建筑维修工程管理

时间：2022-10-26 14:26:28 研究生毕业论文我要投稿

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建筑维修工程管理

　　建筑维修工程管理论文范文，欢迎阅读借鉴。

建筑维修工程管理

　　建筑维修工程管理【1】

　　摘要：本文就如何提高维修工程管理的质量进行研究，而推行招投标制度和选择优秀的施工队伍是搞好维修工程的有效途径。

　　管理部门加强工程监管力度是维修工程质量的保证;加大结算审核力度是降低工程造价的有效保证，工程验收与审计也是很重要的环节。

　　关键词：维修工程;监督;管理;审计

　　一、建立健全的维修项目质量管理制度保障措施

　　必须建立一套行之有效的制度措施.管理部门应结合本单位的实际情况，做出规定，遵守《维修项目管理制度》等。

　　二、严格合同管理制度

　　工程施工合同是明确双方当事人权利和义务的有效依据，也是确保工程质量、进度、造价的关键性文件。

　　订立合同时，应明确定额套用、费用计取、材料供应、质量标准、工期进度、安全施工、结算方式、质保期限、违约责任等方面要求，并对承包方擅自转包、违规操作等明确处罚措施及相应的责任追究办法，从而为工程项目的顺利实施提供保证。

　　三、重视施工现场监督管理

　　维修项目的施工有别于新建工程，不可预见因素较多，因此在施工阶段除了实现与项目相关的各部门之间的通力协作以外，对施工全程的监督管理就显得至关重要了。

　　应该聘请或指派有经验的工程管理人员全程跟踪监督，制约并配合施工单位，以确保工程方案落到实处，处理好突发情况，严格控制工程变更，对施工过程中出现的隐蔽工程据实签证，为竣工后的工程结算提供真实可靠的技术资料。

　　四、依据合同结算

　　工程结算应本着真实、合法的原则进行。

　　做到四严：一是严把工程量计算关：二是严把定额套用关：三是严把工程质量计算关;四是严把材料差价关。

　　在此基础上，由市计部门审核最终工程造价，并出具工程结算审计报告，连同工程合同、现场签证等资料文件进行最终的工程财务结算。

　　五、做好工程招标与施工单位选择

　　中小维修工程的招标最常见的是邀请招标，邀请招标需要注意以下三点，一是邀标说明书要详细。

　　对施工单位的资质和经验的要求，工程内容、做法、工序、材料要求、工期、付款方式等工程方面的说明，以及中标条件、开标方式、不中标的处理，其中有关投标费用和投标保证金的处理必须进行详细的规定：二是防范串标和假投标，主要是要求厂方工作人员要遵守财经纪律，不能透露标底和投标单位名称等信息，防止串标。

　　邀标的过程必须透明，杜绝出现“陪标”现象：三是是否参照标底及其与投标单位的报价之间的差额比例，最低价中标还是合理低价中标都是需要考虑的。

　　由于不招标的现象比较普遍.在此仅对不招标方式下的中小型维修工程施工单位选择问题进行讨论。

　　维修工程的维修质量取决于施工单位的经验和工人的素质，往往与施工单位的资质关系不大。

　　在我国建筑行业里。

　　施工单位挂靠、工人流动性大、资质申请严谨性不够已经

　　成为常态。

　　因而对于中小型维修工程，许多工厂乐于邀请熟悉的工程队来施工也就不难理解了。

　　六、工程验收

　　工程验收是工程完工的标志，也是结算的开始。

　　工程验收由施工单位申请，由后勤管理部门通知，申请维修的部门、审计部门及其它相关人员参与，组成验收小组现场进行。

　　在验收时要坚持以下原则，一是延时原则，即施工完成后应适当滞后一段时间来验收，由于许多维修工程在使用一段时间后才会暴露质量问题，所以在施工完后不必立即验收。

　　二是多次验收原则，这里的验收是指开工后对主材、施工人员资格、施工方法进行验收，期间的单项验收、竣工验收及整改后的验收等，需要多次验收，方能保证工程工期与质量。

　　七、决算审计

　　1.中小维修工程的决算一般由施工单位自行编制。

　　编制决算的要件包括以下三个方而：首先是与维修工程相关的数据，如工程量、材料名称规格、具体做法等;其次是由当地政府物价部门每月编制的主要材料的指导价信息：再次是该维修工程适用的定额标准。

