实用的设计方案五篇
为了确保事情或工作能无误进行，常常需要预先制定方案，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。那么问题来了，方案应该怎么写？下面是小编帮大家整理的设计方案5篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
设计方案 篇1
课题：闪光的烟花
课时：2课时
学习领域：造型*表现
教学目标：
１、引导学生体验各种材料的不同效果。
２、引导学生尝试用线材表现烟花。
３、指导学生学会安全的使用剪刀等工具。
教材简析：本课通过引导学生回忆放烟花的情形，引领学生尝试运用各种材料来表现烟花，体验造型活动的乐趣。
教学重、难点：１、点、线、面的应用。２、尝试用不同的材料来表现烟花。
第一节
课前准备;教师准备一张大纸、水彩笔、油画棒、彩色铅笔、水彩等。学生准备作业纸、水彩笔、油画棒等。
教学活动过程：
一、引导阶段：
１、引导学生回忆自己在哪儿见过烟花，都有什么样子的。
２、引导学生回忆烟花是如何升空的，用手势表演一下烟花。（同时引导学生发现烟花升空后是从中间向外放射）
二、掌握、创作阶段;
１、观察书上烟花的照片，说说它们的形状象什么？
２、请几位同学到前面的大纸上，用油画棒或水彩笔画画烟花。其他同学在自己桌子上用水彩笔或彩线摆出烟花的形状。
３、烟花的形状丰富多变，要如何变？教师在学生画的烟花上进行再创作，有的加粗，有的线加长，有的线弯曲，线一多一密就成了面，让学生领悟点、线、面的大小、长短、粗细等可以让烟花的形状发生各种变化。
４、教师将五、六支彩色铅笔绑在一起花烟花，出现一种五彩斑斓的效果。鼓励学生思考还可以怎样表现特殊的绘画效果，如：在彩纸上画，用深色油画棒涂满底色后再用硬物刮画等。
５、每两个人合作完成一幅作品，要求设计的烟花与众不同，可添加上人物、建筑物，增加节日的气氛。
作业完成后，贴在教室的墙上，互相评价、欣赏。
课后思考：除了绘画，我们可以用什么方法来来表现烟花？
第二节
课前准备：
教师：各种材料粘贴的烟花的作品。
学生:彩纸、绒线、塑料绳、纸搓绳、扣子、种子等，剪刀、胶水、色彩工具。
教学活动过程：
一、引导阶段：
１、出示用彩色绒线粘贴而成的.烟花的画，引导学生体会其美感。
２、请每一位带了绒线的同学剪下一小段来送给老师，教师将其剪成一样长短，贴在蓝色的纸上做成漂亮的烟花。（这其实是演示粘贴烟花的步骤。） ３、欣赏教师带来的作品，请学生说说都有哪些不同材料制作的烟花。
二、发展阶段；
１、引导学生说说还有哪些材料可以用来制作烟花？
２、将学生发现的可以制作烟花的材料归一下类，如：
线状的：绒线、塑料绳、纸搓绳等。
点状的：扣子、种子等。
面状的：彩纸等。
３、引导学生将彩纸剪成条或撕成小片，体会通过加工可以改造材料的性质。 ４、举一反三：还有哪些材料即可以是线状的又可以是点状或面状的？
三、实践阶段：两人合作，涂色做底或用彩纸做底子，用不同材料制作各种烟花。
四、收拾整理：督促学生收拾工具和材料，整理桌面，保持环境卫生。 课后拓展：请同学们思考，在我们的身边还有哪些材料可以来制作烟花。
札记：在制作烟花时，有一位同学用橡皮泥搓出了条和点来利用橡皮泥本身的粘性粘在本子上；还有一位同学将一张宽纸条一头搓起，使其成为由线状渐变为面状的材料，组成的烟花独具特色。我对学生的创造性感到惊讶，也深感自豪。同时反思自己：在设计教案时是不是太小看这些学生了？有没有充分发掘学生的潜力呢？
设计方案 篇2
创业公司招人难，为了招人许诺很多股权期权给员工，但却往往被员工当做老板在画大饼，或者在后期执行的时候出现一堆的问题。原本想用股权来对员工进行激励，后来可能会导致优秀的员工更快的离开。
那么问题来了，如何正确用期权激励方案吸引优秀员工，促进公司业务发展？
一. 几个概念
1、期权VS限制性股权VS利益分成
（1）期权，是在条件满足时，员工在将来以事先确定的价格购买公司股权的权利。
限制性股权，是指有权利限制的股权。
相同点：从最终结果看，它们都和股权挂钩，都是对员工的中长期激励；从过程看，都可以设定权利限制，比如分期成熟，离职回购等。
不同点：激励对象真正取得股权（即行使股东权利）的时间节点不一样。
