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城市住房市场情况调查报告
根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。欢迎阅读这篇关于城市住房市场情况调查报告的文章，更多精彩内容还在应届毕业生报告网等你哦!
城市住房市场情况调查报告一：
为深入了解全省10个设区市(南昌市除外)的城市住房市场情况，江西省价格鉴定监测管理局对新余、宜春、九江、赣州等城市进行了实地调查，并安排其余6个设区市价格监测机构对所在地住房市场情况进行调查。通过召开座谈会、发放调查表格等方式，与各市房地产开发龙头企业、中介机构、房产和土地行政主管部门进行了当面交流，对各设区市近年来土地、住房市场的价格、成交量变动情况、房地产市场特点、调控政策及落实情况进行了深入了解，现将有关情况汇报如下：
一、近期各设区市政府房地产调控措施及影响
今年各设区市都将房地产去库存作为全年工作重点，房产、土地、财政、税务等部门密切配合，结合各地实际，在国家法律和政策允许的范围内，出台了各种鼓励政策。
1.财政直接对购房者进行补贴
新余市今年下发了《关于切实做好房地产去库存工作的意见》，规定凡是在2016年5月10日至2016年12月31日期间，购买商品住宅(不含二手房)，财政给予每平方米150元补贴，开发企业给予每平方米150元的优惠。这项措施对住房市场的刺激效果比较明显，商品房月交易量同比增长约10%。
2.按照缴纳契税金额给予奖励
宜春市今年下发了《关于化解宜春中心城区房地产库存实施意见》等文件，其中规定：对购买新建商品住宅的，按实际缴纳契税给予100%的购房奖励;购买存量住房的，按实际缴纳税费地方留成部分给予50%的购房奖励。这项措施实施后，全市住房的成交量和价格都相应上升。
九江市今年也出台《九江市中心城区申领购房奖励实施细则》，对在中心城区购买首套新建商品住宅的九江地区农民、市民，分别按所缴纳契税100%、50%数额给予奖励，措施出台后，九江市的去库存周期由之前的13个月缩短至7至8个月。
3.其他鼓励政策
在直接对购房者进行补贴和奖励的同时，各市也实施了其他刺激政策，其中一些做法比较普遍，如农村居民购房可申请城镇居民常住户口、降低契税税率、强化教育就业医疗保障、加大货币化安置力度等措施。新余市目前正在酝酿新的刺激政策，如组织机关事业单位职工团购，现在已经进入调查摸底阶段，该措施涉及的人群多为改善性需求，将有利于高品质、大户型住宅的销售。
二、近两年土地和住房市场交易及价格变化
今年大部分城市住房市场稳定，除省会南昌部分地段房价大幅上涨外，其他设区市住房销量和价格都稳中略升。
1.住房市场交易量明显上升
今年各设区市均出台了去库存刺激政策，住房交易量呈稳定上升趋势，如宜春市、新余市、抚州市、上饶市2016年1至11月的交易面积和套数均相当于乃至超过2015年全年水平，九江市1至10月交易量同比增长了8.2%。赣州市前11个月住宅销售面积约为2015年全年的1.5倍。今年10月份以后，大部分开发企业的月均来访和签约客户数都有所上升。
2.住房价格小幅上涨
各设区市住房价格呈逐步上涨趋势，但多数城市涨幅较小，年均涨幅低于10%，如新余市2015年均价为3999元/㎡，2016年1至11月约为4100元/㎡，宜春市2015年均价为4232元/㎡，2016年1至10月为4414元/㎡，九江市均价稳定在5000元/㎡左右，最近出现上涨趋势。赣州市2016年1至11月均价为7071元/㎡，其中11月均价为7785元/㎡。多数城市的房价上涨为结构性上涨，2016年成交的住房中高档住宅、学区房、精装房的比例较高。
3.土地交易市场清淡
近年来各设区市存量房较多，房价涨势减缓，且市区剩余优质地段较少，使各设区市房企对新项目开发持谨慎态度，土地交易市场清淡。如新余市2014年、2015年土地一级市场成交量为零，政府挂出的土地全部流拍，2016年交易量也很小，而且其中相当一部分属于补容积率、收回重新拍卖等情况。2016年全市基准地价比2015年下降了200—300元/㎡。宜春市近3年出让的土地中仍有约2000亩尚未开发，2016年计划出让3269亩居住用地，但实际完成274.38亩，而且拍卖溢出价低于往年。九江市2015年和2016年也基本没有出让土地，对此九江市也出台了一些鼓励政策，如允许未开发的土地转换用途，对建筑体量在20万平方米以上的项目，可推迟或延长项目开竣工时间。赣州市今年计划出让居住用地3161.55亩，截止11月底只完成了1232.4亩。
