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房地产企业财务状况的影响因素
房地产企业财务状况的影响因素【1】
摘要：作为国民经济的支柱、国家税收的主要来源，房地产行业发展备受关注。
本文运用主成分分析对房地产上市公司的数据进行评价，通过使用SPSS软件计算和分析，对所选取的房地产企业进行分析并排名，得出分析判断结论。
关键词：房地产 SPSS;主成分分析
当前，我国房地产企业的财务体系相对完备，但在衡量财务状况时仍有一些不足，如指标多、体系复杂等。
本文对21家房地产企业进行主成分分析，提取影响财务状况的主要因素，并对其进行分析，以期更直观的说明影响房地产企业财务状况的因素。
一、财务指标选取和样本来源
本文选取了房地产上市公司2011年9月30日的8个财务指标来组成本文的财务评价数据矩阵。
分别是：X1：净资产收益率;X2：总资产报酬率;X3：总资产增长率;X4：固定资产周转率;X5：总资产周转率;X6：流动资产周转率;X7：应收账款周转率;X8：运营资产占总资产的比重。
其中X1、X2反应的是企业的经营业绩，X3反映资产的成长性，X4、X5、X6、X7反映资产的使用效率情况，X8反映资产的结构情况。
本文样本来源21家房地产上市公司2011年9月30日的相关财务数据。(见表1)
二、影响财务状况因素的主成分分析
(一)用SPSS进行数据分析采集
笔者通过检查KMO及Bartlett球星检验值得出，应拒绝原假设，原数据的这些财务指标具有较强的相关性，其显著性为0，表明相关矩阵不足一个单位矩阵，可以进行因素分析。
而KMO=0628也大于06，同样说明了各指标之间信息的重叠程度较高，适用于降维处理。
基于对8个财务指标的分析本文确定了三个主因素，累计贡献率为7387%，这三个主因素可较好地评价房地产上市公司的财务状况。(见表2)
将计算得出的前三个主成分以其对应得贡献率为权重，进行加权平均计算，得出房地产企业财务状况的综合评分并进行排名，其排名顺序为广宇发展、金科股份、保利地产、滨江集团、鲁商置业、阳光股份、万科A、天保基建、深物业A、中华企业、苏宁环球、冠城大通、首开股份、信达地产、中南建设、海宁皮城、亿城股份、华业地产、世联地产、金融街、福星股份。
三、实证结果分析
本文采用统计方法对21家房地产上市公司的财务数据及其财务状况进行了整体分析并得分评价。
通过实证分析看出，净资产收益率、总资产报酬率、总资产增长率、固定资产周转率和总资产周转率能够较全面评价房地产企业的财务状况。
笔者建议债权人、投资者以及潜在投资者在进行是否继续去企业注入资金或追加投资时，应考虑好企业的资产质量情况，选择资产质量较好的企业进行投资。
运用SPSS主成分分析法评价公司不失为一种优秀的方法，使我们从整体上把握企业的财务面貌。
因为存在样本选择的数量和财务指标的选择范围等方面的影响，这种模式也有一定的局限性，希望这篇文章能给中小型型投资者提供一定的建议。
参考文献：
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我国房地产企业财务状况【2】
摘 要： 财务状况是指一定时期的企业经营活动体现在财务上的资金筹集与资金运用状况，它是企业一定期间内经济活动过程及其结果的综合反映。
目前房地产已经成为国民经济支柱产业，但是却在市场经济中处于日渐低迷的状态。
对保利地产的财务状况进行了深度剖析，通过对资产负债、现金流量以及资本结构、偿债能力等财务指标对比分析，揭示了保利地产所存在的财务问题，结合国家宏观政策的指导，提出解决问题的相应方案，确保保利地产在房地产行业中取得领先地位。
关键词： 保利地产;财务状况分析; 财务指标
财务状况分析的目的主要在于考察和了解企业财务状况的好坏，促进企业加强资金循环，保证经营的顺利发展，通过对会计报表等资料的分析，能够准确说明企业的业绩状况，指出存在的问题以及产生的原因。
房地产属于资金密集型产业，其特点是投资大、风险高、周期长。
2008至2012年，中国发生了很多影响该行业的重要事件，例如“五・一二大地震”、“北京奥运会”、“金融危机”和“限购令”等，本文通过对保利地产财务报表的深度分析，揭示房地产业的潜力与危机，并探讨大事件对上市公司财务状况的相关影响。
1 我国房地产和保利企业股份有限公司概况
1.1 宏观环境
房地产宏观环境是指影响房地产交易行为的社会活动力量，包括政治因素，经济因素，人口因素等。
政治因素的影响主要体现于国内的政局状态，状况稳定时，房地产行业就处于良性状态，房地产价格就会上升，反之，其价格则下降。
消费，储蓄，投资水平等经济原因使得人们对住房，写字楼，娱乐设施的需求增加，从而引起房地产的价格上涨。
人口对房地产行业的影响也是密不可分的。
