城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制

城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制

　　城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制

　　摘 要：现阶段，在我国的城市社区管理中存在两种形式，一种是社区管理，另一种是物业管理，两者无论是在组织结构上，还是在管理目的上都有较大的不同，虽然都能促进居住环境的有序管理，但是从长远来看，需要对两种两种管理手段进行有效整合机制的建立。

　　只有在两者的共同协作下，才能将和谐社会构建出来。

　　文章针对物业管理与社区管理的差异性进行了分析，并结合我国目前的基本国情，提出了有效整合机制建立的建议。

　　关键词：城市居住区;物业管理;社区管理;差异性;整合机制

　　在现代化的城市建设中，不仅要有高质量的住房建筑和环境设施，还要针对物业管理和社区管理实现高水平的管理服务工作，同时这也是物质生活与精神生活同步提高的表现。

　　在目前的城市居住区内，人们的受教育程度普遍提高，对于物业管理和社区管理有了更高的要求，因此，必须要加强此方面的行政管理工作，提升新时期的社会管理与自治的水平。

　　一、城市居住区物业管理与社区管理的差异与问题分析

　　1、物业管理与社区管理的组织结构差异性

　　在当前我国城市化进程中，社区管理机构的上级主管部门乃是民政部，其管理资金的来源是以政府财政拨款的形式为主，政府将每一个财年的管理款项拨付给社区，缺口则是由社区服务收入予以补充。

　　所以社区管理的职能属性为代替政府职能机构来强化城市管理工作效果，并向城市居住区居民提供公共服务以及其他经营性的服务，以最终实现良好的居民自治目标。

　　而物业管理则与其存在着显著的差异，其主管机构乃是我国的住宅与城乡建设部，依据中华人民共和国人民代表大会审议通过的《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》来作为管理工作执行依据。

　　其经济收入来源得不到政府财政的补贴，而是以向城市居民提供商业性服务以及日常各项管理费用所得，职能范围则是在业主委托的情况下对其所拥有的物业进行维护与管理，在获得丰厚经济收益的同时，提供良好的居住环境和条件。

　　二者互不隶属、主管机构不同、职能不同，在应对同一管理问题时基于不同立场出发，必然存在着矛盾性。

　　2、物业管理与社区管理的目标差异性

　　社区管理是以政府的管理政策为指向，为社区内的居民提供公共服务，在这其中，管理部门的人员不会参与过多的业主要求，而是通过相关条例和管理规范的下发，在群众中宣传自治的方向和方法等，具有明显的自我管理的倾向。

　　而物业管理也社区管理却有着明显的差异性。

　　与自治管理理念相反，具有较强的他治的色彩，主要是通过对社区的管理完成业主们的基本要求，但是在实际的管理中工作中，常由于我国社会环境的影响，物业单位并没有对业主负责，而是在部分强制的管理中实现了高水平管理，而这种高水平只局限于社区的环境和管理秩序，对于真正的管理事实却少之甚少，没有形成现代化的服务职能。

　　并且在国外的长期研究中表明，社区管理要优于物业管理，通过自治的方式更能够促进社会的长远发展。

　　但是对于社区管理和物业管理的差异性，在整合机制的建立中，就要进行较大的变革。

　　二、城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制研究

　　1、创立“三维一体”联席会议制度

　　针对当前乃至今后城市居住区管理工作的发展趋势乃是物业管理纳入到社区管理工作中。

　　因此，为了有效规避二者因管理组织机构、管理目标差异所带来的阻力，本文认为构建“三位一体”联席会议制度是城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制的重要举措。

　　而其具体做法应全面考虑到以下几方面：首先，引导社区管理机构对社区业主委员会进行指导，以保证业主委员会能够及时明确与掌握城市居住区日常管理的工作内容及注意事项。

　　其次，业主委员会的筹备应在社区管理机构、物业管理机构等多方主管部门监督下进行组建，从而确保各方利益能够在其中得以体现。

　　第三，作为城市居住区居民权益的代理机构，业主委员会成员的选拔应由业主大会以公开投票选举的方式选举出代表人员。

　　第四，明确业主委员会管理工作内容及范围，自身所拥有的法律权利和相应的义务，并且定期接受社区管理机构的培训以不断强化自身管理能力。

　　在该机制中，社区管理则是作为业主委员会的指导机构，但是并不具有监督作用，而物业管理机构则是在征得业主委员会授权并处于其监督之下开展管理工作，属于一种契约性质。

　　通过业主委员会居中调度，以互相扶助的方式来推动城市居住区管理水平迈上一个新的台阶。

　　2、构建涵盖物业管理及社区管理的新型组织机构

　　进入到二十一世纪知识经济时代后，“开放、合作、共享”成为了时代主旋律。

　　对于城市居住区管理工作而言，尽管物业管理和社区管理之间因自身定位的不同而存在较大差异，但是，物业管理融入社区管理以最终实现居民自治的发展趋势不可阻挡。

　　随着互联网技术的推广使用，城市居住区居民自我权益保护意识将会随之提高，因而在居住区管理工作方面重合性内容也将会不断外延，继而最终消弭二者之间明显的管理界限，转而由一个能够涵盖二者管理内容的组织机构来替代其行使城市管理的各项权益，以保障居民的合法权益。

　　但是在目前，其首先需要做的准备工作则是在探索物业管理内容以及社区管理内容基础上以试点的办法选取某一个城市居住区来筹划统一的管理机构，社区管理作为城市居住区公共服务的主管部门，而物业管理则是以盈利业务经营为主，将二者各自所负责的重合性内容区别开来，促使二者能够在各自领域之中发挥出自身的优势，继而扬长避短，在提高城市管理工作效率的同时，进一步向居民提供更加周到细致的服务，营造一个安全、舒适的居住环境。

　　所以该项有益探索应引起我国物业管理以及社区管理机构的重视，在实际工作中进行摸索与尝试，以总结经验，推动城市管理工作向前进一步发展。

　　3、将物业管理公司打造成为社区专业服务机构

　　在我国，物业管理行业经过近二十年的发展已具有一定的规模。

　　由于行业本身提供的是服务商品，所以其最终发展目标是通过为社区、居民提供优质的有偿服务，以获得自身的可持续发展和利润的最大化。

　　这比在社区居委会中设立服务部门更加经济，更加具备专业优势。

　　除此之外，更重要的是物业管理公司首先是企业，其运作体制决定其在服务市场中所提供的服务商品更具有效性。

　　当然，对物业管理公司涉及到的公益性服务项目，政府应给予一定的政策扶持和税收优惠，甚至对旧城区物业管理可以适当给予一定的补助，以促使其更好地为社区公共事业服务。

　　结语：对于社区管理和物业管理实施有效整合机制是未来的发展方向，也是构建和谐社会的必然需求，在处理社区管理和物业管理的差异性中，需要通过三位一体联席会议制度和社区管理新型组织机构建立的方式，来不断缩短这种差异的距离，并且要根据现代社会的发展要求，对服务型的管理理念进行提高，综合的利用社会资源，建立完善的管理机构，对城市社区优化管理，促进城市在不断变化的形势下稳定建设。

　　参考文献：

　　[1] 周珉晖.城市居住物业管理与社区管理有效整合机制[J].商，2015(08).

　　[2] 李乐.物业管理与社区管理在城市居住区的有效整合机制研究[J].建筑设计管理，2014(11).

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