- 相关推荐
大型居住区可行性研究报告
目 录
目 录 1
一、 总论 2
1.1 项目简介 2
1.1.1项目位置 2
1.1.2 项目现状 2
1.1.3项目总体规划要求 2
1.1.4项目建筑面积指标 2
1.2项目法人概况 2
1.3编制依据 3
1.4主要经济技术指标 3
1.5结论 3
二、市场分析 4
2.1宏观环境分析 4
2.1.1 地理位置 4
2.1.2 经济发展 4
2.1.3 人口状况 5
2.1.4 生活水平 5
2.2 房地产市场分析 6
2.2.1 房地产市场综述 6
2.2.2 区域分布 8
2.2.3 价格水平 9
2.2.4 土地市场 10
2.2.5 别墅市场 10
2.2.6未来房地产市场走势 11
三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 12
3.1 项目周边环境分析 12
3.1.1 周边环境 12
3.1.2 SWOT分析 13
3.2 竞争性楼盘分析 13
四、项目定位 14
4.1 总体定位 14
4.2 产品定位 15
4.3 客户定位 15
4.4 价格定位 16
五、财务分析 17
5.1 技术经济指标说明 17
5.2销售收入测算 18
5.3投资估算 18
5.4现金流量分析及财务评价 18
5.5敏感性分析 18
一、 总论
1.1 项目简介
1.1.1项目位置
该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米(约合250亩)，土地性质为商住楼。
1.1.2 项目现状
目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生，临近x路和x路口附近是当地农业住房。
项目总占地面积165,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。
地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。
1.1.3项目总体规划要求
项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层0.8，多层1.3，小高层1.8。建筑密度30%。至少480m2的社区用房，至少900 m2的物业管理用房，一处占地2700 m2，建筑面积不小于1800 m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。
1.1.4项目建筑面积指标
项目规划总建筑面积198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商业配套3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层40,000平方米，联排和叠加别墅共36,000平方米。容积率1.2，建筑密度30%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。
1.2项目法人概况
企业名称： x房产开发有限公司
法定代表人：xxx
注册资本： 10000万
企业类型： 有限责任公司
经营范围： 房地产投资、开发、销售(凡涉及许可经营的项目凭许可证经营)。
1.3编制依据
本项目可行性报告根据xxx房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。
此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：
1、x市国土资源局国有土地使用权出让合同。
2、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。
1.4主要经济技术指标
主要技术经济指标如下：
基地面积 165,751,2平方米
总建筑面积 198,500平方米
其中：
住宅部分 195,500平方米
配套部分 3,000平方米
容积率 1.2
建筑密度 30 %
机动车停车泊位 1771个
1.5结论
该地块处于x市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。
经估算，项目工程总投资为632,467,155元，税后利润为137,090,785元，税后投资利润率为21.68%，财务效益较好。
二、市场分析
2.1宏观环境分析
2.1.1 地理位置
x市位处x省东南部、x市与x市之间。北至东北与x、x两市相连，南至东南与x、x区。距x市a公里，x市b公里。
x交通便捷。航空方面，上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。港口方面，上海港距离a公里、张家港距a公里、太仓浏家港距a公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路方面，京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路方面，区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道等。