当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;反之对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。
人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，都成为引起房地产价格波动的因素。
1.2 保利概况
1992年，经国务院、中央军委批准，中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。
2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。
2010年，中国新时代控股(集团)公司涉军业务并入中国保利集团公司。
1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。
1997年9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为6000万元。
2002年8月22日，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。
2006年3月，公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
自2007年1月起，公司选入“上证50”、“上证80”、“沪深300”、“中证100”和“上证治理”5个指数样股本。
2 保利地产的财务状况指标分析
下面通过来自于保利集团和万科的年报中的相应数据(2008年到2011年9月的财务数据)进行分析。
2.1 保利地产资产分析
表1列出了保利地产2008年～2011年9月期间的资产状况，全面包含了企业的各类资产。
由表1可以看到，保利企业的存货额保持较高的增长，2008年投资收益不理想，可能是受到亚洲“金融危机”的冲击。
2009年，公司减慢存货扩张速度，抓住市场有利时机，实现资产规模跨越式增长，大幅提升了整体盈利水平，进一步增强了短期债偿能力，并逐步取得费用预算控制的规模化效应。
2010 年末，公司总资产达1，523.28 亿元，较上年末增长69.57%。
2010年末存货与预付账款等经营性资产占总资产的比例达到80.92%，流动资产占96.29%，无长期沉淀资产。
其他应收款大幅度增加，表明向其他企业投入的款项有所增加。
从2011年1-9月数据分析，应收账款大幅度增长表明企业以前的流动资金逐步回笼。
2.2 保利地产负债分析
表2列出了保利地产与表1同期的企业负债状况。
从表2中可以看到：保利企业的负债额也处于增长状态。
预收账款的数额每年占总资产数额的20%以上，占总负债的25%以上。
预收账款的增长说明企业仍在扩大销售规模。
2008年的“金融危机”，“512地震”使当年的销售状况受到影响，流动比率有所下降。
截止2011年9月，公司资产负债率为80.73%，较上年度末有所提高;预收账款余额为795.06亿元，占总负债的50.28%;剔除不需要实际偿还的预收账款后，公司实际负债水平相对较低。
2.3 保利地产现金流量分析
首先将同一时期保利地产经营活动现金数据制成图1和表3。
从表3中可以看到，企业经营活动产生的现金流量净值为负数，可以推定公司本期的经营管理出现问题，这一期间公司经营活动的现金大于支出，现金处于流入不敷出的状态。
比较三年的销售情况，经营现金流一直保持快速的流出状态，原因是企业加大了各个项目的开发，销售的资金回笼周期长，短时期将持续为负值。
其次，将同时期企业投资活动现金流也制作成图表，如图2和表4。
可以从上述图表中看到：企业的现金流逐年递增，表明企业长期通过投资来控制土地项目，每年的投资增幅都在300%以上，预计2011年末投资额会相对有所下降。
最后，将同时期企业筹资活动现金流制作成图表，如图3和表5所示。
从表5中可以看到保利每年都在不断筹资之中，对银行的借款数额和市场融资金额逐年递增。
2.4 保利与万科的财务指标对比分析
为了得到更好的比较分析，下面选取了“保利”和房地产龙头老大“万科”地产的部分财务指标进行对比分析。
(下列各数据都通过东方财富网列示的报表数据得来) 2.4.1 企业盈利能力分析
分析：由上表可知，保利和万科每季度的总资产利润率相差不大，2008年以后受到金融危机影响总资产净利润率大幅下降。
2.4.2 企业偿债能力和资本结构分析
分析：和万科相比，保利地产的速动比率不稳定，2009年达到高峰，表示流动资产的变现能力较强，流动负债的偿还能力较强。
10年存货占流动资产的比率为75.89%，略高于同行业平均水平71.14%，可见流动资产缺乏有效管理，偿债能力受到不利影响。
