房地产调研报告
在生活中，报告有着举足轻重的地位，报告具有语言陈述性的特点。相信很多朋友都对写报告感到非常苦恼吧，下面是小编整理的房地产调研报告，仅供参考，欢迎大家阅读。
房地产调研报告1
近年来，由于XX经济结构调整和房地产政策调控等诸多因素的影响，海南房地产业呈现出错综复杂的局面，特别是海南省XX出台全域限购政策以后，形势变得更加让人难以捉摸，房地产业面临着发展与转型的新挑战，给房地产企业发展带来不小的冲击，这意味着海南的房地产企业将面临一场严峻的“寒冬”考验。如何抵挡这股“寒流”过好“寒冬”，如何规避风险，冲破发展瓶颈，利用自身优势开辟、探索新时期XX企业发展的新路子，成为摆在我们面前的、绕不过去的重大课题。
房地产业务是我们的主业，围绕主业做大做强是我们的职责与使命。为了进一步摸清目前海南房地产现状和未来发展方向，现结合前期走访调研做分析如下：
一、基本情况
此次调研在海口、文昌两地开展，共走访两地16个房地产项目，与多位业内人士进行交流，收集市场信息、有效经验与建议40多条。
20xx年全省上半年供应房地产347。38万平方米，同比下降25%；
成交367。02万平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增长72%；
成交均价14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供应136。74万平方米，同比上涨25%；
商品住宅成交176。17万平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金额2711。62亿元，同比下降11%；
成交均价15420元/平方米，同比上涨2%。
二、分析情况
（一）海南房地产业的历史和现状
海南房地产市场的发展变迁大致可划分为三个阶段。
第一阶段：即1992、1993年楼市泡沫阶段。当时疯狂的“圈地风”、“集资风”、“炒地卖楼花”造成烂尾楼遍地，小区里杂草丛生、楼房空空如也，击豉传花式的炒卖终造成楼市泡沫，导致大部分投资商破产，泡沫破灭的阴影至今挥之不去，教训不可谓不深刻。
第二阶段：即20xx年金融危机阶段，这个阶段可谓一波三折。历经数年泡沫后，经海南省处置积压房政策的刺激，使楼市逐渐得到恢复，然而恢复起的楼市受国际金融危机影响再次陷入低迷，为了去库存，尽快回笼资金，缓解银行贷款压力，各大房地产商使出浑身解数大搞促销；
20xx年海南开始建设国际旅游岛，楼市受到刺激一反常态开始疯涨，房价像脱缰的野马短短数天就翻了一倍，海南省XX重拳出击抑制住疯狂的楼市，房价逐渐理性回归，但是金融海啸余波未尽，楼市仍未走出低迷状态，除了开发商花样百出的各种促销，在XX的大力扶持和房企的积极应对下，海南楼市逐渐走出阴霾，在后期迎来一波上行的行情。
第三阶段：即20xx年全区限购阶段。在XX鼓励和扶持下，海南楼市得到稳步、健康发展，特别是XX批准海南自贸区（港）后，海南楼市销售量出现了“井喷式”增长，房价甚至出现连夜翻翻甚至几翻的情况。而国内一些大型房地产商如：绿地、恒大、万达、环球100等也瞄准机会纷纷进驻，推出自己的楼盘，海南楼市呈现出难得的火爆现状，楼市价格更是只升不降，房子供不应求。为避免房价过高、过快增长，防止楼市泡沫悲剧重演，海南省XX于20xx年4月出台了全域调控政策，旨在给火热的楼市降降温。尽管海南现在买房的门槛提高了，可是开盘即售罄的状况屡见不鲜。为什么出现这样的局面呢？通过分析我认为主要有以下几个方面因素。
一是独特的地理环境。海南楼市消费群体相当一部分是北方人，北方人之所以喜欢海南岛，是因为北方冬天天寒地冻，气候环境恶劣，而海南四季如春，有丰富的海岸资源，有温暖的明媚阳光，有茂密的热带雨林，有清新的有氧空气，有原生态的风土人情，是他们“春暖花开”、“推窗看海”休闲度假的梦想天堂，而独特的地理位置让这个美丽的岛屿成为享誉全国乃至全世界的国际旅游岛。
二是良好的公共设施。源源不断划拔土地，投入大量资金完善社区休闲小站、健身场所、信息宣传配套设施和“菜篮子”工程等，给市民的衣、吃、住、行带来极大便利。城市绿化、街心公园、大型广场、湿地公园不断投入使用，成为市民日常休闲的好去处。另外，海口、三亚大型、超大型购物中心，大大满足人们日常购物需求，位居亚洲第一的三亚免税店更是吸取国内外游客慕名而至。
三是畅通的交通线路。海南田字型高速公路网即将全部贯通，环岛高铁已成为人们出行的首选；海口、三亚国际机场年运载量逐年增加，已启用的博鳌机场和即将要筹建的第四个机场，将大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系统解决了大部分人出行问题。
四是健全的医疗体系。XX非常重视老百姓的医疗和健康工作，20xx年XX划拨大量土地在各县市修建或扩建医院，医疗保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、琼海等地已建成许多养老基地；三亚的海棠湾现规划为健康度假中心，并且引进多家健康产业机构。这些配套设施的完善，能够更大程度上满足旅游、度假、疗养和“候鸟”人群的需求。
五是改善性刚需猛增。一方面是以海口市坡巷村为代表的旧城改造不断推进，拆迁后原住居民需要另找住宿，而相当一部分租户也需要一个长期稳定的住所。另一方面是省XX推出的人才引进政策，吸引了一部分岛外人才前来就业，这些“新海南人”更需要一个稳定的居所，这些因素都推进了房地产的发展。
总的来说，海南的房子好卖，是因为海南的环境好，空气好，风景好，这就是海南的'魅力所在。
（二）政策调整后的现状
不难看出，火爆的楼市背后难免有炒作的成分。根据XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX实行限购政策后，“疯了一样的”房价得到进一步抑制，然而房子总归是要住的，况且中国人自古以来的观念就是“安居乐业”，拥有一套属于自己的房子是一生的奋斗的目标之一，再加上无房难结婚的观念影响，本地居民对房子仍然有需求。另一方面，房地产开发用地供应受到限制，新建商品房供应量有限，导致房价稳居高位。换句话说，XX调控土地开发后，出现了僧多粥少的现象。在走访海口XXX、XX城、XXX园等10多个楼盘了解到，买房需要先报名，再摇号，后选房，有的楼盘拿到号后还要先买车位才能选房，造成一房难求、有钱也难买到房的情况。我们在项目了解到，该项目第三期计划开盘400套房子，而报名人数已达到8000多人，其中只有5%的人能买到房子，让许多人望房兴叹。事实上，海南的房地产市场现状是“房价永远是昨天的便宜”，有的人因为房价太贵而犹豫的时候，有的人已经在摩拳擦掌，等着掏腰包了。因此说，海南楼市住上走趋势还会在继续，因为市场就在那里，刚性需求就在那里。
海南位于中国最南端，陆地总面积3.5万平方公里，20xx年海南人口数量约为867.15万人，与香港接近，而陆地面积是香港的30余倍，也就是说人均占地面积是香港的30余倍，总的来说，海南是一个地广人稀的舒适宜居之地，我们可以大胆展望，随着自贸区、港建设的继续推进，海南外来人口还会继续大幅度增长，同时也会带动住房和配套设施的需求，海南的房地产市场仍然有较大的增长空间。而作为房地产开发企业来说，只有遵守市场规则、把握客户需求、保证产品质量开发出来的产品才能获得市场青睐和客户认可。而作为中小企业来说，面对新的形势、新的变化，只有扬长避短、转变观念、拓宽思维、及时变革，冲破发展瓶颈，才能开辟出XX企业发展的新路子。
房地产调研报告2
一、调查研究的目的:
了解当今及未来房地产市场情况，互联网对房地产的介入情况，地产服务市场是否存在.
二、调查的方法，资料的来源，方法:
观察分析法，资料分析法.资料来源:互联网权威网站，报纸，
三、调查研究的主要发现
1、广东房地产市场投资活跃，销售虽然增长，但积压依然增加.
资料显示20xx年1-9月份，随着宏观经济环境的改善及广州市城市环境改造进展，令投资再度活跃，开发投资进入了新的增长周期.今年1-9月，全市房地产开发完成投资达192.35亿元，同比增长32.9%，比去年同期增幅提高20.6个百分点，为今年以来的最高增幅(一季为23.7%，上半年为30.5%)，其中全市房地产开发综合实力30强企业完成投资49.22亿元，占全市的1/4.全市商品房施工面积3083.66万平方米，同比增长10.2%，增幅上升9.6个百分点.1-9月，全市房地产开发项目新开工面积大幅上升，达670.17万平方米，同比增长39.9%，新开工率由去年的17.1%上升至21.7%.在全市新开工面积中，住宅为541.79万平方米，同比增长40.8%，增幅比去年同期提高28.7个百分点，新开工率达26.1%.全市新开工的大楼盘有所增加，全市1502家房地产开发企业中，新开工面积超5万平方米的企业达40家，同比增加14家，新开工规模达394.21万平方米，占全市的58.8%，比上年同期提高了14个百分点.由于广州市房地产开发投资持续较快增长，使商品房施工进度加快，竣工量增大，带动1-9月交楼面积同比增长50.8%，为223.78万平方米，其中住宅销售(交楼)201.8万平方米，办公楼5.68万平方米，商业营业用房12.95万平方米，其他房屋3.35万平方米.另据统计，广东全省积压商品房已达1200万平方米，而另一方面，全省还有7000多万平方米的商品房施工面积.按现时的上市量与消化量，全省当前积压的商品房不但难以减少，还可能进一步增多.
2、广州商品房向外地扩散，大户型和别墅型成为主流.