对于限制性股权，激励对象取得的时间前置，一开始即取得股权，一取得股权即以股东身份开始参与公司的决策管理与分红，激励对象的参与感和心理安全感都会比较高，主要适用于合伙人团队。
对于期权，激励对象取得股权的时间后置。只有在达到约定条件，比如达到服务期限或业绩指标，且激励对象长期看好公司前景掏钱行权后，才开始取得股权，参与公司的决策管理与分红。在期权变为股权之前，激励对象的参与感和心理安全感较低。
股权激励，也可以成为一种仪式，可以成为把公司组织细胞激活的过程，给创始人松绑、把责任义务下沉的过程。
（2）利益分享：主要有股票增值权、虚拟股票，或直接的工资奖金。利益分享主要是一事一结，短期激励。
2、最容易出现的问题：
（1) 股权激励的初心？
“我在这里还要纠正一个大家普遍的常识性错误，就是授予股权不是说你把股权给出去就完事儿了，重点是通过授予股权的过程，结合公司机制，赋予员工管理企业的权利和责任。”这是“我是MT”公司CEO邢山虎分享做公司股权激励时的心得分享。
员工股权激励的初衷就是要激励员工，因此创业公司在进行员工股权激励方案设计时首先要围绕着激励员工的这个初衷来展开。
股权激励文件，会涉及对激励对象各方面的权利限制，包括股权分期成熟，离职时股权回购等安排。这些制度安排，都有其商业合理性，也是对公司与长期参与创业团队的利益保护。
公司管理团队和创始人在进行员工股权激励方案设计时最容易出现的一个问题是：在整个执行过程中容易一直站在公司的立场来保护公司和创业团队的利益，舍本逐末，忽视了对员工激励的初衷。
（2）沟通不畅？
公司进行股权激励时，公司员工一直处于弱势地位：
从参与主体来看，这款产品用户的一方为公司，一方为员工；
从身份地位来看，员工与公司有身份依附关系，处于弱谈判地位；
从激励过程来看，员工基本不参与游戏规则的制定，参与感弱。法律文件本身专业性强，晦涩难懂，境外架构下的交易文件，还全是英文文件。
最容易出现的问题是：员工在签署的期权协议中，会对在公司服务时间有严格的限制，员工不明白、不理解这些冷冰冰制度安排背后的合情、合理性与商业逻辑，员工很可能会把股权激励看成卖身契。另外如果公司是按照百分比分配股权，对于拿到百分之零点几个点期权的员工来说，会觉得公司太抠门，我的股票为什么会这么少？为什么要签这么繁琐的文件，不信任我们吗？
如果沟通不到位，员工的激励体验会极差。股权激励的初心又决定了，员工必须真的被激励。
（3）如何沟通？
讲清员工期权的逻辑：
员工期权的逻辑是员工通过一个很低的价格买入公司的股权，并以长期为公司服务来让手里的期权升值。
首先是员工买入期权的价格低：公司在给员工发放期权时，是以公司当时估值的一个极低的价格把股权卖给员工，员工在买入股权的时候就已经赚钱了。
另外员工手里期权是未来收益，需要员工长期为公司服务来实现股权的升值。因此期权协议不是卖身契，而是给员工一个分享公司成长收益的机会。
关于期权员工会由很多问题、内心会反复去找答案、但又不会公开问公司的问题：比如如何拿到这些股权，股权什么时候能够变现以及如何变现，这些问题都需要和员工有一个充分的沟通。
很多员工也会问为什么自己的期权那么少？
公司要做起来需要很多人的努力，需要预留足够多的股权给后续加入的员工。
二. 员工股权激励的步骤
员工期权激励，会经历四个步骤，即授予、成熟、行权、变现。
授予，即公司与员工签署期权协议，约定员工取得期权的基本条件。
成熟，是员工达到约定条件，主要是达到服务期限或工作业绩指标后，可以选择掏钱行权，把期权变成股票。
行权，即员工掏钱买下期权，完成从期权变成股票的一跃。
变现，即员工取得股票后，通过在公开交易市场出售，或通过参与分配公司被并购的价款，或通过分配公司红利的方式，参与分享公司成长收益。
三. 员工股权激励的进入机制
1、定时：
有的创业者，在公司很初创阶段，就开始大量发放期权，甚至进行全员持股。我们的建议是，对于公司核心的合伙人团队，碰到合适的人，经过磨合期，就可以开始发放股权。
但是，对于非合伙人层面的员工，过早发放股权，一方面，股权激励成本很高，给单个员工三五个点股权，员工都可能没感觉；另一方面，激励效果很差，甚至会被认为是画大饼，起到负面激励效果。
因此，公司最好是走到一定阶段（比如，有天使轮融资，或公司收入或利润达到一定指标）后，发放期权的效果会比较好。
发放期权的节奏：