2.4.3 资产负债率
分析：保利地产和万科的资产负债率相对都比较大，特别是去年上半年公司的资产负债率突破了80%，但是从资产负债表指标来看，显示保利的预收账款和长期负债维持较高水平，所以偿债能力相对来说得到了保护。
从积极的角度来说，资产负债率偏低表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力较强，经营较为稳健。
但从消极的角度来看，说明企业的经营过于谨慎，不能有效的利用财务杠杆带来的作用，同时我们也可以做出这样的猜测，企业也许在融资上遭遇困境。
2.4.4 企业营运能力分析
分析：保利地产一直努力提高存货周转率，而存货周转率提升不大的原因是因为存货的余额持续增长，销售情况却达不到预期增长速度。
由于房地产行业的资金占用量大，周转速度慢，而保利地产存货占流动资产的比率高于同行业，势必严重影响了保利企业的偿债能力。
3 结束语
3.1 保利企业存在的财务问题
随着房地产行业调控政策的持续深入，行业整顿和市场环境等外部因素的不确定性显著提升，加剧了公司发展中面临的困难和挑战：一方面，短期内房地产市场在调控影响下，反复的波动将成常态，加大了公司准确把握经营节奏、实现持续快速发展的难度;另一方面，土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预，增加了企业合理安排经营计划、保持可持续发展的难度，通过对比保利地产和万科地产的财务指标，我们发现保利地产的财务方面出现以下问题：
(1)从2008年开始保利地产的速动比率指标一直处于不稳定状态，这样不利于企业进行债务规划，结合存货周转率的持续走低可以得知，该企业的偿债能力会受到长远影响，短期偿债能力较弱。
(2)保利地产存货周转能力较差，存货占流动资产比率高于同期行业平均水平，周转过慢也会严重影响偿债能力，同时说明流动资产缺乏有效管理。
(3)现金流净额持续呈现负数，维持保利现金流入量主要为筹资的现金净流量，而且主要是短期借款。
所以要求企业不断地筹措资金周转。
限购令出台使资金回笼速度减慢，导致营运资金出现匮乏，加大了企业的财务风险。
(4)保利地产的资产负债率比率较大。
一方面控制负债所占比率，同时利用财务杠杆进行优化融资结构乃是当务之急。
(5)货币资金的不足很难让企业度过财务危机，10年的货币资金较上一年呈下降状态，预计11年货币资金应该维持相对平衡，但是依然很难满足企业对营运资金流量的需求。
3.2 对保利财务方面提出的建议
(1)抓住房地产市场回暖时期，扩大销售规模，加大账款回收，预防财务风险。
(2)拓展融资渠道，有效吸引投资，从而加快发展步伐，提高资金回笼速度。
(3)充分发挥银行信贷和房地产基金等多元融资优势，进一步优化产品和区域结构。
(4)增加长期贷款来替代到期的短期贷款，降低还款的风险，优化负债的结构，减少短期还款的压力，做好债务风险控制。
(5)努力降低资产负债水平，提高速动资金比率，确保公司财务安全。
(6)把握市场机遇，优化投资结构，提高资源利用效率，保障企业稳中有进。
(7)加强品牌塑造，重视社会效益。
继续坚持以普通住宅开发为主，进一步提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销售规模。
(8)积极提升物业管理整合力度，同时大力推进专业公司发展，促进房地产主业做大做强。
(9)强化内部控制，提高管理水平。
针对经营管理中的薄弱环节和主要风险，以完善内控制度为重点目标，以信息化管理为辅助手段，进一步提高精细化管理水平。
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房地产开发企业财务危机引发因素影响过程【3】
摘要：本文在分析房地产开发企业财务危机引发因素的基础上，从资金的角度，剖析这一系列的冲击因素对财务危机的影响过程，并得出结论认为引发因素只是诱因，最终能否发展成为财务危机要视情况而定。
关键词：资金视角 房地产业 财务危机 引发因素
一、引言
尽管房地产业被普遍认为是暴利行业，但事实上，我国房地产业的发展并非一番风顺。
在“2006年商业地产发展趋势及如何促进中国商业地产健康发展的专家论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说：“1997年我国取消了福利分房制度，在随后的几年内，中国的房地产企业就如雨后春笋一般出现，由开始的一万家、两万家发展到了去年的五万家，其中一半以上的房地产公司年龄不超过五年。
”由于行业的疯狂发展，楼市蕴含着大量的泡沫，近年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，自2010年以来，国家相继出台了“国十条”和“国五条”来试图为“过热”的房地产市场降温。