2.1.2 经济发展
2000年以来，x市国内生产总值高速增长，近两年增长速度超过30%。2003年国内生产总值为430亿元，2004年1-8月份完成国内生产总值370.7亿元。
2003年，产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值12亿元，比上年增长1.4% ;第二产业增加值289亿元，比上年增长34.3%;第三产业增加值129亿元，比上年增长29.0%。从近两年的三产比例来看，工业占绝对主导地位，随着工业的发展，外来人口的涌入，x市服务业将会得到快速发展。
2.1.3 人口状况
近年来市户籍人口增长缓慢，但外来人口增张迅速，2001年外来人口为20万人，2003年已达到47万，接近总人口的一半。
市中期规划(2005-2010年)人口为130万，其中外来常住人口62万，远期约为165万，其中外来常住人口84万。外来人口的大量涌入带动了房地产的高速发展。
2.1.4 生活水平
近年来，随着市经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城镇居民可支配收入为9810元，2002年首次突破万元大关，2003年达到创纪录的13034元。
与此同时，居民储蓄继续快速增加。2003年居民人均存款余额达2.52万元，同比上年增长34%。
2.2 房地产市场分析
2.2.1 房地产市场综述
2.2.1.1开发
2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%;其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施工面积均呈现较快增长。普通住宅557.60万平方米，别墅、高档公寓80.20万平方米，商业营业用房78.52万平方米，11层及以上高层建筑56.90万平方米，分别比上年增长110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。别墅、高档公寓、商业营业用房占比都有了不同程度的提高;高层建筑的开发成为2003年房地产开发的一大亮点。
2003年竣工面积大幅增长，达204.63万平方米，比上年增长110.3%。其中普通住宅143.81万平方米，别墅、高档公寓28.54万平方米，商业营业用房22.72万平方米，分别比上年增长100.7%、183.2%、150.4%。
2.2.1.2 销售
2003年市商品房销售面积131万平方米，比上年增长48.9%;其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6 %。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。
2.2.1.3 空置
由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2003年底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。
2.2.2 区域分布
根据市在售楼盘情况，可以把市房地产市场划分为以下板块：
老城区
Ø 市中心，市政府等机构均在该版块内，地理位置极其优越;
Ø 纵向的x路、x路和x，横向的x西路(中路)等，是x最繁华的几条商业街;
Ø 该区域内老新村在数量上占有非常大的比重，有100个左右;
Ø 同时有极少量高档新开发楼盘，主要在x中路沿线，如x、x等，现已售完，其二手房的价格在4000-5000元/m²左右。
城北
Ø x公园和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿线的楼盘居多;
由于老城区内地块稀缺而先向外阔伸的地段;
Ø 现在该区域内的生活和商业氛围非常好，x路两侧的商业带已经基本成型，另外x路两侧的x商业街也正在招商中;
Ø 区域内新建楼盘和老式新村共存，新开楼盘20个左右，一般走中端路线，价格在3500-4200元/m²范围内，主要吸引x本地人作为其主要客户。
长江北路沿线
Ø x以东、x北路两侧的地带，是近年发展起来的中高档住宅群;
Ø 该区域的楼盘一般规模都较大，大部分未开发完毕，后期的还会陆续入市，现在新推楼盘价格范围基本在3000-4000元/m²内;
Ø 住宅群的生活配套现还未及时跟上，只能过多的依赖市中心，即将开张的易初爱莲(预计10月)会在一定程度上缓解该地段生活配套欠缺的问题。
x西路和x路沿线
Ø 处在x市区到x湖、x等旅游景区的主干道上，交通便捷;
Ø 已建成的3000亩的森林生态公园、小型高尔夫推杆场，规划中的大学城和在建的体育中心等设施，都将为该地区提升产品层次提供基垫;
Ø x路的改造两侧商业街的规划也会带动该区域版块的迅速成型;
Ø 前几年在该区域开发的产品以别墅为主，兼有一定量的多层;现在在售的楼盘有x和x花园，价格3800-3900元/m²。
