房地产资产评估报告的分析总结方法

房地产资产评估报告的分析总结方法

　　一、成本法

　　1、 成本应为社会平均成本,即客观成本

　　2、 注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)

　　3、 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

　　4、 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

　　5、 入股的估价应说明入股后的用途

　　6、 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

　　7、 预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中

　　8、 折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

　　9、 用成本计算而非成本价

　　10、 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

　　二、综合察看

　　1、 对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

　　2、 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

　　3、 估价时点是否准确

　　4、 修正年限是否正确

　　5、 检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

　　6、 对采用的方法是否有合理的说明和理由

　　7、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

　　8、 注意利息的计算方式，期限

　　9、 报告有效期应以报告完成之日为准

　　10、 现实用途和法定用途相符

　　11、 一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法

　　12、 注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)

　　13、 要察看估价类型,对照规范对此要求

　　14、 最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的

　　16、 纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况

　　17、 注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等

　　18、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复

　　19、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确

　　三、假设法

　　1、 预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)

　　2、 察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失

　　3、 看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

　　4、 注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

　　5、 其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则