在降温的过程中，房地产企业生存环境恶化，在面对不利的环境变化时，许多房地产企业出现了财务危机。
房地产行业作为一个特殊的行业，有着其特殊的行业特点，尤其是资金对房地产开发企业的生存发展至关重要，因此对房地产开发企业财务危机的一些引发因素进行分析具有重要意义，本文对此探讨，并从资金管理的视角，对这一系列的引发因素影响过程加以分析，以期能对房地产开发企业有所帮助。
二、财务危机引发因素分析
从行业特点来看，房地产开发企业具有资金密集度高、开发周期长、区域差异大、受宏观环境影响大、产业波及面广等特点。
房地产开发企业在运营的过程中，会遇到各种内外部不利因素的影响，如果企业不能有效的应对，就可能引发财务危机。
引发房地产开发企业财务危机的影响因素主要有：
(一)外部因素
1.金融环境。
房地产行业是一个资金高度密集型行业，房地产开发需要的资金量庞大，房地产业是“不是金融业的金融业”。
在我国现有金融环境下，房地产企业的资金来源主要是依靠银行贷款，我国房地产行业资产负债率明显偏高，基本都保持在70%左右，个别资金状况不好的企业甚至达到90%以上。
每年偿还银行的本金和利息是房地产企业的一项重要的资金支出项，一旦金融环境变得不好，会严重影响企业的现金流，一部分资金比较紧张的房地产开发企业极易发生财务危机。
2.土地环境。
众所周知土地是房地产开发的基础。
自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。
房地产企业所缴纳的土地出让金在企业经营开发成本中占了相大比重。
近年来，这个比重已经升到30%-40%左右，因此，土地市场的各种变动，直接影响到企业开发成本的大小。
同时，国家为了防止房地产企业大量囤积土地特别规定：闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费。
由于土地的高价值，对于企业来说，土地储存过多，一定会占用企业大量资金，影响企业资金链的健康，而土地储备少了，可能会面临丧失市场机遇，影响企业的发展的状况，所以国家的土地政策会影响房地产企业的土地购买的计划进而影响企业的整体经营状况。
3.税收政策。
房地产开发企业主要涉及营业税、城建税、教育费附加以及其他的一些地方性税种。
目前税费已经占到了房地产开发成本的10%左右，国家或地方政府调节这些税费会使商品房的成本发生变动。
另外如果对房产征收物业税，可能会影响对大户型楼房的销售。
(二)外部销售环境
房地产企业主要受到房价的波动、限购政策和预售政策这三个外部销售环境的影响。
像所有商品一样，房地产的价格变化受到房地产的供求关系的影响。
由于房地产的供给严重依赖于土地供给，而土地有明显的区域性和固定性，每个地区的房价差异很大，波动情况也不一致。
为防止房地产行业产生过多泡沫，抑制国内一些一二线城市的房价暴涨，国家会采取一些限购的政策进行宏观调控，以达到供需对等的平衡点。
商品限购政策是市场经济失灵状态下的政府挽救之策。
比如仅2011年一年有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，限购令的出台会影响房地产的销量，使房地产企业的资金回流变得困难。
预售一直都是房地产商快速回流资金的一个法宝，但是房屋预售具有较强的国家干预性。
因此有关预售的变化会对房地产商的资金回流产生明显的影响。
我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
预售政策的收紧和严格化，也将影响房地产开发企业的销售和资金回流情况。
(三)内部因素
1.投资决策。
由于前几年房地产投资的高回报率，使得部分房地产开发企业在进行项目决策时忽视企业的高风险和行业发展的周期性，对未来困难估计不足。
在没有细致分析项目所处的环境、房地产市场的供求状况及消费者的购买力等前提下，就盲目进行投资，同时由于房地产项目占用资金比较多，不少房地产企业在高利润的趋势下，不顾企业的能力，疯狂的进行扩张，同时开发很多项目，这个过程就会占用大量资金，企业资金链紧张，在遇到不利的外部环境时，应对能力变得很弱。
因此盲目的项目开发常常是引发企业财务危机的关键因素。
2.营运问题。
营运风险是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节由于管理、决策上的失误所导致企业未来收益的不确定性。
由于房地产开发过程中涉及的问题多，项目的周期长，资金需求大，因此如果对项目成本、工程成本控制不利，内部各部门无法协调沟通，无法合理安排工程进度等，都会造成成本或者费用的增加，或者造成项目不能按预期完工，最终都会降低企业盈利能力。
