经济适用房的物业管理问题论文

经济适用房的物业管理问题论文

　　经济适用房的物业管理问题论文

　　摘要：经济适用房是我国对中低收入阶层的住房问题所做出的一个很重要的政策。

　　现在的经济适用房存在很多的问题，物业管理问题尤为突出。

　　本文将针对这些问题进行一定的要求，给出相关的对策。

　　关键词：经济适用房 物业 管理

　　一、经济适用房的物业管理特点

　　1.经济适用房的双重性决定了其物业管理的双重性

　　经济适用房是政府在市场的运作下建设的解决中低收入居民的住房问题的一种保障性的住房。

　　在建设以及销售的过程中都是通过市场来完成的。

　　作为经济适用房的主要适用人群，中低收入阶层因为没有相关的经济承受能力，所以才需要依靠政府的帮助实现适当的住房的目标，在居住的过程中，物业管理的过程是因为其业主的特殊的性质，所以不可能完全按照市场的标准进行，必须在这个过程中有政府的干预和管理来保证经济适用房的保障性质的完整贯彻。

　　这就是经济适用房的保障性质。

　　2.经济适用房的建设技术标准决定了其物业管理的要求

　　经济适用房在建设的过程中对于住房的很多无关的方面并没有考虑，主要考虑的因素在于住房的使用效果，也就是住房的适用性问题。

　　在建设过程中建筑的标准与普通的建筑是相同的。

　　但是，对于经济适用房的住房管理的服务也是需要一定的要求的，也要与普通的住宅的服务规范和内容相一致。

　　二、经济适用房物业管理存在的问题

　　1.价格机制不合理的问题

　　从经济适用房的物业管理的相关政策来看，政府在考虑到了经济适用房的业主主要是那些中低收入的家庭，这在实际上对那些中低收入的人群来说确实起到了缓解他们的经济压力的问题。

　　所以物业管理收费标准低于商品住房，这就使得以劳动密集型为主的物业管理企业的利润就会大幅度减少，很多企业在微利的环境中生存，使得企业生存变得很艰难。

　　2.物业部门缺乏市场竞争的有效机制

　　目前，就大部分的经济适用房的物业管理来讲，都是政府房管部门的下属企业通过改制的国家物业管理企业来承担物业管理工作的。

　　由政府支撑的物业管理单位，在服务上很多都抱着得过且过的思想，在服务质量上得不到相应提升，只是存在很简单的物业管理工作，还有很多的大型企业单位在进行经济适用房的开发过程中，受到自己开发自己管理的陈旧观念的影响，通常是不愿意将其开发的项目推向社会或者是推到市场上进行物业管理的，这就导致了经济适用房的物业管理不能够像商品住宅区一样通过公开的招标的方式进行管理，市场不能建立就必然导致物业管理水平的低下。

　　3.服务没有针对性

　　经济适用房中居住的人群的特殊性决定了在物业的管理模式上要不同于一般的住宅小区的模式，这就要求物业管理企业要针对其业主的特殊性，有针对性地设置相关的物业管理服务项目。

　　有针对性地开展服务，才能更好地针对业主的要求服好务。

　　但是，现在很多单位在服务的过程中只是简单地将物业企业的本身经济利益作为物业服务的根本所在，脱离了业主的实际需求，盲目推出了一些投入相对比较小但是产出比较高的有偿性质的服务，这些都是不科学不合理的，应该根据广大的业主的实际需求，有针对性地提供一定的物业管理服务。

　　三、解决经济适用房物业管理问题的措施

　　1.建立合理的市场竞争机制

　　经济适用房的物业管理的价格并不能简单地依靠市场的竞争机制来进行决定的，但是这个市场必须在政府的宏观调控的相关措施下引进一定的市场竞争机制，这样的机制的建立不仅仅能够在市场中进一步完善供需的平衡机制，物业管理公司也可以在资金上能够得到保证。

　　由于经济适用房的管理是有其特殊性所在的，所以物业管理公司可以在进行物业服务的时候，将很多的捆绑式的收费项目作为单项分割开来，这样就能够在维系一般的企业运作和管理的条件下，提供更为人性化和简单化的服务。

　　2.引入必要的市场招标机制

　　物业管理公司在进行服务之前应该引入以招标为主要方式的经济适用房的物业管理公司，实行招标投标不仅能够打破传统的经济适用房的小区物业服务垄断的现象，还能够实现物业管理行业的优胜劣汰的机制，提高物业管理的相关服务水平，不断提高物业管理公司的竞争力，也可以更好地规范和完善物业管理的市场竞争机制。

　　3.政府应该出台一定的税收政策进行鼓励

　　作为有一定的社会保证机制的商品住宅区，政府应该给予经济适用房的物业管理企业一定的优惠政策，尤其是在税收的优惠方面，首先，要在政策上支持物业公司的日常管理工作，对于一些税收项目，政府可以实行降低税率或者减免一些税收的政策。

　　同时，享受优惠的物业管理企业应该在政策的引导下开展那些适合经济适用房的业主需求的服务，严格保证经济适用房小区内部的服务质量。

　　政府的相关部门要不定期对经济适用房的小区内的物业管理的满意程度以及具体工作的开展进行一定的调研和评价。

　　参考文献：

　　[1]张宏斌，经济适用房物业管理经验谈[J].住宅产业，2011.(Z1)

　　[2]刘音，经济适用房的物业管理问题简析[J].淮北职业技术学院学报，2009.5

　　[3]曾翔玉，常州市蓝天花园经济适用房物业管理探索[J].中国物业管理，20068

　　[4]李佳，经济适用房物业管理的问题与对策[J].中国物业管理，2006.11

　　[5]邓国雄，浅析廉租房的物业管理[J].现代物业(上旬刊)，2011.1

　　[6]建立保障性住房物业管理新模式[J].中国物业管理，2011.2

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