4.今年后期及2017年价格走势
各设区市今年出台的奖励政策和补贴政策大部分截止日为2016年12月31日，受其影响，今年底住房市场可能会出现一次销量和价格同时上升的小高峰。明年初受春节期间大量外出务工人员返乡影响，也将迎来一波小高峰。从全年的情况看，各设区市住房供应量都在下降，且国内一线城市2016年房价上涨将传导至我省，预计2017年除省会南昌市外的各设区市住房交易量和房价都将在2016年的基础上小幅上升，但涨幅有限。
三、房地产市场特点及问题
1.区域不平衡
除省会南昌外，其他设区市之间的住房市场情况各不相同。有的城市辐射人口较少，市场潜力有限，去库存周期较长，如新余市，所辖区县总人口约110万，比一些县(市)人口还少，但城市建设规模较大，除学区房和优质地段楼盘外，其他楼盘位置相对偏远，对购房者的吸引力不足，去库存压力较大，全市住房去库存周期约为12个月。鹰潭市情况类似但住房存量更大，问题更加突出，去库存周期远超12个月。九江市前几年建设了大量公租房，总建筑面积约占全省公租房的40%，并开展了几次规模较大的公职人员集资建房活动，挤占了很大一部分刚性需求，在今年出台鼓励政策前，去库存周期约为13个月。
有的城市情况相反，如赣州市人口较多，所辖县(市、区)人口约占全省的1/5，而且距离其他城市较远，购买力比较集中，所辖县(市、区)居民到赣州市区置业的意愿比较强烈，去库存周期约仅为3.3个月。
2.改善性需求较多
我省经济相对落后，未来房价涨幅有限，所以买房投资行为较少，除上饶市外，大部分设区市投资需求占比约为10%。而我省外来人口较少，各地购房者多本市原有居民，大部分在前几年通过单位集资建房、棚户区改造、购买商品房等途径，已经拥有生活必需的住房，有的名下甚至有2至3套房产，目前购房者多为改善性需求，对学区房、高档小区、大户型住宅、豪装房需求较大。如赣州市今年开盘的某高档小区项目，均价9000元/㎡，推出后供不应求。另外今年契税和贷款政策的调整增加了改善性需要。
3.开发商以量换价
参与座谈的房企仅有一家使用自有资金，大部分开发商资金紧张，一方面银行收紧房地产开发贷款，而社会融资成本太高，有的年利率超过20%。另一方面销售状况不佳，新楼盘价格高开低走，月销量逐渐减少，配套建设的.地下车位无人问津。为尽快收回投资，有的开发商不得不以量换价、降价销售。如宜春市碧桂园今年开盘的项目进行了降价促销活动，据该市其他房企估算，其售价低于成本价。
4.交易违约行为增多
近年来有关住房交易的群访群诉问题增多，有的是因为楼盘后期降价处理，引发之前购房者不满，要求退房、退差价，有的房屋存在质量问题或不能按时交房。目前房地产行业准入门槛较低，有的设区市中小房企较多，楼盘质量没有保障。
四、房地产市场发展建议
1.降低开发成本
部分开发商反应房地产企业生存环境较差，产业上游企业由于垄断地位而给予的压力较大，目前供水、供电和供气系统按照规定必须由指定企业建设，但建设成本却由房地产开发企业承担，管道材料等要素价格均由上游企业单方面决定，定价机制不完善，存在价格过高、重复计算等问题，比如燃气供应系统，开发商在负担所有管道的安装费用之外，还需缴纳一笔初装费。有的城市环境更差，如新余，建委备案管理的三家预拌砂浆企业私下达成合作协议，其中两家主动停产，只留一家生产，利润共同分享。上游企业垄断性质的行为一定程度增加了房地产的开发成本，不利于房地产行业的发展，建议对相关行业实行准入资格制度，允许符合条件、具有相应资质的企业进入相关行业，从而增强市场活力，降低房地产开发成本。
2.放开制度约束
按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，可以取得商品房预售许可证明，但部分城市制定了更加严格的预售制度，如新余市、宜春市要求多层房屋建筑主体工程封顶，高层(含小高层)房屋建筑完成地上层数的50%。这样虽然有利于规范房产交易行为，从源头上防范房产交易引发的争议，但是不利于房屋的销售和开发商资金的回笼。