原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市区投资基本上占绝对优势.1-9月市区完成投资额188.01亿元，同比增长32.2%，占全市的97.7%;两县级市完成投资额4.34亿元，同比增长76.4%.占全市的2.3%.在全市十区中:番禺区和花都区开发投资出现强劲增长势头，投资总量分别居十区的第一，二位，完成投资额分别为27.78亿元和6.63亿元，同比增长均为1.2倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长，完成投资额为23.41亿元，同比增长1.2倍，占本区房地产开发投资的84.3%，比全市住宅投资高13.8个百分点.广州商品房从市中心向外扩散的格局已经明显.据民政部门统计，1998年底广州60岁以上的老年人口有80多万人，约占全市人口总量12%，这标志着广州的人口结构进一步迈向老龄化.而赡养老人既是中华全统美德，又是法律规定.在将来，由于计划生育和人口寿命的提高，每对夫妇很可能要照顾两对老人，而养老园还未成风，因此，新婚夫妇与老人同住极为可能，购买大面积套间成为必要.别墅市场也渐渐升温，"一股自家车选购别墅的大军正悄然兴起".
3、各地产商为推销楼盘各出奇招，推广费用庞大.
为推楼，地产商想出各种"概念"作为买点，先后出现"体育概念"，"山水概念"，"生态概念"，"地铁概念"，"教育概念"，"智能概念"等，并以巨额资金在电视，报章等媒体推销其概念.就20xx年10月10日-10月16日间，由于国庆过后，楼市经过两个星期强劲的推盘声势之后，开始恢复低调并进行休整.做广告宣传的楼盘仅75个，较上周骤降了25%，但广告额也达到859.4万元，其中十大广告楼盘之首的江南世家所投入的广告费用59.7万元，康王商业城和益丰花园以33万元左右的广告宣传费用分别位于第二，第三位.这些广告费用中，绝大部分是电视广告，广告传单以及报章杂志的形式.另外，不少广州周边楼盘推出的免费睇楼专线车，也是一笔不小的费用.
4、二手楼市将渐趋活跃.
据经济日报20xx-10-12报道，房地产交易程序进一步简化.这一二手楼市发展的阻碍将成为历史.广州楼市经过几年的发展，还有福利分房的尾班车的开出，相当部分人已经手中有房，甚至是第二套房.加上广州范围的不断扩大，"就近租房"可能成为上班一族的选择.因此二手楼市可能渐趋活跃.
5、房地产网站繁多，功能，资讯内容相近.
在房地产这个朝阳行业中，网站作为新经济的身影，亦随处可见.据估算，中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪"，"网易"这类门户网站基本都建有地产频道，传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房"，"安家"等的房地产专业网站，则是担当着为消费者提供网上置业指导，追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站，更多的目的在于建立，丰富项目形象，增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多，但真正能为置业者排忧解难，可提供详尽的房地产信息，再售物业信息的专业网站并不多，几乎全是提供以下几条内容:一，二手房租售信息(多为文字描述地址，大小，联系方式，极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修，家具风格文献资料;供楼利息计算.
6、现有房地产网站极具区域性.
现有房地产网站多立足本地，只起到互联网广告的作用，未能发挥互联网无地域的优势，这可能是由于互联网技术所决定的，由于html表现手法有限，极大地制约了房地产网站的跨地域发展.
7、房地产网站表现形式.
a，html超文本文件格式.运用图片，文字和超级连接表现楼盘，这是现在房地产网页主要表现形式. b，360度环景技术.能表现东南西北四方位景物，可拉近观察，表现事物真实，可做少量互动，如超级连接，但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现，但还没普及，应用此技术网站极少. c，vrml虚拟现实技术.应用电脑三维技术，能表现物体空间结构，浏览者可任意游走，有置身其中的感觉，但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.
四、结论
1、广东房地产将出现买方市场，房地产销售将出现新困难.虽然广州楼盘销售增加，积压有所减少，但广东整体商品房积压依然严峻，况且商品房作为耐用高价消费品，一般都有50年使用寿命，而且每户多套的可能性不大，因此，商品房的需求量在一定时期内是有一定限度的去年受房改"末班车"等因素影响，购买力受到严重消耗;而支取住房公积金手续烦琐，有待进一步简化;中国人口数量也趋于稳定，地方经济差距正初步减少，而且经济发展重心正向西北转移，广东外来人员用房需求也将有所减缓.另外，按1500元/平方米计算，全省消化现有积压和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230亿元.由于大供给与少需求的相互作用，房地产买方市场初步显露.这一点从1999-11至20xx-3广州各区住宅展销均价变化可以看出.
2、未来一手房地产市场将定位在高档商品房上，消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现，人们对房屋的需求将上一档次，房地产市场需求将转为对大面积，别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房，而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用，因此需要关于该商品房更全面的了解，而不单局限于对其位置，大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散，导致得到这些信息，将耗费不少时间与精力.
3、地产商销售手段需要创新.随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟，大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本，从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性，他们注重的将是商品房的实用性和舒适性，单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新，需要低成本，高效，实用的销售手段.
4、二手市场将相对活跃城区范围的扩大，是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的.简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置换成为二手交易的主要目的
5、现今房地产网站信息远未达到消费者要求，需要技术创新.如上所说，单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求，网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息，网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.
五、建议
房地产推广是一个高利润行业，如果互联网是计电视，广播，报章杂志后的一时代传媒，那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站，定位在一手楼盘的销售，利润来源主要定在地产开发商，而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告，究其原因，为以下几点:
1、认为电视，报章等广告是主动的，不管消费者是否接受，都难以拒绝，至少要看一眼，才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的，消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的，而忽略了广告的效果和效率，这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上，互联网广告是有针对性的，有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站，而且在网上做广告是无地域限制，无时间限制的
2、认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构及人口结构考虑，未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.
3、认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确，用传统超文本格式(html)表现房地产信息，远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.
地产商广告投入，目的是让消费者认知其楼盘，所以，房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者，而不是地产商，要吸引房地产准消费者，从而吸引地产商广告投放.
就调查所得的资料统计，如果房地产网站广告份额可以达到1%，即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司，应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站，提供房地产信息服务市场存在，风险很少.
房地产调研报告3
近年来，我国的房地产业快速发展，始终保持20%-30%的增幅。03年后，国家陆续出台房地产调控政策，对房地产业开发经营进行调整，05年之后调控力度不断加大，对全国房地产业发展格局产生了深刻影响。在宏观调控的情况下，我市刚刚起步的房地产业面临着较大考验。为进一步促进我市房地产业健康持续发展，结合国家宏观经济调控，现对我市房地产业分析如下：
一、我市房地产业发展现状
98年住房体制改革后，我市房地产市场有了实质性的启动，发展受当时经济低迷的影响，行业发展较为缓慢，投放市场的房地产项目较少，房地产企业整体水平不高，住宅小区开发水平较低，规模很小。特别是我市长期存在沿街商住楼过度开发现象，粗放型的发展建设和经营方式造成零星式、沿街一张皮式开发，城市缺乏整体规划，城市基础配套设施跟不上，市容市貌脏乱差现象长期得不到改善。
20xx年以来，经济的恢复性增长使我市房地产业开始逐步走上发展的快车道。近几年来，土地市场活跃（06年出让土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市场投放量迅速增加（近几年投放市场近90万M），房地产企业蓬勃发展，群众消费热情高涨，房地产业已成为推动我市经济增长和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我市房地产开发项目用地投放量较大。20xx年出让土地11531平方米，20xx年出让土地473161平方米，20xx年出让土地115047平方米，20xx年已出让土地34126平方米（预计全年可达254000平方米）。同时，土地投放逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变，房地产开发规模越来越大。
2、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我市的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济的大举进入。目前活跃在我市房地产市场的开发企业由前几年的寥寥数家发展到现在的二十几家，极大的促进了我市房地产市场的繁荣。
3、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 近年来，我市房地产业发展迅速，投资规模日益扩大，尤其从20xx年开始，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，今年上半年我市房地产投资已占全市固定资产投资的60%以上，成为拉动投资增长的主要力量。
二、房地产市场需求状况
我市20xx-2010年规划纲要中提出了到20xx年我市总人口21万人，城市规划区面积21KM的发展目标。住房建设规划中提出了20xx到20xx年住宅面积128万M的需求目标。05至08年按照实际施工面积，我市到今年末供应市场商品房面积接近90万M（由于缺少相关部门统计数据，目前商品房空置率还不掌握，具体数字 2 22
2出来后再做详细分析）。由于规划与实际尚有较大差距，加之近两年来违规建设面积较大、房地产项目市场投放量过于集中，造成阶段性供大于求。
根据上述指标，结合我市经济发展势头较好，我市实际需求潜力虽然较大，但尚待充分挖掘。随着旧城改造的持续以及人口的.集聚，改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求，这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。
三、当前我市房地产市场存在的主要问题
1、房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
2、城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来较大影响。
3、房地产开发结构不尽合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长。商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
4、市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。市场和消费者之间缺乏足够的信息渠道，一定程度上影响了市场销售。
5、住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设刚刚启动。商品住宅价格提升过快，整体价格偏高。