要控制发放的节奏与进度，为后续进入的团队预留期权发放空间（比如，按照上市前发4批计算）；全员持股可以成为企业的选择方向，但最好是先解决第一梯队，再解决第二梯队，最后普惠制解决第三梯队，形成示范效应。
这样既可以达到激励效果，又控制好激励成本；期权激励是中长期激励，激励对象的选择，最好先恋爱，再结婚，与公司经过一段时间的磨合期。
2、定人
股权激励的参与方，有合伙人，中高层管理人员（VP，总监等），骨干员工与外部顾问。
合伙人主要拿限制性股权，不参与期权分配。但是，如果合伙人的贡献与他持有的股权非常不匹配，也可以给合伙人增发一部分期权，来调整早期进行合伙人股权分配不合理的问题。
中高层管理人员是拿期权的主要人群。
3、定量
定量一方面是定公司期权池的总量，另一方面是定每个人或岗位的量。
公司的期权池，10-30%之间较多，15%是个中间值。期权池的`大小需要根据公司情况来设定。
在确定具体到每个人的期权时，首先先考虑给到不同岗位和不同级别人员期权大小，然后再定具体个人的期权大小。在确定岗位期权量时可以先按部门分配，再具体到岗位。
公司总池子确定下来，再综合考虑他的职位、贡献、薪水与公司发展阶段，员工该取得的激励股权数量基本就确定下来了。
同一个级别的技术大拿，在VC进来之前就参与创业、在VC进来后才加入公司、在C轮甚至IPO前夕加入公司，拿到的期权应该设计成区别对待。另外，公司也可以给员工选择，是拿高工资+低期权，还是拿低工资+高期权。创始人通常都喜爱选择低工资高期权的。
邵亦波分享过他在所创办易趣公司期权发例的标准。比如，对于VP级别的管理人员，如果在天使进来之前参与创业，发放2%-5%期权；如果是A轮后进来，1%-2%；如果是C轮或接近IPO时进来，发放0.2%-0.5%。对于核心VP（CTO,CFO，CTO等），可以参照前述标准按照2-3倍发。总监级别的人员，参照VP的1/2或1/3发放。
4、定价
讨论最多的就是员工拿期权是否需要掏钱？是否免费发放？
建议是：
（1）员工必须掏钱。掏过钱与没掏过钱，员工对待的心态会差别很大；
（2）与投资人完全掏钱买股权不同，员工拿期权的逻辑是，掏一小部分钱，加上长期参与创业赚股权。因此，员工应当按照公司股权公平市场价值的折扣价取得期权。
期权发放的过程，是要让员工意识到，期权本身很值钱，但他只需要掏一小部分钱即可获得。之所以他只掏钱少，是因为公司对他是有预期的，是基于他会长期参与创业的，他打个酱油即跑路，公司把他的期权回购是合情合理，员工也是可接受的。
5、定兑现条件：
定兑现条件是指提前确定授予员工的期权什么时候成熟，也即员工什么时候可以行权。
常见的成熟机制是按时间：4年成熟期，每年兑现25%。
另一种是：满二年后成熟兑现50%，以后每年兑现25%，四年全部兑现。
第三种：第一年兑现10%，第二年兑现30%，第三年70%，第四年全部兑现。
四. 激励期权的退出机制
在创业公司实施员工股权激励时，激励期权的进入机制能够让激励方案发挥效果，而激励期权的退出机制，即约定员工离职时已行权的股权是否回购、回购价格等，避免在员工离职时免于出现不必要的纠纷。
1、回购期权的范围：
一个比较重要的问题是：员工已经成熟的期权和已经行权的股权要不要回购？和怎么回购？
已经行权的期权：
已经行权的期权，是员工自己花钱买的股权，按理说不应该回收股权。如果是公司已经被并购或已经上市，一般情况下不去回购员工已行权的股权。
但是对于创业公司来说，离职的员工持有公司股权，是公司的正式股东，因此建议提前约定在员工离职后公司有权按照一个约定的价格对员工持有的股权进行回购。
已成熟未行权的期权：
已经成熟的期权，是员工通过为公司服务过一段时间后赚得的，即使员工在决定离职时没有行权，员工具有行权的权利。
这个时候应该给员工选择是否行权，如果员工选择行权，则按照协议的行权价格继续购买公司股票。
未成熟期权：公司全部收回，放入公司期权池。
2、股权回购价格定价：
在对员工持有股权进行回收定价时，一般可以按照公司当时的净资产、净利润、估值来确定。
如果按照估值来算，因为投资人的估值是按照公司未来一段时间的价格，因此公司估值是代表着公司未来一段时间的价格，会对公司估值打个折扣后，再根据员工持有的股权比例，来确定价格。而且如果按照公司的估值来算的话，也会影响公司的现金流。
而如果按照净资产和净利润，应该有相应的溢价。因为公司回收了员工手里股权未来的收益权。
