试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

试论房地产市场宏观调控目标及其实现的法律保障

　　摘要：即将颁布的我国《物业管理条例》提出“国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业”。住宅、物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业”。这为完善物业管理招投标机制，推进物业管理市场化发展提供了有力的法律依据。

      关键词：物业管理

　　一、实施物业管理招投标所面临的主要问题

　　当前物业管理招投标工作已经得到政府部门的充分重视和社会的充分肯定，不少地区已制定了相应的管理办法，但是招投标作为物业管理行业市场化竞争的重大改革措施而全面推开，还存在诸多的困难和阻力。

　　1、地区保护主义使区域性物业管理招投标受到制约

　　我国加入WTO，标志着我国社会经济已全面融入了世界经济的大流通。但是，在国内物业管理的市场竞争中，区域性的地方保护主义现象还很严重。虽然有的物业管理企业凭借自身的实力和利用品牌影响力，经过种种考核赢得了物业管理权，但由于一些地方政府部门或发展商，考虑地区性劳动力就业安置问题和其他局部的利益保护，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标的物业管理企业的管理工作无法正常开展，有的被迫撤出。

　　2、开发商受经济利益驱动增大招投标难度

　　从实际情况看，目前物业管理企业的经营行为和活动大多受到开发商的约束。一些开发商从自身利益出发，将物业交给下属的物业管理企业管理，或增大招投标难度而不愿意将物业推向市场公开招投标。这样建设与管理不分的现象，造成许多难以调和的矛盾。许多开发商认为自己既然能把别墅、大楼造起来，也一定有能力管得好，况且开发项目工程一旦结束，这么多的员工需要安排，自己造自己管一举两得，出于这种动机，他们通过各种渠道和采用各种办法通过招投标“这一关”，实现其接管物业管理的目的，他们根本不考虑是否真的有能力把物业管好。而是盲目效仿某某模式，实现“房产开发、物业管理共创品牌”目标。这种做法不利于物业管理市场的健康发展和管理专业化、社会化的进程。而且开发商自建的物业管理企业若不对外扩展，不实行自主经营、独立核算，就很难降低成本，提高效益，也难以经得起市场的考验;独立经营的物业管理企业则由于受市场条件的限制，因市场资源有限而影响企业发展。因此要全面实行招投标，当务之急是实施建管分离的市场化衔接。

　　3、法规不完善，缺乏招投标基础

　　目前物业管理实施招投标一般依据《中华人民共和国招投标法》来进行具体操作，政策制定中的部分条款还不够明确，可操作性不强。由于政策含糊和缺乏规范性程序的指导往往造成政策解释和实施方式的多样性。虽然有些城市已制定出《物业管理招投标暂行办法》，但有限的法规仍给一些物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争参与者无法可依，也难以对招投标各方进行有效的监督。

　　同时物业管理招投标没有统一的专业评审机构，使招投标工作缺乏公正性。各地进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标;或是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标。由于没有统一的招投标权威管理评审部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，加上缺少公证机关和社会舆论的监督，在实际操作中受人为因素影响非常大，使招投标运作缺乏规范性和公正性。

　　4、社会监督机制不健全，易引发行业不正之风

　　由于市场竞争机制的不完善，造成招投标过程中出现了一些不正之风。某些物业招标单位实际上早巳内定好了物业管理企业，却打着公开招标的幌子，将其他管理企业作为陪衬。还有些物业发展商事前透露招投标消息，并对竞标的其它物业管理企业了解物业情况进行限制。更有甚者，利用招投标形式，骗取物业管理企业的投标资料和管理方案。

　　一些物业管理企业往往不是靠品牌、实力和整体管理水平参与竞争，而是通过其他不正当的手段取得竞争项目。

　　二、物业招投标市场机制有待培育和完善

　　物业管理的招投标市场如同其他行业招投标市场一样，市场机制和监管机制的形成和完善也要有一个过程。从我们的实践过程中，我们体会到这个过程需要以下七个基本要素的培育和完善。

