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物业公司企业经营管理论文
第1篇：浅议物业管理公司全面预算管理的应用
物业公司企业经营管理的服务性质特点决定了全面预算管理方法同样要以“细”为起点，做到细致入微，对每一岗位、部门的每一项具体业务，都建立起一套相应的成本预算方法，将财务管理的触角延伸到公司的各个经营领域，拓展财务管理与服务职能，才能够实现财务管理“零”死角，挖掘会计核算的潜在价值。总之，全面预算管理已经成为物业服务企业建立和完善现代企业管理体系不可或缺的重要管理模式。
一、物业公司应用全面预算管理的必要性
（一）实现集团整体预算目标的要求
只有应用全面预算管理，以计划的形式对组织内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，有效地组织和协调企业的生产经营活动，才能够把集团整体预算目标具体化，作为公司的奋斗目标去实现。
（二）建立现代企业制度的要求
现代企业制度的要旨是建立健全科学的组织管理体系、领导体制和经营管理制度，全面预算管理无疑是其不可或缺的重要管理模式。它通过业务、资金、信息、人才的整合，明确适度的分权授权，战略驱动的业绩评价等，来实现企业的资源合理配置并真实的反映出企业的实际需要，进而对作业协同、战略贯彻、经营现状与价值增长等方面的最终决策提供支持。
（三）提升核心竞争力
通过全面预算管理，才能够确保企业一系列经营活动和财务工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度发挥财务管理对公司战略推进和业务发展的决策支持与服务功能，帮助企业提升核心竞争力。
二、物业公司实施全面预算管理的应用策略
（一）全面预算管理体系的分解
物业公司整体预算目标的确定，其步骤包括：一是物业公司根据集团公司对物业公司的战略规划定位，编制年度经营管理方案，在此基础上初步确定年度预算目标；二是集团公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达年度预算目标和相应经营考核指标。
物业公司各项目预算目标的确定，即横向分解，其步骤包括：一是物业公司各项目根据公司对项目的星级定位及自身发展规划定位，编制项目年度经营管理方案，在此基础上初步确定年度预算目标；二是公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达各项目年度预算目标和相应经营考核指标。第三层面，物业公司各专业职能部门预算目标的确定，即纵向分解，其步骤包括：一是各专业职能部门根据公司年度质量目标制定各专业项目的年度质量目标，在各项目年度经营管理方案基础上，结合各项目类型特点，发展阶段，初步确定专业项目年度预算目标；二是公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达各专业项目年度预算目标和相应经营考核指标。
（二）全面预算管理体系的建立
一家成熟运营多年的综合型物业公司，不仅囊括不同物业类型，即使同一物业类型，亦处于不同发展阶段，因此，提供的服务重点不同，针对不同的物业类型、硬件条件和经营收益情况，制定和实施不同的服务标准，相应的管理服务方案、工作流程亦有差异。通常情况下，根据公司组织架构设置及职能部门职责分布，建立全面预算管理体系。全面预算管理体系主要由经营收入预算，经营成本预算，目标利润构成。
1、经营收入预算
物业公司全面预算编制起点是经营收入预算。物业公司主营业务收入由物业综合服务费、车位费、车位服务费、经营场所租金收入及其他特约服务收入组成。其中，物业综合服务费收入比例一般在七八成以上，是收入预算编制的`关键控制点。
2、经营成本预算
物业公司全面预算编制重点是经营成本预算。从工作流程、节点入手，物业公司经营成本主要由八大基本投入项目构成，即人工成本（管理服务人员的工资、社保和福利费）、办公费（通讯及交通差旅费、办公用品及报刊费、办公水电费、办公及服务设备摊销、培训费用及其他）、公共设施设备运行维护费、秩序维护费（安防费）、保洁费、绿化费、管理费、其他成本费用等。