四、几点建议：
1、加大拆违力度，扩大高端市场范围。
前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的群体，这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，加之前一时期私人违章建房，已消耗了这一群体的大量购买力。对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第
二、三次换房。建议加大拆违力度，严格控制私人违规建房，将这一部分购买力推向市场。
2、改善供应结构，激活中低市场。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。激活这一中低收入消费群体，将给我市房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m户型、城区80-100m户型)，将激活我市中低住房市场。
3、加强住房政策性保障，引导结构调整，完善住房供给体系。 科学合理投放经济适用房，加强中介服务，鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
4、加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。 保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我市房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场，以增强政府对土地市场的调控监管力度。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，抑制投机需求和过度超前消费。
5、尽快建立房地产市场信息披露制度，及时向社会通报市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
二〇〇八年七月二十四日
房地产调研报告4
20xx年9月8日至11日，黑龙江省建设厅房地产处组织举办了估价师继续教育培训，参会的估价师来自省内各个地市。徐处长特意从天津聘请了张弘武老师前来讲解，徐处长本人也针对我省的现状进行了讲解和提示，又让各地市的资深估价师介绍自己地方的估价业发展情况和建议，获益匪浅。在这三天里，我们同行间也有了相互交流的机会。我们边学习、边调研，初步有了一点想法。
一、我省房地产估价行业发展现状
（一）房地产估价机构发展速度较快，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，品牌意识尚未树立起来。
20xx年的《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》，自20xx年12月起房地产估价机构的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体制的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。许多有创业意识的人借此机会大举进入房地产估价行业，纷纷成立估价公司。但多为4-10人的小公司，资质低，法人多为赚钱而赚钱，事业心弱。
（二）估价需求缺乏主动性。
张弘武老师讲的对，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位与律师、医生一样，是非常高的。西方很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体制问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。
（三）估价勘察草率。
有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察纪录及照片。有的机构不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。
（四）回扣风盛行。
商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的毒瘤。国家从上到下非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例占总体估价收费的比例大，哈市某银行以明文形式要求回扣40%，再加上给银行业务员的提成，回扣总比例甚至高达60%-70%，这是任何一个行业无法承受的。
（五）估价机构间业务竞争无序。
企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品在客户心中没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。“客户定价法”成为了估价方法，受估价目的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。估价机构以客户期望价格迎合客户，以取得业务。滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。
二、解决对策和建议
一把锋利的刀，如果管理得当，用在正当的地方，能够为社会创造财富；如果放任对刀的管理，刀可能沦为邪恶人杀人抢钱的工具。当杀人抢钱比安分守己能够带来更多的报酬并不必为此承担任何风险，杀人抢钱就会成为一种趋势。因此说，游戏规则必须制定好、贯彻好！
（一）加强行业管理，成立地方估价学会，发挥学会作用。在市场经济条件下房地产评估应由行业学会管理，建设主管部门分层次负责估价师和评估机构的资格管理，其他工作，如估价师执业资格考试、继续教育、制定技术标准和职业道德规范等工作由政府委托介于政府与中介机构之间的民间机构——估价师学会负责管理。待条件成熟后所有评估的管理工作由估价师学会承担。
（二）严格市场准入。执业人员和机构都实行三级准入制。首先要完善估价专业人员的系列，根据人才的“宝塔结构”，房地产估价师应分高级和中级，初级应为估价员，并设置水电、设备等配套专业的估价师。应建立三个等级的台阶制，即从初级到高级每一个台阶都要有一定的学历和执业时间的限定，跨入第一个台阶以及由低一级台阶向上一级升级，必须经过考核，考试，注册，才能取得资格，并规定每一个等级的估价人员只能做一定范围的评估业务。而且要实行估价人员责任制，评估所所长和项目负责人必须是中级以上估价师，所有评估报告必须经中级以上估价师签字才能生效，其中一级资格的评估所所做评估报告和二级评估所所做的特大或高难度项目的评估报告必须经高级估价师签字生效，涉及到配套专业的评估报告必须有相关配套专业的估价师介入。允许二级机构到外地承接业务，但要有控制范围，要比一级低一个档次。
“准入”的标准要严格。一是与三个等级估价人员相适应，要确立非常严格的高级估价师专业资格考试和注册条件。要改变现行估价师执业资格的考试和注册条件偏宽的做法，其中考试条件要增加每一个等级估价人员的相关专业工作经历和从事评估实务的年限，一般应增加2－3年，笔试内容涉及业务面要宽，要增加面试，注册时要提供2－3份有代表性的评估报告。对有犯罪前科的应不准注册（满五年以上的充其量只能从事估价员工作，但最好不开这个口子），受行政处罚处分的应满五年才准予注册。随着评估业务的发展估价师考试和注册条件要逐步收紧，直至形成非常严格的`标准。二是三个等级评估机构的资格条件偏宽，根据“房地产法”第五十七条关于房地产中介服务机构应具备条件的规定，每一个等级机构有注册资金，估价师人数，总体从事评估人数，机构执业年限以及已做评估业务数量等方面都应提高标准，如三个等级评估机构的估价师人数应增加，尤其要规定一、二级机构必设高级估价师，所有机构执业人数不能以抽象的70％的比例作限定，而应规定每一个等级的机构应有具体数量的专业人员，还应增加评估所硬件设施和信息储存量（将来信息共享，应规定评估所有提供信息的义务）的要求。
（三）由政府或学会牵头，由各估价机构参与签订自律条约，只允许以国家规定的收费标准的六折为最低折扣进行价格竞争，如有违反，坚决进行价格处罚，直至吊销资质，并在报纸等重要媒体公布自律准则，让各大银行等需求方知晓。对违反者加大处罚力度对于参与压价竞争、给回扣、与客户勾结出具虚假报告、隐瞒真相出具不实报告、为外来报告盖章收费等违规行为，一经查实，要依法按规处理，涉及估价师职业纪律和职业道德的，由行政部门或行业协会予以行政处罚或行业处分。要淘汰一批不合格的机构，要打击走穴估价师，取消他们的从业资格。
（四）扶植业务过硬的估价机构。应有重点地扶植一批有实力、有发展后劲的估价机构，给予业务上的指导和支持。要突出机构信誉品牌，宣传几家信誉品牌过得硬的机构。应强化对机构人员的动态管理，鼓励从业人员取得多重资格。扶植执业的估价师队伍，保护他们的利益。仿效发达国家和地区的做法，确定估价师不同层次（例如：高级估价师）的标准，强化估价师个人品牌。
三、结语
在我国，市场经济仍是初级发展阶段，中介行业的发展较发达国家尚有一定差距。我们估价行业的发展，应有外延发展转入内涵发展。控制数量，提高质量。真正让有知识的从业人员得到尊重，吸引更多有素质，愿意从事本行业的人员加入到我们的队伍中!
房地产调研报告5
自20xx年年初以来，面对宏观经济下行的压力，国家和地方各级政府相继出台了一系列支持房地产业"稳需求、去库存、控风险、促转型"的房地产新政策。20xx年11月10日，习在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时对房地产业提出了明确的指导意见，"要化解房地产库存，促进房地产业持续发展"。随后，中央经济工作会议将房地产去库存确定为20xx年我国五大经济任务之一，在国务院常务会议上也明确提出，"以加快户籍制度改革带动住房等消费"。至此，因地施策，分类调控，促进房地产业平稳健康发展成为地方各级政府的一项新任务。
近日，市委党校科干二班第五调研组分别到市房管、规划、国土等多个职能部门进行走访，了解了我市房地产库存整体情况和积压的主要原因，与万达、碧桂园、飞扬、葡萄园、汉通等多家房地产企业的高管进行座谈，听取了他们对我市房地产化解库存的意见。通过全组成员共同商榷，形成一致意见，撰写此调研报告。
一、我市中心城区房地产库存情况
截至20xx年12月31日，中心城区累计库存商品房389.63万平方米，同比增长16.13%，去化周期29个月，其中商品住房商品住房达到263.4万平方米，同比增长31.8%，去库存化周期23个月，比20xx年末下降1个月，非住宅库存126.23万平方米，去化周期63个月。
1、从中心城区商品房类型结构看，住宅263.4万平方米，占待销商品房总数的67.6%，工业厂房7.36万平方米、占1.89%，商业101.87万平方米、占26.15%，办公6.48万平方米、占1.66%，其他10.51万平方米，占2.7%。
2、从中心城区商品住房面积看，单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05万平方米，分别占总数的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59万平方米，分别占总数的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83万平方米，分别占总数的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54万平方米，分别占总数的6.03%、10.83%。
3、从中心城区商品房销售情况看，20xx年，中心城区共销售商品房16124套、156.07万平方米，同比分别增长16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38万平方米，同比分别增长18.38%、20.59%。其中单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52万平方米，分别占总数的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18万平方米，分别占总数的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68万平方米，分别占总数的3.47%、5.76%。
截止今年3月底，中心城区库存商品房367.74万㎡，比去年年底减少21.89万平方米，去化周期26个月，较去年年底减少3个月;其中商品住房242.65万㎡，去化周期19月，较去年年底减少4个月。
从上述数据可以看出，20xx年我市中心城区商品房库存量和销售量均出现增长，增长幅度基本相同，截止今年3月底，虽然库存量有所减少，但库存量偏大的局面仍未改变。
对比相似情况的十堰市，我市房地产去库存压力也大体相同。据房产在线统计，截止到20xx年6月30日，十堰城区累计可售住宅套数为41062套，同比增长14%，累计可售住宅面积为4538983.72平米，同比增长13.9%。其中张湾区累计可售现房3943套，面积约411485.26平米，茅箭区累计可售现房11536套，可售面积1323384.19平米，白浪区可售现房843套，可售面积约93613.05平米，各区域都有大量的可售现房。而根据十堰目前现状，每年能够消化掉的房源大约在15000套左右。就此看来，仅截止于6月30日止的房源库存就需要三年的时间来消化。
二、我市房地产库存量偏大的主要原因
1、土地供应量过大。受本地财政依赖土地收入和前几年房地产火热的影响，20xx年以来，荆门和国内、省内很多三、四线城市一样，出现了土地供应节奏过快的局面，据不完全统计，截至20xx年年底，我市中心城区通过招拍挂方式出让但还没有动工的房地产开发用地超过4000亩，而据分析，每年市场需求量大约不会超过1000亩，也就是说，现行已经出让的土地的消化期将超过4年，土地存量仍处于高位。