x开发区
Ø x港以东、x塘以南，x区周边的住宅群，楼盘不多，主要为x区提供配套;
Ø 新近开发的楼盘有2-3个，其中x花苑正在销售中，价格在3400元/m²左右。
x南
Ø x南面的一系列地块，现在在建的楼盘仅3个：x、x广场和x华城，另外还有两处动迁安居房——x，x;
Ø •已建成或规划中多条省际交通枢纽穿越该版块，未来潜力巨大;
xx
Ø 未来规划的城市副中心，近期楼盘数量增速很快;
Ø 在售的楼盘有10个，价格区间在2200-2500元/m²。
xx
Ø 高档娱乐休闲度假区，楼盘以别墅为主;
Ø 由于别墅在产品层次上往往差异非常大，因而该版块的价格差异幅度也较大，价格范围主要分布在5500～8000元/m² 不等。
2.2.3 价格水平
从x市在售楼盘情况看，老城区内的次新房价格最高，均价在4000-5000元/平方米;其次是x北和x北路沿线，均价达到3000- 4000元/平方米;x西路表现不俗，目前价格区间在2800-3600元/平方米;x镇也呈现出快速上涨的势头，目前均价达到1900-2600元/平方米。
2.2.4 土地市场
截至2004年10月13日，x市本年累计推出土地15幅，其中住宅11幅，总占地面积119.68万平方米，总建筑面积预计在160-180万平方米，商业4幅，总占地面积11.46万平方米。正在出让的土地面积约27万平方米，预计全年将推出160万平方米左右，总建筑面积在220万平方米左右，出让土地面积基本与2003年持平。
2.2.5 别墅市场
2004年，x市别墅市场供应量猛增，上市面积达到2002年同期两倍;已经形成“x、x、x”三个区域为主的别墅群。随着x市经济的快速发展，x市别墅市场出现了比较明显的变化，休闲、度假、养生、投资等中高档别墅份额逐步增加。与此同时，不为乐观的是，x市别墅市场销售趋于平淡，多数项目面临较大销售压力。从客户群体上看，x市别墅客户以上海人为主、其次是x本地人和x人。
表1 x市在售别墅列表案名 地址 风格 特色 户型(m2) 价格(元/m2) 销售状况
x x 法国滨海小镇 独特林荫大道 238-300 5500 内部认购延期
x x 美式风格 户户临水 264-368 6700-7200 二期销售不佳
x x 美式木结构 木结构 228-370 7000-9000 销售不佳
x x 北美传统风格 高尔夫球场 220-350 7500-7900 销售60%
x x 森林公园 252-373 5500-7000 二期保留房
x x 271-316 4000-4500 销售一般
2.2.6未来房地产市场走势
2.2.6.1供给量
从2002年至今的土地市场供给情况来看，2003年待开发土地面积1406986平方米，年度新购置土地面积1547728平方米，而开发规模为475245平方米，2004年度预计推出160万平方米，预计2004年底待开发土地与2004年新增土地面积累计约350万平方米，可建总建筑面积约490万平方米。受国家土地市场整顿等宏观经济政策的影响，未来两三年内，x市土地出让将会进一步减缓。因此，未来的几年内，x市的土地供应量将是2004年底的300万平方米再加上每年推出的100多万平方米新增供应土地。根据2003年的开发规模预测，未来几年内，每年的土地开发规模不超过80万平方米，可建建筑面积不超过110万平方米。
2.2.6.2 需求量
根据2004年x市统计年鉴资料，2003年末，x市有50%居民居住面积小于14平方米，12%居民居住面积小于10平方米。二居室比例占到56%，一居室比例占到4%。根据x市“十五发展计划”要求，到2005年底，x市人均居住面积要求达到21平方米。存在的潜在需求量为：300000×(21-14)=210平方米。
从实际需求来看，2001年至2003年，x市预售住宅面积284万平方米，解决了近3万户居民的居住问题。尽管目前x居民拥有两套住房的比例比较高，但对普通居民来说，还存在着较大改善居住条件的需求，随着居民生活水平的提高，改善居住条件的要求日益迫切。此外，外来人口的增加，势必引起对住房新的需求。从x市住宅市场近几年的销售情况以及空置情况来看，未来几年内，x的住宅需求量仍会有一定程度的增长，预计未来几年内每年的需求量保持在近200万平方米。
2.2.6.3趋势分析
从供需两方面来看，未来几年内，x的房地产市场将会呈现供不应求的状况。再考虑x市“三年再造一个新x”的发展战略以及x临近x的地理优势，未来几年内x的房地产市场有稳定的需求支撑，其价格仍然会持续上涨。不过，若宏观经济政策调整，对土地供应的限制放宽，住宅的供应量将会放量，则房地产市场的价格走势就较难预料。
三、项目周边环境与竞争性楼盘分析
3.1 项目周边环境分析
3.1.1 周边环境
该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x公路东侧、x西路北侧，占地面积165,751.2平方米(约合250亩)，土地性质为商住楼。地块范围内有多条河流流经于此，其中一条贯穿地块南北，西北通x湖，东南跨x江，通x河。沿x路与x西路是规划退让的50米景观绿化带。地块距离x仅5公里，距离x更近。