未成熟期权定价：没成熟的期权不存在回收问题，因为这部分期权仍归公司所有，员工没有达到行权条件，因此公司可以直接放回期权池。但是为了避免员工误解，降低沟通成本，可以用1块钱回收员工所有的未成熟的股权，便于操作。
设计方案 篇3
首先感谢您到招商银行财富管理中心进行咨询并进行理财规划。 理财规划是招商银行财富管理中心为我行金葵花客户提供的服务。本理财报告用来帮助您明确财务需求及目标，帮助您对理财事务进行更好地决策。本理财报告是在您提供的资料基础上，并基于通常可接受的假设、合理的估计，综合考虑您的资产负债状况、理财目标、现金收支以及理财对策而制订的，推算出的结果可能与您真实情况存有一定的误差，您提供信息的完整性、真实性将有利于我们为您更好地量身定制个人理财计划，提供更好的个人理财服务。如因您隐瞒真实情况、提供虚假或错误信息而造成的损失我行及我本人将不承担任何责任。作为我行尊敬的客户，所有信息都由您自愿提供，我们将为您严格保密。
所有的理财规划分析都基于您目前的家庭情况、财务状况、生活环境、未来目标和计划、您对一些金融参数的假设、中华人民共和国目前生效的法律（含地方法规）以及目前所处的经济形势，以上内容都有可能发生变化。我们建议您定期评估您的目标和计划，特别是在人生阶段发生较大变化的时候，如更换工作、创建企业等等。 对本理财报告中涉及的金融产品，提供产品的金融机构享有对这些产品的最终解释权。同时，除了确定收益率的金融产品外（如存款、债券），本理财报告不保证分析过程中所采用金融产品的收益。我行的理财建议为参考性质的，其不代表我行对实现理财目标的保证。 我们的职责是准确评估您的财务需求，并在此基础上为您提供高
质量的财务建议和长期的服务。您如果有任何疑问，欢迎您随时向您的客户经理或者招商银行财富管理中心咨询。
招商银行股份有限公司
一、方案摘要
(一)
张红女士基本资料
张红女士一家正处于属于典型的家庭成长期。妻子张红，30岁，医生。丈夫朱先生，30岁，外企工程师。夫妇二人月税后收入6000元，每年底还有一次性奖金30000元。3个月后，夫妇二人的孩子即将出世。夫妇现有贷款购买的自有住房一套，约价值500，000元，六年后将还清贷款。夫妇二人对自己的资产进行了简单分配，但投资区品种仅限于定期存款，并且保险品种较少，不能合理的抵御未来可能带来的各种风险。
(二) 预期目标
在对张女士家的基本情况进行了解，并综合了张红女士及朱先生
的个人意见之后，我们提出了这个理财方案，主要对您家的现金、投资、子女教育、养老规划以及风险保障等五个方面进行了规划，希望达到获得较大的投资收益，为您儿子未来的'教育和您及您丈夫未来的养老提供保障，取得更好的生活保障，稳定无忧。
(三)
理财建议
1. 合理配置现金及投资以获得更高收益； 2. 为即将出生的孩子的成长和教育预备准备金； 3. 规划夫妇二人的养老及全家人的保障；
张女士家属于中等收入之家，夫妇二人的工作也比较稳定，家庭的资产状况也比较良好，如果严格按照我们为您制定的这个理财计划执行的话，相信能够达到您预期的理财目标。 (四)
理财原则：
确保家庭生活质量不下降的前提下，通过合理的理财策略实现20年内家庭财富的稳定增值，为退休后的生活准备充足的养老、医护基金。
二、当前财务状况
资产负债表
现金流量表
注：由于案例中未提供定期存款存款时间，所以存款收益在此暂时忽略不计。
（一）财务比率分析
结余比率：结余/收入=24000/102000=0.23
设计方案 篇4
中班音乐活动设计：捉螃蟹（韵律活动）
活动目标：
1、能创编螃蟹“吹泡泡、横走”等动作，并随音乐节拍表现乐曲情感。
2、知道在音乐变化时，能作出与音乐相匹配的动作。
3、能在活动中控制自己的行为，在模仿螃蟹横走、躲藏时不影响同伴。
活动内容：韵律活动《捉螃蟹》
活动准备：
1、“捉螃蟹”音乐磁带
2、螃蟹手
3、捉蟹网
活动过程：
一、听音乐初步感知乐曲情感
欣赏一遍音乐，知道乐曲名称及旋律上的变化。
二、创编ABC段动作，表现乐曲情感
1、引导幼儿创编A段动作
（1）表现小螃蟹的可爱
（2）表现螃蟹有八只脚
2、引导幼儿创编B段动作
（1）表现螃蟹在河里吹泡泡
（2）表现螃蟹横着走，创编动作
3、引导幼儿创编C段动作
（1）从不同方位上表现螃蟹挠痒痒动作
（2）表现螃蟹洗澡动作
（3）洗完澡、惬意、舒服的.动作表现
4、听音乐用动作完整表现ABC三段乐曲情感
（1）教师动作夸张和幼儿一起跳“螃蟹舞”
