二手房交易流程贷款

时间：2023-04-01 01:50:00 常识大全我要投稿

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二手房交易流程贷款

　　二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。在进行二手房交易时候最关键的步骤是按揭贷款流程，按揭贷款操作流程分为商业贷款和公积金贷款这两种方式。那么在二手房贷款交易流程中，我们应注意些什么呢?下面是关于二手房交易流程贷款的资讯，欢迎阅读!

　　二手房交易按揭贷款流程【1】

　　一、交易程序

　　1、填写买卖契约及交易申请表;

　　2、买卖双方到交易所提交材料，交易所收件受理，房地产受理单应当放在中介方;

　　3、交易所进行审核，查档，打出税单;

　　4、交完税后即交易监证生效，交税时卖方可不要到交易所签字，由买方签字即可，即所交易房产已过产到买方名下;

　　5、物业、水、电、煤气、闭路的交接;

　　6、买方持交易收件收据二十个工作日后领取产权证;

　　二、按揭购房流程

　　1、贷款操作流程:

　　提出申请--调查、评估--审查、审批--出具贷款承诺函--办理过户手续--签订借款合同--办理保险、公证、抵押、担保手续--发放贷款--资料归档--贷款偿还--贷后管理--清户撤押。

　　公积金贷款:

　　申请条件

　　1、申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年;

　　2、购房首付的金额不低于所购房价的30%;

　　3、没有尚未还清的贷款债务;

　　4、二手房贷款需要是具有产权的二手房

　　申请额度

　　1、不高于申请贷款时借款人公积金帐户储蓄余额的15倍;

　　2、不高于所购房屋总价的70%;

　　3、公积金贷款总额为10万元;

　　4、二手房公积金贷款的最长年限为15年;

　　(以上算法基于国家颁布标准，各地略有不同)

　　商业贷款:

　　申请条件

　　1、购房首付的金额不低于所购房价的30%;

　　2、没有尚未还清的贷款债务;

　　3、二手房贷款需要是具有产权的二手房

　　申请额度

　　1、不超过总房价的70%;

　　2、贷款最长期限不超过20年

　　3、每月用于偿还贷款的金额不超过月收入的50%;

　　4、贷款年龄的上限是男70岁，女65岁;

　　(以上算法基于国家颁布标准，各地略有不同)

　　组合贷款

　　申请条件额度和期限

　　个人住房组合贷款的条件必须同时符合公积金贷款和商业贷款的贷款条件。

　　二手房卖方贷款交易流程【2】

　　一.买卖双方协商达成购房意向，并确定房屋成交价格，至网上签约窗口签订《南京市存量房交易合同》;如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订《南京市存量房交易合同》。

　　二.买卖双方到华侨路房地产交易登记中心三楼赎楼窗口递交申请资料，由交易保证机构审批买卖双方资料。

　　三.通过审核后，买卖双方与交易保证机构签订赎楼协议等文本，并做委托公证。

　　四.买卖双方在资金监管银行开立个人银行结算账户后办理资金监管手续。

　　五.买卖双方到监管银行存入监管的房款及佣金。

　　六.买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。

　　七.交易保证机构为卖方归还银行贷款，办理抵押登记注销手续。

　　八.交易保证机构为买卖双方办理房屋转移登记手续。

　　九.十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后买方领取房屋所有权证。

　　十.卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。

　　网签合同需携带资料:

　　1.买卖双方有效身份证明;

　　2.房屋所有权证;

　　3.国有土地使用权证;

　　4.有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证。

　　申请赎楼需携带材料:

　　1.买卖双方有效身份证明，婚姻证明;

　　2.原购房合同，借款合同，还款明细，剩余还款金额;

　　3.房屋所有权证，土地使用权证;

　　4.存量房交易合同;

　　二.买卖双方到华侨路房地产交易登记中心三楼赎楼窗口递交申请资料，由交易保证机构审批买卖双方资料。

　　三.通过审核后，买卖双方与交易保证机构签订赎楼协议等文本，并做委托公证。

　　四.买卖双方在资金监管银行开立个人银行结算账户后办理资金监管手续。

　　五.买卖双方到监管银行存入监管的房款及佣金。

　　六.买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。

　　七.交易保证机构为卖方归还银行贷款，办理抵押登记注销手续。

　　八.交易保证机构为买卖双方办理房屋转移登记手续。

　　九.十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后买方领取房屋所有权证。

　　十.卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。

　　网签合同需携带资料:

　　1.买卖双方有效身份证明;

　　2.房屋所有权证;

　　3.国有土地使用权证;

　　4.有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证。

　　申请赎楼需携带材料:

　　1.买卖双方有效身份证明，婚姻证明;

　　2.原购房合同，借款合同，还款明细，剩余还款金额;

　　3.房屋所有权证，土地使用权证;

　　4.存量房交易合同;

　　二手房买卖注意事项【3】

　　(1)房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

　　房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

　　所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　(2)房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

　　如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

　　如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

　　因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

　　这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　(4)土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　(5)市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　(7)单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

　　再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

　　买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　(8)物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　(9)中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

　　买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　(10)合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

　　签订二手房买卖合同应注意的事项。

　　一、双方当事人的基本资料:具体指当事人的姓名、地址、联系办法等。

　　双方应向对方做详细清楚的介绍和调查,通常来讲,应各自出示自己的户口本和身份证原件;属共有财产的,共有人也应到场，并在买卖合同上签字，不能到场的，应出具公证委托书。

　　二、标的:本合同的标的，就是双方欲进行买卖的二手房，在买卖之前，应详细查看房屋的房产证和土地证原件，确保出卖人合法拥有房屋。

　　三、价款:价款中应约定总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、订金、尾款等。

　　在二手房买卖过程中，通常是一次性付款的，但也存在着出卖人在出卖房屋时，有部分银行贷款不能清偿的情况。

　　由于办理过户时要求取消银行抵押，出卖人又无力清偿贷款，而要求买受人替他先行还清贷款的，应注意交易安全。

　　还有一种情况是买方必须在房屋过户后贷款才能支付房款，这两种情况下，最好是由中介机构提供担保。

　　四、履行期限、地点、方式:这里主要写明交房时间;房屋附属物品的归属;水、电、物业管理等的交接;办理房屋过户时相互配合与协调的问题;交易税费、其他费用分摊责任。

　　这里尤其要注意的是税费的分担，通常二手房买卖过程中，约定卖方净得款最为简洁。

　　五、违约责任:规定哪些是违约情形;违约责任如何承担;违约金、订金、赔偿金的计算与给付;规定免责条款;如有担保，应规定担保的形式;对违约金或订金的选择适用问题。

　　六、解决争议的方式:这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。

　　通常情况是约定仲裁，这样可以保证争议的及时解决。

　　七、合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

　　八、合同中止、终止或解除条款:按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。

　　有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

　　九、合同的变更与转让:主要是约定合同变更与转让的条件，不能进行变更、转让的禁止条款。

　　十、附件:在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

　　目前，二手房买卖合同中的附件通常是约定房屋附属物的归属，列明随屋赠送的物品清单。

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