土地使用权价格评估报告-资产评估报告

土地使用权价格评估报告-资产评估报告

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　　摘要

　　XXX资产评估公司接受XX房地产有限公司的委托，就2009年11月以有偿出让方式取得的一块土地并在其上建造一座砖混结构的写字楼在评估基准日的土地使用权价格进行评估。

　　评估对象是于2009年11月一块有50年使用权的土地，于2011年11月在此地上建成一座写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，目前该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑物面积为900平方米。目前用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的

　　1.5%，土地使用税及房产税为没建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，该建筑物资本化率为7%。

　　评估基准日为2013年11月1日。

　　本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规和评估准则，遵循独立、客观、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原则等有关经济原则，对本宗土地使用权主要采用收益法进行评估。

　　经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出了委估对象在评估基准日2013 年11 月1日的使用权价格。评估结果为：本宗土地使用权在2013年11月1日的土地使用权价格为2690623.72元，单价为每平方米5381.25元。

　　XX房地产有限公司土地使用权价格评估 资产评估报告书

　　一、委托方情况简介

　　公司名称：XX房地产有限公司

　　注册地址：北京市朝阳区X区X号

　　法定代表：张X

　　注册资本：2500万元

　　注册号：110003597XXX

　　企业类型：有限责任公司

　　经营范围：开发、出租出售写字楼

　　XX房地产有限公司成立于2000年，原注册资本2000万元。主要以房地产开发为主，兼营房地产出租以及信息咨询业务。后经多次增资扩股及股权转让工作，注册资本增加到2500万元。

　　二、评估目的

　　XX房地产有限公司就用于出租的写字楼进行评估，根据市场现状，用收益法将其在评估基准日的预期收益进行评估，为委托方提供价值参考意见。

　　三、评估对象及评估范围

　　本次评估对象为XX房子产有限公司以用于出租的写字楼，评估范围为基准日对应的土地使用权价格。

　　2011年写字楼当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%，目前该类建筑物重置价格为2500每平方米。

　　四、评估基准日

　　评估基准日为2013年11月1日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。该基准日为委托方根据经济行为的时间安排选定。

　　五、评估依据

　　1、《中华人民共和国公司法》;

　　2、财政部财评字[1999]91 号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;

　　3、中国注册会计师协会关于印发会协[2003]18 号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知;

　　4、中国注册会计师协会协[2004]134 号《中国资产评估协会关于印发〈企业价值评估指导意见(试行)〉》的通知;

　　5、财企[2004]20 号《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职业道德准则—基本准则》;

　　6、中国资产评估协会中评协[2007]189 号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7 项资产评估准则的通知;

　　7、其它相关的法律法规文件。

　　六、评估方法

　　通常企业价值或股权价值估算的方法主要有市场法、收益法和资产基础法。 本次评估由于该宗房地产有经济效益，适宜采用收益法。资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。

　　资产评估是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。其适用条件要求是：评估对象使用时间较长且具有连续性，能在未来相当年内取得一定收益;评估对象的未来收益和

　　评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。显然地，资产评估的收益法涉及预期收益额、未来收益期、折现率这三个基本参数。收益法的核心问题就是确定预期收益额、未来收益期、折现率。

　　XX有限公司写字楼已经使用两年土地使用年限为50年长期拥有，目前该写字楼用于出租，每月平均实收资金为3万元。与当地同类写字楼相比当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年所支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为没建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，该建筑物资本化率为7%。

　　首先计算总收益，其次计算总费用，再计算房地产纯收益，然后计算房屋纯收益，计算土地纯收益，计算土地使用权价格，最后计算评估结果。

　　计算公式为:

　　年总费用=年管理费+年维修费+年税金+年保险费

　　(1) 房地产年纯收益=年总收益-年总费用 (2)年折旧率=(1-残值率)/使用年限 (3) 房屋年纯收益=房屋现值*(房屋资本化率+年折旧率)(4) 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 (5) 评估价的计算：

　　年总收益=50*12*900*(1-10%)=486000 元

　　由(1)得

　　年总费用

　　=486000*3.5%+2500*900*1.5%+20*900+2500*900*0.2%=73260 由(2)得

　　年房地产纯收益=486000-73260=412740 元

　　由(3)得

　　年折旧率=(1-2%)/46=2%

　　由(4)得元

　　房屋年纯收益=2156250*(8%+2%)=215625 元 由(5)得

　　土地年纯收益=412740-215625=197115 元

　　土地使用权剩余年限=50-4=46 年

　　土地使用权价格=197115/7%*【1-1/(1+7%)46】=2690623.72 元

　　七、评估过程

　　(一)、评估准备阶段

　　1、2013 年 9 月 28 日，与委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。

　　2、2013年 9 月30 日，评估人员开始了解委估资产的情况，并按照资产评估操作规范及资产评估工作的需要，收集资产评估所需文件资料。

　　(二)、评估阶段

　　本阶段的时间是2013 年10 月1 日至2013 年10月10 日。主要工作如下：

　　1、搜集和了解委估资产的历史及现状，相关财务资料。

　　2、根据委估资产的实际状况和特点，制订与之相适应的评估方法。

　　3、在确定评估方法的基础上，对评估对象进行初步评估测算。

　　(三)评估分析处理阶段

　　2013 年10 月11 日至10月16 日，对评估初步结果进行分析，并对其进行必要的调整、修改和完善。

　　(四)提交报告阶段

　　本阶段工作时间为2013年10月19 日至10月19

　　日，在上述工作的基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行审核，最后出具正式资产评估报告书。

　　八、评估结论

　　经实施上述资产评估程序和方法，XX房地产有限公司就该写字楼进行评估的土地使用权价格2690623.72 元。

　　九、评估报告使用限制说明

　　1、本报告仅供委托方用于评估目的对应的经济行为和送交资产评估行政主管部门审查使用;评估报告书的使用权归委托方所有。

　　2、本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

　　3、对不当使用评估结果于其他经济行为而形成的结果，本公司不承担任何法律责任。

　　4、根据国家的有关规定，本评估结果的使用有效期限为1 年，自评估基准日2013 年11月1 日起至2014年11 月1 日止。

　　十、评估报告提出日期

　　本次报告提出日期为2013年11月1日。

　　XX房地产有限公司土地使用权价格评估

　　资产评估报告书

　　XXX资产评估有限公司

　　评估机构法定代表人：XX

　　注册资产评估师：XX

　　二0一三年十一月一日

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