企业会计核算研究

时间：2023-04-01 09:33:45 会计毕业论文我要投稿

企业会计核算研究

　　虽然我国财政部在监督会计核算和整顿企业经济秩序做出了不少努力，同时也取得了一定的成效，但专家学者对于会计核算方面的研究，并非做到完美，还有很大的提升空间。

企业会计核算研究

　　企业会计核算研究

　　第一篇：中小商业地产企业会计核算问题分析

　　摘要：房地产行业在高速发展过后，现在已经开始在宏观调控和税务的共同作用下进行调整。

　　许多房地产公司在资金上出现短缺现象，楼盘销售停滞，一些项目出现了“烂尾楼”现象。

　　在严峻的经济形势下，许多中小商业房地产企业将面临严苛的生存问题。

　　企业的会计核算是企业管理中的一项核心内容。

　　本文首先分析中小商业房地产企业的生存现状，然后分析中小商业房地产企业在会计核算中应当关注的问题，最后对这些问题的解决方法进行探讨。

　　关键词：中小商业房地产;税费;会计核算;问题

　　房地产企业的会计工作通常是对企业收入、成本支出等方面进行整理、分类。

　　但在房地产行业形势日趋严峻的经济环境下，普通的会计工作已经不能适应企业要求。

　　尤其是对于中小型的商业房地产企业，会计人员应当对企业所处的环境和形势有清晰的认识，知道会计工作应该需要重点关注哪些方面的问题，在开始投入建设项目之前就对整体进行规划。

　　一、中小商业房地产企业的生存现状

　　目前，中小商业房地产企业要面临来自政策和经济两个方面的压力，生存环境十分严峻。

　　国家不断出台政策，加大对房地产行业的税收，而且收归国有的土地价格水涨船高。

　　这些房地产企业虽然以商业性的项目为主，但房地产终究不是纯粹的商品市场，在不断的压力下，资金链很难得以维持。

　　房地产企业面对的税费和收费极为繁多。

　　以税费为例，企业取得土地后，要交纳国土出让金、地价款、契税、土地使用税等，在建成房地产项目后，还要交纳房产税、车船税和印花税，在项目允许进行销售之后，还要交纳城建税、营业税、土地增值税以及各类附加的地方税。

　　加上企业自身运营还需要交纳企业所得税和企业员工的个人所得税。

　　企业所要交纳的企业所得税和土地增值税是税费当中企业的负担最重的两项。

　　而且在许多税收项目中，国家政策都是要求预交，这对于很多资金不够雄厚的中小房地产企业来说负担更为沉重。

　　二、中小商业房地产企业会计核算中应当注意的问题

　　会计核算的思路应当是对资金的总体把握，在项目开始建设前就做好资金上的预算，妥善进行规划。

　　对资金的考虑主要以开发投入资金、税费、营业收入为主。

　　其中投入资金和税费是在会计核算中应当注意的问题。

　　1.投入资金

　　会计核算首先应当对行业特点和资金预算有清醒的认识。

　　房地产企业在市场上的投入有着很高的风险，其土地成本和建设成本在市场上也属于不可控的范畴。

　　这使得对商品房的投入要时刻关注市场信息，一旦出现了市场上的波动，企业很容易出现亏损。

　　而对于企业来说，还有一些可控的费用支出，例如人员管理费用、宣传费用等，这些费用支出主要取决于投入的资金、人事规划等。

　　到了项目建设阶段时，房地产商往往需要预先投入资金对房子进行装修，但经常会出现房子已经修好，销售却处于停滞状态的尴尬情况。

　　这对于房地产企业，尤其是中小商业房地产企业来说有着极大的压力。

　　为了使销售顺畅，房地产企业还要在宣传上加大成本，以使销售额达到市场预期。

　　2.税费

　　对房地产企业来说，税费是一个需要重点关注的问题。

　　房地产商在获得土地使用权后，支付的土地出让金、契税等与土地的成交价有关，而土地的价格在近几年处于一直攀升的趋势，并且由于土地资源日益减少，国家对土地的管理控制越来越严格，在很长一段时间内，土地价格也是只增不减。

