房屋资产评估报告格式要求

时间：2024-05-18 20:31:31 资产评估报告我要投稿

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2016房屋资产评估报告格式要求

　　导语：进行资产评估必须按本规定撰写资产评估报告书，并作为资产评估机构提交委托方和提请财产评估主管机关确认批复的基本内容与格式。下面是小编为您收集整理的范文，希望对您有所帮助。

2016房屋资产评估报告格式要求

　　基本要求

　　1.评估技术说明主要是对各项资产及负债进行评定估算和估价过程的详细说明，具体反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。评估技术说明应按评估项目涉及的会计科目分类逐一撰写，应至少含有以下基本内容：

　　(1)委估资产及负债的账面情况，包括账面金额、发生日期等;

　　(2)委估资产及负债的主要业务内容，适当介绍二级明细科目，甚至三级明细科目资产内容;对清查中发现的账外资产应分别单独列示;

　　(3)评估实施的工作，即评估过程中做了哪些工作;

　　(4)评估价值确定的方法、依据、计算过程;

　　(5)涉及的计算公式;

　　(6)涉及的评估价值构成等式;

　　(7)评估值与调整后账面值的差异及其原因;

　　(8)评估举例，举例应选择典型的、价值量大的资产，应有详细的评估过程，推导评估结论的每一参数都应说明来源或依据;

　　(9)外币资金折算为人民币时，所选取的汇率;

　　(10)对于选用特殊方法进行评估，应详细介绍选用该方法的原因及其科学性、合理性。

　　2.评估技术说明可以根据项目具体情况适当分类，但采用成本加和法评估整体资产至少应分为流动资产、长期投资、机器设备、房屋建筑物、在建工程、土地使用权、无形资产、其它资产、流动负债、长期负债和租金标准与使用费标准等。评估项目中不存在该类评估对象的除外。

　　(二)流动资产评估说明

　　1.流动资产评估说明应以货币资金、应收票据、应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款、短期投资、待摊费用和递延资产、存货等分别撰写;评估过程或方法相同的可以适当组合、分类，如产成品、在用低值易耗品可以不并入存货，而单独予以说明。

　　2.在分类说明流动资产评估方法前，应按会计科目列示账面值并适当汇总，保证与资产负债表相对应。

　　3.各备抵账户账面余额包括短期投资跌价准备、坏账准备、存货跌价准备、长期投资减值准备应按零值计算，且予以专项说明。

　　4.货币资金的评估说明。

　　(1)货币资金一般应包括现金、银行存款及其他货币资金;

　　(2)现金存放地点、盘点方式和过程;

　　(3)对银行存款应说明是否查阅了银行对账单、银行余额调节表，对数量较大的银行账户函证情况及不符情况下的处理方式;

　　(4)如存在未达账项，应说明未达账项是否影响净资产，影响如何;

　　(5)其他货币资金的存在形式、形成原因。

　　5.应收票据的评估说明。

　　(1)说明应收票据的种类、变现能力、信用程度;

　　(2)说明已查阅票据凭证及查阅结果;

　　(3)对于在评估现场工作日已变现的应收票据数额作说明;

　　(4)对可能坏账的应收票据，应说明原因及如何确定评估值的;

　　(5)已坏账的应收票据，应说明原因，并说明所取得证据。

　　6.应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的评估。

　　(1)说明是否分析了发生时间、原因，是否对收回的可能性进行了判断，并写明分析结果;

　　(2)说明清查核实的具体方法及核实结果;

　　(3)对可能坏账的项目，应说明原因及如何确定评估值的;

　　(4)对已坏账的项目，应说明原因及取得的证据。

　　7.短期投资的评估。

　　(1)说明投资种类、变现能力;

　　(2)上市的有价证券应列示评估基准日的收盘价、持有量及评估计算过程;

　　(3)非上市的有价证券应列示票面利息率或约定利息率及评估计算过程。

　　8.待摊费用和递延资产的评估。

　　(1)递延资产包括开办费、长期待摊费用;

　　(2)说明待摊费用和递延资产的原始发生额、摊销期、所形成的资产或权利是否已在其他类型资产中反映，如反映，应说明不另计评估值;