项目地块临近x、x、沪宁高速和x高速，x高速目前正在施工，预计明年5月1日通车，距离项目地块最近的匝道口位于地块以南约1公里处。x市交通主干线x路从地块北侧经过直达x湖，x市规划 的未来城市中轴线之一的x西路已打通至x路(x西路全长6.9公里，预计9月底可通车)。目前由市区通往或经过地块的公交线路、巴士有多条，公交x路、x路等均沿途经过。
项目地块东北面是在建的x大学城，目前已入驻二所大学——x科技职业学院、x外国语学院和一所科技园——清华科技园(x)。
地块的东面是在建的占地560亩的体育中心，该体育中心建成后将拥有5000人座位，可容纳3万人，此外，还附有一个棒球场和相应配套设施，可承办国际、国内单项比赛和省级综合性运动会，该项目预计2005年上半年竣工。
大学城东面是已经建成的占地3150亩的城市生态森林公园。以外，在地块东面临近体育中心还有高尔夫训练场(在建)等配套设施。
3.1.2 SWOT分析
Strength:
Ø 处于x发展规划的西部居住区内
Ø 周边大学城、森林公园、体育中心等 市政配套较多
Ø 交通便捷，未来x城市中轴线前进路即将辟通至项目边上
Weak:
Ø 该区域尚未开发成熟，缺乏生活配套
Ø 距离市中心比较远，缺乏人气
Opportunity:
Ø 区域内尚无大的房产项目，本快速启动后有先发优势
Ø 地块内有两条河流，可以利用来做水景
Ø x西路延伸到项目地块后，将会缩短与市中心的时间上的距离和感觉上的距离
Threat:
Ø 临近都市交响康居小区规模庞大，将会对本项目形成直接竞争
Ø 动迁安居房会降低本区域住宅档次
Ø x市房地产市场销售普遍放缓
Ø 宏观调控对房地产市场的影响
3.2 竞争性楼盘分析
本项目周边与本项目比较类似的别墅项目有x森林，该项目最大买点在于临近森林公园，具有得天独厚的环境优势。此外，相对于x别墅而言，该项目距离市区相对较近，比较适合居住。从其客户群体来看，x本地人用来居住的占绝对比重。此外，x湖周边距离本项目较近的有x花园，由于该项目以x湖为主要卖点，故其主要客户群体是x人，其主要目的是休闲和旅游度假。与本项目比较类似的普通住宅项目有x路上的x花园和x花园。这两个项目虽然处于x路上，距离市中心相对较远，但是由于其楼盘品质较高，其销售情况和销售价格却高于市区平均水平。x花园均价3800元/平方米，x花园多层3900元/平方米，小高层4000元/平方米。各楼盘详细情况如表3.1所示。
表3.1 周边竞争性楼盘列表
项目名称 开发商 地址 物业类型 均价(元/m2))
x森林 x置业 x中路888号 独立/联排别墅 独立7000/联排5500
x花园 x房产 x路18号 酒店/独立别墅 7200～8000
x花园 x房产 x路360号 多层/小高层 小高层4000/多层价3900
x花园 x置业 x路/x路 高层/小高层 3800
四、项目定位
4.1 总体定位
一方宝地、一叶绿洲
定为诠释：
Ø x路是x市唯一一条追求山、水、林统一的大道，其“一线连三点”的绝对优势，当之无愧地占据了x第一人居大道的宝座，显山、露水、环林的生态大道，诞生了x一个特殊的豪宅板块——沿x路板块。目前引领x房价的几个指标性楼盘基本上都集中在这一区域，包括黄金地理位置楼盘x山庄、城西第一小高层和高层楼盘x、西区别墅价格指标盘x营造、森林生态盘x森林、原生水岸xx水城……在x路西侧，森林公园附近诞生一片高绿化、低污染的生态型人文居住区。与自然亲密接触，山、水、林相结合，充分体现以人为本的居住新理念。
4.2 产品定位
根据项目自身特点和项目所处地块周边住宅环境，本项目产品定位为：多层为主、联排和叠加别墅、小高层为辅。
其依据有：
Ø 项目容积率较低，适宜开发高档住宅
Ø 项目处于已渐成气候的x路高档住宅区
Ø 项目面临x湖旅游度假区高端别墅项目竞争，联排、叠加别墅可以差异化
Ø x市场多层住宅为主体，但小高层住宅代表了未来住宅发展的方向。
表4.1 产品分配表
物业类型 建筑面积(m2) 百分比
多层 119,500 60%
小高层 40,000 20%
联排/叠加别墅 36,000 18%
配套商业 3,000 2%
合计 198,500 100%
4.3 客户定位
从周边项目x森林、x花园、x花园等楼盘的客户群体来看，x西路周边楼盘的客户特征如下：
Ø 追求高品质生活
Ø 具有较高消费能力，一般都有私车
Ø 对住宅品质、生活环境要求较高
Ø 对价格相对不甚敏感
因此，本项目多层、小高层住宅部分客户定位为：希望改善现有居住条件、追求高品质生活方式的人。其具体描述为：
Ø 以x本地人为主，在x工作的外来人为辅
Ø 年龄跨度较大，25-50岁为主力范围
Ø 客户的家庭结构以两代同住为主，房型要求二房和三房
Ø 客户接受的主力总价在30-50万左右
Ø 房屋单户需求面积在90-130平方米之间
Ø 客户的主要职业为企业白领、公务员、外企人员和私营业主