2、市场需求相对不足。房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资投机性需求和被动型需求。从自住型需求来看，新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套配套，还需要确立产业支撑。然而荆门实际情况是，传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。从改善型需求来看，90年代初期购买房改房的各级党政机关和企事业单位的干部职工成为市场的主体，但由于近3年来开工建设了3298套、29.68万㎡的企业职工集资建房和20xx套、38.432万㎡的天鹅小区团购房，分流了相当部分的有效需求。从投资投机性需求来看，尽管省、市出台了刺激楼市的若干意见，但对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响以及住房价格的持续走低，我市投资性需求受到抑制。从被动型需求来看，我市"三化"同步建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。综上所述，土地供应过大与市场需求不足的叠加是造成商品房库存量过大的主要原因。
3、市场信心不足。受国际金融危机感和全国房市调整大环境的影响，消费者信心不足，认为商品房还有一定的降价空间，持币观望气氛浓厚。
三、我市已采取的去库存措施
针对我市商品房库存量大、消化周期长的实际，20xx年以来，我市在控制新增总量的同时，把去库存作为惠民生、稳市场、促发展的重要举措来抓，出台了一系列措施消化库存商品房，取得一定的成效。
1、政策引导去库存。从20xx年9月至今，我市出台了《关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见》(荆政办发[20xx]50号)、《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》(荆政办发[20xx]38号)、《关于进一步放宽住房公积金个人贷款和提取政策的通知》、《关于调整住房公积金个人贷款和提取政策的通知》等文件，从支持合理住房消费、完善住房保障体系、加大金融支持力度、完善土地供应机制、优化房地产市场环境、加强房地产行业监管等方面激活楼市，政策主要亮点体现在"二个创新(创新保障性住房房源筹措方式、创新棚户区改造安置方式)"、"三个调整(调整普通商品住房缴纳契税的基数、调整个人普通住房再次上市交易的计算时间、调整商品房预售许可条件)"和"五个放宽(放宽贷款条件、放宽唯一住房条件、放宽普通住房标准、放宽购房落户条件、放宽住房公积金贷款和提取政策、放宽商品房价格和户型调整限制)"。该系列文件的出台，大大提振了市场信心，促进了市场的活跃。特别是《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》明确提出，逐步减少或停止政府直接投资集中新建保障性住房，采取政府采购的方式，按照"价格合理、面积合适、质量合格"的原则从市场上收购存量商品房作为保障性住房和安置房房源，鼓励开发企业将符合条件的商品住房转轨为保障房,鼓励有实力的房地产开发企业、民间资本收储存量商品住房进入租赁市场等多种形式，多渠道的消化库存商品住房，打通了保障性住房与商品住房之间通道。如20xx年10月，我市按照荆政办发[20xx]38号文件精神，启动收购温州大厦小户型库存商品住房作为公租房，共收购9套，635平方米，目前已经拨付收购资金217万元，开发企业将于今年8月交付使用。
2、货币化安置去库存。20xx年我市加大了棚户区改造和拆违控违的力度，我们紧紧抓住这一机遇，制定出台了《荆门市中心城区棚户区改造货币化安置暂行办法》(荆房征委[20xx]1号)和《市人民政府办公室关于规范中心城区拆违补偿政策的意见》(荆政办发[20xx]44号)，在棚户区改造和控违拆违中,采取被征收人自主安置、政府采购房源安置、政府搭桥被征收人团购商品房安置等方式，大力推进货币化安置。东宝区海慧沟拆违是荆门市20xx年度"一号工程"，该片区共有违建楼11栋，房屋405套，总建筑面积3.774万平方米，涉及住户307户。在拟定拆违补偿方案中，市政府明确规定违建户全部通过购买库存商品房进行货币化安置，目前通过政府搭桥，采取竞争性谈判、政府公开征集等方式，在洋丰西山林语、洋丰嘉园、天鹅山庄三个小区中征集646套房源供违建户选择，307户全部在上述三个小区中全部安置到位。去年市中心城区棚改货币化安置总共1821户，棚改货币化安置比例达到51.89%，高出省定棚改货币化安置比例40%的目标近12个百分点，按户均110平方米计算，仅棚改货币化安置这一项，就消化了中心城区近20万平方米的商品住房库存。
3、市场引导去库存。去库存的真正主体在企业。我们在完善房地产市场预警预报体系的基础上，按照"日统计，月监测，季分析"的时间节点，每季度召开一次房地产市场形势分析会，定期公布房地产市场的运行情况，特别是分类通报新增土地购置数量、房地产开发投资、新开工项目与面积、销售面积、销售均价、库存商品房结构等情况，一方面引导开发企业通过营销模式电商化、建立线上社区服务平台、构建"医养结合"新型模式，加快库存商品房的销售。另一方面针对库存商品房主要集中在商品住房、商业用房的特点，积极引导开发企业探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、农业地产等新领域，促进商品房开发类型多元化。20xx年，我市中心城区共批准预售商品房195.62万平方米，其中非住宅面积达54.77万平方米，占总量的28%，同比上升近10个百分点。全部非住宅地产中，属工业地产的一马光彩、鄂中再生资源、两岸三地华中创业中心等项目占了总量的19.4%，从参加座谈企业高管发言中我们了解到，他们采纳分析资料后，及时对未施工项目在户型设计、住宅与商业用房比例作出调整，有的甚至在可预见销售不畅情况下，主动降低了容积率。还出现了如东方国际广场的写字楼及福寿居的养老医疗类地产，企业项目种类呈现多元化趋势。
三、对我市房地产去库存的建议和对策
房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。根据我市房地产市场实际情况、目前面临的经济新常态以及发展新机遇，建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作：
1、继续落实房地产新政，促进房地产行业平稳发展
房地产业作为国民经济重要产业之一，平稳增长才是走可持续的科学发展之路，房地产市场过热或过冷都会影响整个行业的健康发展。全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识做好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。
2、合理引导，积极鼓励住房消费
一是积极推动农民工市民化。对选择进城落户的新市民，其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利，其子女进城接受义务教育的,享有与城镇居民子女同等待遇,由所在区教育部门统筹安排入学。明确土地"双挂钩"中补偿给农民的资金，可以到城区购买商品住房。此外，探索建立农村宅基地和土地承包经营权自愿有偿退出机制，鼓励、引导新市民按照流转、退出等方式处置农村宅基地和农村承包土地，增强农民的购买力。二是实行购房补贴优惠和房票政策。可借鉴外地经验，对在市城区购买新建商品住房的.，由购房人凭网签合同备案证明和完税凭证向房管部门申请，由市财政部门给予安家补贴。试行房票制度，对市区内国有、集体土地上房屋被征收的，被征收人可凭"房票"自愿选择某一房地产项目安置，并可一次性享受18个月的临时安置补偿(助)费。被征收房屋的市民可用"房票"自购商品房，抵扣购房款时由参与"房票"安置的开发企业在正常市场售价基础上给予适当优惠，且购房成交价格不超过"房票"金额的部分免征契税。三是充分发挥住房公积金的支持作用。适当放宽优质楼盘在住房公积金贷款登记备案、贷款发放等方面的条件,将优质楼盘个贷放贷条件由原来的项目主体工程封顶调整为取得商品房预售许可证之时。将符合条件的新市民、农民、个体工商户纳入住房公积金制度的覆盖范围，支持缴存住房公积金的新市民、农民、个体工商户利用公积金购租住房，扩大住房消费;建立住房公积金资金使用调剂机制，在全市范围内实现资金盈缺调剂，平衡资金头寸，化解资金流动性风险。
3、创新商品房消化渠道，打通"三个通道"
重点就是在全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房三个通道。一是购买商品住房作为公租房由试点向符合条件的商品住房项目延伸。从20xx年开始，要整合中央、省、市保障房补贴和廉租住房易地建设资金,集中分批购买部分库存商品房房源用于公租房配租。二是货币化安置范围由棚改项目向所有房屋征收项目延伸。对城市规划区范围内城市基础设施建设等因公共利益征收的项目，除集体土地上已经开工建设的安置点外，一律不再新安排宅基地建房，原则上一律实行货币化安置。三是货币化安置方式由政府购买房源和组织团购安置向被征收人自主安置延伸。重点就是搭建征收项目安置房源库，打造安置房超市，引导、支持被征收人用货币补偿款自主购买商品住房，最大限度满足被征收人个性化多元化住房需求。
4、推进供给侧改革，确保市场有序供应
一是合理调控房地产开发用地。对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。二是优化住房及用地供应结构。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构;对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。对已供未开发用地,根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。
5、配套相关政策，优化发展环境
一是落实金融支持政策。认真贯彻执行国家有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设的有市场前景项目的合理融资需求，并提高贷款授信审批效率，及时发放贷款，促进商品住房的开发建设。进一步缩短放贷审批周期，配足个人住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通商品住房和改善性普通住房的信贷需求。每年年终，人行对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计排名，相关部门根据排名情况，于下年度相应调整住房公积金、住宅专项维修资金等与住房相关联的存款支持。二是积极发展租赁市场。鼓励自然人、各类机构投资者等组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励房地产开发企业，在商品房库存中长期持有部分房源，直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，过先租后售、共有产权等模式运营商品房。三是优化发展环境，不断规范市场秩序。简化审批流程，减少住房开发审批的中间环节，同时适当降低房地产相关税费，并控制好土地出让价格。进一步规范市场秩序。加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，为企业发展创造良好的空间。加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题。四是进一步加强房地产市场监测和分析。继续完善房地产市场信息披露制度，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。五是充分利用互联网优势，搭建好楼市交易平台，让房地产交易更加便利化和透明化，吸引广大购房需求者和投资商，甚至是外地人来荆门购房兴业。
房地产调研报告6
xx年贵阳房地产相关政策：1、购房入户。凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。
2、加大公积金对购买普通住房的支持力度，并采取以下措施： 扩大公积金贷款投放资金规模，在原20亿元贷款资金计划的基础上增加8至10亿元资金用于发放住房贷款。降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。 提高住房公积金最高贷款额度。对个人和单位均按12%缴存比例正常足额缴存住房公积金、信用等级良好、具备较强还款能力的职工，购
买自住房的最高贷款额度调整为50万元。积极支持人才住房消费。经人力资源和社会保障部门认定的引进人才，可在一次性补缴12个月住房公积金后申请住房公积金贷款。3、减免契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。4、给予优惠利率。凡棚户区、城中村改造以及二环四路城市带项目中涉及房屋征收的房屋产权人购房，金融机构在风险收益平衡的基础上给予基准利率下浮优惠;5、购房免汽车摇号。凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业(公司)或经营，有合法营业执照的，可不参加摇直接申请一个小汽车专段号牌。
由以上细则可得出，贵阳市作为我国三线城市，城市化建设正在加紧建设中，因此刚性需求及由于城市化建设，棚户区、旧城区改造所带来的改善性需求比较大，所以政府出台的限购等调控措施比较灵活，主要是在控制投机投资的购房需求，对确实需要购房的民众以及价格合理的房地产项目不会造成很大的影响。同时相关优惠政策正带动整个贵阳市房产市场，如井喷式的发展。
贵阳典型楼盘分析
提及贵阳的楼盘，不得不用“三个大字”来概括，第一总面积大;第二总投资成本大;第三销售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型楼盘要归属于贵阳花果园项目，被誉为“中国第一大盘”，该项目总占地面积6000余亩，总建筑面积1830万㎡，其中1230万㎡住宅，200万㎡商业，200万㎡办公，200万㎡公建，分为彭家湾地块和五里冲地块。该项目建成后将容纳30万人口，据了解，改项目属于民生工程，目前贵州省最大的旧城棚户区改造项目，拆迁户数21000多户，拆迁面积400万㎡，受到国家的领导人，政府单位大力支持，由于地理位臵优越、开发成本低，房价明显低于市场价格，总销售量占整个贵阳市50%的份额。并且受到地方优惠政策影响，销售明显高于贵阳其他项目，可以说是垄断了半个贵阳市房地产市场。经走访调查，目前该楼盘剩余不足5000套住宅、销售均价4200元/㎡，平均每天销售300套左右，如此庞大的销售率，在整个中国比较罕见，分析因素：1、市场刚性需求量大，2、受政策和政府主导支持项目，