　　而在项目建成后，如果房子的销售成绩不理想，或者由于市场波动房价被迫下调，繁重的税费很容易使企业造成亏损。

　　中小房地产企业往往由于资金储备不足，如果在项目建设前没有对市场进行合适的战略规划，在众多的税费压力下，资金链极易断裂。

　　三、针对企业会计核算中所关注问题的对策

　　中小商业房地产企业在市场中能否顺利生存，除了在项目开发之前对市场有清醒的认识和规划，还应在管理与核算资金上做足工作。

　　企业会计在对资金的核算上应当做到准确，帮助企业做好对资金的掌控，尽量使企业的费用支出能够降低或者延后。

　　1.对企业收入适时延后

　　房地产企业要交纳的税费很大一部分与企业的收入有关。

　　通常从收入方面控制税费的方式是延迟收入上的确认，或者在合法情况下减少一部分收入的统计。

　　企业会计在进行核算时应当与销售部门紧密联系，通过对企业收入的时间和金额上尽力争取调整与税费的差值，使企业利润达到最大化。

　　会计核算工作应当在充分了解国家政策的基础上进行。

　　例如在一部分房产转移的过程中，国家政策规定将其视为与房地产销售相同，企业获得的收入与当地当年的同一类的房地产收入视为等同。

　　这意味着企业可以较为自由地按照销售价格确认收入，以便于在计算税费时可以适当地税费交纳的数额。

　　会计可以配合房产销售部门，将视同销售房产的项目所造成的收入延迟到最后的项目清算时再进行确认，这可以使企业的营业税、政府预征收的企业所得税可以延迟交纳，以使得企业在资金的运用上可以得到更多的缓冲时间，维持资金链的稳定。

　　而且视同销售的项目在计算收入时可以有较为宽松的空间，最终按照收入计算税费时可以减少计算的收入额，从而降低部分税费支出。

　　2.适当分类核算收入

　　商业房地产项目中通常会根据用户实际需要增加许多不同的物业形态，比如停车场、商住两用房等。

　　会计在对收入进行核算时，应当按照不同的物业形态区分收入，分类进行核算。

　　这样在对不同税费的核算时，可以比较清楚地进行计算。

　　而且在分类之后，可以对相关的增值项目进行重点核算。

　　对增值项目的分类尤为重要，比如将装修的收入与房款的收入分开核算，可以防止增值额的过度上升，使项目的增值率加大，避免最后计算土地增值税时多交税。

　　而且还有利于项目当中出现质量问题时，装修质量问题与房屋质量问题不会相互影响，房子可以及时交付使用。

　　在进行分类核算时，分类并不是绝对的，要依照国家在税务方面的规定，严谨分析成本与销售收入的比较。

　　有时候房地产企业进行销售推广时，在销售过程中加大对买主的回馈，相当于是将装修与房价统一计算。

　　在土地增值税中，如果房产商还没有取得利息证明，房产项目的开发费用根据项目的投入成本和土地成本进行计算，投入成本越高，开发的费用就越高，这时装修的成本可以计算到项目建设成本当中。

