个人购房的需要注意哪些

时间：2023-04-01 02:22:50 常识大全我要投稿

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个人购房的需要注意哪些

　　个人在购房中，大体上分三个阶段。下面和小编一起来看看有哪些阶段吧!

　　1.购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，

　　首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，

　　就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。

　　这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

　　后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

　　2.签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。

　　购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。

　　交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

　　3.交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

　　具体讲，涉及到一些法律问题。

　　一. 如何阅售楼书签订认购书

　　如何阅售楼书。

　　售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。

　　为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。

　　其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

　　阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，

　　10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10 分钟车程的伸缩性就非常大了，

　　你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。

　　可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

　　怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，

　　不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。

　　如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。

　　这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

　　在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，

　　定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。

　　而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。

　　所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。

　　通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

　　建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。

　　这样对购房者应该是比较有利的。

　　认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。

　　一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。

　　所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。

　　办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

　　二. 五证两书

　　五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

　　其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

　　那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

　　特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。

　　签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

　　买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。

　　什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。

　　住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，

　　正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。

　　其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

　　住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、

　　住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。

　　生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

　　也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。

　　还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

　　三.计算面积

　　在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。

　　限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。

　　如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

　　商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。

　　一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。

　　通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。

　　一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，

　　因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。

　　所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

　　所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

　　在购房过程中，怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，

　　一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于 1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。

　　通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。

　　面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。

　　当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。

　　还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。

　　在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。

　　按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。

　　如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，

　　比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。

　　从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。

　　所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

　　四.签订购房合同

　　还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订?很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。

　　但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。

　　签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。

　　再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。

　　比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

　　在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。

　　需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。

　　所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

　　(1)应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

　　(2)明确房屋所有权证办理的时间。

　　因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

　　(3)要明确按揭办不下来的话，双方的责任。

　　现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。

　　要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

　　(4)明确关于公摊建筑面积。

　　现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。

　　现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

　　(5)应该明确装修标准。

　　以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。

　　比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

　　(6)明确退房的责任。

　　购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

　　(7)购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。

　　在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，

　　因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

　　个人购房的需要注意哪些【2】

　　一、签订购房合同需要带哪些材料

　　(一)一次性付款客户需携带资料如下:

　　1、购房人本人身份证原件及复印件3份

　　2、学校出具的购房证明

　　(二)申请按揭贷款的客户需携带的资料如下:

　　1、购房人夫妻双方身份证原件及复印件6份

　　2、户口簿原件及首页复印件3份，夫妻双方姓名所在页复印件3份，非本地户口的提供户籍证明原件

　　3、结婚证复印件3份

　　4、学校出具的购房证明

　　5、夫妻双方所在单位出具的有效收入证明

　　6、借款人及配偶私章

　　二、购房时应注意什么

　　(一)审查房地产开发企业的主体资格和所开发项目的合法性。

　　1、我们必须认清房地产开发企业的主体资格，即房地产开发企业是否按照中国法律、法规和规章的规定，取得了必备的房地产开发权利和销售权利;

　　2、我们在购买物业时必须审查房地产开发企业是否拥有所开发物业的土地使用权;

　　3、我们还必须了解所要购买的物业是否为房地产开发企业拥有所有权;

　　4、审查房地产开发企业出具商品房预售资格，是否已取得“商品房预售许可证”。

　　(二)弄清物业的基本设计和标准，主要查看:

　　1、物业项目的规划设计图纸;

　　2、物业项目的竣工总平面图;

　　3、每一单体建筑的结构、设备竣工图纸;

　　4、建筑施工图;

　　5、地下管网竣工图。

　　(三)审查物业的质量，按标准严格验收。

　　(四)审查物业管理情况，认真考虑确认业主公约。

　　个人购房不外乎两个目的:或举家居住，或图增值获利。

　　不管哪种情况，由于涉及金额巨大，购房者都应谨慎参考各种因素，以免花钱买后悔。

　　因此，凡欲购房置业，必须要注意以下九大因素:

　　1、产权购房者首先要弄清所购房屋的产权归属。

　　因产权归属不清楚或产权纠纷未了结的房屋，购置时务必谨慎对待，最好不要涉足。

　　2、质量不少购房者由于工作繁忙或偏听了地产商的一语承诺，没有对建房现场作实地考察，结果到入住时才发现与想象的不一样。

　　因此，消费者要注意了解房地产公司的信誉，对无质量鉴定验收合格证书的住宅，切勿轻意购买。

　　3、设计眼下因设计欠佳而空置的商品房比例很大。

　　对住房的设计，购买者主要考虑两方面:一是面积大小，二是内部的格局。

　　这两方面都既要兼顾现实的经济条件、家庭特点，又要为未来留有相当的余地。

　　用于投资的购房，面积要比一般大众房大20平方米以上，设计要超前、新颖，采光、通风等条件都要良好，这样，会增加房子的竞争力。

　　4、房屋自身的其他条件如楼房、朝向、布局、结构等等。

　　这些对房屋价格均有重要影响。

　　5、房内附属设施虽然房价主要是依据住房的面积、楼层、朝向和地理位置而定，但房内附属设施的档次，也直接影响到房价。

　　购房者应注意如下设施:室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收共用天线、天然气管道、上下水管道和暖气管道等。

　　6、地段、环境房屋所处环境好坏，直接影响到生活的便利程度和房屋的升值潜力。

　　有些目前较为偏僻之处，若是政府计划大力开发的话，则其具有很大的升值空间。

　　若是马上搬迁居住，最好选择开发程度高，交通便利、绿化好、生活服务设施配套完善的地区，还要注意了解价格计算的一些规定细节。

　　7、合同在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等，以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款时发生争执。

　　8、物业除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外，还要认真审查物业管理公约的内容，详细了解物业管理的范围及收费标准、办法，以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。

　　此外，还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况，因为它代表购房者的真正利益。

　　9、资格审查根据国家有关规定，在购房时卖方应出示承建该物业的“五证”、“两书”。

　　“五证”，即计委立项、可行性研究的批件，规划局的建设用地规划许可证，国土局的土地使用证(证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权证)，建委的开工建设许可证;房地局的商品房预售许可证。

　　“两书”，即要求发展商向住户出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及相应的包修、包退、包赔条款。

　　要想顺利买到称心如意的房子，购房时必须谨慎小心，考虑周密，以上九大因素缺一不可。

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