5、倾听“结尾”音乐，感受音乐与前ABC段的不同之处，并能用动作表现。
（1）引导幼儿倾听“结尾”音乐。
（2）提醒幼儿在躲藏时，不碰撞别人。
（3）听音乐表现“结尾”动作。
教师扮捉螃蟹人和幼儿一起玩“捉螃蟹”游戏。
6、听音乐完整做动作（教师用有声语言，体态语言提示动作转换）
三、结束
幼儿听音乐走螃蟹步出活动室
活动延伸：
根据螃蟹特征及生活习性，可以做一些美术作品，也可以根据“捉螃蟹”自编更丰富的“螃蟹舞”。
设计方案 篇5
一、房地产产品策划的内容和流程
人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。
纵观时下的各种营销策划手段，无论是卖生活方式、卖地段、卖社区文化、卖投资收益，最根本的是都脱离不了产品的支撑，房地产产品是最基本的元素。房地产产品是一种商品，因为有人使用，才体现出了其价值。永远都不能脱离了房地产产品本质空谈策划。许多策划公司、策划人不懂产品，不懂建筑。对建筑、产品缺乏起码的了解，这样的策划是空洞的，是不完整的。
房地产产品策划注重的是产品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要产品调研做好、产品市场准确、产品设计到位、产品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调产品的品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销。
近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻产品策划的理念，注重项目产品的细节和细部的完美和舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对产品策划有实践经验的策划专业人士，也不惜余力地倡导产品策划模式，用自己的实践证明产品策划的作用。
房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。产品策划的另一个重点是产品定位和产品设计，产品定位先于产品设计。
房地产产品策划流程和内容如下：
1、产品调研
产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。
2、项目定位
在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的确定具体位置。包括目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的。还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。
3、产品规划设计
这是策划的重心，根据目标客户的.特性分析，产品就为它量身而做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
4、产品细节设计
采用新技术、新材料、新设备。先进的生产工艺，保证产品质量。
二、房地产产品策划的原则
1、因地制宜的原则
每一个地区的发展状况不同，市场也不同，产品需求和产品特色也不尽相同。因此只能根据当地的实际情况，充分利用当地的各种优势资源、因地制宜的进行房地产产品策划，不能只进行简单的复制。因地制宜就是要因势利导，趋长避短，与时俱进。用发展的、变化的眼光进行研究，进行策划。
2、充分挖掘地段价值的原则
房地产策划的终极目标是取得良好的经济效益和社会效益。房地产的价值无论如何都不能忽视地段的作用。地段的价值是动态的、相对的。不同的地段有不同的地产基因，即使同样的地段，随着时间的变迁，其价值也在动态的变化当中。挖掘地段的价值不光要考虑到地段的现状价值，更要考虑到地段未来的价值，很好的协调发展与生存的关系。地段价值没有被充分挖掘，就不能使土地的利用价值最大化，也不能取得最好的经济效益。当然经济效益有当前的，也有远期的，不能只重视当前的而忽视远期的经济效益。地段价值的利用要结合企业的发展目标，找出一个利润与风险的平衡点。
3、先总后分的原则