　　(3)应结合待摊费用和递延资产的具体内容说明是否存在尚存的资产或权利，如存在，应指明受益期、受益额。

　　9.存货的评估。

　　(1)应分别按库存商品、产成品、在产品与半成品、主要材料与辅助材料、包装物(库存物资)、委托加工材料、在库低值易耗品、在用低值易耗品、委托代销商品、受托代销商品进行说明;

　　(2)外购存货说明账面价值构成，分析价值构成的合理性，并载明已查询市场价格;

　　(3)自制存货说明销售成本率、销售费用率及相关的税费额或比率的确定方法与数额;

　　(4)自制存货的适销程度应说明，并列举依据，如：市场占有率、存货周转率、市场信誉度等因素;

　　(5)在用的存货应具体说明如何确定成新率;

　　(6)对于存在失效、变质、残损、无用的存货，应说明对其价值的影响程度，需要技术鉴定的，应说明鉴定方法及鉴定结论;

　　(7)委托代销商品、受托代销商品应当说明代销费用的结算方式，并结合代销费用的结算方式选择适当的评估方法。

　　(三)长期投资的评估

　　1.说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响;

　　2.对于有特殊约定的长期投资，应详细说明约定的内容，并简要介绍对投资人权益的影响;

　　3.对于上市的证券，应说明已查询评估基准日的收盘价以及证券市场指数;

　　4.对于非上市的证券，应说明已查明票面利率或约定的利率;对于非上市的证券，如存在可预计的收益，应说明已按收益现值法评估;

　　5.对于控股的长期投资，应写明投资比例，并说明已对被投资企业进行整体资产评估(类似单独的项目进行说明);

　　6.对于非控股的其它投资，应简要介绍投资背景、被投资单位的概况，在不能对被投资企业进行整体资产评估情况且不存在资产状况瑕疵情况下(说明原因)，对于被投资单位资产变化较大(账面净资产超过注册资本15%以上的变化或固定资产初始投入项目内容或数量已变化15%以上)或投资超过3年，一般应说明是否已获得被评估单位提供的审计后会计报表。

　　(四)机器设备的评估

　　1.应总体介绍机器设备的特点、购置日期、类别、工艺流程、技术水平状况、日常管理制度;

　　2.应说明评估原值的构成及其来源与依据;

　　3.应说明设备成新状况，或增值贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据;对于待修理设备，应说明修复的可能性及预计费用;

　　4.对于精密、大型、高价的设备，应说明已进行技术检测，并介绍检测情况;

　　5.对于报废的设备，应特别提示，并说明检测的状况及继续使用的可能性;

　　6.对于能够用于独立经营并可单独计算获利的机器设备，一般应说明其收益状况及收益额;

　　7.大型或重型设备的建筑基础，按房屋建筑物的评估要求进行;

　　8.举例说明应选择金额大、技术典型的设备;

　　9.举例设备应包括进口设备、国产设备、专用设备，国产设备应包括一般生产设备(机器)、运输设备、电子设备等不同类型，如有自制设备，应予以举例说明。

　　(五)房屋建筑物的评估

　　1.总体介绍房屋建筑物的类型、建造日期、面积及特点、日常管理状况;

　　2.应具体说明评估对象原值的构成;

　　3.应说明房屋建筑物成新状况，或增贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据;

　　4.对于待修理房屋建筑物，应说明修复的可能性及费用;

　　5.对于复杂、大型、独特、高价的房屋建筑物，应说明已进行现场查勘，并介绍查勘情况;

　　6.对于国家强制报废房屋建筑物，应特别提示，并说明查勘的状况及继续使用的可能性;

　　7.对于能够用于独立经营并可单独计算获利的房屋建筑物，一般应说明其收益状况及收益额;

　　8.应选择金额大、典型的房屋建筑物举例说明;

　　9.房屋建筑物中含附属设备的，应按设备评估的要求进行说明;

　　10.如列举参照物(比较案例)，应全面介绍比较因素;

　　11.举例房屋建筑物应包括各种结构，对于构筑物也应举例说明。

　　(六)工程物资的评估

　　1.应当说明工程物资应用的工程项目;

　　2.工程物资评估说明的其他要求参照有关存货评估说明的格式与内容。

　　(七)在建工程的评估

　　1.总体介绍在建工程的项目内容、开工日期、预计完工日期及对企业生产经营的影响;