3.加强监督管理
一方面加强对房地产经营企业的监督管理，加大对违法、违约行为的处置力度，切实保障购房者的合法权益，维护市场交易秩序。另一方面加强对房地产市场价格的监测预警，及早发现价格异常波动，及时运用政策措施进行调控。
4.采取金融、土地、税收等政策措施，限制投资和投机需求
在出台去库存刺激政策时，重点鼓励支持刚性需求和改善性需求，对农民进城置业、棚户区改造等，给予一定的政策倾斜，并严格按照国家规定，逐步完善限制投资和投机性需求的政策措施，确保房价理性平稳。
总体上看，我省各市房地产市场发展健康，政府部门宏观调控举措有力，未发现囤积炒作现象，未出现地王拉高房价，消费者理性购房，价格保持稳定，仅有少部分城市近年来住房供应量过大，去库存周期较长。
城市住房市场情况调查报告二：
按照省价格监测中心工作部署，近期市价格监测中心在局领导的指导下，协同国土、房产、住建、中国人民银行、部分房产企业和中介结构等相关单位召开了城市住房市场情况调查座谈会，调研今年我市住房市场运行情况、研判下步市场走势。调研情况如下：
一、房地产市场运行基本情况
(一)房地产开发基本情况
1、房地产开发投资小幅增长，自6月份实现由降转增。1、2月份，我市房地产开发投资持续走低，进入3月份以来环比逐月增长，6月份开始房地产开发投资由降转增，三季度全市房地产开发投资保持稳定增长。前三季度全市完成房地产开发投资168.77亿元，同比增长8.9%。
2、商品房开工、竣工面积均小幅增长,自6月份开始双双由降转升。前三季度全市商品房新开工823.55万平方米，同比增长5.3%。商品房竣工639万平方米，同比增长8.5%。1-5月份全市商品房开工、竣工面积低于去年同期水平，进入6月份以来双双由降转升，三季度以来，开工、竣工面积保持稳定增长。
(二)房地产市场销售基本情况
前三季度我市商品住宅成交势头良好，商业办公等房屋销售下降明显。全市商品房网上签约销售98184套，面积946.5万平方米，同比增长23.2%、20.4%。其中商品住宅网上签约销售套数62369套，面积765.9万平方米，同比增长39.6%、38.7%;商业办公等房屋销售35815套，面积180.6万平方米，同比分别降低2.3%、22.8%。
(三)商品房库存基本情况
商品房库存小幅减少，去化周期缩短。截至9月底，全市商品房库存1577.1万平方米，商品房库存比2015年底减少120.7万平方米，去化周期为15.9个月，缩短2.5个月。中心城区商品房库存663.3万平方米，商品房库存比2015年底减少70.1万平方米，去化周期为10.7个月，缩短2.1个月。库存商品房主要集中在商业办公等房屋，车位也是商品房库存的主要组成部分。住宅库存主要集中于位置较差，交通及配套设施不完善的部分地区。
(四)商品房价格基本情况
前三季度全市商品房成交均价为4428元/㎡，同比降低4.7%。其中，商品住宅成交均价为4186元/㎡，同比降低1.9%;商业办公等房屋成交均价为5454元/㎡，同比降低2.5%。中心城区商品房成交均价为5227元/㎡，同比降低6.1%。其中，商品住宅成交均价为5029元/㎡，同比降低1.2%，商业办公等房屋成交均价为5830元/㎡，同比降低8.4%(以上数据统计到9月份)。
二、我市房地产去库存政策贯彻落实情况
房地产去库存政策出台以来，我市认真贯彻上级精神，结合我市实际多措并举去库存，从政策引导、货币化安置及市场引导方面着手，取得了较好的效果。
(一)政策引导去库存。从2014年下半年至今，我市先后出台了《关于进一步加强房地产开发管理的意见》、《关于印发<临沂市区商品房预售资金监管办法>的通知》、《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等文件，从支持合理住房消费、完善住房保障体系、加大金融支持力度、完善土地供应机制、优化房地产市场环境、加强房地产行业监管等方面激活楼市。一系列文件的出台，大大提振了市场信心，促进了市场的活跃。通过对开发项目进行走访调研，楼盘销售处普遍反映前来问询的客户明显增多，购买意愿提高。位于北城新区的花半里项目，客户来访量从之前每天大约10组已上升到每天13组左右，增长20%多。购房者的购买意向更加坚定。位于罗庄区的钓鱼一号院，普通住房需求客户来访量增加了约10%。位于河东区的领秀豪庭来电、来访数据同比增长能够达到20%-25%。截至9月底，商品房库存去化周期为15.9个月，比2015年底缩短2.5个月，政策效应逐步显现，进入今年3月以来市场呈现了回暖态势，开发投资、市场供应、销售逐步回升。