　　这三部分构成了维修工程决算的计算基础。

　　2.对于曰常进行的修缮、改造或装饰工程，在定额上适用不同的标准，如房屋修缮有修缮定额、装饰工程有装饰定额，而改造也可纳入基建定额，适用不同的定额在取费方面有较大的差别，因而对于工程的性质认定是进行合理决算的前提。

　　3.工程量在决算时往往与预算数据有些出入，这是正常现象。

　　工程量数据的来源方式根据主体的不同有几种，有的是施工单位自行丈量的，有的是后勤管理人员提供的，有的是后勤部门与审计部门共同测量取得的，规范的数据取得应当由上述三方共同参与获取，但在现实中并不常见，往往一个工程面要经过首测、复核甚至再测的过程。

　　由后勤管理部门对决算书进行初步审核，审核的主要内容是工程量是否正确，使用材料规格、型号是否吻合。

　　工程做法、隐蔽工程等证明材料是否齐全，违约的处理是否涵盖等。

　　经附注审核意见后并加盖部门印章以示认可，作为送审的依据。

　　4.审计部门对送审的决算书登记后首先对工程的性质进行认定，定额标准套用是否正确，提供材料的价格是否合理，资质取费比例是否合适，计算有无错误，相关证明材料是否充分等。

　　在审计过程中要遵循两个原则，同步原则和信任原则。

　　审计参与施工全过程是公认的监督方式，不仅可以发挥专业特长，而且可以减少事后的不必要重复劳动。

　　信任原则，是处理好后勤管理部门与审计部门关系的重要基础。

　　由于中小工程发生频繁，工作量较大，施工单位与后勤管理部门可能会简化一些手续或环节.或者由于沟通不及时。

　　必然会导致审计部门的一些“猜疑”，这在维修审计时是正常的，但这必须建立在相互信任和理解的基础上，以建设性的态度来处理具体问题。

　　内部审计是后勤维修、改造及装饰等工程的必要环节，对后勤涉及的工程管理诸方面起到监督甚至威慑作用，但对自身要有正确的定位，既不能“越位”.也不能“缺位”。

　　总结，只有各部门相互配合、协作管理、各尽其责，才能使维修项目按期保质保量完成，促进维修建设工作规范、有序地进行。

　　参考文献：

　　[1]林存强.谈谈基建维修工程的管理[JJ.现代企业，2008(3).

　　[2]陈小湖，赵蕴华.浅议高校基建维修工程管理[J].陕西审计。2002(5).

　　建筑物维修工程成本与策略分析【2】

　　摘要加强建筑物维修工程管理，是建筑工程领域又一重要课题。

　　由于公共建筑物的特殊属性，使得其维修改造工程在流程方式和成本控制方面有许多个性特点。

　　而如何保证公共建筑维修改造工程的工程质量，提高投资效益，较好地控制工程成本，是建筑维修工程领域面临的一个重大课题。

　　鉴于此，本文以某高校建筑物的维修为例，探讨了建筑物维修工程成本与策略方面的问题。

　　关键词建筑物维修工程成本策略

　　一、建筑物维修工程成本分析的价值

　　建筑物在生命周期的设计与营造阶段，多注重机能、成本、美观、进度与质量等方面的问题，而经常忽略后续营运维护阶段中维护经济性的规划或管制，最终产生庞大的后期营运维护成本。

