银行项目资产评估报告

时间：2024-07-01 17:19:53 资产评估报告我要投稿

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银行项目资产评估报告

　　深圳发展银行股份有限公司：

银行项目资产评估报告

　　中联资产评估有限公司接受贵方委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用收益现值法、市场比较法，按照必要的评估程序，就深圳发展银行股份有限公司拟与平安银行股份有限公司整合之经济行为所涉及的平安银行股份有限公司在评估基准日的股东全部权益价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

　　一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者

　　（一）委托方概况

　　委托方：深圳发展银行股份有限公司

　　公司名称：深圳发展银行股份有限公司（以下简称：“深发展”）

　　法定代表人：肖遂宁

　　注册地址：广东省深圳市深南中路5047 号深圳发展银行大厦

　　注册资本：人民币348，501 万元

　　经济性质：股份有限公司（中国A 股上市公司，代码000001。SZ ）

　　营业执照注册号： 440301103098545

　　经营范围：经批准的商业银行业务。

　　（1 ）历史沿革

　　深发展系在对中华人民共和国深圳经济特区内原6 家农村信用社进行股份制改造的基础上设立的股份制商业银行。1987 年 5 月 10 日以自由认购的形式首次向社会公开发售人民币普通股，于 1987 年 12 月 22

　　日正式设立。1991 年4 月3 日，深发展在深圳证券交易所上市，股票代码为000001。

　　深发展经中国银行业监督管理委员会批准领有 00000028 号金融许可证，机构编码为B0014H144030001。

　　（2 ）产权、经营管理架构

　　截止评估基准日，深发展在上海、深圳、北京、广州、杭州、南京、大连、天津、宁波、温州、济南、佛山、重庆、成都、青岛、武汉、珠海、昆明、海口和义乌设立了二十家分行，303 家营业网点。

　　（二）被评估单位概况

　　公司名称：平安银行股份有限公司（平安银行）

　　公司地址：深圳市福田区深南中路 1099 号平安银行大厦半地下室、

　　1、2、4—17、21—22 层

　　法定代表人：孙建一

　　注册资本：人民币862，282。4478 万元

　　经济性质：非上市股份有限公司

　　营业执照注册号：440301103256945

　　（1 ）简介

　　截至评估基准日，平安银行实收资本为 8，622，824，478 元人民币，前十大股东名称、持股数和持股比例如下：

　　表2—1 前十大股东名称、持股数和持股比例

　　序号投资者名称持股数持股比例

　　1 中国平安保险（集团）股份有限公司 7，825，181，106 90。75%

　　2 三亚盈湾旅业有限公司 46，195，838 0。54%

　　3 深圳市众业经济发展中心 42，215，298 0。49%

　　4 深圳金融界老干部联谊会 40，925，494 0。47%

　　5 深圳市教育发展基金会 33，703，506 0。39%

　　6 深圳市深大通信股份有限公司 30，000，000 0。35%

　　7 深圳市上步实业股份有限公司 17，285，131 0。20%

　　8 深圳景汇实业公司 17，077，840 0。20%

　　9 深圳市千泰安投资发展有限公司 14，149，767 0。16%

　　10 深圳市家乐实业发展公司 13，364，310 0。15%

　　合计 8，080，098，290 93。71%

　　（2 ）经营范围

　　吸收公众存款;发放短期、中期和长期贷款;办理国内结算;办票据贴现;发行金融债券;代理发行、代理兑付、承销政府债券;买卖政府债券;从事同业拆借;提供信用证服务及担保;代理收付款项及代理保险业务;提供保管箱服务。

　　外汇存款;外汇贷款;外汇汇款;外币兑换;国际结算;同业外汇拆借;外汇票据的承兑和贴现;外汇借款;外汇担保;结汇、售汇;买卖和代理买卖股票以外的外币有价证券;发行和代理发行股票以外的外币有价证券;自营和代客外汇买卖;资信调查、咨询、见证服务。

　　经监管机构和国家外汇管理部门批准的其他业务。

　　（3 ）资产、财务及经营状况

　　截止评估基准日2010 年6 月30 日，平安银行资产总额为23，061，959

　　万元，负债总额 21，529，049 万元，净资产额为 1，532，909 万元，上半年实现营业收入289，232 万元，净利润91，216 万元。平安银行近3 年及基准日资产、财务状况如下表：

