二手房交易流程2017
今天为小编大家理清2017年二手房交易流程，看完交易流程和买房注意事项再下手吧!
2017二手房交易流程【1】
(1)选择中介
如果想通过中介公司进行，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。
所选的中介公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。
(2)查询房屋权属
下家要队房屋的权属情况有所了解。
首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。
如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。
在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。
其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
(3)查看房屋年限11
一般房屋都有居住年限的，这些在产权证明上回标注清楚。
大部分商品房的使用权限是70年。
但也有个别房屋的产权年限只有四十年。
除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。
(4)了解装修的状况
原房屋是否带装修、装修水平和程度如何、是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
(5)物业管理水平
了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。
(6)了解房屋使用状况
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。
根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。
另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
(7)实地考察
下家除了向房屋左邻右舍(房价 户型 二手房 租房)、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。
首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。
第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三，检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
(8)明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。
若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。
如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。
否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。
为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
(9)上下家当面谈合同
即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。
因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。
在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。
在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
(10)结清水表帐单
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。
按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。
因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
(11)告知电表状况
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。
因此，在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
(12)协助燃气过户
按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。
(13)结清电话费
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。
购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。
如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
(14)迁移户口
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。
因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。
如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
2017年广州二手房交易流程【2】
一、查册
所需时间：1个工作日
解释：查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。
通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。
方式：到各房管局或房地产交易中心进行查询
所需资料：
(1)身份证
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
费用：免费
注意事项：
(1)有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。
(2)房产的权属人有几个人，在签订后边的合同时就需要有几个人的名字。
(3)在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。
二、交定金
所需时间：1个工作日
方式：如果看中的房子还在按揭中，定金最好交由第三方保管，不直接交到业主手中。
有两种方法：
(1)选择买卖双方都信赖的第三方，如中介，交定金时签一个简单协议，约定赎楼完毕之后向卖房支付定金;
(2)买卖双方到银行去签一份监管协议，把定金交由银行监管，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同上至少需注明物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
注意事项：
(1)一线城市楼价波动较大，特别是楼价上涨较时，卖家有可能会毁约不卖，为防止这种情况，买家可交足额定金(20%)或约定高额违约金，提高违约成本。
(2)定金交给第三方监管的，应在预约买卖合同中注明“定金交给监管第三方，则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”，以防卖家以没收到定金为由毁约买楼。
(3)为了避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，除签订预约买卖合同外，最好再签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除一定金额(如1万元)的保证金。
在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清、钥匙交接完毕之后，再退换保证金。
三、签订三方合同和网签合同
所需时间：1个工作日
解释：三方合同即是我们一般所说的买卖合同，上面会盖有中介的章。
签完三方合同后，还要登录广州市房屋管理系统，按约定的合同条款录入数据，经买卖双方核对确认后打印、签名盖章，完成网签。
方式：三方合同：买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去中介公司索要合同文本。
签约合同：登录广州市房屋管理系统。
注意事项：
(1)合同主要约定产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等相关内容。
(2)房产若有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后续出现共有权人不同意出手导致交易存在失败的可能。
(3)因为租客有优先购买的权利，如果房子是有租约的，所以应让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
(4)如果房子附有户口，应在合同中同时写明户口迁出的日期及违约条件。
(5)如果房产有较为贵重的家私家电，应以附件的形式对家具家电的情况加以详细描述，例如品牌和新旧情况等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。
四、赎契
所需时间：1-2个月
解释：一般来说，赎楼是业主方的责任，跟买家无关，针对业主还没还清房贷的情况。
即业主在房屋出手前，必须将银行贷款还清，注销抵押登记，取回房产证书的整个过程。
赎楼方式：
(1)业主通过担保公司，向银行借款赎楼，需产生0.8%的担保费用以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭。
(2)买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
注意事项：
(1)买家拿现金赎楼实不可取的方法，若交易过程总因发生意外而终止、或房屋被查封，买家会承受较大风险。
五、银行评估
所需时间：1个工作日
解释：业主去赎契的同时，买家可以同时签按揭贷款合同，然后银行会指定评估公司对房地产进行估价，进行银行贷款权利价值评估审批，然后再出一份同意贷款书。
方式：去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
注意事项：
(1)银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。
(2)评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
六、签订按揭贷款合同
所需时间：1个工作日
解释：一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。
购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。
方式：3种贷款类型：商业贷款+公积金贷款+组合贷款
注意事项：
(1)银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件。
(2)贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
(3)按揭合同需利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
七、银行同意贷款通知书
所需时间：1个工作日
解释：银行内部各级对申贷人审核后，会给出二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：
(1)部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
八、涂销和递件
所需时间：1个工作日
解释：涂销就是指涂销抵押，即偿还银行贷款，取消房地产抵押登记，把房地产证原件(即通常所说的红本)从银行取出来。
递件就是指到房地产交易所进行产权转移申请，即买卖双方递交资料到房地产交易所进行审核，审核成功后领取回执的过程。
递件所需资料：
(1)卖方：身份证(夫妻双方)，房产证，户口本，婚姻证明，有关房子的其他资料(原发票等);
(2)买方：身份证(夫妻双方)，户口本(夫妻双方)，婚姻证明，小孩的户口簿，未成年小孩的出生证明，非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明，网签合同(当场打印)
注意事项：
(1)涂销和递件最好同时申请，可节约时间
(2)一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。
双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主会要求交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。
九、首期及资金监管
所需时间：1个工作日
解释：可以在房子过户之前先把首期放在银行监管，过户成功后银行把首期款打给业主，这一种是采取资金监管的形式。
也可以在过户当天把买家直接把首期款给业主。
方式：如果是采取资金监管的方式，买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个户口，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。
如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。
通过按揭的银行办理资金监管，银行不收费，若不是则收取单笔500元左右的监管费。
注意事项：
(1)出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上签字，这样无需买卖双方亲自到银行也能放款，也能避免买家到时候不配合放款给卖家的情况。
(2)有时候银行的评估价会比交易价格要低，若出现这种情况，按照银行贷款能贷7成计算，那么支付的首期款的金额为【交易总价-银行评估价*70%】
十、完税过户
所需时间：1个工作日
解释：递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。
购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、增值税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执(上面会写明出新证日期)
注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。
十一、出新证
所需时间：7个工作日
解释：经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。
购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖个印花税的章、核对身份证信息后，就能把新房产证拿到手了。
十二、归档
所需时间：5个工作日
解释：交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。
购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。
十三、入押
所需时间：1个工作日
解释：房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执(上面会写明出押日期)。
抵押登记费用：80元/套
十四、出押
所需时间：7个工作日
解释：出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。
出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。
购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。
放款后房产证还给购房者。
注意事项：
(1)根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
出押费用：房产他项权证的印花税5元。
十五、公积金放款审批
所需时间：30-60个工作日不等
解释：公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。
十六、放款
所需时间：1-3个工作日
解释：据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。
注意事项：
(1)购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。
(2)目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。
十七、收房
所需时间：1个工作日
解释：卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡;包括合约附带家私家电，维修基金等;办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
注意事项：
(1)水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。
到收房这里，二手房买卖交易的全流程就结束啦~买家可以快快乐乐住上自己的房子了~总的来说，整个流程大概需要2-4个月不等，在赎楼、贷款、放款等环节受到银行审批较大的影响。
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