　　由于政府财政更为合理化发展，补助公共建筑预算也会相应地减少，这些建筑的维护规划难度日益升高，短绌的预算、维护预测模型的缺乏，加上对预防规划与策略的漠视，直接导致近期公共建筑加速劣化与公共安全危害等重大管理问题，需要各界的重视。

　　以大学校园建筑为例，其可划分为行政、教学、运动休息及住宿等板块。

　　其中，学生教学楼是提供学生学习以及学生课外活动交流的主要场所之一，且为学校建筑中使用时间最长、最频繁的硬件设施，是学校建筑维护管理对象的研究重点，如何将既有教学楼进行妥善维护以发挥其效用，是学校建筑面临的重要课题。

　　本研究针对某教学楼为研究对象，探讨该教学楼的组成构件及营运维护管理特性，并以生命周期成本统计分析来达成以下目的：第一，探讨大学教学楼建筑的生命周期成本比例，以反馈至生命周期阶段的设计、施工和经营维护管理;第二，借助教学楼构件维修金额比率、周期及趋势，了解其特性与维修维护的重点项目;第三，拟定关键维护维修项目的维护管理策略。

　　二、建筑物生命周期成本

　　(一)生命周期成本的定义

　　生命周期成本的推算，是建筑物求取经济寿命的重要参考指标，其目的是使建筑物能以最适度的投资获得最有利的经营成效。

　　因此，所谓生命周期成本可以定义为：为了选出节约能源的最佳方法，由系统筛选出最有效的方法。

　　(二)生命周期成本项目

　　公共建设生命周期成本项目基本可以分为：1.取得成本，指购买行为、行政组织、工程施工、设备装设、教育、改变计划、交通。

　　2.营运成本，指人事、运用、消费、废弃物处理、生产损失、其余区域维护。

　　3.维护成本(定期)，指设备寿命、预防维护、修理费用、直接人事成本。

　　4.维护成本(不定期)，指设备寿命、不预期故障、平均修理费用、每年区域费用。

　　5.替换或报销。

　　三、建筑物个案生命周期成本分析――以某大学为例

　　本研究针对某大学化学馆1980～2010年的各阶段生命周期的历史资料整理统计的方式，搭配合理的假设推估构建单一大学实验型教学建筑物完整生命周期成本的深入探讨;经由个案分析建立完整的生命周期成本分析数据，找出以往维修制度下的维修更新费用趋势。

　　案例具体发现如下。

　　第一，个案生命周期成本分析显示，规划阶段成本若依据现行法规推算为0.12%较所有国外研究低一半以上;营运维护阶段约占整个生命周期成本3/4，不考虑人事费用的负担外，属水电费占整个生命周期成本48.21%最高，相较于国外研究30.8%高出一半以上，平均每年每人负担水电费达8，429元，每年每平方公尺为1074元，需要有计划地投入经费，进行规划及维护维修更新，检讨节能设计及水电设备定期维护检修的必要性，以达节能之效。

　　第二，依据案例特性归纳实验教学建筑物的维修问题类型，提出各类维修更新成本趋势。

　　现行制度下每年大型维修更新费用为235元/m2，加上紧急性小型维修费用后每年为303元/m2，平均每年维修更新费用占兴建费用的2.69%。

　　第三，从案例房龄5年为区间统计，屋龄6～10年间维修费用13，567，308元最高(占总维修费31%)，屋龄26～30年间7，736，672元次之(占总维修费17%)，再次之为26～30年间4，432，576 元(占总维修费10%);建筑躯体除了兴建6～10年间因设计不当及施工不良造成支出高峰外，于屋龄21～30年间经费分布平均且以隔局变动为主，建筑设备以屋龄26～30年更新设备为最高，初期增购设备需求次之。

　　第四，依案例各维修分类支出成本统计，以建筑躯体占58%为最高，建筑设备占32%次之，实验性教学设备仅占10%，造成建筑躯体经费最高的主因是设计不当修改及格局变动整修。