3、目标利润
物业公司全面预算编制核心是目标利润。物业管理公司主要根据项目特点制定项目运营管理办法，采用”独立核算、自负盈亏、确保经营目标”经营方式，建立各项目、各业务利润指标体系，以月、季度、半年、年度为时间节点，绘制各类指标完成进度表，以项目经营管理目标责任书约定的项目经营目标最低利润为目标利润。
（三）全面预算管理体系的过程控制
1、建立专业精细的物业管理项目收支系统
通用财务软件仅仅作为公司总体预算编制和控制工具，远远不能满足内部深度控制和过程实时管理的需求，为此，物业公司必须引入先进的信息系统软件，建立专业精细的物业管理项目收支系统服务，对各项目、各环节的预算执行情况进行跟踪监控，及时发现预算执行偏差。
2、建立横向纵向相结合的会计核算系统
在通用一级会计核算基础上，按照物业管理公司服务专项内容确定经营收入、经营成本项目及相关代收代支项目，建立相应二级、三级科目，在纵向上与专业项目职能部门关联控制，在横向上设置各项目辅助核算系统，切实做到每一个管理项目真正意义上的独立核算，建立一套与全面预算管理体系配套的科学完善的会计核算系统。
3、编制各项目经营收支报表
通用财务报表反映了物业公司当期整体经营资产状况，但远远不能满足对经营收支细项精准管理的需求，为此，物业公司必须专门编制各项目经营收支报表，作为各级各类人员参与执行全面预算管理的依据。
第2篇：盘锦市住宅小区物业管理存在的问题和解决策略探析
一、存在的问题：
从某种意义上说我市的物业管理市场尚未形成，但这并不是说没有物业管理市场，而是这个市场是无序而不规范的，是存在很多问题的市场。造成这些问题的根源涉及到业主和物业公司。
1.业主
(1)业委会组建困难，行使权利阻力大
中国的物业管理行业普遍存在市场主体缺位的问题，在物业管理市场中只有物业管理企业，而业主的主体地位没有得到认可，所以现今的物业管理市场发展并不完善。正因为单独的业主不具备完全参与市场的条件，所以必须有代表业主利益的主体参与到这个市场中来，市场才算真正形成。这个主体就是由业主民主选举产生的业委会。根据我国《物业管理条例》的规定，业委会是维护本区域产权人合法权益的组织，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同并监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。盘锦市业委会的实际情况怎样呢？据统计我市现有的一百五十多个住宅小区中目前只有八十多个小区成立了业委会，这显然不合理。
(2)业主维权过度
问卷调查显示，业主抱怨物业公司的同时，物业公司也一肚子委屈。很多物业公司反映，业委会存在越权履职、维权过度等问题。第一、业委会自定的规范无法有效调控。比如有的小区因为业主与物业公司在一些问题上发生矛盾，业委会没有与物业及时沟通就鼓动业主拒交物业费，最后导致物业对业主断水断电，严重影响了正常的生活秩序。
第二、部分业主和业委会法制意识淡薄。有的业委会拿着鸡毛当令箭，对物业公司采取对立态度，稍有不满就鼓动业主解聘物业公司，导致业主与物业公司关系恶化，问题却得不到实质解决。第三、部分业主过度维权，凡事都找物业公司，解决不了就是管理不好，动辄不交管理费，出了事故就向物业公司索赔。
2.物业管理企业
(1)从业人员良莠不齐
据笔者的了解，目前我市物业管理公司的工作人员大部分来自房地产开发企业、建筑施工企业、部队转业军人或下岗工人，物业管理专业人员很少。大部分物业公司对从业人员没有一套行之有效的考核标准和办法，很少对员工进行专业技术培训和职业道德教育，服务工作很难到位。甚至出现工作人员与业主对骂对打的事情。专业人才的缺乏，已严重制约了我市物业管理行业向高水平发展。
(2)未实现规模经营
目前我市物业公司绝大多数规模较小，很多企业仅管理着一两个物业项目。企业无法实现规模经济，导致经济效益差，不能维持收支平衡或连年亏损。后劲不足已成为我市物业管理企业的发展瓶颈，这个问题得不到解决，物业管理行业难以实现可持续发展。
(3)市场化程度不高
第一、很多物业管理项目的获取是暗箱操作，制约了公平的市场竞争机制的建立。