3、价格低于市场价，综合性价比高。 2、其二典型楼盘：由中天城投集团全力打造的“中天未来方舟”项目位于贵阳新区，是西南地域唯一集温泉养生、游乐度假、商务休闲和高尚人居等功能为一体的国际生态综合型高端地产项目，未来建成后将成为贵阳城市副中心。该项目建设用地5600亩，建成后常住人口约17万人，包括旅游板块、高端人居板块、生态景观板板，有大型主题公园、五星级温泉度假酒店、综合型疗养医院、大剧场、室内滑雪场、海洋馆等。区内包括贵州省建筑高度地标建筑群、近50万平方米旅游综合商业，70万平方米大型生态办公集群，白金五星级酒店群落。除此之外，“未来方舟”还将作为全国的生态与科技试点项目，
使用同层排水、风力发电、中水回用、呼吸式幕墙、能源监测管理系统、户式垃圾处理等先进高端技术。该项目与花果园项目形成强烈对比，如果说花果园项目属于需求性项目，那么该项目就属于改善性项目，据了解，该项目总销售量占贵阳房地产市场的17%，最高月销售总量1500套，平均日销售总量为100套左右，由此可见如此高端的产品也是未来市场的发展需要。分析因素：1、市场刚需，人们居住品质的不断提高，2、完善的配套、高端的技术加完美的规划设计。 综合分析：贵阳楼市“以价换量”特征显著，最典型楼盘花果园项目，今年除了在售的超过10个100万平方米的大盘将推出大量新房源外，多个响当当的实力的开发商、多个几百万方甚至超千万方的大盘齐聚贵阳，一场贵阳楼市前所未有、全国楼市也不多见的“大盘之战”即将拉开序幕。在超大盘和资金压下，一些楼盘并没有一味走“以价换量”路线，而是通过提升产品品质，走与超大盘不一样的差异化产品路线，满足改善性购房群体的居住需求。中铁逸都国际、俊发城在逆市中实现了价位不低的花园洋房热销，成为走差异化市场道路的成功案例，充分说明品质优越的`住宅产品始终是楼市的稀缺品。那么如此之多超100万平方米的大盘为何齐集贵阳?分析因素：1、国家对当地房地产的支持起主导作用，加之当地房地产政策相对宽松，尤其是减免契税等优惠政策。2、国家的领导人亲临市查，要求大批改造棚户区和旧城改造，造成刚需加紧。3、贵阳是新星中的发展城市，外来人口和当地人口居住需求量在不断上升。
3、其它楼盘分析
(1)天誉城：由贵州誉浚房地产开发有限公司开发，该公司隶属广州天誉臵业控股有限公司下属子公司，是一家外来上市公司。项目位于贵阳省的政府北门上行800米，紧邻国家级顺海公园，项目总规划面积15.6万㎡，总建面58万㎡，33层、38层超高层，总规划户数4754户，容积率：3.5.项目配套设施一所幼儿园、一所小学，超市，餐饮，休闲会所，药房，干洗店，体育设备等公共设施齐全，小区门口还有公交车中专站，交通便利，车位配比1：1。同时三期也将拥有独立的沿街商业街，增加配套的同时，也将住宅退后，与交通干道隔绝开，其完善的配套也创造一种全新的主城公园生活。目前该项目一期、二期已经入住，三期已封顶正在认筹，销售均价：5000元/㎡，认筹优惠1000低10000元。车位只租不卖，租金200每/月，车位管理费用50元/月。
分析：该项目优势：位臵优越，交通便捷，小区配套完善，靠近公园湿地，居住外围坏境优美，价位适宜。项目劣势：容积率高，四面环山，楼盘整体空间局促。
(2)中大国际广场：项目处于贵阳云岩区大营坡鹿冲关路，金阳新区与老城区交汇处，由贵州本地企业贵州中大房地产开发有限公司开发，项目总占地35461平米，总建面37万方，容积率7.0，车位配比：1:1.5。集购物、娱乐、休闲生活中心，新型居住、生活、商业平台，拥有20xx多户高品质住宅，近70000平方米商业体量。项目配套建设10000㎡的市民休闲广场，目前该项目已
经建成，并成功引进沃尔玛超市，属于现房销售。住宅销售均价：5800元/㎡，地下沃尔玛周边商业销售价格：2万/㎡至3万/㎡，车位只租不卖，租金300-400元/月，车位管理费：80元/月。 分析：该项目优势：属于城中心楼盘，位臵优越，商业完善，商业价值巨大。劣势：容积率高，绿化率低，临近高速公路，居住坏境质量差。销售策略上，该楼盘住宅部分分批销售，每月仅开放几套房源，销售完毕再放出批次房源，并且选引进商业部分，待商业成熟完善后，带动住宅销售。
房地产调研报告7
随着我县基础配套设施的进一步完善，城市功能不断增强，城市品位不断提高。全市“一江两岸三区”格局逐步形成。这些有利因素极大地刺激了我国房地产市场的发展。XX年7月1日至今，我县已拍卖挂牌房地产开发用地11块，成交面积415.54亩，成交金额12058.7万元。此外，此前还采用了服装城、新城花园、京信嘉园、宁宏市场等土地项目。根据规划和建设要求，在这些土地上可开发建设约79.98万平方米的商业和住宅建筑。根据新城区控制性详细规定，预留商住用地约790亩。
一、房地产市场发展的有利因素
1、区位优势有利于我国房地产市场的发展
我县地处湘鄂赣三省交界处，距九江、南昌、武汉、长沙等大中城市200多公里。这是开发商在交通方面的劣势，但在房地产市场上却是优势。我县有近19万农民工，在商品房销售中占有相当大的比例。换句话说，这些人中有相当一部分人赚钱后不能在大中城市买房，而是选择在县城买房。因此，从某种意义上来说，修水县很容易形成边境贸易副中心城市，这给我县庞大的房地产市场带来了一定的发展空间。
2、政府的宏观调控政策有利于房地产市场的发展
XX年以来，县委、县政府把程楠区的发展作为“353”战略的重中之重。因此，在制定相关政策时，房地产市场被赋予了巨大的发展空间：一是在建设审批方面，要控制城北开发城南，严格控制个人住房，防止干部集资建房；二是严格控制土地市场方向和总量。根据市场需求，我县商品房总量控制在每年20万平方米以内，土地总量基本控制在每年180亩以内。所有用于房地产开发的商业用地都实行招投标、拍卖和挂出让制度，使房地产土地供应需求处于透明、和平的状态，从而刺激供需平衡和稳定。
3、相关优惠政策有利于房地产市场的发展
第一，鼓励农民在城市买房，享受与县城居民同等的待遇。购买商品房的相关税费减免或优惠；二是新城建设期间，开发建设相关费用实行包干费优惠制度，如建设费控制在每平方米15元以内；第三，鼓励干部职工在新城购买商品房。凡在新城购买商品房的企事业单位干部职工，均可享受本单位2万元补贴，很大程度上刺激了干部购房欲望，也带动了二手房交易，从而激活了整个房地产市场。
4、南迁战略也有利于房地产市场的发展
从XX年开始，县委县政府开始开发城南。到目前为止，县行政中心办公楼已经建成，与新城相关的基础配套设施进一步完善，学校、医疗等公益配套设施也一应俱全。在XX，全县25个行政事业单位将陆续南迁，这将再次刺激房价飙升。
5、城市化的加速有利于房地产业的发展
据统计，目前我县人均住房面积不足19平方米，比全国人均住房水平低5平方米。近年来，由于我国城市化进程的加快，城市人口不断增加，对住房的需求也在增加。目前全县居住人口近12万人，住房需求缺口较大。
二、房地产市场发展中的问题
1、房地产市场供给结构不合理，价格上涨过快。近三年来，我县商品房开发量基本控制在每年20万平方米以内。但是，由于诸多因素的影响，供应结构仍存在一些不合理因素，主要表现在普通商品房和经济适用房的供应模式和建设规模上的不合理因素。比如我县南桥村建设的经济适用房，与开发商开发的商品房相比，在供应模式和建设规模上存在不合理因素；期房和现房的销售价格差是不合理的，比如期房和现房的价格差达到120元/㎡。
2、房地产开发市场存在违规行为。从目前的发展情况来看，除了东盟嘉园具备相应的房地产开发资质外，其他开发公司不具备相应的开发资质，同时质量体系尚未建立，物业管理组织不完善。
3、结合市区的房地产市场秩序比较混乱。在郊区，特别是宁红大道以南的三四线和老虎洞，合资合作建房、计划外建房、土地入股、加层等违法建房行为比较混乱。由于缺乏质量监管，不需要配套设施，偷税漏税现象严重，销售价格远低于依法开发的商品房，严重困惑了我国的房地产市场。
4、拆迁工作也影响着我国房地产市场的发展。城市房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益和社会稳定，关系到城市建设的速度和规模。从我国城市房屋拆迁的现状来看，主要存在以下问题：一是拆迁补偿价格失衡的影响。根据XX年发布的《城市房屋拆迁管理实施办法》中的拆迁补偿标准，被拆迁人往往难以接受。比如，新城区拆迁的土地补偿价格为每平方米108元，而老城区西派街和鹦鹉街的拆迁补偿标准为评估地价的56%，远高于新城区每平方米108元的拆迁补偿标准。第二，未能按时完成拆迁对房地产市场有影响。比如a2、b4等地块还没有完成拆迁，将“生地”改成“熟地”出售。地块拍卖挂牌有收入后，相关部门会去拆迁，买家要等几个月才能进场开工。这与房地产行业的“卖烂尾楼”相比，本质上是一种“卖地”，即要求开发商以现金形式投资预期甚至下一个开发周期的建设项目，增加了开发商的投资风险，减少了投资。同时，由于拆迁的'进度，每年计划的房地产开发总量受到控制，导致房价上涨或房屋积压。三、拆迁安置用地对房地产市场的影响取决于我县新城区的建设速度，新城区在建的所有建设项目都要在10月XX日前完成。但是按照目前的实际进度，确实很难在规定的时间内完成。主要是因为安置工作不能及时到位，导致拆迁工作无法顺利进行。
三、加快房地产市场建设的几点建议
1、进一步加大政府对房地产一级市场的垄断。按照建立公开、平等、竞争、有序的房地产市场机制的原则，合理确定房地产开发用地规模。
统一配置城市规划区建设用地，进一步加强房地产市场的引导和调整，努力实现商品房供求基本平衡，有效稳定房价，促进房地产业健康发展。一是要明确普通商品房和经济适用房的建设规模、项目布局和进度安排。二是在严格执行土地利用总体规划的前提下，根据房地产市场的变化，适时调整供应结构、供应方式和供应时间。目前，我县尚未竣工或开工的商品房数量约为49万平方米。因此，在土地供应计划中，应逐步减少土地数量。第三，充分利用税收等经济手段调控房地产市场，加大对投机性和投资性房地产交易的调控力度。商品房未竣工或者居住未满2年的，不得转让，房地产开发商不得发布虚假信息。
2、加强南迁部队建设。根据修府办[XX]48号文件，城北行政事业单位将在3年内完成建设和搬迁工作。从目前的工作进展来看，只有少数单位有施工意向，其余都在等待、拖延、观望。因此，县委、县政府必须下定决心，强化领导责任，加大工作力度，确保南迁单位建设的顺利进行。
3、加大工作力度，确保房地产市场管理措施到位。一是进一步完善房地产市场管理监督机制，严格工作纪律，全面建立公开、公平、公正的房地产市场。第二，要建立以规划为主导的定期审议制度，所有房地产开发用地都要按照先规划、后用地、先审批、后建设的原则有序进行。第三，要加大打击非法房地产开发的力度，加强部门合作，禁止农村集体土地、城市农民宅基地和划拨土地直接进入市场交易或直接用于房地产开发。对于已经发生的违法用地行为，除了拆除影响较大的违法房屋外，税务机关将通过处罚的方式对符合计划的进行全额清缴和整改，以达到对违法建房者无利可图的目的。通过源头控制，全面建立城市土地统一储备、统一交易供应的运行机制，确保我国房地产市场健康均衡发展。
房地产调研报告8
一、完善文本内容。本报告中，应增加建设单位的相关情况，清楚开发单位是否有资质和能力承担项目开发；增加和深化销售预测和销售策略；深化投资环境和市场研究，特别是项目区域开发区的房地产销售情况及经济发展情况。
二、增加相关图纸。本报告中没有任何图纸来表述报告中内容，项目可研报告，一定要附项目总平面图和日照分析图。总图可以知道建设规模和内容，清楚开发强度和经济技术指标，也可知道设计是否符合相关规范要求。日照分析图可以看出是否对项目外有日照影响，是否满足国家强制性条文。
三、完善相关设计依据。文中设计依据有些已经过时，应采用国家最新规范；娄底市近期专门出台了一些针对房地产市场发展的`文件，应加上去，增加项目的本地性。
四、完善建设内容。建设内容应当明确是高层还是多层住宅，限高多少；增加公厕、垃圾站、配电房、绿化等建设内容；说明项目用地权属情况。
五、细化和修改文字内容。文中劣势描叙中，项目区域为未开发区域不对，该项目区域已经是成熟开发区域；文中对房地产市场的分析应当主要侧重开发区的房地产市场分析，而不应是湖南省和娄底市的，说服力不强。
六、投资进一步细化。该报告中，项目总建筑面积19663平方米，总投资9748、79万元，成本将近5000元每平米，投资成本过高，不符合目前房产市场开发情况，应调整。其次，在投资分析中，地下车位12万/个，超出娄底实际价格，目前一般为8万/个；工程量中，土石方应进一步核实，该区域主要是填方，挖方较少；人工工资88元/日太低。
七、修改项目工期表达方式。项目工期改为采用以月为单位计算工期，以季度不太精确；文中工期部分地方前后不一，工程本是20xx年5月完成，在销售方案中却20xx年8月才举行奠基，20xx年4月18日才开始团购，时间前后不一致。
八、完善对项目开发条件的描述。本报告中，项目建设基础条件的描叙与本项目实际建设地不符，应具体针对性地对项目建设条件进行精准描叙。包括项目场地、地形地貌、地质情况、周边建设情况等。
九、工程管线设计应深化。该报告中，住宅采用三台800kVA室外箱式公变供电，公共部分在地下室设两个专变配电室，共设4台高压开关柜、2台800KVA干式变压器和24台低压配电柜，配置不合理；该报告中，给水管道200管径过大，150足够。
十、细化财务评价。该报告财务评价中，企业所得税应按20xx年娄底税务部门文件规定的额度计算。
房地产调研报告9
(1)政治法律环境方面
① 国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。
② 有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理条例》、《房地产管理法》、《土地管理法》。
③ 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
(2)经济环境方面
① 国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
② 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
③ 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
④ 国民经济产业结构和主导产业。
⑤ 居民收入水平、消费结构和消费水平。
⑥ 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。
⑦ 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
⑧ 财政收支。对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查。