坚持先总后分的原则就是产品策划的整体与局部的正确把握。这需要根据市场的深入研究，首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档还是中档，或者是低档；是国际青年特区还是养老社区，是旅游休闲地产还是世界风情城等等。只有明确了这个大的方向，我们才可以以此原则进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。切不能高档公寓甚至豪宅出现经济型户型和低会所配置，普通住宅甚至经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是老年公寓，却要在配置上加入数字化与拳击房，在户型上设计成错层等错误。有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型设计在做到了190平方米的同时，但室内功能安排上却没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调。再比如，有项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是很明显的巴烙克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。金融街有一个高档公寓项目，对外推广说是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒适型户型让人怎么看也不象所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。
除了以上所谈的情况外，产品策划的先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营式排列、围合式布局还是点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅还是写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情还是中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观风格与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。
4、先外后内的原则
建筑的整体外观怎么样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。而这里所谈到的外，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有很强的识别性。比如我们走在大街上，很难分清出这一片区域是住宅区还是商业区或者是工业区，但一般人都很容易从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，都很容易看出项目的品质感来。为什么一定要先强调外，这是因为，不管你的产品是高档中档还是低档，都存在外部的重要元素表现，并不是说高档就一定外部元素华丽，低档产品外部就一定不好看。这就象人一样，不管你身份高低，贫富如何，通过得体的衣服同样可以表现出你秀外的一面。强调先外后内还有一个原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引了他，他才有可能继续了解内在的。这和其他的商品一样，样子讨人喜欢，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；样子他都不喜欢，也许连看都不看，问也不会问。强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，这就象男女恋爱一样，刚开始更多的来自于对方的外在形象与气质，能不能共步红地毯，关键看内在的修养。一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，当然，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求---寻找----吸引----了解----认知----购买。
5、先弱后强的原则