　　在这样的计算下，房地产商也不用交纳过多土地增值税。

　　3.以权责发生制核算项目开发的成本

　　房地产企业在土地增值税与企业所得税上的负担最为沉重，而政府税务机关在这两项税费的征收中对企业有着极大的影响。

　　这两项税费主要与企业收入和项目开发成本挂钩。

　　对于企业来说，项目的收入一般是较为确定的，因此项目的开发成本大小对税费的影响至关重要。

　　会计在核算项目开发费用时，应当认真研究税法，仔细分析市场，使成本规划在一个较为可行的基础上。

　　在项目开发直到房屋交付的过程中，一般会涉及到多家单位。

　　而负责税收的税务机关不可能核实每一家的收入情况，因此通常对开发项目的房地产企业进行征收。

　　会计在核算开发成本的时候，应当进行合理的分类，以权责发生制进行核算。

　　权责发生制指的是在支出和收入的确认上以实际的权利或者义务已经发生作为标准，通过权利与义务的发生决定企业在收入和费用上的归属。

　　在土地增值税的征收规定中，房地产开发的成本费用与是否取得金融机构的证明有关。

　　对于中小商业房地产企业，获得银行贷款的可能性很小，因此对开发费用的扣除由获得土地使用权所支付的费用和项目开发的成本预算而决定。

　　前者在项目开发前就需要支付到位，而后者可以在随后的建设过程中逐步支付。

　　因此核算时应当以权责发生制为原则，减少要交纳的土地增值税。

　　比如用于独立商铺的房子，对其成本按照建筑面积结转至销售的成本。

　　用于出租经营的房子，则结转至出租类产品的核算中。

　　四、结束语

　　中小商业房地产企业在房地产行业中是较为“弱势”的一个群体，需要在考虑自身条件的基础上应对行业中存在的各种压力。

　　面对瞬息变幻的市场以及繁重的税务压力，企业应当提高会计人员水平，充分了解国家税收的政策法规，然后通过严谨的会计核算“精打细算”，将成本、收入和税费控制在合理范围，保持资金的充足。

　　如此才能在庞大的房地产市场中求得生存空间，不至于因为倒闭而被市场所淘汰。

　　参考文献：

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　　[4]李瑶.房地产企业会计核算中的问题及其改善措施[J].财经界(学术版),2015,23:263+271.

　　[5]邓宜春.关于中小企业会计核算问题的探讨[J].企业家天地下半月刊(理论版),2008,12:92-93.

　　第二篇：营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

　　摘要：随着2016年5月1日营改增在全国范围内的全面推广，各产业领域均在思考如何应对和运用营改增带来的挑战与机遇。

　　房地产产业是我国经济发展的重要产业之一，xx年5月正式将其纳入营改增试点范围，这也标志着营改增与房地产企业的会计核算和纳税筹划间的关系研究逐渐成为理论与实践探索的重点与热点。

　　明晰营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响，更有利于有效的制定纳税筹划、应对营改增对房地产企业的消极影响。

　　本文基于对营改增的基础阐释，着重于两方面研究，一是营改增对房地产企业会计核算和纳税的积极影响与消极影响，二是房地产企业如何利用营改增带来的机遇和如何应对营改增带来的挑战。

　　关键词：营改增;房地产企业;纳税

　　营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。

　　营改增的提出对各行各业而言既有挑战也有机遇，尤其表现在税负影响方面。

　　房地产产业一直是我国重要的税收来源之一，近十年对我国的经济发展贡献巨大。

　　但由于房地产产业具有周期长、资金额大等独特的特征，因此，明晰营改增对房地产企业会计核算与纳税的积极与消极影响对企业有效纳税筹划、降低资金风险、最大化利用闲置资金和盈余管理均具重要意义。

　　鉴于此，本文通过对营改增的来源、演变等进行基础阐释，提出营改增对房地产企业的双面影响，并提出应对影响的策略。

　　一、营改增概述

　　我国历史上针对增值税共有三次重大税制改革，但营改增税制改革是三次中最为重大的一次。

　　在营改增前，营业税主要是以销售额为计税基础，重复征税严重程度与商品或服务的流通环节多少成正比，即流转的循环链条越长，重复征税现象越严重，这使得计征营业税的行业在产业链循环流动的过程中税负如“滚雪球”一般增长，这直接增加了企业的税负成本。

　　而随着现代经济的不断发展，劳动、资本、技术、管理等成本不断提高，再加上沉重的税负，已经严重阻碍了现代建筑业的转型升级和我国产业结构的调整，使得我国房地产经济发展面临成本压力。