　　1、培育招标方的规范、诚信

　　物业管理招投标市场的成熟首先应是招标方的成熟。招标方如果是房地产开发建设单位，包括政府投资部门、事业单位和开发商，一般具有招标的经验和能力，要努力创造公开、公平、公正的招标条件，坚持对投标单位诚信的原则，尊重投标方的知识产权和劳动。如果招标方是物业业主通过业主委员会来实施，地方政府主管部门就有责任和义务加强对业主和业主委员会进行有关这方面的知识的传授和指导，并协他们选择好自己信任的物业管理公司。为提高物业管理水平，政府主管部门对招投标应该设定市场准入条件，同时政府部门还应当采取必要措施，强制一定条件的物业必须实行招投标。

　　2、培育和培养投标方的成熟

　　物业管理招投标的投标方物业管理公司一般都具有一定的业务知识和市场竞争的经验，都能理解招投标的程序和提供合适的投标书。但由于观念的滞后和经济利益的制约，往往会有些非规范化的行为。有的物业管理公司脱离实际，在投标书中作出种种过高的承诺，或比价过低，影响审标、评标工作的顺利进行。因此作为投标方，物业管理企业要注重观念的转变，正确对待经济利益，积极参与招投标活动依靠自己的服务质量和经营能力在市场上取得一席之地。

　　3、培育和发展中间服务体系

　　招投标是一项专业性、技术性很强的工作，如同一切市场体系一样，物业管理招投标市场的发育和运行离不开相关的、有效的服务体系，包括专业化的招投标中介、咨询机构，物业管理评估机构，律师事务所和市场信息网络的建立。因为无论是开发建设单位还是业主委员会一般都缺乏物业管理的专业知识，难以对众多的投标方作出科学的评价。另外物业管理招投标市场的信息网络渠道并不畅通，如目前上海已有二千多家物业管理公司，但是这些物业管理公司的信誉、能力、经营范围、服务质量和价格水平都缺乏完整的信息材料，致使招标方缺乏选择的余地。

　　4、政府部门应多政策指导、少行政干预

　　物业管理招投标作为一项市场化的必要措施，在各方面都缺乏实际操作经验的情况下，政府主管部门的适当干预是必要的。一些成功的招投标都是在政府有关部门主持或指导下进行并取得良好效应的。但是政府的干预和指导重点应该在于理顺开发商、物业管理公司和业主委员会三方面的关系，帮助三方面正确对待招投标活动。

　　5、培育和营造物业管理招投标的市场环境

　　要积极培育和营造物业管理招投标的市场环境。物业管理市场的培育和发展，重要前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业管理主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理的市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、模式和机制推向整个行业范围，为物业发展商、业主选择合适的管理者提供较大的空间。并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争，公正、公平地分享市场份额。同时要建立良好的招投标市场经济秩序，在整个招投标过程中，不管是开发商还是物业管理企业都应重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与，建立良好的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管理招投标的顺利进行。

　　6、制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则

　　招投标市场的发育和规范化运作需要有一系列法规制度来约束。目前一些地方虽然有了招投标管理暂行条例，但是还需要建立完善可操作的实施条款，如物业管理项目招标、投标、决标管理办法，项目登记办法，信息发布管理办法，投标企业管理办法等等。专门的物业管理招投标办法和细则应规定：主管单位的职责，招标项目、类别、条件、原则、程序，招投标主体的资格审定，标书的规格，评委会的组成，开标、评标、定标的方法，中介机构，招投标的监督机制等。明确一些常规性的基本要求和操作程序，使参与者有章可循，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为，同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。

　　7、建立和完善物业仲裁机构

　　招投标市场的发育和规范化运作除了需要有一系列法规以外，还应建立解决发展商、物业管理公司和业主等多方纠纷的仲裁机构或称之为“快速法庭”。这一机构站在招标方和投标方的“中间”以第三方的身份快速、专业、公正地裁断物业管理市场中产生的纠纷问题，并且辅助政府主管部门进行决策，帮助和指导招投标过程中以及日常的物业管理中物业管理公司和业主的维权保护，以推动物业民主化管理的进程。

　　物业管理的招投标作为物业管理市场化推进中的一大进步，为物业的开发建设单位、物业业主和物业管理公司、专业服务公司都提供了广阔的市场活动空间，它是提高业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力的最好手段。又为建立物业管理的有形市场，培育和完善招投标机制提供了有力的保证，随着这种公开、公平竞争机制的引入，对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制加速物业行业的持续、快速、健康发展将起到重要的推进作用

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