(3) 社区环境方面
社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。
(4) 房地产市场需求和消费行为方面
① 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。
② 房地产市场需求影响因素：如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化;消费者的构成、分布及消费需求的层次状况;消费者现实需求和潜在需求的情况;消费者的收入变化及其购买能力与投向。
③ 需求动机：如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。
④ 购买行为：如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。
(5) 房地产产品方面
① 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。
② 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
③ 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有关房地产产品上应用的情况。
④ 本企业产品的销售潜力及市场占有率。
⑤ 建筑设计及施工企业的'有关情况。
(6) 房地产价格调查。
① 影响房地产价格变化的因素：特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。
② 房地产市场供求情况的变化趋势。
③ 房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。
④ 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。
⑤ 国际、国内相关房地产市场的价格。
⑥ 价格变动后消费者和开发商的反应。
(7) 房地产营销渠道
① 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。
② 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。
③ 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。
④ 房地产租售客户对租售代理商的评价。
(9) 房地产市场竞争情况。
市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。
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房地产调研报告10
一、调查背景
随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。
进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。
二、调查目的
面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩溃亦或是走下坡路呢本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。
三、调查情况
1、我国房地产业的现状
自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
自20xx年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。
进入20xx年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。
次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20xx年底至20xx年6月的多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20xx年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。
房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百
姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20xx年有较小回落，20xx年至都保持了高速增长状态，随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，20xx年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。
从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县至土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部联合召开的电视电话会议中，通报了20xx年10月至10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20xx年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。
进入20xx年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20xx年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20xx年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。
从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20xx年至，销售量不断增加，即使在20xx年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道房地产市场相比下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。
2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20xx—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20xx年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。
2、居民预购房情况
根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20xx—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。
数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。
在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。
3、房地产业成为GDP上升的重要力量
政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的
激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。
4、房地产的价格
我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。
5、20xx房地产业整体形势
从对前几年的房地产现状分析来看，20xx年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20xx年的楼市要好过于20xx年。
中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。
第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。
第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20xx年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的`土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。
所以说20xx年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。
四、调查结果
根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。
1、市场发育不良，泡沫化程度很高。
我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
2、供需结构失衡。
一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。
3、房价的升高
房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。
五、总结
根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。
但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。
房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。
国家要加快经济建设，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。
现在开发商为了利用有限的土地获得可观的利润，现在都盖起了高层的建筑，可见，今后高层建筑是会成为房地产开发的主流。
房地产调研报告11
一、我县房地产行业现状
20xx年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10。7万平方米，全年竣工住房面积12。6万平方米，人均增长0。3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28。8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0。27万平方米;存量住房上市交易127户，面积1。3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。
二、存在的问题
近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：
一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预（销）售许可证》就擅自进行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定;茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。
二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。
三是住房保障体系不健全。在经济适用房、廉租房建设管理中，住房保障体系健全还不够;“两房”建设工作创新力度还不够。
三、几点建议
1、放开搞活，培育住房二级市场
在20xx年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易优惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务市场;
2、规范市场，着力监管与服务
在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目情况等方面严格把关。不仅认真审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预（销）售的监督和管理。严格执行预（销）售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是认真做好开发企业资质年检工作。
3、突破难点，建立物业管理机制
一是加大宣传，转变观念。向社会开展广泛的.宣传教育活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、安全、法制、物业管理知识的宣传教育，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增强住区群众配合和接受物业管理的自觉性和积极性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作给予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理;房屋设备、设施维修和更新;环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施办法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，具体规定物业管理经费来源及收缴办法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道。
4、完善住房保障体系，全面推进廉租住房建设
一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责任意识。二是依法依规运作，积极稳妥推进“两房”建设工作。按照县政府《关于推进崇仁县经济适用住房 和廉租住房建设实施意见》的要求，坚持科学运作，规范操作规程，采取电视宣传、组织宣传车上街、在县城人流密集的主要街道咨询服务和散发《公告》材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作情况进行宣传。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的使用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的复杂问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策提供科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项‘民生工程’又好又快地发展，造福于民。