再者，在建造过程中如果质量控制没有做好，项目的不合格也会给企业运营带来不良影响。
同时企业在产品销售政策、货款回收、信用政策等方面管理不善，也可能会引发企业财务危机。
三、企业财务危机引发因素影响过程分析
引发企业发生财务危机的因素有很多，这些不利因素的发生会对企业产生冲击。
本文从资金的角度，分析这些冲击对企业的可能影响过程。
房地产行业是一个“资金为王”的行业，金融环境的不利变化会导致企业的融资变得困难或者融资的成本变大。
面对金融环境的不利变化，企业可能无法通过贷款获得足够的资金。
有些金融环境的变化将使企业融资付出较大成本。
总体上，金融环境的不利变化会影响企业当期的资金流入或者加大未来的资金流出。
假设企业遭受了金融环境的不利变化，企业正常的信贷受到影响，如果企业本身财务状况比较好，经过不利变化的冲击后，企业的资金链依然是宽松的，那么这项冲击基本上对企业没有什么大的影响，企业也不会发生财务危机。
假定企业因为金融环境的不利变化而产生了资金缺口，那么企业一般会先通过销售存货获得销售资金回流或者是变卖一些现金类的资产获得资金补充，如果这样就可以弥补这个资金缺口，那么企业不会产生财务危机。
如果没能弥补资金缺口，那么企业还可以通过减少一些支出来应对。
企业的支出可以分为消耗性的资金支出和投资性的资金支出两种，房地产开发企业以项目开发为主业，减少投资性的支出往往意味着减缓项目开发的进度，减缓项目进度也就预示着未来项目变现时间会推迟，对未来的销售资金回流可能产生比较大的影响，导致未来资金回流不足而使企业产生资金缺口，因此一般来说当期可以减少的投资性资产支出非常有限。
而消耗性的支出是比较少的，并且可节约的金额也非常有限。
如果企业通过减少支出弥补了资金缺口，那么企业当期也不会产生财务危机。
如果减少支出也不能弥补资金缺口，那么企业还可以利用一些非信贷的借贷获得资金，如果当期可以借到足够的资金弥补资金缺口，那么当期是不会发生财务危机的，但是由于这部分借款预示着未来的时间里需要还本付息，如果企业因为借款使得企业项目开发顺利，未来有足够的项目回流金额应对这部分资金流出，那么企业不会发生财务危机，但如果企业未来没有足够的资金回流支持这部分本金与利息的支出，那么还本付息的压力将使得未来的资金缺口变大。
如果通过非信贷的借款不能弥补资金缺口，那么企业就必须要变卖一些非流动的资产获得资金支持了，当企业必须要依靠变卖固定的资产才能避免企业资金链断裂时，就算当期企业资金链没有断裂，但因为变卖这部分资产一般会严重影响到企业未来的可持续发展能力，通常情况下，企业未来发生财务危机也在所难免。
土地政策和税收政策直接影响项目投资的成本，使得投资的成本加大。
一方面，项目投资的成本加大，预示着企业未来的盈利可能会减少。
另一方面，将导致企业在开发的过程中投入更多资金。
外部销售环境的不利变化将直接减少资金的回流。
对于房地产来说，除去外部的筹资来源，企业依赖的资金主要来源就是销售的资金回流。
不管是房地产的价格下降还是销售量的下降，对资金回流都会产生不利影响。
项目投资决策对企业财务的影响非常大，每一个项目的开发都预示着大量资金投入，并且由于企业的项目开发是一个长期过程，开发的项目多了，预示着企业需要一个持续的现金流出来支持项目的持续开发。
营运失误对企业的影响比较复杂，项目管理上的失误会导致当期资金的支出加大，或者是减缓项目进度，影响未来的资金流入。
而销售政策等的失误会影响企业当期的资金回流。
不利因素的直接影响结果见上表。
我们发现这些不利因素的直接冲击主要有四方面：有些是减少企业当期的资金流入;有些是增大企业当期的资金流出;有些会减少未来的资金流入;有些会增大未来的资金流出。
总之，这些引发因素会对企业的资金链产生影响，使得企业的资金缺口变大。
上文中，我们具体分析了企业受金融环境不利变化影响时可能的发展变化过程，企业面对其他不利因素而产生资金缺口的反应过程和前面的分析类似，只是由于信用贷款没有受限，企业多了一个利用信用贷款获得资金回流的环节，如果企业当期可以通过信用贷款弥补资金缺口，那么至少当期是不会发生财务危机的，但是企业借款就有还款的压力，对未来会产生一定的影响。
四、结论
根据以上分析可知，在不利的内外部因素作用下，最终这些因素能不能导致企业产生财务危机是不确定的。
因此，不能将这些因素归结为导致企业财务危机的原因，而只能视作冲击因素，这些冲击对企业的影响如何，是否将引发财务危机还需要结合企业整体的情况，系统地进行分析。
房地产开发企业要从资金的视角对本企业的财务状况有一个清晰的了解，分清冲击因素和导致企业发生财务危机的真正原因，及时帮助企业发现潜在的财务风险，降低危机发生的几率。
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