　　表2 平安银行资产、负债及财务状况

　　单位：人民币万元

　　项目 2010 年6 月30 日 2009 年 12 月31 日 2008 年 12 月31 日 2007 年 12 月31 日

　　总资产 23，061，959 22，068，132 14，592，319 14，161，938

　　负债 21，529，049 20，636，630 13，728，198 13，535，131

　　净资产 1，532，909 1，431，502 864，121 626，807

　　项目 2010 上半年度 2009 年度 2008 年度 2007 年度

　　营业收入 289，232 428，155 389，307 358，282

　　利润总额 117，672 137，893 160，934 218，687

　　净利润 91，216 110，510 163，603 158，397

　　安永华明会计师安永华明会计师事安永华明会计师事安永华明会计师审计机构

　　事务所务所务所事务所

　　（三）委托方与被评估单位之间的关系

　　深发展2010 年6 月完成向平安寿险非公开发行379，580，000 股股份后，中国平安保险（集团）股份有限公司及其子公司平安寿险合计持有深发展 29。99%的股份，是深发展的第一大股东;同时中国平安保险（集团）股份有限公司持有平安银行7，825，181，106 股股份，约占平安银行总股本的90。75%，是平安银行的控股股东。

　　中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“中国平安” ）于 1988

　　年诞生于深圳蛇口，是中国第一家股份制保险企业，至今已发展成为融保险、银行、投资等金融业务为一体的整合、紧密、多元的综合金融服务集团。公司为香港联合交易所主板及上海证券交易所两地上市公司，股票代码分别为2318 和601318。

　　中国平安拥有约41。7 万名寿险销售人员及8。3 万余名正式雇员，各

　　级各类分支机构及营销服务部门3，800 多个。截至2009 年 12 月31 日，集团总资产为人民币9357 亿元，权益总额为人民币917 亿元。2009 年，集团实现总收入人民币 1528 亿元，净利润人民币 145 亿元。从保险业务收入来衡量，平安人寿为中国第二大寿险公司，平安产险为中国第二大产险公司。

　　（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

　　本评估报告的使用者为深发展、平安银行、中国平安保险（集团）股份有限公司、经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。

　　除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

　　二、评估目的

　　根据中国银监会下发的《中国银监会关于深圳发展银行股权转让及相关股东资格的批复》（银监复[2010]147 号文）要求，为确保同业竞争的公平性，在非公开发行完成后的 1年内深发展应与平安银行完成整合。本次评估受深发展的委托，就两行整合所涉及的平安银行的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。

　　三、评估对象和评估范围

　　评估对象是平安银行的股东全部权益。评估范围为平安银行在基准

　　日的全部资产及相关负债，账面资产总额为23，061，959 万元，负债总额

　　21，529，049 万元，净资产额为 1，532，909 万元。

　　上述资产与负债数据摘自经安永华明会计师事务所审计的2010 年6

　　月 30 日的平安银行资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。

　　委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

　　（一）委估主要资产情况

　　本次评估范围中的主要资产为发放垫款和贷款、金融工具、固定资产、抵债资产、无形资产。

　　（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

　　企业申报评估的范围内的无形资产为交易系统和各种办公软件，目前使用正常。

　　（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

　　本项目的评估工作均由中联资产评估有限公司完成。

　　四、价值类型及其定义

　　依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

　　市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

　　五、评估基准日

　　本项目资产评估的基准日是2010 年6 月30 日。

　　此基准日是委托方在综合考虑被经济行为完成时间、评估单位的资产规模、工作量大小、合规性等因素的基础上确定的。

　　六、评估依据

　　本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

　　（一）经济行为依据

　　深发展与平安银行整合的相关文件。

　　（二）法律法规依据

　　1、参照《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部令第54 号，

　　2009 年3 月 17 日）;

　　2、参照《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（财政部令第47 号，2007 年 10 月 12 日）;

　　3、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）;

　　4、《中华人民共和国担保法》（1995 年 6 月 30 日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）;

　　5、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）;

　　6、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

　　7、参照《国有资产评估管理办法》（国务院第91 号令，1991 年）;