　　其次是建筑设备未进行定期维护，坏了才修为经费支出略低的情形。

　　第三是建筑外部影响建筑价值、电气容量检讨及给排水卫生设备的改良将影响建筑物实际使用机能，应更特别注意管理。

　　第五，案例实际维修更新费仅占整个生命周期成本的24.67%，搭配配置变动情形、使用情况及维修更新费用做一分析，非属常态性维护及机能老化更新修理的项目占其47%。

　　其中，又以设计不当(17%)、使用变更(11%)及新增教学设备(8%)为主要内容，实际影响维修费用反映除了门窗材质设计错误外，实验计划画变动更新频繁，加上因人员增加、研究计划扩充，造成使用需求大幅度且随意的变更平面配置、未有定时保养维护的机制等问题。

　　综观个案实际维修更新轻忽定期维护保养，且未经整体检讨进行整修等，为导致建筑物加速老化且不堪使用的要因。

　　四、总结与讨论

　　本研究以生命周期成本的观点，探讨某大学化学楼维护成本与策略，借助历史资料对生命周期成本进行分析，以及营运阶段维护成本的趋势、周期与维护关键项目。

　　最后本文得到如下结论，并尝试建构维护成本预测模型：

　　第一，维护维修的趋势、周期与关键项目分析。

　　分析结果证明，营运维护在生命周期阶段中占重要的比例，该阶段的维护成本趋势及周期分析结果，维修高峰期约发生在房龄15～20年间，约每5年有大型维修情形出现。

　　研究建议完善的维护计划方案以5年为评估基准，以配合维修周期性的变化事前做好管控。

　　学生宿舍的关键维修项目为机械设备、建筑装修和电气三大项。

　　建议督促规划设计阶段检核设计及材质的选用，施工阶段质量的加强考核，以及营运维护阶段重点维修项目的审核，以反馈至生命周期各阶段管理。

　　第二，维护成本分析与非例行维修成本预测模型。

　　由历史维修资料归纳分析后，依照成本特性及分布状况分为例行性维护、非例行性维修及需求增加三个成本要素。

　　本研究提出非例行维修成本预测模型，采用多年的统计平均数据与马可夫链应用预测模式推估维护成本，改善传统的经验法则，避免发生预算不足而延迟维护。

　　第三，维护管理策略。

　　在实践中，通过对维护维修累计次数、金额分析，针对A/C/E所提出的维护管理策略，提供建筑生命周期各阶段的管控方法，经由历史维修数据的呈现，研拟出关键维修项目管理策略，以便于相关管理部门参考使用。

　　参考文献

　　[1] 杨英姿.浅谈如何在建筑结构设计环节中控制开发成本[J].山西建筑，2011 (08).

　　[2] 景晓燕.建设单位工程成本控制中存在的问题及对策[J].价值工程，2011(07).

　　[3] 邹华玲.基于成本控制的零售连锁企业物流流程优化分析[J].中国商贸，2010 (16).

　　高校维修工程管理中的造价控制【3】

　　摘要：高校维修工程项目的特点是工程内容繁琐、竣工资料不规范、投资资金如何控制就显得尤其重要。

　　那么如何合理并有效控制维修工程造价，使高校有限的维修资金能够发挥出最大的投资收益，这是高校从事维修工程管理工作者围绕高校发展应该思考的问题之一。

　　本文结合实际工作，提出了在维修工程造价管理方面应采取的一系列有效控制措施。

　　关键词：维修工程造价控制

　　1 概述

　　维修工程是高校基本建设工程的补充，它是依附在成品建筑物主体上的工作，随意性非常强。

　　即没有专业设计，又没有固定的施工方案;加之受建筑物主体本身的影响，施工空间受限制。

　　另外，高校维修工程还要受教学、办公及师生的生活影响，为了不影响师生的上班、上课，大多数维修工程都选择在寒暑假或节假日来施工完成，这样不仅使工程施工周期延长，而且辅助的工作又多。

