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物业管理中存在的问题论文
物业管理中存在的问题论文【1】
摘要:在探寻适合中国国情的物业管理发展的实践中,我国的物业管理遇到了不少问题。
本文从物业管理的概念着手,分析了物业管理存在的问题,得出了物业管理的解决对策,这对我国物业管理及其发展问题有着重要的现实意义和理论意义。
关键词:物业管理 问题 建议
物业管理在提升社区生活品质和城市管理水平同时,也能够改善居民的居住环境,推动和谐社区的建设。
但是由于制度不衔接,体制不健全,也有居民消费观念滞后,服务不到位等问题,产生了较多的物业纠纷,并影响了居民的正常生活及和谐社区的建设,物业问题已经引起了社会普遍关注。
一、物业管理的问题点
物业管理纠纷中,不缴纳物业费是物业纠纷的主要表现形式,使得一些小区的物业费收缴困难,造成物业服务无法持续,进而恶性循环。
综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题:
(一)房地产开发建设时出现的问题
1. 开发建设问题。
开发企业通过损害业主的利益,对必备的配套设施减少建设来追求利润最大化。
另外由于相关部门的失察,以及前期物业在接手管理时,没有细致检查,故意为开发商隐瞒存在的问题,将业主对开发商的不满转嫁到物业身上,给解决这些问题增加了难度。
2. 开发建设中的配套设施不到位。
开发公司配套设施建设不到位影响物业费的收缴,有些公司没有按规划设计建设小区配套设施。
在配套设施尚未建设完或未验收的情况下出售房屋,使得业主入住后,无法正常使用水电等配套设施。
另外,项目一旦完工,开发公司撤走后把问题都丢给物业公司,也直接造成物业公司与业主之间纠纷不断。
3. 不能及时有效地解决业主投诉。
开发商与物业公司相互推委在开发建设中的遗留下来的工程配套问题,业主不能够有效寻求到解决问题的部门,不得不闹到法院或采用拒缴物业费的措施。
4. 产权证没有按期发放。
没有兑现承诺。
开发商没有按照国家规定缴纳土地出让金,导致业主拿不到房屋产权证,进而影响了业主的情绪和小区物业的稳定。
(二)业主委员会的组建问题
按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。
物业公司作为物业服务的提供者,必须按照业主大会的决议展开工作,接受业委会的监督。
业委会组建难,有以下几个方面的原因:业主对成立业委会的参与意识差;业主大会没有规范的程序;业主委员会目前法律地位还不能适应业主自我管理需要;政府有关部门的职能所限、物业公司因怕自己的利益受影响积极性不高。
同时,业委会缺乏细致的流程指导等,运作不规范,致使多数业主合法权益得不到该有的保障。
在我国社会发展的现阶段,由于受传统意识的影响,城市居民区的自治水平和组织形式仍处于初级阶段,业主利益阶层在社会法律地位含糊的情况下,不分情况“一刀切”的要求以其所居住的商品房或小区为单位,建立业主大会、业主委员会制度,并赋予许多难以运作的民主自我管理权限,与社会发展的实际水平有些距离。
而且在这种无共同利益情况下,容易形成相互戒备甚至对抗的关系。
(三)物业公司服务不到位
物业公司管理水平的现状是服务水平:参差不齐、服务质量差、收支不透明。
其主要体现在:
(1)收费至上。
一些物业管理公司在服务理念上存在收费至上,服务不到位的现象:物业收费采取包干制的形式,另外在物业维护上,物业公司的开支不透明,业主没有知情权。
(2)缺乏沟通。
物业矛盾产生后,一些物业管理企业没有能够与业主主动沟通,积极化解矛盾,采取一种以管理者自居的强硬态度,导致物业纠纷越闹越大。
(3)承诺不一。
物业公司在业主办理完入住手续后便开始减少物业服务,损害业主利益。
物业收费和服务项目质价不等。
比如有些绿化面积及活动场所都无法达标,还有物业服务收费过高,业主对此十分不满。
(4)人员素质。