(二)货币化安置去库存。 2015年我市制定出台了《临沂市棚户区改造货币化安置实施意见》，在棚户区改造中,采取被征收人自主安置、政府采购房源安置、政府搭桥被征收人团购商品房安置等方式，大力推进货币化安置。今年上半年市中心城区棚改货币化安置总共3278户，按户均110平方米计算，仅棚改货币化安置这一项，就消化了中心城区36万余平方米的商品住房库存。2015年底，政府出资购买了翔宇三江领袖项目400套商品住宅5年使用权用于公共租赁住房，现已向社会公开分配，进一步消化市场存量。
(三)市场引导去库存。去库存的真正主体在企业，我市积极加强市场引导，鼓励企业调整经营策略，对部分项目倡导由售改租，提高企业自持比例。在2015年非住宅房屋销售不景气的大背景下，我市中心城区非住宅面积供应达68.4万平方米，占总量的18.8%(2014年占比为21.9%)。临沂颐高置业有限公司面对市场不利的大环境，顺应市场导向，成立商务运营公司，自行多元化经营北城新区颐高上海街一、二期尚未对外出售的7万余平方米商业用房，引入餐饮、娱乐等多家商户，企业经营状况逐步向好。
(四)部分城市限购限贷政策对我市房地产影响
国内部分城市特别是济南实行限购、限贷、提高首付比例的政策背景下，我市房产成交量开始出现回暖迹象，去库存化效果明显，一方面是其他城市限购、限贷的需求挤出，但主要还得益于当前陆续出台取消限贷、降息、降首付比例、减免税费等一系列宏观政策。2017年，我市房地产市场去库存压力依旧存在，尤其是县区房地产行业，过去几年投资快速增长，进入集中销售期，大量的库存供给导致供需失衡。
三、近两年我市房地产行业变化情况
(一)我市实际居住用地面积大幅增加
调查数据显示：2015年计划出让居住用地面积、实际出让居住用地面积分别为1350亩、1699亩，2016年计划出让居住用地面积、实际出让居住用地面积分别为4000亩、2636亩(截至11月份)，相比去年全年分别增加2650亩、937亩，增幅分别为196.3%、55.15%;2015年保障房用地计划1200亩，实际用地面积为183亩，2016年保障房计划用地面积、实际用地面积为1350亩、750亩(截至11月份)，分别增加150亩、567亩，增幅为12.5%、309、8%;2015年居住用地出让金额为225355万元，2016年截至11月份，居住用地出让金额为459257万元，相比去年全面增幅高达103.79%(详见下表)。
两年城市居住用地情况对比表
(二)住房市场交易止跌回暖，量价齐涨
想比2015年，今年住房市场行情看好，市场交易相比去年活跃，可谓是量价齐涨。调查数据显示：2015年新建商品住宅销售面积、销售套数分别为745.7万平方米、62473套，2016年截至9月份，新建商品住宅销售面积、销售套数分别为765.9万平方米、62369套。可以看出，2016年前三季度的统计数据已达到2015年全年水平，按平均水平计算，2016年全年销售量大幅超越去年已无悬念。
四、2017年我市住房市场走势研判
根据调查结果看，影响我市房价下步走向的主要因素有以下几项：
1、人口流向。人口流向是决定房价走势的核心因素，近几年，我市大力发展北城中心城区地位，医疗、教育、交通、娱乐等配套设施逐步完善，生活条件便利，人口数量持续增加，在人口因素推动下，市区房价上涨趋势看好，部分人口流失较严重的县区，预计放价上涨乏力。
2.贷款首付比例降低。2015年，针对首付比例，国家出台宏观调整政策，首套房、二套房最低首付款比例分别由30%、50%降到20%、40%，首付比例降低，减轻购房压力，增强居民购房意愿。