根据x市别墅市场的消费群体来看，x客户占据约50%，x本地人约为15%，江浙客户占据35%左右。但鉴于本项目定位为联排和叠加别墅，适宜居住而非休闲、度假，因此，主要客户群体应该是x本地人，具体来讲应该是x本地中高收入家庭、外企高管等，其次才是x高级白领和企业主、x投资客。
4.4 价格定位
在相近原则和可比原则的指导下，选取x森林别墅，x花园作为本项目别墅定价的可比样本;选取x花园、x花园作为本项目多层定价的可比样本。
表4.2 别墅价格修正系数表
比较内容 权重 x别墅(A) x花园(B)
拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数
区域位置 15% 1.1 0.165 1.2 0.18
外部环境 25% 1.3 0.325 1.6 0.4
社区环境 10% 1.1 0.11 1.2 0.12
建筑形式 25% 1.1 0.275 1.7 0.425
房型设计 10% 1 0.1 1.1 0.11
配套设施 10% 1.1 0.11 0.8 0.08
主题提炼 5% 1 0.05 1.1 0.055
合计 100% / 1.135 / 1.37
将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:
比较项目 名称 价格修正 参考价格
项目A x森林别墅 5500/1.165 4850
项目B x花园 7500/1.45 5170
万方江南森林别墅和威尼斯花园两个比较对象经比较系数
修正后得出本案参考价格在4850-5170元/平方米，因此，本案别墅市场参考价格为5000元/平方米。
表4.3 别墅价格修正系数表
比较内容 权重 x花园(A) x花园(B)
拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数
区域位置 15% 1.4 0.21 1.4 0.21
外部环境 25% 1.2 0.3 1.2 0.3
社区环境 10% 1.2 0.12 1 0.1
建筑形式 25% 1 0.25 0.9 0.225
房型设计 10% 1 0.1 0.9 0.09
配套设施 10% 1.2 0.12 1.2 0.12
主题提炼 5% 1.1 0.055 1 0.05
合计 100% / 1.155 / 1.095
将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到:
比较项目 名称 价格修正 参考价格
项目A 阿里山花园 3900/1.155 3377
项目B 景轩花园 3800/1095 3470
阿里山花园和景轩花园两个比较对象经比较系数修正后得出本案参考价格在3300元/平方米，因此，本案公寓市场参考价格为3300元/平方米。
五、财务分析
5.1 技术经济指标说明
可售面积共计198,500m2，另有公建配套如下：至少480m2的社区用房，至少900m2的物业管理用房，一处占地2700m2，建筑面积不小于1800m2的6班幼儿园等。
由于规划设计要求该地块车位配比需达到1:1，因此本项目应提供1771个车位(含配套商业的12个车位)。假定其中的60%为可售车位(车库停车)，即1062个车位，而每个车位的使用面积加公摊面积达到30m2，则应建各类车库约31871m2。
综合考虑项目体量及开发周期，初步推断本项目分四期开发，整个建设期长达3.5年。各期开发量如下表所示：
表5.1 各期产品开发安排各期面积配比 一期 二期 三期 四期
多层住宅 35,000 40,000 44,500
小高层 40,000
联排/叠加别墅 6,000 10,000 10,000 10,000
配套商业 1,500 1,500
合计 42,500 51,500 54,500 50,000
多层比重 82.4% 77.7% 81.7%
小高层比重
联排/叠加比重 14.1% 19.4% 18.3% 20.0%
5.2销售收入测算
多层住宅预售起价初步定在3300元/m2，联排叠加别墅预售起价初步定在5000元/ m2，配套商铺预售起价初步定在5500元/ m2，由于小高层住宅于最后一期推出，届时售价理应较现在有一定增幅，因此预售起价初步定在3900元/ m2，车位售价则长期恒定在90,000元/ m2上下波动;
本项目可售车位数量较大，因此考虑在建设期内总计售出65%，即691个。
考虑房价只有低开高走才能吸引投资客、满足已购房业主的心态以及帮助消化上一期的尾房，同时为了尽量多的考虑风险因素的影响，因此对本项目的房价涨幅采纳了偏保守的假设，即住宅及别墅每季度上涨50元/ m2，配套商铺由于体量不大，因此每季度上涨100元/ m2。
假定当某期销售率达到70%左右时，即可推出下一期预售，以确保各季度的现金流仅出现淡旺季的差异，而不会出现几何级倍数的差异。
通过以上假设，经测算得出本项目的总销售收入为839,740,586元，详细计算参考附表1 销售收入估算表。
5.3投资估算
由附表2可以计算出本项目建设投资共计351,488,832元(不含土地取得费用及销售期成本、税金等)，项目总投资为632,467,155元。