　　维修工程由于工程项目内容繁琐、竣工资料内容不全、施工随意性大、不规范，而且工程金额大小不一等特点，经常会出现高估冒算、资料内容与施工内容不实等与工程造价有直接关系的现象，如果不能够很好的对维修工程造价进行有效控制，就会出现项目超计划投资的情况，从而导致高校资金投资的失控或者浪费。

　　2 目前，高校维修工程造价管理工作中存在的问题

　　2.1 重视施工进度和质量，忽视施工过程的造价管理

　　大多数零星维修工程有一个共同的特点就是工程设计图纸内容不到位，工程量多以现场签证为主，而且隐蔽工程比较多。

　　对维修工程的审核也大多主要是先施工，待工程竣工后再依据工程内容工进行结算，这就要求我们现场的工程管理人员必须做到及时及时到施工现场查看，并事先对所维修项目的内容也不了解，否则的话，等到竣工结算再到现场核对工程内容时就晚了，因为工程现场已经发生了变化，有很多工程量尤其是隐蔽工程，我们是无法查证的，这就给施单位留下了可乘之机，使的我们竣工结算审核工作处于被动地位。

　　例如，某一维修工程是对校园内一人行道砖路面进行铺设维修，通过现场勘察，原有结构层无需更换，按常规施工只需更换其表面人行道砖，施工中也是这样进行施工的，施工单位在竣工结算中做有意做成“人行道板下新做混泥土垫层20cm，砂石垫层10cm”。

　　但由于此项工程在合同中没有标注清楚，只是口头说明，由于是隐蔽工程，造成在结算审核时双方争议较大，最终费了不少周折，使工程结算处于被动局面。

　　2.2 重视工程量的审核，忽视建筑材料对工程造价的影响

　　目前，在高校的建设投资中，装修改造工程占一定的比重，许多旧楼，由于年代久远，原有的水、电暖、门窗等基础设施以全部老化，需要改造更新，那就需要购买大量的建筑材料，想做到降低工程造价至关重要的一点，就是通过对建筑材料的价格控制。

　　目前建筑材料市场材料品种更新飞快，材料品种繁多，市场结构变化多样，材料价格更是捉摸不定，有时即使是同一种材料，由于厂家不同，质量不同，其价格也有很大的不同。

　　而一些施工位为了获取高额利润，常常在施工过程中偷工减料或是将材料以次充好。

　　高校维修工程工作中，地瓷砖维修更换是占得比重较大的一项工程，在施工过程中，施工单位为了谋取利益，经常会拿一些劣质的、没有正规生产厂家的一些产品进行以次充好。

　　这就要求我们的现场施工管理人员，要做好施工材料采购、进场跟踪、监督工作。

　　一旦发现施工中锁选购的地瓷砖与合同要求的质量明显不否时，就要立即责令其施工单位停止施工，下发整改通知单，并及时会同学校监审处、计财处、基建处等监督部门责令施工单位当场更换。

　　3 高校维修工程造价管理工作应采取的有效控制措施

　　3.1 提高工程造价人员的业务素质，严把施工过程的每一道关口

　　工程造价人员做为工程建设的参与者，能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，精通本专业理论知识，熟悉工程图纸，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预算奠定基础。