　　8、《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会令第53 号，2008 年）

　　9、最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让审理工作座谈会纪要》的通知（法发[2009]19 号）;

　　10、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8 号）;

　　11、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释〔2000 〕44 号）;

　　12、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。

　　（三）评估准则依据

　　1、《资产评估准则—基本准则》（财企（2004 ）20 号）;

　　2、《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004 ）20 号）;

　　3、《资产评估准则—评估报告》（中评协[2007]189 号）;

　　4、《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）;

　　5、《资产评估准则—机器设备》（中评协[2007]189 号）;

　　6、《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189 号）;

　　7、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）;

　　8、《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协[2004]134 号）;

　　9、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）;

　　10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）;

　　11、《房地产估价规范》（GB/T50291—1999 ）;

　　12、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2001 ）;

　　13、《城镇土地分等定级规程》（GB /T18507—2001 ）;

　　14、《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33 号）;

　　15、《企业会计准则第1 号—存货》等38 项具体准则（财会[2006]3

　　号）;

　　16、《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）。

　　（四）资产权属依据

　　1、《房屋所有权证》及房屋产权证明;

　　2、《国有土地使用证》;

　　3、《机动车行驶证》;

　　4、重要资产购置合同或凭证;

　　5、其他参考资料。

　　（五）取价依据

　　1、《金融企业呆账准备提取管理办法》财金[2005]49 号;

　　2、《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）;

　　3、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》（国务院令[2000]第

　　294 号）;

　　4、《汽车报废标准》（国经贸[1997]456 号）;

　　5、《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》（国经贸贸资源[2000]1202 号）;

　　6、《2010 机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）;

　　7、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008 〕170 号）;

　　8、国家外汇管理局公布的2010 年6 月30 日人民币基准汇价;

　　9、《中国人民银行贷款利率表》2008 年 12 月23 日起执行;

　　10、其他参考资料。

　　（六）其它参考资料

　　1、平安银行 2007 年、2008 年、2009 年及评估基准日会计报

　　表及审计报告;

　　2、《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技

　　术出版社）;

　　3、 wind 资讯金融终端;

　　4、《投资估价》（[美]Damodanran 著，[加]林谦译，清华大学

　　出版社）;

　　5、《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3 版）》

　　（[美]Copeland，T。等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）;

　　6、其他参考资料。

　　七、评估方法

　　（一）评估方法的选择

　　依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、成本法（亦称资产基础法）三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

　　鉴于银行资产价值的特点，本次评估选择收益现值法和市场比较法进行评估。

　　（二）收益法简介

　　1、概述

　　收益法亦称未来现金流折现方法（DCF ），是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。

　　使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的估算较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果较能完整地体现企业的价值，易于为市场所接受。

　　2、基本评估思路

　　根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本评估思路是：

　　对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益（股权净现金流量），并折现得到股东权益价值。

　　3、评估模型

　　（1 ）基本模型

　　本次评估的三阶段基本模型为：

　　i1 i2

　　P ∑ Ri i1 =+∑ Ri i2 + Rn+1 n

　　（1+ ）（1+ ）（1+ ）

　　r r r r

　　n 1 n 1

　　模型第一阶段为收益快速增长阶段，第二阶段为收益固定增长阶段，第三阶段为收益稳定阶段，式中：

　　P：评估对象的价值;

　　Ri ：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）;

　　r：折现率;

　　n：评估对象的未来经营期;

　　（2 ）收益指标

　　股权自由现金流=净利润+折旧与摊销+存入款项净增加—贷出款项净增加—资本性支出

　　（3 ）折现率

　　本次评估采用资本资产定价模型（CAPM ）确定折现率r

　　r = r + β （r – r ）+ε （2 ）

　　f e e f

　　式中：

　　rf：无风险报酬率;

　　（re– rf ）：市场风险溢价（rpm ）;

　　ε：平安银行特有风险调整系数;

　　βe：权益资本的预期市场风险系数。

　　（三）市场法简介

　　市场法又分为参考企业比较法和并购案例比较法。由于并购案例资料难以收集且无法了解其中是否存在非市场价值因素，因此未选择该种方法。对于参考企业法，该行业上市公司很多，可以在其中选出可比公司进行比较，故选择采用参考企业比较法。