房地产调研报告12
两港一城建设热潮和城市化进程的加快，推动了我区房地产市场的蓬勃发展。目前，房地产业在我区经济发展中发挥着重要作用。房地产行业直接税收入约占总税收的15%，相关税收占总税收的30%；如果加上契税收入，就占36%。随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产业在税收中的支柱作用将更加明显。
最近，中央政府和市政府相继出台了房地产市场调控政策。对于对外部环境敏感的房地产行业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清本地区房地产市场的现状，客观分析政策对房地产走势的影响，进而研究并提出相应的对策和建议，对保持本地区房地产市场的持续健康发展具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资37.3亿元，其中住宅投资23亿元；商品房建筑面积489.9万平方米，销售量100万平方米。今年以来，我区房地产业的发展有以下特点:
1.房地产投资保持了较高的增长率
近年来，我区巨大的开发建设形势和房地产市场的热度，使得房地产开发商对我区房地产市场的前景看好。今年上半年，我区房地产开发继续保持去年以来的快速增长势头。1-6月，房地产开发平均增长率为42.2%。具体趋势见图1。其中，住房建设在房地产开发投资中占有突出地位，占房地产开发总投资的62%；今年商业楼宇的增长率持续上升。2-6月累计增长率分别为2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；写字楼开发投资也保持了10倍以上的增长速度。
2.房地产销售势头明显下降
今年，我区商品房销售面积和销售额同比增长率逐月呈下降趋势，2-6月的增长趋势如图2所示:
从商品房预售情况来看，下降趋势明显。1-6月，小区预售3940套，总面积50.6万平方米；与去年同期相比，预售单位数量和面积分别下降了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望态度，我区3月份商品房预售量大幅下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，较3月份下降44.3%。5、6月份预售水平继续走低，每月预售385套，总面积约5万平方米。
3.房地产平均价格持续上涨
今年以来，中央政府和市政府频繁出台相关政策来规范房地产市场，但年后，房地产市场进入了新一轮的快速上涨。由于土地的稀缺，人们对住房改善的实际需求的支持，以及“跟着涨而不是跟着跌”的投资心理，我区的房价也呈现出持续上涨的趋势。
自20xx年以来，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速上涨，年、年、年房价分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达每平方米5590元，同比上涨20%；存量房均价达到每平米5000元，同比上涨47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
随着房地产价格持续上涨，房地产市场投机现象严重，中央政府将把防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，我市也出台了一系列相关政策，加强对房地产行业的调控。中央和市政政策主要通过以下几个方面来规范住房市场:
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委发布《关于稳定房价的意见》，规定各地要根据房地产市场的变化，及时调整土地供应结构、供应方式和供应时间；对于房价上涨过快的地方，适当提高住宅用地在土地供应中的比重，重点增加低价普通商品房和经济适用住房建设用地供应；严格控制高档住宅用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行发布调整商业银行自营个人住房信贷政策，规定在房价上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付比例可由20%提高到30%，个人住房贷款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国家税务总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日以后，个人出售购买不满2年的房屋，全额征收营业税，同时对20xx年6月1日以后购买非普通房屋的，全额征收3%的契税。
：
——房地产发展目标的调整。20xx年，全市《工作报告》确立了“以住宅、市民消费、普通商品房为主”的“三大”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。全市加强新建建筑网上备案，2月18日启动“网上二手房”试运行，增强房地产信息透明度，严厉打击非法炒房企业。
-房地产供给结构调整。大力调整供应结构，增加中低价普通商品房供应，以配套商品房为主。20xx年，全市计划启动配套商品房和1000万平方米中低价商品房建设。
短期内，宏观政策的调整将对我区房地产投资和建设产生直接影响，这将关系到财政收入、固定资产投资和第三产业增加值等重大经济目标的.完成；同时，稳定房价政策的出台导致市场观望气氛浓厚，房地产市场尤其是二手房市场的交易量将出现更大幅度的萎缩，我区房地产业的发展将产生一定程度的“慢刹车”效应。
但从长远来看，宏观政策调整将有效消除我区房地产市场的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居民消费的目的，有利于我区房地产市场持续健康发展，主要发挥以下作用:
——合理控制房地产投资开发金额。通过调整抵押贷款利率和税收政策，可以减少房地产市场的投机成分，揭示真实的市场需求，合理引导房地产投资和开发。同时，通过严格的土地供应，可以有效防止过度开发。
——缓解房地产行业供需矛盾。通过加大配套商品房和低价商品房建设，调整房地产供应结构，满足普通百姓住房需求，有效缓解房地产行业供需矛盾。
——适度稳定房地产价格。考虑到“两港一城”建设的影响，浦东板块的影响，以及基础设施建设的加快，我区的房地产价格将继续上涨。但期房限量转让、税收调整、商品房网上登记等政策措施，将有效稳定房价过度上涨，稳定其上涨。
三、积极应对保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基础相对较低，以及近期“两港一城”开发建设的历史机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有较大的发展空间。最近的房地产调控政策将使我区正在发展的房地产市场进入一个调整-巩固-完善的阶段，并日趋成熟。为了保持我区房地产市场的持续健康发展，目前应注意以下几点。
1.加强对房地产价格的监控
及时掌握我区房地产价格动态和趋势，建立科学有效的房价监测预警系统，加强房地产市场调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监控土地出让价格、新建商品房和存量住房交易价格；目前，应特别注意加强对住宅商品房价格的监控。加强对房价的季度和年度分析预测，包括待售土地面积、房地产开发投资额、新建商品房建筑面积、竣工面积、销售面积、空置面积和空置率、市场平均价格、变化及原因等。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2.加强房地产项目跟踪管理
建立房地产项目跟踪联系网络，及时反馈项目进度，发现问题，协调问题，解决问题。确保房地产企业按照政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，通过统一招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权。同时，严格办理房地产企业的土地使用、项目设立、规划、建设和销售手续。做好房地产项目的市场准入，严格审查房地产开发企业资质，对抽逃注册资本、项目资本金、无证或超越房地产开发经营范围的行为，要依法严厉打击。
3.有计划、有步骤地规划房地产开发
房地产开发要与我区经济发展和城市建设总体规划相结合，根据轨道交通等基础设施建设编制房地产开发规划，合理预留开发空间，通过城市规划达到引导房地产开发、带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监管，通过房地产市场的信息透明，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业把握市场状况，根据市场运行状况合理安排发展规划。
4.合理引导住房主体的需求
中低收入者、新增城镇职工、推进城市化的人群、进城务工人员、城市困难家庭是社会对住房的主要需求。为了满足这一需求，市政府今年大力推进配套商品房和廉租房建设，同时加大廉租房建设力度。我区应以此为契机，积极引导商品房开发向普通住房建设转变，改善住房供应，完善住房功能，提高住房质量。同时，结合我区发展建设和城市化进程的实际，引导居民合理消费住房，促进主体需求合理化。
房地产调研报告13
目标:
客观全面认识区域社会、经济、城市建设和规划、近中期城市的发展与项目地块的关系，认识项目发展的宏观经济背景和区位条件，客观全面的认识该地块在城市中的地位和发展潜力。
原则：
客观系统的态度进行调查和分析。
研究方法：
以事实和数据进行分析说明和提炼，以科学的方法预测。
研究内容：
1．域社会经济发展现状和前景概述
2．总体规划对项目发展的影响（分析项目与城市发展的关系）
3．位条件及其对项目发展的影响（分析项目与现状城市各功能区的关系）
4．大型设施现状和建设对项目发展的影响（分析项目与机场、高速路、交通枢纽、体育中心等近中期建设的城市设施的关系）
5. 现状及周围环境分析评价（分析地块的现状、城市建设、自然条件对项目发展的影响） 调查方法：
一、资料收集：要求对方提供或需收集的资料
1.年鉴
2.统计年鉴
3.建设年鉴
4.房地产年鉴
5.市志
6.《区域十五计划及社会经济发展战略》
7.新近报批国务院的总体规划
8.项目所在区分区规划
9.项目周边城市建设项目的文件和规划
二、与权威人士访谈
1．政府部门
2．规划局、规划设计院规划设计师
3．建委、国土局部门干部
4．管局、房地产交易信息管理中心干部
5．要报社城市建设、房地产专栏记者
6．房地产行业协会或学术机构专业人士
7．司主要楼盘的开发领导
8．他值得推荐的专业人士、机构
资料分析提纲及需解决问题
一、城市社会经济发展概况
1．经济状况
用地及人口规模
经济发展水平、增长速度
产业结构及各产业发展水平
经济发展政策、计划和规划
从历史发展过程，从区内区际比较反映出区域经济特征，以了解项目开发的.宏观经济环境背景。
2．城市建设
基础设施建设情况
建筑业与房地产业
通过横竖向比较分析，了解城市房地产业发展水平和趋势。
3．金融业发展状况
居民存款总额及人均指标
银行用于房地产开发贷款
居民购房贷款情况
目的：了解金融业发展水平和对项目开发的影响。
4．居民生活水平
社会商品零售额
人均年可支配收入
居民消费恩格尔系数
人均居民居住水平
了解居民生活水平，以支持项目定位和把握项目发展空间。
二、城市规划建设对项目发展的影响
1．城市总体规划
2．项目所在地分区规划
3．重大市政建设项目
目的：分析项目地块的区位价值和发展潜力。
4．土地市场发展状况
土地供应及使用情况
用于房地产开发的土地供应与使用状况
土地供应方式及制度
未来几年内土地供应量预测
现行有关房屋土地管理政策法规、房地产市场规范概述
目的：评估土地市场的供求及管理情况，以把握房地产项目开发环境。
房地产市场分析
一、房地产市场发展历程、现状和趋势
1. 历史及现状各类物业供求总量和分布
2. 供应产品特征
3. 成交特征
4. 市场发展特征
目的：把握当地房地产市场发展水平、阶段以及趋势，了解市场主要特征。
二、相关市场及典型案例详细分析
1.确定相关项目和相关区域
2.目前供应量及后续供应情况
3.价格及趋势
4.产品特征：价格、户型、规划设计、装修风格、配套设施、环境等要素
5.成交特征分析：成交比例、价格、成交产品分析、付款方式等要素
6.买家分析：自身特征及购买动机
7.营销卖点、推广概念及策略
8.成功或失败案例分析：区位、规划、设计市场定位、营销策略、成功或失败经验分析 目的：把握竞争环境，了解区域市场容量、价格、买家特征，并透过现状供应和成交情况找到项目机会。了解竞争者产品和开发策略以寻求差异化和更优的市场定位。
三、消费者行为和特征分析
1. 消费者特征和需求细分
2. 消费者特征分析：年龄、家庭结构、收入、职业、来源等要素
3. 消费者需求调查研究
4. 消费者社会文化生活形态分析和研究
目的：了解消费者经济承受能力，在户型、面积、环境、物业管理和配套设施等方面的需求，细分市场，以求准确的市场定位。
对项目前期市场调研的研讨
房地产市场调查研究方法
目标：客观全面认识区域房地产行业特征及走势、产品特征、竞争特性、需求特性及走势，进行产品差异化分析，为项目的定位提供市场依据。
原则：客观系统的态度进行调查和分析，加感性地认识分析和评价。
研究方法：资料查询，实地考察，资料分析相结合，在事实和数据的基础上进行分析、总结和提炼。
调查研究内容：
1．房地产市场总体供应及吸纳情况
2．房地产发展市场特征
3．相关物业供求状况
4．产品特征
5．市场活跃区域特点
6．可比项目个案研究
7．消费者特征及生活形态分析
8．现状房地产市场营销和推广方式及特征
（一） 房地产市场调查方法
目的：从市场供应的量、质分析产品特征，了解市场开发水平和竞争态势，从供应产品中分析需求特征，为项目产品定位、消费者定位提供依据和支撑系统。
——找出近期供应产品中代表最高开发水平的要素和突破点
——掌握主流消费者来源、特征、消费需求、习惯和心理
供应楼盘现场调查
方法：
1. 现场观察和拍照：楼盘规模、小区规划、社区形态、建筑外立面、建筑内户型设计和公共空间设计、园林环境、会所和配套设施、装修标准、销售卖场组织；
2.
