万科房地产公司财务分析报告

万科房地产公司财务分析报告

　　一、万科简介

　　1984年5月 万科企业股份有限公司成立

　　1984年 1988年 介入房地产领域

　　1988年12月 公司公开向社会发行股票2,800万 股，集资人民币2,800万元

　　1991年 1991年1月 万科A股在深圳证券交易所挂牌交易

　　1992年 正式确定大众住宅开发为核心业务

　　2005年 中国房地产百强企业综合实力TOP10 2005年 评选第一

　　2006年 成为第一家进入全国纳税百强榜的地产 企业

　　万科十大股东

　　2006-12-31 持有人名称 华润股份有限公司 南方绩优成长股票型证券投资基金 CLSA LIMITED 刘元生 中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分 红-005L-FH002深 南方高增长股票型开放式证券投资基金 UBS AG 上海南都伟峰投资管理有限公司 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 易方达平稳增长证券投资基金 持股比例(%) 14.54 2.53 1.76 1.34 1.29 1.2 1.15 1.14 1.08 1.06 持股数量(万股) 63,550.35 11,071.86 7,683.09 5,844.63 5,634.23 5,250.12 5,012.37 5,000.00 4,730.52 4,635.21 股本性质 A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 流通受限股份 B股流通股 A股流通股

　　万科高管

　　人员类型 董事会成员 姓名 王石 蒋伟 王石 郁亮 李家晖 徐林倩丽 监事会成员 丁福源 丁福源 方明 张力 公司管理人员 郁亮 徐洪舸 许洪舸 王文金 职务 董事长 董事 董事 董事 独立董事 独立董事 监事会主席 监事 监事 职工监事 总经理 副总经理 副总经理 财务负责人 持股数(股) 942,024.00 任职日期 1988-5-1 2005-4-29 1994-5-24 2005-4-29 2005-4-29 2005-4-29 2007-4-15 1994-5-24 2005-12-1 2004-4-15 2001-2-15 2005-7-28 2005-7-28 2002-3-12 离职日期 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1

　　未公布

　　942,024.00 262,670.00

　　未公布 未公布

　　278,134.00 278,134.00

　　未公布 未公布

　　262,670.00

　　未公布 未公布 未公布

　　关联方 万科是一艘庞大的航母,其关联公司 有134个.其中受其控制的企业有120家, 合营企业4家,联营企业9家,还包括其实 际控制的中国华润总公司.关联公司名单 2006年度,无重大关联交易. 截止至2006年,万科为17个企业(15个为 关联企业),共累计担保达3,514,590,000 元.

　　房地产业特点

　　房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投 资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强 的特点。 国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖银 行贷款，近来国务院和央行出台了一系列宏观 调控政策，压缩投资，抽紧银根。 央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业 的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的 融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头 等大事。

　　二、财务分析

　　营运能力分析

　　盈利能力分析 万科2006年实现主营业务收入同比2005年增长 69.0%;净利润同比2005年增长59.6%，公司的盈 利空间比较大。2006年公司资产总数相比2005将 近翻了两倍，公司的规模在不断的扩大; 在近三年的资产表中存货占总资产的比重均在60% 以上，从而在一定程度上保证了公司经营的正常 和稳定。

　　盈利能力分析

　　2004 毛利率 销售净利润 率 净资产收益 率(ROE) 每股收益 可持续增长 率 30.91% 11.45% 14.16% 0.386 0.1289 2005 34.79% 12.79% 16.25% 0.363 0.1219 2006 37.24% 12.07% 18.58% 0.493 0.1356 06年行业 平均 32.71% 7.82% 6.06% 0.176 /

　　盈利能力分析 1.毛利率呈上升趋势，且06年毛利率超过行业平 均水平。说明万科的获利能力和市场竞争力都逐 年提高。 2.销售净利率与05年相比却有所下降。原因是扩 大了期间费用,尤其是财务费用,比上年增了 765.29%. 其中短期借款比上年增加两倍,长期借 款增加了695.96%。 3.净资产收益率保持增长趋势，且06年净资产收 益率是同行平均水平的3倍。说明企业资本获得 收益的能力强，运营效益好，对企业投资者保证 程度高。