　　因此，如何避免营业税的重复征税问题成为财税研究的重点。

　　由于增值税最大的特点就是根据各环节的增值额进行征税，避免重复征税，这可能对房地产这样周期长、环节多的产业而言获得了产业结构调整的空间。

　　因此，财政部在2011年正式提出了营改增财税改革方案，本着“由点到面，逐步推进”的原则，将此进程逐步推进。

　　营改增财税改革避免了营业税重复征税严重的弊端，尤其是对具有环节复杂、产业链条较长的房地产产业而言，税负的减小可以缓解房价上升，降低房产市场准入，促进小型企业进入房地产市场自由竞争。

　　增值税的发票抵扣也在一定程度上益于房地产企业选择供应商和合作商、优化产业链，减少行业偷税漏税行为。

　　因此，营改增对于房地产企业的发展具有重要影响。

　　二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

　　(一)营改增对房地产企业会计核算和纳税的积极影响

　　营改增对房地产企业会计核算和纳税的积极影响主要体现在避免重复征税、业务整合、税负、纳税意识和管理水平四方面。

　　1.营改增可以有效的避免重复征税，增值税主要是根据各环节增值额进行征税的，而营业税主要是根据销售额进行征税的，房地产成本主要包括材料成本、建安成本、土地成本等，其中，材料成本和建安成本原来已经承担过税负，但是在房产销售时仍然需要缴纳营业税，造成二次缴税。

　　在营业税改成增值税后，只需要在每个增值环节进行缴税，以材料成本和建安成本增值税发票的形式进行抵扣，降低企业税负。

　　2.营改增有益于房地产企业进行业务整合，原来营业税的报销主要是以单据形式移交财务部门，而采购部门单据来源和单据类别并不进行区分，这就直接导致企业财务部门的工作繁重，业务部门的单据任务简单，尤其是在项目金额重大、项目环节繁琐的房地产企业，财务部门的财务数据形式简单，但内容杂乱无章。

　　而营改增后，不再以单据的形式进行报销，而是以增值税专用发票和普通发票进行抵扣，财务部门只负责对增值税发票进行审核，而业务部门需要为财务部门提供合格的增值税发票。

　　这样就由原来税票重心在于财务部门转变为业务部门和财务部门的协调。

　　因此，营改增推动房地产企业的业务财务票据整合。

　　3.营业税是价内税，而增值税是价外税，根据相关研究显示，营改增前后的平衡率为56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算，我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。

　　根据历史文献研究发现，原来营业税时期，按照营业税5%的税率计算，综合土地增值税、教育费附加、城建税等后，税率为14.97%，但是，营改增后按照11%的增值税税率计算后，综合税率为14.49%，因此，理论上营改增益于企业税负的减少。

　　4.营改增对企业纳税意识、纳税管理具有一定的积极影响，营改增后，财务部门和业务部门会对企业的票据审核更加严格，测算更加细致，规范企业的纳税制度，对财务人员、业务人员的税务素质和税务意识更加重视，对国家的税收优惠政策逐渐关注。

　　营改增使得企业上下形成一致的税负降低意识。

　　(二)营改增对房地产企业会计核算和纳税的消极影响

　　营改增对房地产企业的会计核算和纳税消极影响主要体现于税负、财务报表和财务核算三方面。

　　1.营改增对房地产企业的税负具有重要影响。

　　首先，体现在企业所得税，原来征收的营业税可以在企业所得税税前全部扣除，但改为增值税后，不可以在企业所得税税前扣除，这样就增加了企业应纳所得税额。

　　甚至一些成本费用原来是可以按照税法规定的比例进行税前扣除的，但是，营改增后一些费用(如运输费用)的进项税额无法进行税前扣除。

　　此外，一些设备等固定资产原来是按照相应的比例进行缴纳营业税，营改增后固定资产的购置成本不包含增值税，而要包含一些如部分运输费用的相关费用成本。

　　其次，体现在税负的变化，增值税理论上是可以进行抵扣的，关键在于增值税发票的取得，房地产企业施工过程中的沙石、水泥等原材料和劳务费用(农民工和劳务公司)很难取得增值税发票，难以抵扣，而且这部分的金额占比较大，房地产企业的劳务费用在总工程中的占比为20%-30%，这间接增加企业的税负。