第二、物业管理的价格还未实现完全的市场定价。其基本做法是政府定价或制定指导价。由于收费标准与市场脱节，直接导致企业长期低成本运营，服务质量难以有本质提高。
(4)企业经营风险问题
物业管理发展至今，己不再只是扫地、巡楼、收费那么简单。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都会发生变化。但在这种情况下人们对物业管理的定位又可能走向另一个误区。笔者所在的盘锦市逸树家小区，目前部分业主正以物业公司服务不到位为由拒交物业费，因攀比心理而产生的欠费业主群体不断扩大，物业公司无奈之下只能对不缴费的业主断电，既影响了业主的正常生活又影响了物业服务质量。现阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业使这种情况越来越普遍，无形中为物业管理增加了风险。
二、解决的途径：
尽管实践中物业管理不尽如人意，但路还得走下去。要做到将物业管理纠纷减到最少应从以下几方面着手：
1.业主
(1)尽快成立业主协会
破解业委会组建和运行难题的制度选择就是业主协会。目前盘锦市还没有这样一个指导业委会组建工作，规范业委会正常运行的机构。作为社会利益表达和利益协调的机制，业主协会可以成为联系业主、物业公司和政府的纽带。一方面有利于抵制物业公司的强权，维护业主的合法权利，另一方面还可以积极参与建立物业公司招投标机构，加强对从业人员的管理，完善行业自律。
(2)尽快建立物业公司选聘的招投标机制
业委会以招投标形式选聘物业管理公司，是打破垄断管理局面、培育物业管理市场竞争机制的有效途径，这无疑是促进我市物业管理行业健康发展，管理服务水平不断提高的重要动力。
(3)完善业主自律机制
我们一直认为相对于物业公司业主是个弱势群体，社会舆论也一面倒向业主一方。业主合法维权无可厚非，但是实践中经常出现业主把自己的权利定得过大，维权心态偏激。而无暇思考如何理性维权、合法维权。协调和维护业主的共同利益，需要建立业主自律机制。当前主要的业主自律机制是《业主公约》，这是业主共同的行为准则，对全体业主都具有约束力。但当个别业主为了自身利益拒不履行《业主公约》时，但谁来执行这个约束力？业主自律机制没有执行力，是当前困扰物业企业的普遍问题。如果将业委会的`工作委托给物业管理企业以外的物业管理顾问公司，由一个与业主和物业公司没有利害关系的中间人介入也许能够以更公正的立场解决横亘于二者之间的矛盾。
2.物业管理企业
(1)借鉴国外物业管理经验，实行专业化管理可以借鉴美国、新加坡等物业管理先进国家的经验，由物业管理企业选聘专业公司，将设施维修、保安、保洁、绿化、机电、房屋维修等专项服务进行转包，但管理责任不转包，这既能提高专项服务的水平，同时也优化了内部资源，使物业管理公司集中精力开发其他专项服务。
(2)组建物业企业集团，实现规模经营
为了改变盘锦市物业管理企业规模小，专业人才少，经济效益差，亏损严重等情况，应培育具有市场竞争力的物业企业集团，打造强势品牌，以我市的优秀物业公司为龙头，带动全行业的蓬勃发展。这需要政府的政策支持。如政府可以鼓励物业管理企业区域化经营，按照区域划分，将一些零散不成规模的住宅，划入相邻的物业管理区域，这样就使企业的规模得以扩大。对于一些无人管理的小区可以采取优惠措施鼓励物业管理企业进入。
(3)营造人文气氛
为了与业主和谐共处，物业管理除了做好日常服务外，更要关注业主的精神世界，如开展一些社区活动、社会公益活动等为业主营造沟通思想、交流感情的人文氛围，这样可以消除业主对物业公司的排斥心理，增强物业管理的凝聚力。
(4)物业管理企业前期介入
由于本市的物业管理都是在物业交付使用后才开始介入的，很多工程项目在规划设计、施工阶段往往忽视物业管理的需要，遗留问题很多。如逸树家小区业主的储物间在地下一层，住户存取杂物很方便，但进出的坡度太大，自行车、摩托车、电动车进出很难，这显然不能满足业主的需要。物业管理早期介入工程设计、建设是解决这一状况的有效途径。
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