　　盈利能力分析

　　4.每股收益,比05年增加了35.81%，是行业平均 的2.8倍。在股东数增加的前提下，每股收益增加 势必其净利润有很大提高。说明万科06年的盈利 能力不错. 5.可持续增长率=ROE×留存比率，在没有外部 权益融资和不提高财务杠杆的情况下，仅利用内 部权益万科每年最多以13.56%比率增长，这个数 字也是相当可观的。

　　总结： 总结： 与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名均 比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，公 司有较好的经营和财务状况 企业的毛利率、销售净利润率、净资产收益率和 每股收益06年都有很好表现，唯有不足就是销售 净利润率有所下降，要注意期间费用控制。 公司具有良好的持续发展能力，也要警惕由于过 高房价带来的泡沫危机。

　　偿债能力分析

　　偿债能力 流动比率 短期偿 债能力 速动比率 现金流动负 债比率 资产负债率 利息保障倍 数 2004 2.41 0.73 121.64% 59.42% -297.62 2005 1.83 0.46 97.01% 60.98% 123.01 2006 2.04 0.63 -13.80% 64.94% 25.23 06行业 平均 1.85 0.69 83% 62.13% /

　　信用等级

　　根据中房联网对万科的 信用调研分析报告显示: 万科的信用等级为AAA( 信用状况良好,建议与其 往来) 分析报告2005年,成为中国房地 产行业第一个全国驰名 商标，并入闱“2005年 度最具有价值的上市公 司” 2006年6月28日获得 “中国最受尊敬企业” 的称号，同时荣登“中 国房产百强企业”首榜

　　偿债能力分析

　　从短期偿债能力来看,万科的短期偿债能力尚 可. 流动比率维持在2左右，略高于行业平均,但速 动比率一直较低，06年还略低于行业平均0.69 %。这主要是由于大量的存货造成的。存货中 拟开发产品与在建开发产品占了91%，因此存 货的变现能力可能较低，短期偿债能力在下降. 现金流动负债比率为负,远低于同行平均水平。 原因是万科在06年囤积了大量的土地,增加了 大量现金流出.企业风险高，资金链容易断裂. 由于其良好的信用与声誉使万科能够较快地通 过银行贷款、发行债券和股票等办法解决资金 短缺问题，提高短期偿债能力。

　　偿债能力分析

　　从财务杠杆(企业对债务融资的依赖程度)来看, 万科的资产负债率在逐步上升,长期偿债能力 呈下降趋势而且06年达到64.94%已经突破了行 业平均水平，属于高负债单位,存在一定的经 营风险. 形成相对较高资产负债率的原因主要有两点： 1.项目尚未竣工，季度末已售未结算资源 大幅度上升，预收账款达88.36亿元，较2005 年度末增加近42亿元。 2.由于支付价款、工程款及合并南都项目 的影响，公司借款增加至122.1亿元，较05年 增加101亿元;应付账款达到59.52亿。

　　偿债能力分析

　　总的来说万科对债务融资的依赖程度很强;就 目前来看,虽然万科的资产负债率偏高，但是 在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水 平 从利息保障倍数来看,近年来也是逐步下降,但 还远远不至于偿还不起债务利息.只有当企业 的现金不足以承受债务负担时,大量的负债才 成为问题. 从表外因素来看,万科有非常好的信用和声誉, 而且作为房地产业的龙头老大,一直注重商品 质量(精品楼盘),深受广大群众的信赖.其良好 的信用与声誉使万科能够较快地通过发行债券 和股票等办法解决资金短缺问题，提高偿债能 力

　　偿债能力分析

　　综上所述,万科无论从短期偿债能力还是长期 偿债能力来看,都是在不断减弱,但是还远不至 于丧失偿债能力.再加上良好的信用和声誉,万 科目前还有较强的偿债能力; 作为资金密集型企业，在偿债能力减弱的同时， 万科的发展后劲在增强，尤其在国家宏观调控 逐步深入之后，市场面临很多机会，其筹措的 大量资金为其提供了发展动力，为其抓住加快 发展的机遇提供了可靠的保障。因此，其略高 于行业评均水平的负债率还是比较合理的，但 以后还是要注意适当地控制。

