- 相关推荐
商铺租赁合同注意事项3篇
在人们的法律意识不断增强的社会，合同的类型越来越多，合同能够促使双方正确行使权力，严格履行义务。那么常见的合同书是什么样的呢？下面是小编整理的商铺租赁合同注意事项，仅供参考，大家一起来看看吧。
商铺租赁合同注意事项1
调查商铺的产权
承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：
1）、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2）、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3）、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查。
免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
租赁保证金
俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。
税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
出租：
营业税及附加租金*5.55%
房产税租金*12%
个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）
土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
转租：
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金（总额）0.1%
在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
1）、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；
2）、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
3）、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；
4）、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
5）、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
装修的处置
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
1）、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
2）、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3）、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。
水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
租赁登记
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：
1）、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；
2）、经登记的案件，具有对抗第三人的`法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：
1）、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。
2）、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。
买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
1）、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2）、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
其他注意事项
在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
商铺租赁合同注意事项2
签订商铺租赁合同的注意事项：
解约退租分为以下三种情况：
第一，商铺出租方违反约定，使承租方的合法利益受到损害。
第二，由于第三方原因使合同无法继续履行时，如何解除合同。
第三，由于自己的经营情况发生变化，如业务经营不善，承租方需要终止协议的处理事宜。
明确条款
1、必须订立正式的租赁合同所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买。
2、必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身份证件。
如系共有产权的需共有人一起签字方可生效。
3、在订立合同时除租金外还必须明确其他各项费用的承担方如房屋租赁税金物业管理费修缮费用等。
4、如所租商铺需经装修后方可使用的需明确装修的范围。
5、如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利否则出租方需赔偿损失。
6、应在合同中明确是否允许承租人转租他人。
7、订立合同时所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替。
诉讼时效
关于租金延付或拒付的时效。我国《民法通则》第136条第三项规定：延付或拒付租金的，诉讼时效期间为1年。例如，原告应在约定的每次支付租金的截止日期届满后一年内向被告主张权利。如第一次交纳时间为20xx年10月20日前10日内，原告则应在20xx年10月20日前向被告索要20xx年8月11日-10月10日两个月的租金，依次类推。但原告在一年的诉讼时效期限内并没有向被告催要过20xx年8月10日-20xx年7月10日前的租金，应视为放弃索要该期间租金权利。
另据《合同法》第227条规定：承租方逾期不交房租，出租方有权解除合同，收回房屋，追求承租方的违约责任。原告在起诉前长达1年多的时间内，从未行使过上述权利，即使被告因种种原因未及时交纳房租。
1、调查商铺的产权
承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：
1)、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。
3)、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。
如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查。
2、免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
3、租赁保证金
俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。
4、税费承担
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的.，出租人或转租人应当承担以下税费：
1)、出租：
营业税及附加租金*5.55%
房产税租金*12%
个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)
印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)
土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
2)、转租：
营业税及附加转租收入*5.55%
印花税印花税转租租金(总额)0.1%
在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。
虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容
5、营业执照
承租商铺的目的在于开展商业经营活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
1)、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照;
2)、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;
3)、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照;
4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照;
5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
6、装修的处置
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：
1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
2)、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3)、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。
7、水、电、电话线等
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。
签定合同之后的疑虑
8、租赁登记
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：
1)、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;
2)、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
9、转租问题
商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：
1)、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。
2)、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。
鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。
10、买卖与租赁
许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
1)、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
11、其他注意事项
在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
商铺租赁合同注意事项3
一、转租、“转让”和独立的租赁合同的问题
当一户商家承租一个商铺经营一段时间后，因为经营情况不好，往往考虑将承租的商铺“转让”或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，如果现在经营者不是产权人，那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普遍，我们曾经碰见过连环近十手的情况，令人叹为观止。
在保持转租房方与房东的租赁关系的同时，衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法，属于商铺转租;原承租方退出租赁合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法，属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除，新承租人与房东重新签订租赁合同，对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商，属于独立的租赁合同。
在采用转租的方式时，一定要确认转租方是否有转租权，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中，即使所有前手合同均约定有转租权，最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬，房东否认转租，借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且，对于前手合同的效力问题，没有经过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。
在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是押金问题和尚未支付的租金问题。
在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。
不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上都有“转让费”的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场情况下，下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法。
二、营业执照的问题
经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言，工商局在办理营业执照时，如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系)。
但是，也有很多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。
另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。
三、装修的问题
每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是，具体承租的`商铺不一定能满足这一要求，因为商铺的装修不能破坏主体结构。
同时，租赁合同期满后，装修做如何处理，也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。
四、电容
有些商铺的经营者对电容有特别要求，需要扩容。但是扩容并不是一件很容易的事，需要经过相关部门的审批，相关部门又会根据规划严格限制电容。
五、招商问题
有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。
六、配合义务问题
承租了商铺之后，上家很多事情需要房东的配合，比如办理营业执照需要房东提供房产证，装修也需要房东提供相关材料，扩容更是。但是，如果合同对这些问题没有约定，房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。
七、合同目的问题
我们知道，在我们繁杂的行政管理体系中，环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如，在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。
但是，如果在合同中约定租赁商铺的目的，当商家活动受到相关管理部门限制时，便可以以无法实现合同目
【商铺租赁合同注意事项】相关文章：
商铺租赁合同 商铺租赁合同简单范本05-22
有关商铺租赁合同签订商铺租赁合同11-17
商铺商铺租赁合同推荐01-14
商铺租赁合同范文 租赁商铺合同怎样写12-08
商铺租赁合同[精选]07-10
（精选）商铺租赁合同07-10
商铺租赁合同06-12
[精选]商铺租赁合同07-31
商铺租赁合同【精选】07-05
【精选】商铺租赁合同07-14