从产品营销的角度而言，特别是当前房地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚集，要先适当的从弱小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。这种原则特别适合一些大型项目的开发，由于项目规模大，很多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。其可以预见的结果会表现在四个方面，一是高总价很难带来很好的人气，不容易形成开盘的热销，特别是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其很快就会淹没在每两天一个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生影响，其资金回笼情况甚至会影响到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等影响。
7、先分后合的原则
房地产不同于其他产品，不仅其市场景气的变化快速且明显，更由于他具有自用、投资及保值等性质，因此产品本身也常随景气状况及购买力强弱而变化。另外，现在商品房大都是预售，也就是说先卖后建，在兴建的过程中，如果市场变化了，产品就面临调整的问题，如果不提前做好这些因素的考虑，就无法应对这一市场的变化。前几年，中关村由于交通和城市商业配套的落后，一大批公寓出现了滞销的现象，而中关村又聚集了大量的中小科技型企业，在这种情况下，部分公寓项目就改头换面，变成了商住公寓，由于早先设计是纯住宅，所以在改后就出现了诸多问题，包括户型隔断和卫生设施的安排。如何实现先分后合呢？大致的方法有二个。一是区别楼层市场的先分后合，也就是先就整栋楼各楼层市场，如顶部市场、中间层市场、底商、地下室，个别评估其供需状况及规划条件，再考虑楼层之间的关联性或合并的可能性，如顶楼可否与次一楼层合并做成楼中楼？一楼低商可否与二楼或地下室合并成楼中楼或商业空间？跃层户型在设计上可不可以考虑楼上楼下的双入户设计等。二是调整平面单元面积大小的先分后合。也就是说先确定最小可能销售单元的平面功能，再合并数个小单元成为较大面积的单元，以使消费者调整平面的的弹性空间最大化。
8、先专后普的原则
一些开发商在拿到地以后，不知道去为什么样的客群做产品，总是错误的认为，把所有市场上好的东西全部搬进来，面向所有买房的人就能赢得市场。实则不然，这种眉毛胡子一把抓的结果往往造成项目品质不高，富人不愿来，穷人不敢进。南三环边有一家鲁菜馆，一直供应地道的鲁菜，生意很不错，后来老板一看川菜很受欢迎，为招揽更多的客人，就引进了川菜，结果真正偏好鲁菜或川菜的客人，都觉得他不够专业与地道，生意反而大不如前。风林绿洲的成功很说明这个问题，其产品的专门化程度很高，由于周边分布着中科院十几个研究所，市场推广一直都在说周边住的全是爱因斯坦。结果，买房的几乎全部是科研和教育战线的人。一般而言，产品的专门化程度越高，越容易给人纯粹与信赖的感觉，间接的发挥了特殊化的效果，同质客群也愿意扎堆。而这种专门化的产品是分散化项目无法比的。专门化的产品，通常附加值较大，也容易创造较高的价值，比如，当前流行的小户型，他就提供了与之相对应的酒店式管理，但因为是单一的客群，吸引了众多白领，其销售价格不降反升。当然，任何一种专门化产品都有一定的风险，这是因为你的客群较为单一所决定的。这就需要把握好以下几个问题。一是产品的专门化的程度必须考虑到项目所在地的市场情况、供需情况和各种目标客群的相对规模和购买力；二是先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受度，以创造产品的附加值及利润空间，除非市场机会有限，或项目地块条件受限制，一般应首先考虑专门化产品，至少是主流产品。这是因为当前地产市场的细分已经越来越明显。
9、容积率并不是越高越好
在城市土地成本越来越高的情况下，适当提高建筑容积率可以摊薄楼面地价，降低开发成本，但现在有一种倾向，很多开发商为追求开发利润，盲目追求容积率，结果，在市场竞争越来越激烈的情况下，过高的容积率造成了板楼成塔楼，大进深窄面宽，户型内部设计不合理，走道过多等现象，从而降低了居住品质，影响了销售价格，增大了销售风险，带来大量产品积压和资金困难。
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