　　负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整。

　　协助领导做好工程项目的立项申报，组织招投标，开工前的报批及竣工后的验收工作。

　　工程竣工验收后，及时进行竣工工程的决算工作，并报处长签字认可。

　　参与采购工程材料和设备，负责工程材料分析，复核材料价差，收集和掌握技术变更、材料代换记录，并随时做好造价测算，为领导决策提供科学依据。

　　全面掌握施工合同条款，深入现场了解施工情况，为决算复核工作打好基础。

　　工程决算后，要将工程决算单送审计部门，以便进行审计。

　　在细节上下功夫，保证工质量的同时，严把施工过程中的每一道关口。

　　3.2 把好工程结算审核流程的每一道关口，保证各项数据信息真实、可靠

　　3.2.1 审查复核各项资料，确保工程竣工各项资料真实完整性。

　　工程结算审核流程首先，复核竣工图是否与隐蔽资料、设计变更、验收记录一致，特别是基础工程，是否与基础验收记录一致;其次，在资料真实完整的情况下，进行工程量、定额项目单价套用、设备材料预算价格、费用标准的审核。

　　3.2.2 审查工程量计算的准确性，严把工程量计算关。

　　工程量的审核是最基础、最繁琐的工作，合理的审核方法能达到事半功倍的效果。

　　工程量审核注意事项在施工图工程量的审核过程中，应查看现场，对工程的环境、外观有一个全面的认识。

　　同时，还要结合设计变更和签证资料，查看设计变更手续是否齐全、是否由施工方的原因所造成。

　　但不是所有的签证都能计算费用，由于甲方或监理人员不熟悉图纸或责任心不够，或是与施工方串通等，这些都可能会出现签证的工程量比实际工程量大的情况。

　　工程量是非常关键的工程决算依据，必须严把计算关。

　　3.2.3 审查定额套用的正确性，严把定额审核关。

　　对定额套用进行审核时，工程造价人员首先应该重点审查定额的套用是否正确，选用的定额编号所对应的工程内容是否与施工中表现的工程内容完全一致，是否存在重复计算，定额基价的换算过程是否完全正确等，有无利用缺项子目套取投资的情况。

　　比如一项维修粉刷工程，如果墙面基础好的话，而且本身也刷的是内墙乳胶漆，只是使用时不加以保护，较脏，那么粉刷时就无需将原有墙面全部铲除、刮腻子，只是进行打砂纸、部分墙面刮腻子，但是在报审预算时却全部按照工序做了预算，这就要求我们在审查预算时结合工程实际完成的工序，将多做的预算扣除，把好定额审核关。

　　3.2.4 审查工程取费的合理性，严把取费标准审核关。

　　对工程取费进行审核主要依据施工合同以及维修工程竣工结算有关规定。

　　因为通过合同和相关招标文件可以了解到施工单位是否按照本企业的施工资质等级计取费用以及间接费用的计取基数是否符合结算文件的规定。

　　例如目前，在高校的零星小型维修工程中施工的企业，一般都不具备相应的资质等级，都是挂靠的一些小公司，加之零星维修工程，金额本身较低，所以是不给计取劳保基金的。

　　3.2.5 对于一些工序相对固定、材料变化不大的零星维修项目，可以根据以往一直以来一定时间内核算过的造价参照执行。

　　比如维修工程中的补漏项目，先定好一个补漏效果好的材料，而且规格相同的地方，可以按维修工程定额规定单价，如：楼房屋面防水、楼房裂缝、渗水、楼房伸缩缝的补漏、卫生间的渗水、排水管排污管的接缝处的渗水等，参照已往工程维修单价，按照实际可能发生的情况逐一规定好价格，并签订好维修工程合同。

　　这样既可以保证质量，又可以提高结算审核效率。

　　4 结束语

　　综上所述，在维修工程审核过程中，坚持到现场进行实地查看，通过对维修项目施工的前期准备、施工过程、工程竣工的各个阶段加强工程造价管理，不仅仅遏制了施工单位巧立名目高估冒算等行为的发生，而且对加强施工管理、提高工程质量，降低工程成本，规范高校后勤内部管理机制都具有一定的促进作用。

　　参考文献：

　　[1]于业伟，魏鸿汉.工程计量与计价，哈尔滨工程大学出版社，2007年.

　　[2]陈玉海，吴占兵等.浅谈维修工程造价控制。张家口农专学报，2003年第4期.