成长总会碰到各种限制与瓶颈。
询问售楼人员：价格、供应量、户型配比、销售率、买家特征、管理费；
3. 拿资料：楼书和宣传资料；
4. 填写楼盘调查表，整理分析信息；
目的和结论：得出对楼盘整体开发水平的综合评估，点评和对比分析代表当地较高开发水平的项目和细节，了解可比性楼盘户型配比、畅销户型。
供应楼盘成交情况
方法：现场询问售楼人员、成交数据收集分析和相关人士访谈三种方式结合分析：
1. 代表性楼盘成交率；
2. 各面积段户型成交率；
3. 买家特征和购买特征；
目的：细分出某类产品的单价、总价、户型、产品特征市场接受情况。
（二） 消费者调查
方法：
1. 研究项目几个辐射圈产业分布、类型，居住人群的消费水平、职业、学历、收入等特征。通过相关人士访谈、企业数量和类型、行业类型调查了解
2. 可比性楼盘购买者调查，通过对可对比楼盘客户资料的收集、访谈获得相关楼盘客户特征；
3. 问卷调查，通过以下一种或几种方式了解消费者消费需求。
1） 当地房管部门、媒体曾做过的消费者需求调查资料；
2） 如甲方有相关资源，通过问卷形式了解消费者需求；
3） 如甲方有客户资源，对已购房者进行调查或访谈；
目的和结论：各档次和类型物业的主流消费群来源、职业、收入情况、消费特征和消费关注点。
对项目前期市场调研的研讨
项目资源分析
1. 地盘现状分析
基本情况：规模、形状、地形地貌、水文
地下情况：文物、光纤电缆等
2. 项目规划指标分析
用地性质：面积、开发净用地面积
指标控制：容积率、总建筑面积及各类性质面积控制
规划设计要求：退缩、预留等要求
配套建设要求：如车库、学校、幼儿园等
3. 周边环境分析
自然环境：功能性质、自然景观
人文环境：人口、文化、旅游、历史等价值
4. 地块开发条件分析
用地条件：绿化、植被、平整情况
市政设施配套状况（包括交通、水、电、煤气、排污、通讯）
5. 城市功能分布及项目区位分析
城市发展现状及功能区分布：主要功能区及交通布局
城市规划发展方向
项目所在地区区位价值分析
6.项目市场资源分析（周边资源、幅射圈）
项目可达性及预期影响范围
房地产调研报告14
一、房地产可行性研究的目的
房地产开发项目是一项极其复杂的工程，它涉及立项、方案设计、施工、销售等一系列复杂的程序。可行性研究是房地产项目决策前必要的手段，可行性研究通过深入的调查研究最终形成可行性研究报告，作为交投集团、成渝公司内部立项审批以及最终投资方案的主要依据。
通过可行性研究，能够在很大程度上提升房地产项目决策的正确性，提高项目的.经济效益。其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化，从而提高决策的可靠性，为房地产开发项目的实施和控制提供参考。
二、规划设计的可行性分析
1.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度等条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如图例，对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、"风水"因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
房地产调研报告15
一、引言
随着国民经济的高速发展，中国的房地产业业发展得如火如荼。而据我们观察发
现，天津作为大城市，其房地产业早已渐趋成熟。相对地，物业管理服务业也应运而生。物业管理，简单来说，就是人们对物业的管理活动，泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后的管理和服务，包括房地产开发的早期介入和前期管理以及房屋及设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化、道路养护等内容，范围相当广泛。有的物业管理还兼营小区内的商业服务、搬家服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务项目，寓管理于服务之中。
在市场经济体制下，随着生产生活节奏的加快，人们对物质文明和精神文明内涵
和外延认识的提高与深化，以及物业市场产权交易的频繁，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，人们所需要的物业管理服务项目业将越来越细化。因此，为了更好地了解认识天津市中低档住宅物业管理服务的真实状况，我们选择了天津最具代表性的住宅区——小海地区域的住宅，并对其物业管理服务状况的调查。通过以调查问卷的方式对小海地物业管理服务的基本状况及居民的满意度进行了测评。希望通过这次调查可以大体了解天津市中低档住宅的物业管理服务水平、质量，从中可为相关部门比较客观的需求情况，也能为天津市房地产市场物业管理服务的健康发展提供必要有效的帮助。
二、研究设计
（一）研究的理论假设
“天津小海地房地产物业管理服务状况”的概念界定：房地产物业管理的服务状况能从几个方面调查，从对居民的收费公布中，了解是否有乱收费现象。调查居民对小区物业管理公司最不满意的地方，从中了解天津中低档住宅物业管理公司所存在的不足现象，从中更深入调查天津居民对物业服务公司的要求。
（二）调查对象
小海地地区的居民楼，玉峰花园、龙博花园、桂山里
（三）调查时间
4月9日就现有规划方案专项讨论会
4月13日提交调研问卷样本及调研细化方案 4月16日进行问卷的新一轮修改，并最终确定
4月17日-5月6日走访小区，逐个进行访问，问卷总数80份，有效问卷70份5月7日-13日进行数据统计分析，市调报告完成提交
（四）调查方法
首先采取调查问卷的方式即“撒网”，在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。
（五）调查内容
为了更深入的调查小海地地区物业管理服务，本小组特从以下几点进行调查。
1.调查小区的物业管理和服务质量：分别从小区环境、安保、配套设施等方面对业主进行调查，从而分析小区业主对小区物业管理服务的质量和满意度。
2.调查小区的物业管理收费满意程度：项目收费标准、是否出现乱收费现象等的方面对业主进行调查，从而分析小区业主对物业管理的收费满意度和更好的规范小区物业管理费的收取。
（六）资料的收集和分析
资料主要来源于发放的问卷。本次调查了三个小区，实际发放问卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效问卷80份，有效回收率100%，全部问卷资料由调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机基本情况。
分析方法：在问卷中筛选出较为合理的问卷，进行归纳整理，做成柱状图，找出关注度最高地物业问题即排名第一者，做分析研究，借鉴全国优秀物业的管理经验，提出较为合理的解决方案。
三、调查结果与分析
（一）问卷结果分析
四、结论与建议
（一）调查结果
无论从哪个年龄段的人来看，卫生环境都是最突出的问题，在走访过程中，我们也亲身体会到小海地地区的'卫生环境问题确实很严重，其次安保问题与配套设施问题也不容忽视。但我们的调研主要针对最突出物业问题的分析与解决，因此，以下分析与建议仅针对小海地地区卫生环境问题。
（二）卫生环境问题原因分析
1．小海地地区居民中，中老年占很大比例，消费能力偏弱，对物业服务要求也不高。 2.多数小海地地区居民原为附近工厂的工人，人群整体素质相对偏低，经济能力不高；除此之外，小海地地处天津河西区与津南区交界处，人员流动比较大，不利于管理
3.很多住宅属于河西和津南双重管理，导致两方互相推卸责任，最终无人管理的结果。4.与天津市内六区房地产状况相比较，小海地住宅属于中低档住宅，价格相对较低，配套设施相对不够完善，物业水平相对不够成熟。 5.缺少居委会及业主委员会的管理。
（三）建议
1.建立健全业主大会制度，要解决物业管理中存在的难题，应该说，健全业主大会制度是一个突破口。通过业主委员会与物业管理中心协调，并对其工作进行监督。
2.进行先期清理，街道组织社区、洁安序物业对院内的乱搭乱建等进行清理。让居民享受干净的卫生环境的舒适感，进而提高居民对卫生环境的重视。
3.广泛宣传，认真摸排。各社区、各单位要结合实际，利用闭路电视、广播、黑板报、宣传栏、悬挂横幅灵活多样地形式广泛开展宣传活动，各小区社区至少悬挂宣传横幅1条，通过宣传使广大群众明确整治的标准、重点和要求，以营造浓厚地整治氛围。
4.利用大运会的契机，“人人动手，清洁家园，喜迎大运会”以此调高居民“家园主人翁”意识。
5.政府及街道居委会等要进行不定期的卫生环境检查，强化监督，落实奖惩。
6.对物业公司来说标准化管理和操作是确保工作质量长期稳定的基本要求，工作标准是实施标准化管理和操作的前提条件。工作标准的制定一定要有可操作性和可考评性，也就是说：既要使操作人员知道自己应工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人员按照工作标准进行考评来控制工作质量。
每天做到“四个一”：一布置安排，一检查考评，一总结讲评，一交流学习，就可以保证控制过程兼顾结果，并且将管理覆盖到每一天、每一件事，控制到每一个环节，规范到每一个细节，精确到每一项操作，从而达到日日控制，事事控制；在此基础上，通过日常的互动交流学习培训不断地提高主管人员和操作人员的素质，并且通过持之以恒地反复抓，抓反复，抓重点，抓提高，在操作人员、主管人员、业主（住户）共同努力下，就一定能够持续的改进提高住宅小区环境卫生质量，满足业主（住户）的需求和潜在需求。
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