　　营运能力分析

　　2004 总资产周转 率 流动资产周 转率 应收帐款周 转率 存货周转率 0.59 0.6 23.79 0.55 2005 0.56 0.6 28.07 0.54 2006 0.51 0.55 48.11 0.49 06年行 业平均 0.31 / 8.54 0.47

　　营运能力分析 总资产周转率分析

　　从04至06年，正是万科公司销售猛增的时段， 万科2004年销售收入只是91.6亿元，到了2006 年则达212.2亿元，在此情况下，总资产周转 率却下降，这意味着万科的资产沉淀越来越多， 销售回笼的速度也在放缓。 从整个房产行业看，总资金产周转率还是比同 行业平均水平要高的多，说明总资产使用效率 较高，企业的营运能力较强。整体来看，万科 相对于同行业其他企业还是占相当优势的。

　　营运能力分析 应收帐款周转率分析

　　整体来看，万科的应收账款管理工作做的很 好，一方面是对赊销条件或付款期控制较紧，销 售政策严，另一方面预收账款猛增又体现出万科 有着很好的声誉，尚未竣工的楼盘较受购买者欢 迎。与同行业相比，应收帐款周转率遥遥领先。 因此万科可以适当放宽条件，增加销售机会，更 有利于企业长远发展。

　　营运能力分析 存货的组成结构

　　万科的存货中主要以”在建开发产品”、“拟开 发产品”为主，其中“拟开发产品”占存货 47.08%,在建开发产品占存货的43.39%; 存货大幅增长的原因主要在于“在建开发品”、 “拟开发产品”的大幅增长。2006年末公司 “拟开发产品”较2005年末增长了107.50%， 主要缘于2006年公司获取了47个新项目。同时 随着项目的开发，本年部分拟开发项目转入了 在建项目，因此“在建开发产品”较去年同期 增长145.79% 存货

　　营运能力分析 存货周转率分析

　　与2004年相比，2006年末万科的存货增长了 192.11%，高于营业成本111.46%的增幅，存货周 转率略有下降。由于房地产企业收入确认需要满 足“销售”与“竣工”两条件，致使万科在建开 发产品庞大，部分销售良好、产生了大量预收账 款的楼盘未能按原计划竣工。如果房地产开发企 业已经销售出去的楼盘能够很快竣工并结算，或 者竣工的楼盘能够很快销售出去并结算，那么企 业的现金就能够很快回笼，能够很快确认收入也 意味着资产周转率的加快。

　　财务状况综述

　　万科的财务报表充满了攻击性，成长性隐藏在 大量举债购置土地、使用经营中的现金不断补 充进项目中，企业未来的经营增长潜力看好。 负债微微偏高，过于使用银行负债，但是公司 仍在一个较为安全的边际内，考虑公司的未来 高速成长，高负债也在情理之中。

　　三、存在主要问题

　　负债率持续 上升，流动 负债比重大

　　融资渠道单 一，过度依 赖银行信贷

　　信用政策过 紧。

　　改进建议

　　适当控制负债比率， 适当控制负债比率，增加长期负 债比率， 债比率，加强抵御风险能力

　　1.扩展融资渠道， 扩展融资渠道， 扩展融资渠道 增加信托发行(债 增加信托发行 债 券和认股权证) 券和认股权证

　　2.筹集境外资金 筹集境外资金. 筹集境外资金

　　3.增加主要地区空 增加主要地区空 股子公司的资本 金，建立融资平 台适度放宽信用政 策

　　四、未来展望

　　06年到08年是公司大力发展的时期需要大量 投入资金。为了满足未来的资金需求，公司将继 续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用 财务杠杆空间，积极寻找战略合作机会，并进一 步开拓融资渠道，加大与境内外资本合作力度， 推进房地产基金项目合作的实践,探索房地产金融 市场的创新模式。

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