部分物业从业人员素质不高,服务意识差,颠倒了业主与物业公司之间的关系,不能够按照规章制度、岗位责任和应急方案为业主提供服务,在出现紧急情况时,从业人员不能做到及时处理,来保证居民的正常生活。
(四)业主的物业消费意识淡薄
业主的物业消费意识不够成熟,尽管表面上同意按规定交纳物业管理费,但是遇到收缴费用时往往采取不理睬或者躲避的形式,导致物业收费率较低,使得物业企业的生存遇到困难。
二、对住宅物业管理的思考
1. 有关物业管理方面的法律不完善、体制不健全是矛盾的根源。
(1)法规不完善。
业主大会成立的操作程序不细致等配套政策也不完善。
小区的配套设施(如水、电、气、热等市政配套设施)验收需要各相关部门协作完成,容易出现问题,业主入住后,受房屋质量差,小区配套设施不全等问题的困扰。
(2)体制不健全。
明确政府职能部门、物业公司、业委会各自的职责和工作流程;在街道办事处建立物业管理方面的协调机制,加强监管的力度。
2、服务收费缺少细化标准和可执行的制度基础。
物业管理公司通常由开发商确定,物业收费也由其单方制定,业主的物业管理内容有些条款是强加的,不能菜单式自主选择,通过制定分级服务标准和收费标准,让业主选择物业或协商服务收费标准,从而体现了业主的知情权以及物业公司的物业服务透明度。
三、总结
执行物业管理需要实行公开招标制度,利用社区居委会协助业主维权,加强政府与业主的沟通,通过维权来维护社区的稳定与和谐。
同时探索新的物业组织管理模式,成立物业协会来制定行规,监督企业的行为和服务质量,并鼓励广大业主积极参与,解决企业之间的纠纷。
“物业公示栏”中公布服务项目和收费标准,接受业主监督服务其质量,逐步实现居民自治和品质服务的良好氛围。
参考文献:
[1]刘志峰:《规范物业管理活动促进物业管理健康发展》,2003年7月
[2]刘圣欢著《物业管理概论》,华师大出版社1998年
[3]王永强:《现代物业管理实务》,人民出版社2003年3月版
小区物业管理中存在的问题【2】
【摘 要】目前中国市场上的小区物业与业委会、业主之间存在着一种相互矛盾的复杂关系，许多业委会与物业处于不是勾结就是对抗的现状，这种关系严重影响了小区物业管理的健康发展。
在分析产生这种现象的基础之上，分析了小区物业管理中存在的一些常见问题。
【关键字】小区物业管理;现状;问题
一.我国城市小区物业管理的现状
目前，我国的城市小区物业管理开始已经进入快速发展的时期。
全国的三万家物业管理方面的企业之中就有三百万之多的从业人员。
随着物业管理的快速发展，很多的问题也是慢慢地暴露出来了。
在这个行业，仍旧有许多不和谐的因素存在，这也使得业主的投诉量一直是很高的。
这些问题的出现，物业管理公司对此需要高度地重视，增强服务的意识，积极地反省自身，不断地寻找问题，这样才能让物业管理比较健康地走下去，以此来更好地使得业主的利益得到保障，这样城市居民的生活环境才能得到改善。
健康地发展物业管理行业，从而能够很好地改善人们的居住的条件和居住环境，从而进一步促进城市新型住宅小区的建设，保持社会的稳定具有积极而重要的意义。
二.小区物业管理中存在的一些常见问题分析
1.物业管理缺乏诚信，服务意识不强，市场化程度不高
经济的快速发展加快了我国的物业管理由计划经济向着市场经济的方向转型，别的部分的平衡发展往往是被忽略掉的。
由于这个行业还是比较年轻，物业管理在法制建设上还没有形成比较完整而又系统的一种体系。
企业的经营者也是常常注重短期的利益，缺乏诚信经营。
这种原则不仅违背了公平性还会制约市场竞争的合理性。
使得物业管理的行业发展得到抑制。
在我国物业管理目前的发展之中，还是些许计划经济的成分，由于市场还没有进行彻底的转型，政府干预了一部分的物业管理，造成了物业管理的行业的一些市场化的程度比较低，从而影响力了物业管理向着市场化、社会化、专业化的方向去很好地发展。
2.物业管理的收费难、不规范
物业管理行业进入社会主义市场经济背景以后，可以向业主收取一定的费用以此来确保企业的正常运营。
