综合用地价格资产评估方法

时间：2024-04-29 19:51:28 资产评估报告我要投稿

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综合用地价格资产评估方法

　　综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

　　合算法

　　合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。

　　例2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米;地上三层为商场，建筑面积3000平方米;四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900 元平方米，居住用地基准地价为600 元/平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400 元/平方米。计算过程如下：

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

　　总建筑面积=1000+3000+7000=11000 (平方米);容积率=11000 /2000=5.5 ;

　　R 仓储=1000/11000 =0.091 ;R 商业=3000/11000 =0.273 ;R 居住=7000/11000 =0.636

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

　　假设仓储、居住用地的土地还原利率为8 %，商业用地土地还原利率为10%。

　　K 仓储=1

　　K 商业={1-[1/(1 +10%)50]}/{1-[1/(1 +10%)40]}=1.014

　　K 居住={1-[1/(1 +8 %)50]}/{1-[1/(1 +8 %)70]}=0.983

　　计算综合用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，当容积率大于3 时，仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系数为2 ;居住用地容积率修正系数为1.6.

　　综合地价=400 ×1 ×1 ×0.091 +900 ×1.01388312×2 ×0.273 +600×0.98317624×1.6 ×0.636 =1134.91 (元/平方米)

　　分算法

　　分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。

　　具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　例1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二类商业用地)，容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900 元/平方米，居住用地基准地价600 元/平方米。计算过程如下：

　　计算商业用地和居住用地的分摊面积

　　根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

　　总建筑面积=20000 ×1.5 =30000 (平方米)

　　商业用地分摊土地面积=(4500/30000 )×20000 =3000(平方米)

　　居住用地分摊土地面积=[ (30000-4500)/30000]×20000 =17000 (平方米)

　　计算商业用地和居住用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5 时，商业用地容积率修正系数为1.3 ，居住用地容积率修正系数为1.1.

　　商业用地总价=900 ×1.3 ×3000=351 (万元)

　　居住用地总价=600 ×1.1 ×17000 =1122(万元)

　　估价结果

　　商业用地分摊土地面积：3000平方米;土地单价：900 元/平方米;土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

　　居住用地分摊土地面积：17000 平方米;土地单价：600 元/平方米;土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整(注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)

　　或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　同上例，先计算出商业用地总价351 万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000 平方米，然后计算出综合地价为14730000/20000 =736.5 (元/平方米)，估价结果为：

　　土地有效面积：20000 平方米;土地单价：736.5 元/平方米;土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整(注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米;居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000 平方米)

　　估价结果

　　土地有效面积：2000平方米;土地单价：1134.91 元/平方米;土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整(注：综合用地使用年限50年)

　　综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地

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