　　市场法的适用条件是：（1 ）需要有一个充分活跃的资产市场;（2 ）参照物及其与被估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集、量化的。

　　考虑到平安银行属于银行业，该行业存在可比上市公司，本次评估选择采用参考企业比较法，即将估价对象与同行业的上市公司进行比较，对这些上市公司已知价格和经济数据作适当的修正，以此估算估价对象的合理价值的方法。

　　主要步骤如下：

　　1、选择参考公司;

　　2、规范财务报表数据;

　　3、计算各种市场乘数;

　　4、对比所估值公司和参考公司;

　　5、调整所选估值乘数;

　　6、应用调整后的乘数，得出评估结果;

　　7、考虑是否有必要运用折价或溢价。

　　八、评估程序实施过程和情况

　　整个评估工作分四个阶段进行：

　　（一）评估准备阶段

　　1、确定评估方案编制工作计划。

　　与委托方沟通，了解资产评估基本事项后，拟定初步工作方案，制定评估计划。

　　2、提交资料清单。

　　根据委估资产特点，提交针对性的尽职调查资料清单，及资产清单、盈利预测等样表，要求被评估单位进行评估准备工作。

　　3、辅导填表。

　　与被评估单位相关工作人员联系，辅导被评估单位按照资产评估的要求准备评估所需资料及填报相关表格。

　　（二）尽职调查现场评估阶段

　　项目组现场评估阶段的主要工作如下：

　　1、审阅核对资料。

　　对企业提供的申报资料进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

　　2、重点清查。

　　根据申报资料，对被评估单位办公场所、经营性资产进行重点清查。

　　3、尽职调查访谈。

　　根据被评估单位提供的未来发展规划、盈利预测等申报资料，与企业管理人员进行座谈，就未来发展趋势尽量达成一致。

　　4、确定评估途径及方法。

　　根据委估资产的实际状况和特点，确定资产评估的具体模型及方法。

　　5、再次与管理层讨论评估模型。

　　对前期尽职调查形成结论后所确定的评估模型与管理层再次沟通，阐述评估准则专业要求及评估师的专业立场，就模型与管理层对未来发展趋势的理解尽量达成一致。

　　6、确定评估模型，进行评定估算。

　　根据达成一致的认识确定评估模型并进行评估结果的计算，起草相关文字说明。

　　（三）评估汇总阶段

　　对各类资产及方法的初步工作结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修正和完善并提交公司内部复核。

　　（四）提交报告阶段

　　在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

　　九、评估假设

　　本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

　　（一）一般假设

　　1、交易假设

　　交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

　　2、公开市场假设

　　公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

　　3、资产持续经营假设

　　资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

　　（二）特殊假设

　　1、国家现行的宏观经济、税率等政策不发生重大变化。

　　2、平安银行所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。

　　3、平安银行未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。

　　4 、平安银行主营业务收入主要来源于利息收入和手续费及佣金收入。在未来经营期内其主营业务收入结构及其比例均保持当前水平而不发生较大变化。

　　5、评估只基于基准日现行的经营策略、经营能力和经营状况，不考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。

　　6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。

　　7、央行利率与汇率在本盈利预测编制日后的预测期间内将无重大变动。

　　8、次级债利率保持稳定。

　　9、平安银行将在2012年12月发行30亿的次级债。

　　10、随着业务的发展，为了满足银行业资本充足率的要求，平安银行每年的利润不全部分配以补充资本金。

　　当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

　　十、评估结论

　　（一）收益法评估结论

　　采用收益法对平安银行的价值进行了评估，在评估基准日2010 年6

　　月30 日，平安银行的股东全部权益（净资产）价值为2，908，047。56 万元。

　　（二）市场法评估结论

　　经采用市场法评估，在评估基准日2010 年 6 月30 日，平安银行股东全部权益（净资产）价值为3，118，077。58 万元。

　　（三）评估结果分析及最终评估结论

　　1、评估结果的差异分析

　　本次评估采用收益法得出的股东全部权益价值为2，908，047。56万元，市场法测算得出的股东全部权益价值3，118，077。58万元，相差210，030。02万元。