3、公积金贷款政策调整。一是提高了实际可贷额度，最高额度为50万元。二是公积金贷款利率降低。5年以上公积金款利率仅为3.5%。相比商业贷款，公积金还贷压力明显减轻。三是开展“商转公”贷款，允许缴存职工将已办理的商业住房贷款转为公积金贷款，公积金贷款政策惠及更多缴存职工。
4、二胎政策的全面放开，改善型住房需求加大。
二胎政策放开提振楼市需求，特别是三室、四室的改善型住房需求加大，这将会给房地产市场带来持续的`增量需求，延缓楼市增量房增速下滑，对当前我市去库存也有着推动作用。
5、税费政策调整。2015年，国家出台的二手房税费政策改革，把营业税的起征期限由5年改为2年，大大降低了二手房交易成本，推动了二手房市场交易量上涨。
考虑到以上因素， 2017年我市房价上涨趋势可能性较大，结合未来即将出台的房产税政策，对房价起到平抑作用，房价上涨空间有限，总体应以平稳、小幅上涨为主。
五、我市房地产去库存仍然面临多方面问题
(一)中心城区和各县库存结构不平衡。截至9月底，中心城区去化周期10.6个月，各县去化周期21.8个月。我市中心城区经济实力与各县差距较大，优质房地产资源集中在中心城区，中心城区对购房者的吸引力远高于各县城，各县城的聚集力、辐射力相对不足，各县新增购房需求并不充足。
(二)住宅和商业办公等房屋去化周期不平衡。我市商品住宅去化周期为10.7个月，商业办公等房屋去化周期为33.4个月。这主要是因为我市传统商业发展潜力已趋于挖尽，面对周边各地市的竞争，领先优势已大大缩小，而电子商务、物流等新兴产业还没有发展壮大起来。
(三)房地产市场管理有待进一步加强。目前我市有房地产开发企业700多家，这些开发公司参差不齐，资金、技术力量差别很大。一些开发企业由于资金不足、管理不善等原因导致开发的房地产项目出现一房两卖、延期交房、延期办证、销售合同违约等问题，给买受人和社会稳定带来极大的风险，严重影响了市场信心。
六、对我市房地产去库存的对策和建议
根据我市房地产市场实际情况，建议当前和今后一段时期去库存工作主要抓好以下几方面工作：
(一)合理管控土地供应。通过住房建设规划，管控土地出让，合理控制开发用地供应节奏。根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。
(二)继续落实金融信贷支持政策。认真贯彻执行国家、省市有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度。银行业金融机构应优先满足购买首套房、首套改善性住房的贷款需求，提高贷款审批效率，缩短放款周期。鼓励银行业金融机构重新发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。加大房地产企业开发贷款的投放量，重点向资质等级高、信用等级高、经营业绩佳的开发企业发放贷款，多渠道解决当前我市房地产开发企业建设资金急缺的实际困难。加大公积金贷款力度，放宽住房公积金提取条件，方便群众使用公积金贷款购房。
(三)加快培育住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展;发挥全国最大市场集群的优势，鼓励将商品房和闲置建筑改造为电商用房，允许从事电子商务文化创意等创新创业小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所;鼓励房地产开发企业直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，过先租后售、共有产权等模式运营商品房。
(四)出台推动商业办公用房去库存的政策。目前我市商业办公用房去库存压力较大，建议根据当前房地产市场形势，针对商业办公用房放宽贷款期限和首付比例限制，适当降低首付比例，延长贷款期限，促进商业办公用房去库存。
(五)加大监管力度，规范市场秩序。严把准入关，严格审批企业资质，禁止资信差的企业入市拿地。建立健全房地产企业信用等级评价制度，并定期向社会公布。严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，确保全市房地产市场健康有序运行。
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