物业服务费一直是物业管理与业主间的最大的一种矛盾。
造成这的主要原因一方面是因为物业管理企业的兴起时间并不长，部分的业主对于花钱买服务的意识并不是很强，不是很重视物业管理，拒交、拖交物业管理的费用。
另一方面，部分的物业公司没有做到位服务端的一些工作，服务的质量以及水平都是达不到业主的一些要求。
更有些只是比较片面地追求一些经济效益。
收费的的标准也是比较模糊的，还有一些捆绑收费等乱收费的现象存在。
业主对于这些情况都表示了强烈的不满，从而也是激化了物业公司与业主之间的矛盾，这同时也使得收缴物业管理费的一些难度明显地增加。
3.人力资源的管理失衡，从业人员的素质偏低
物业管理是一个新兴的服务型的行业，推进现代化城市建设、提升城市居民生活质量都是很重要的，各级政府部门以及人民群众对此都是引起了高度的关注，还需要许多的努力要花在行业管理标准和从业人员的培训方面。
目前的一些情况是，部分的从业人员在就职之前显得培训不足，素质较低，服务以及管理都达不到业主的一些要求。
因为有的物业管理的企业管理层比较缺乏管理的经验，仍然存在着服务意识比较淡薄、培训制度的缺失、管理模式比较陈旧、服务意识比较淡薄的一些不和谐的现象。
由于这种情况，物业管理的企业提供不了能够达到业主要求的服务，还是会在比较大的程度之上给业主树立不好的形象，对于物业管理的一些认识产生很大的误导。
得不到业主的支持，从而也是不利于物业管理行业的很好的发展。
4.开发商所遗留的问题
经常出现很多的物业管理的纠纷问题，这些纠纷不是物业服务企业的一些问题，而是因为房屋的质量较差，园区的环境的相关宣传和实际是不相符的等等。
为了比较好地促进一些房屋的出售，在宣传房屋质量好方面还是有些不切实际，小区的环境是不是适合人居住。
在业主入住之时，有些墙面又会出现裂缝，造成裂缝脱皮等方面的问题时，开发商就早就已经逃走了，部分的责任业主是将之强加到物业企业的身上。
然而，因为房屋的维修费用比较高，对于解决物业服务企业的问题根本无能为力。
导致业主对于物业产生了一些比较不满的情绪，它的主要方式就是拒绝交物业费。
另一方面，因为现在很多的房地产企业和物业企业关系很好，有时候物业对于房地产企业还是比较包庇，这些也是容易造成业主的不满。
5.政府对于物业服务的企业监管不是很到位
物业管理的涉及面比较广，只有政府部门的监督和管理，物业管理才能顺利进行。
但是，物业管理作为一门新兴的行业，不管是在法律还是制度等方面，政府是还没有去建立比较完善的体系。
从而出现了一些不太完善的业主大会、业主委员会成立的一些相关规定，物业行政的部门没有相对应的处罚权，监督物业的收费制度还不是很健全，在处理物业投诉方面无法可依。
这使得物业管理暂时处于没有监管的状态，对物业管理的行业的比较健康的发展很不利。
6.物业管理政策体系不完善，法制不健全
在目前，物业管理行业对于国家权威性的相关物业管理法律还是比较缺乏，这使得物业管理的责任主体的相关的法律地位不是很明确、权利义务不是很清楚，造成现在的很多的住宅小区的管理体制方面还是有比较多的弊端，矛盾不断在物业管理活动之中产生。
所以，要建立比较公正、正确、符合实际的物业管理法律，从而解决物业矛盾纠纷，实现物业管理行业比较健康地发展。
三.总结
中国市场上的小区物业与业委会、业主之间虽然一直存在着很多不可调和的矛盾，但只要我们能做到：转变业主观念，提高物业管理的服务意识，抓好队伍建设，提高从业人员的素质，完善小区物业管理的相关法律体系，就一定能使得小区物业与业委会、业主之间达到和谐共处的良好状态。
参考文献：
[1]林德钦.物业管理法规[M].武汉理工大学出版社，2010.
[2]王怡红.物业管理实务[M].北京大学出版社，2010.
[3]何召祥.物业管理理论与实务[M].中国科学技术大学出版社，2010.
[4]郭宗逵.物业管理[M].化学工业出版社，2007.
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