　　2.在建工程的评估说明参照房屋建筑物、机器设备的评估说明要求;

　　3.应说明在建工程账面价值的明细构成，并分析其合理性;

　　4.应说明在建工程的形象进度、已支付工程款情况，并详细说明对评估价值的影响。

　　(八)土地使用权及资源性资产的评估

　　1.介绍土地的一般因素、个别因素、区域因素，包括：行政、经济、社会、位置、面积、价格、用途、级别、使用期限、交易日期、交易情况、容积率、地块形状、临街情况、地形地貌、地质状况、基础设施、交通状况、环境质量、区域规划、周边产业状况;

　　2.说明土地使用权评估价值的构成，详细说明费用确定的依据，并反映影响因素;

　　3.如列举参照物(比较案例)，应全面介绍比较因素;

　　4.资源性资产的评估按国务院有关部门的规定进行。

　　(九)其他无形资产的评估

　　1.其他无形资产包括商标、专有技术、专利技术、软件、商誉、特许经营权等;

　　2.介绍无形资产的种类、名称、形成过程、发生费用状况、存在形式、存在期限以及有关权属的具体内容;

　　3.从法律、经济、技术及获利能力等角度分析说明所申报的无形资产是否存在，需法定年检的，须提供已通过年检的证明;

　　4.具体说明无形资产特征、获利能力、获利期限;

　　5.已实际应用的无形资产，应说明其应用、效益状况;

　　6.具体说明对未来收益预测的依据，如市场调查结论、订单合同、政府推广文件等;

　　7.对于所选择的评估方法，应适当说明选择原因;

　　8.反映法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展状况、企业经营管理、产品更新换代、市场销售等因素对其价值影响。

　　(十)负债评估说明

　　1.短期借款、长期借款的评估。

　　(1)介绍借款的种类、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率;

　　(2)写明根据清查核实情况确定其真实性、完整性;

　　(3)写明借款条件对企业资产状况及价值的影响及影响程度;

　　(4)应说明利息支付情况，并分析利息支付情况对评估值的影响。

　　2.应付票据的评估。

　　(1)介绍应付票据的种类、发生日期、偿还日期;

　　(2)写明根据清查核实情况确定其真实性、完整性;

　　(3)对于带息票据，应说明利息率及支付情况，并表示已考虑利息支付对评估值的影响;

　　(4)写明逾期未付票据的原因，并表示是否已查明确实存在债权人。

　　3.应付账款、预收账款和其它应付款的评估。

　　(1)简要介绍应付账款、预收账款和其它应付款发生日期、形成原因;

　　(2)写明已根据清查核实情况查明其真实性、完整性;

　　(3)说明已考虑了未达账项对企业负债的影响;

　　(4)对于预提性质的其它应付款参照预提费用评估的说明要求。

　　4.预提费用的评估。

　　(1)介绍预提费用的明细内容、计提依据;

　　(2)对于长期未转销的预提费用，应说明原因，并说明已查证存在债权人;

　　(3)说明已查明预提费用系应付未付的费用;

　　(4)对于非实际负担的项目，应逐一说明。

　　5.应交税金、其它应交款的评估。

　　(1)介绍应交税金、其它应交款的具体内容;

　　(2)介绍被评估单位相关的税费政策，特别提示被评估单位所享有的优惠政策;

　　(3)对于长期未缴的款项，应说明原因。

　　6.应付工资、应付福利费的评估。

　　(1)简要介绍应付工资、应付福利费的具体内容;

　　(2)简要介绍被评估单位相关的工资福利政策;

　　(3)说明已对工资、福利费的计提、发放或使用进行了核实。

　　7.应付利润(应付股利)的评估。

　　(1)简要介绍被评估单位利润(股利)分配政策;

　　(2)说明已对应付利润(应付股利)按合同、协议进行了清查核实;

　　(3)对于长期未付的利润(股利)，应说明原因，并说明已考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。

　　8.住房周转金的评估。

　　(1)介绍被评估单位住房周转金的形成途径和用途;

　　(2)说明已对被评估单位住房周转金的形成、使用进行了清查与核实;

　　(3)对于评估基准日住房周转金为借方的余额且数额较大，应适当说明原因。

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