5.4现金流量分析及财务评价
由附表3现金流量表可以计算出：本项目税后利润为137,090,785元，投资收益率为21.68%，静态投资回收期为1.7年。
本项目净现值为99,718,087元，内部收益率为9.66%，动态投资回收期为1.74年。
5.5敏感性分析
从附表4敏感度分析表来看，当销售收入下降10%后，本项目内部收益率下降到6.37%，低于行业折现率。当建设投资上升10%后，本项目内部收益率下降到8.24%，也低于行业折现率。因此，本项目抗风险能力一般。
附表1 销售收入测算表
项目 2005 2006 2007 2008
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
一期
多层住宅
销售面积(m2) 17500 7000 3500 3500 1750 1750
销售收入(元) 57750000 23450000 11900000 12075000 6125000 6212500
联排/叠加
销售面积(m2) 3000 1200 600 600 300 300
销售收入(元) 15000000 6060000 3060000 3090000 1560000 1575000
配套商业
销售面积(m2) 600 450 300 150
销售收入(元) 3300000 2520000 1710000 870000
合计 76050000 32030000 16670000 16035000 7685000 7787500
二期
多层住宅
销售面积(m2) 20000 8000 4000 4000 2000 2000
销售收入(元) 68000000 27600000 14000000 14200000 7200000 7300000
联排/叠加
销售面积(m2) 5000 2000 1000 1000 500 500
销售收入(元) 25500000 10300000 5200000 5250000 2650000 2675000
配套商业
销售面积(m2) 600 450 300 150
销售收入(元) 3420000 2610000 1770000 900000
合计 96920000 40510000 20970000 20350000 9850000 9975000
三期
多层住宅
销售面积(m2) 22250 8900 4450 4450 2225 2225
销售收入(元) 77875000 31595000 16020000 16242500 8232500 8343750
联排/叠加
销售面积(m2) 5000 2000 1000 1000 500 500
销售收入(元) 26000000 10500000 5300000 5350000 2700000 2725000
合计 103875000 42095000 21320000 21592500 10932500 11068750
四期
小高层住宅
销售面积(m2) 20000 8000 4000 4000 2000 2000
销售收入(元) 78000000 31600000 16000000 16200000 8200000 8300000
联排/叠加
销售面积(m2) 5000 2000 1000 1000 500 500
销售收入(元) 26500000 10700000 5400000 5450000 2750000 2775000
合计 104500000 42300000 21400000 21650000 10950000 11075000
车位
销售个数(个) 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58 58
销售收入(元) 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111
合计 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111 5179111
总销售收入 81229111 37209111 118769111 61724111 137709111 75411611 140849111 79046611 37511611 37897861 16129111 16254111
附表2：建设投资估算表(RMB)
序号 项目 指标 总成本 2004 2005 2006 2007 2008
元/m2 RMB Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
1 直接成本
1.1 前期工程费 250 49625000 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417 4135417
1.2 建安工程费 205428591 0 0 10541966 10541966 21029466 21029466 23323216 23323216 24002383 24002383 13158633 13158633 10658633 10658633