　　市场法是从整体市场的表现和未来的预期来评定企业的价值，而收益法是立足于企业本身的获利能力来预测企业的价值，两者是相辅相成的，市场法的结果是收益法结果的市场表现，而收益法结果是市场法结果的坚实基础，是企业的内在价值。因此本次评估谨慎起见，以收益法的结果作为最终的评估结果。

　　2、评估结果的选取

　　评估师充分考虑各种因素后认为本次收益法所得到的结果能够较好反映平安银行股权的价值，平安银行的股东全部权益账面价值

　　1，532，909。35 万元，评估值2，908，047。56 万元，评估增值 1，375，138。21 万元，增值率 89。71%。

　　3、评估增值原因分析

　　收益法是以判断整体企业的获利能力为核心，比较客观反映企业价值和股东权益价值。它认为企业价值是一个有机的结合体，企业除单项资产能够产生价值以外，其商誉、优良的管理经验、市场渠道、客户、品牌等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价值组成部分。

　　（1 ）纵观整个银行业，不论是从资产规模、还是净资产、或者存贷款规模、抑或收入及净利润，这些年都有很大幅度的增长，财务报告无法反映企业的增长潜力，因此银行的市场价值不能通过某一时点的账面价值完全反映。平安银行是一家快速成长的金融企业，具有较强的超额收益能力、完备的管理体制、成熟的团队及较高的市场开拓能力，自成立以来一直保持了较高的成长速度。客户存款快速增长，从 2006 年到2010 年6 月复合增长率达到27。2%;2009—2010 年贷款增长虽然受监管部门规模的控制，但增长仍快于市场，从2006 年到2010 年6 月复合增长率达到 30。5%;与 14 家上市银行相比，资产质量最佳，不良贷款率为0。45%;拨备覆盖率也超过监管的要求，达到了 156。8%;同时多渠道补充资本，以增强业务持续发展能力，从2006 年到2010 年6 月资本净额复合增长率到达41%，营业收入已从2006 年的 21。11 亿元达到 2009

　　年的42。82 亿元，截止到2010 年6 月营业收入已达到28。92 亿元。这些因素都是评估增值的重要原因。

　　（2 ）平安银行可以利用平安集团的品牌、渠道、IT 资源和客户资源。平安集团约有 1，000 个现有服务网点，为全国 5，000 多万个人客户和 200 多万个公司客户提供多种金融服务，平安银行从 2009 年开始与平安集团建立交叉销售模式来发展自己业务，同比 2010 年上半年业务收入有了大规模的增长，交叉销售的模式将会给平安银行带来很大的发展空间和发展优势，这使平安银行的盈利能力有了很大的提高。

　　（3 ）平安银行自身的品牌价值。作为中国平安集团三大业务支柱之一，平安银行依托中国平安集团强大的综合金融服务优势，很快形成了自身的品牌价值。这是无法在财务账面反映，而在收益法评估中企业自身的品牌价值和未来收益是息息相关，无法摈弃的。

　　以上原因造成了收益法评估增值。

　　十一、特别事项说明

　　（一）产权瑕疵

　　经清查核实，未发现平安银行对评估结论产生影响的重大产权问题，仅存在如下房产证瑕疵：

　　房屋建筑物中东门支行办公楼无房产证;

　　投资性房地产中青艺楼的房产证正在办理中;

　　抵债资产房屋中：观澜麒麟工业城第2。4。6 号，产权复杂有争议，并且不能办理过户;广州市珠岛花园8 套房产没有房产证，债务人拟向平安银行回购;汇宾广场6 套房产没有房产证，在抵债前，已被其它法院查封，并且有三套房产在国基公司员工名下，现该公司己破产清算，导致暂时无法办证;旭飞华达园 116 套房产无法办理房产证，国土局批为学校配套用房，不能办理产权证。

　　（二）引用报告情况

　　本项目所有评估工作均由中联资产评估有限公司完成，不存在引用其他机构出具的报告的情况。

　　（三）其他需要说明的事项

　　1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

　　2、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

　　3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。

　　4 、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

　　（1 ）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整;

　　（2 ）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值;

　　（3 ）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

　　十二、评估报告使用限制说明

　　（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

　　本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。

　　（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。

　　（三）未征得本评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

　　（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2010年6月30 日起计算，至2011

　　年6月29。超过一年，需重新进行资产评估。

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