机制，有助于保障性住房物业管理的透明化，使保障性住房物业管理的资金使用更加合理有效，真正解决在保障性住房物业管理中遇到的困难和问题。仅仅提出保障性住房物业管理的资金来源设想，并不能有效地解决物业管理过程中的资金问题。因为不能具体地设计出有效的资金来源与运用机制，资金来源设想只是空想，只有把不同途径的来源资金运用到具体的物业管理费用中，才能更有效地进行保障性住房的物业管理工作。在资金来源途径中，除了物业管理企业的直接收入(有偿服务和新业务拓展)之外，物业管理费、政府补贴和居民劳动力入股的资金来源可以委托社区居委会或政府部门相关人员对资金进行监管，与物业管理企业的直接收人共同运用到保障性住房的物业管理中。

　　五、结语

　　保障性住房物业管理的最大问题就是资金问题，解决好了物业管理过程中的资金来源和运用问题，就能把保障性住房的物业管理有效合理地进行下去，真正做到保障性住房的“保障”初衷。

　　参考文献：

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　　[4]周宇，董藩.物业管理概论[M].北京：清华大学出版社，2010.

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