1.2.1 多层 750 89625000 6562500 6562500 14062500 14062500 15843750 15843750 8343750 8343750
建筑面积m2 119500 8750 8750 18750 18750 21125 21125 11125 11125
1.2.2 小高层 1300 52000000 8666667 8666667 8666667 8666667 8666667 8666667
建筑面积m2 40000 6667 6667 6667 6667 6667 6667
1.2.3 联体、叠加 1000 36000000 1500000 1500000 4000000 4000000 5000000 5000000 5000000 5000000 2500000 2500000
建筑面积m2 36000 1500 1500 4000 4000 5000 5000 5000 5000 2500 2500
1.2.4 商业配套 1300 3900000 487500 487500 975000 975000 487500 487500
建筑面积m2 3000 375 375 750 750 375 375
1.2.5 车库 750 23903591 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966 1991966
建筑面积m2 31871 2656 2656 2656 2656 2656 2656 2656 2656 2656 2656 2656 2656
1.3 公共配套费 100 19850000 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167 1654167
1.4 基础设施费 200 39700000 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333 3308333
1.5 后期成本 30 5955000 744375 744375 744375 744375 744375 744375 744375 744375
合计 320558591 4135417 4135417 19639883 19639883 30127383 30127383 33165508 33165508 33844674 33844674 23000924 23000924 16365508 16365508
2 间接成本
2.1 不可预见费 0 9616758 124063 124063 589196 589196 903821 903821 994965 994965 1015340 1015340 690028 690028 490965 490965
2.3 筹建管理费 0 9616758 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911 686911
2.4 财务费用 0 11696725 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480 835480
合计 30930241 1646454 1646454 2111588 2111588 2426213 2426213 2517357 2517357 2537732 2537732 2212419 2212419 2013357 2013357
总计 351488832 5781871 5781871 21751471 21751471 32553596 32553596 35682864 35682864 36382406 36382406 25213344 25213344 18378864 18378864
附表3：现金流量表
序号 项目 2004 2005 2006 2007 2008
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
1 现金流入 0 0 81229111 37209111 118769111 61724111 137709111 75411611 140849111 79046611 37511611 37897861 16129111 16254111
销售收入 0 0 81229111 37209111 118769111 61724111 137709111 75411611 140849111 79046611 37511611 37897861 16129111 16254111
2 现金流出 214707943 5781871 28879560 25018650 43045255 37999707 58826035 53235413 79155775 55115236 31474895 31624986 18890238 18894238
2.1 土地取得费用 208926073