　　2.营改增对财务报表具有一定的消极影响。

　　一是资产负债表，营改增前不动产购置的营业税需要作为成本入账，营改增后不动产购置可以以进项税额进行抵扣，降低入账价值，提高了企业的资产负债率，增加企业的财务风险。

　　二是利润表，增值税作为价外税，增值税额需要从营业收入中减掉，降低企业的营业收入。

　　以上所述的人工成本、原材料成本等难以取得增值税发票，增加税负成本。

　　三是现金流量表，增值税发票是要在工程结束时取得，这就需要企业垫付大量资金，增加企业的资金风险，对企业的现金流产生不利影响。

　　3.营改增对财务人员的素质提出了更高的要求，同时这也为财务核算增加了难度，原来营业税的核算只需要按照一个税率、一个会计科目进行计算，但是增值税需要十几个会计科目进行核算，且增值税采用认证抵扣和网上申报形式，不仅对财务人员的综合素质提出挑战，而且增加了财务风险。

　　三、应对营改增对房地产企业影响的策略

　　(一)强化票据管理，完善税务筹划

　　增值税可以有效避免重复征税的原因是只以增值额为计税基础，而增值额计税是通过进项税发票与销项税发票的抵扣实现的，因此，票据管理对增值税非常重要。

　　一是尽量不要与不能开具增值税发票的供应商合作，如政府非营利性机构和小规模纳税人，涉及到劳务时要与外包企业进行合作，需要农产品时尽量选择考虑与农户合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策;二是在增值税发票的取得时间上与合作商进行协商，不能延期申报，占用流动资金;三是要规范财务部门的票据管理，审核更加严格，对票据管理人员进行定期培训，防止票据暗箱操作。

　　明晰营改增对房地产会计核算与纳税的影响，其重要目的就是更好的进行纳税筹划，尤其是成本税务筹划。

　　一是由于房地产项目涉及金额大、周期长的特点，企业必须加强与当地税务机关沟通交流，了解当地最新的税务优惠政策;二是可以将整个项目的开发成本进行期间分摊，这样要比一次性核算所承担税负少，同时，也可以在销售环节进行成本筹划，例如，房产与装修分离，房产的增值税税率是11%，而装修的增值税税率是6%，这样可以间接降低税负;三是由于房地产流转税是多个产业流转后的末端体现，因此，企业对房产上游产业的税务结构研究也非常必要。

　　(二)强化全员培训，优化账务处理

　　首先，企业人员是企业会计核算和纳税的主体，其业务素质直接关系到企业的税务筹划有效性。

　　增值税的票据管理会将税务重心转移至业务部门和财务部门之间，更加注重二者的协调，因此，企业全员纳税意识和培训力度、规范票据取得和管理对应对营改增影响非常重要。

　　其次，营改增对会计报表具有很强的消极影响，增值税要求账务要“细”，对每一个一级会计科目都要有详细二级会计科目记录，对增值税产生及抵扣环节均要反映申报。

　　此外，企业要对“老”财务人员进行税务做账培训：一是培训计算机会计做账与税务申报，二是培训“老人”带“新人”的会计人才培养机制，交接要严谨、完整。

　　最后，要结合互联网环境，对财务信息智能化和共享化实行内部控制，避免不必要的税务与财务风险。

　　四、结语

　　营改增是我国有史以来最为重大的财税改革，它对各行各业均有重大影响，房地产产业作为推动我国经济发展的重要支柱性产业之一，营改增对其影响也不例外。

　　实际上，营业税向增值税的转变是一个过程，财务人员的思想观念与企业内控环境均需要时间适应。

　　所以，在“营改增”税制改革背景下，房地产行业市场中可能有小微企业不能适应这样的巨变被迫淘汰。

　　因此，明晰营改增对房地产企业会计核算及纳税的影响对企业的纳税筹划、竞争优势优化与财务管理具有重要意义。

　　营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响主要分为积极影响和消极影响，其中，积极影响主要体现于避免重复征税、业务整合、税负、纳税意识和管理水平四方面，而消极影响主要体现于税负、财务报表和财务核算三方面。