2.2 建设投资 5781871 5781871 21751471 21751471 32553596 32553596 35682864 35682864 36382406 36382406 25213344 25213344 18378864 18378864
2.3 销售费用 0 0 1624582 744182 2375382 1234482 2754182 1508232 2816982 1580932 750232 757957 322582 325082
2.4 销售税金及附加 0 0 4508216 2065106 6591686 3425688 7642856 4185344 7817126 4387087 2081894 2103331
2.5 土地增值税 0 0 995291 457891 1524591 785941 1722391 936366 1752991 977716 456116 460729 188791 190291
2.6 所得税 11023742 10922605 30386270 11787095 2973308 3089625
3 税前净现金流量 (214707943) (5781871) 52349552 12190462 75723857 23724404 89906818 33098804 92079606 35718470 9010025 9362501 (2761126) (2640126)
税前累计净现金流量 (214707943) (220489814) (168140263) (155949801) (80225944) (56501540) 33405278 66504082 158583688 194302158 203312183 212674684 209913557 207273431
4 税后净现金流量 (214707943) (5781871) 52349552 12190462 75723857 23724404 78883076 22176199 61693336 23931375 6036717 6272875 (2761126) (2640126)
税后累计净现金流量 (214707943) (220489814) (168140263) (155949801) (80225944) (56501540) 22381536 44557735 106251071 130182446 136219163 142492038 139730912 137090785
5 税后净现值 (210616394) (5563608) 49413447 11287464 68778552 21137795 68943332 19012516 51884162 19742778 4885235 4979611 (2150102) (2016701)
税后累计净现值 (210616394) (216180002) (166766555) (155479090) (86700538) (65562743) 3380588 22393104 74277266 94020044 98905280 103884890 101734788 99718087
附表4 敏感度分析表
销售收入 +10% 5% 0 -5% -10%
税后净现值 绝对值 146,106,040 122,912,063 99,718,087 76,524,110 53,291,869
差额 46,387,953 23,193,976 0 -23,193,977 -46,426,218
变动率% 46.52% 23.26% 0.00% -23.26% -46.56%
税后内部收益率 绝对值% 12.62% 11.17% 9.66% 8.07% 6.37%
差额% 2.96% 1.51% 0.00% -1.59% -3.29%
变动率% 30.62% 15.61% 0.00% -16.47% -34.07%
建设投资 +10% +5% 0 -5% -10%
税后净现值 绝对值 78,392,837 89,055,462 99,718,087 110,380,712 121,043,337
差额 -21,325,250 -10,662,625 0 10,662,625 21,325,250
变动率% -21.39% -10.69% 0.00% 10.69% 21.39%
税后内部收益率 绝对值% 8.24% 8.96% 9.66% 10.34% 11.01%
差额% -1.42% -0.70% 0.00% 0.68% 1.35%
变动率% -14.72% -7.26% 0.00% 7.02% 13.95%
【大型居住区可行性研究报告】相关文章：
软件可行性研究报告-可行性研究报告09-30
大型远距离夜视观察仪项目可行性研究报告10-08
食堂项目可行性研究报告可行性研究报告10-08
酒店项目可行性研究报告-可行性研究报告09-30
可行性研究报告-可行性报告09-30
市场可行性的研究报告10-06
可行性研究报告10-06
可行性研究报告09-30
可行性研究报告02-07