金陵锦城项目可行性研究报告

时间：2024-06-27 08:43:38 可行性研究报告我要投稿

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金陵锦城项目可行性研究报告

　　一、项目概述

金陵锦城项目可行性研究报告

　　20xx年，金陵新家源集团房地产开发有限有限公司(以下简称“新家源房地产公司”)通过竞卖的方式，获得位于江苏省南京市玄武区孝陵卫约500亩地块一宗。20xx年下半年，该公司对本地块内的单位和居民进行拆迁安置，目前已完成地质勘察及“三通一平”并开工建设拆迁居民安置楼，主体工程于20xx年底封顶。为确保开发顺利、销售顺畅，新家源房地产公司组织专业人员和团队进行市场调研和前期策划，并委托进行规划设计。

　　南京是副省级城市，江苏省省会，国家历史文化名城，国家综合交通枢纽，国家重要创新基地，区域现代服务中心，长三角先进制造业基地，滨江生态宜居城市，亦是2014年第二届夏季青年奥运会举办城市。20xx年全市完成地区生产总值4230亿，同比增长11.5%。全市户籍人口629.77万人，市区户籍人口545.98万人，全市常住人口771.31万人。城市建成区非农业户籍人口460.83万人。先后被评为中国城市综合实力“五十强”第五名、国家园林城市等称号。南京赢得了联合国人居奖特别荣誉奖和20xx年度“中国人居环境奖”，前不久成功获得“全国文明城市”称号，位居20xx年中国最具幸福感城市、中国最具软实力城市、中国最具教育发展力城市行列。

　　玄武区位于市区东北部。她是南京市最大的中心城区，面积80.97平方公里，人口近43万，境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有闻名世界的中山陵、松涛万顷的紫金山、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。区域交通便捷，通讯发达，科研院所众多。改革开放以来，全区经济建设和各项社会事业取得令人瞩目的成绩。全区国内生产总值、财政收入均以较快的速度递增。区域环境面貌发生了较大变化，社会事业蒸蒸日上，居民素质和地区文明程度不断提高。

　　该项目位于南京市玄武区孝陵卫，具体四至为：东邻罗汉巷，南接南京理工大学，西连胜利村路，北靠宁杭公路，路对面是南京第九中学震旦分校、孝陵卫小学。该项目周边市政设施齐全，已建成路网系统，交通十分便捷。且紧邻南理工、南农大、南航等大学，人文荟萃，区域发展前景良好，发展潜力较大。

　　该项目总占地面积500亩(约34万平方米)，除退红线、道路、绿地、广场外，实际建设用地为300亩(约20.01万平方米)。规划总建筑面积为26.38万平方米，容积率为1.43。绿地率为42%，规划户数2400户，预计总人口6000-8000人。

　　二、影响房地产行业的主要变化

　　(一)土地供应政策变化推进地价的进一步上涨。

　　目前，我国加强土地，尤其是耕地的管理，实行了全球最严格的土地保护政策，从严从紧控制建设用地的供应，并进一步规范土地交易市场，严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围，限制协议转让，全面落实经营性土地的“招标拍卖挂牌”出让制度。这些减少土地供应措施的实施，推动了土地价格迅速上升。当然，迅速上升的地价也促进了市场主体---房地产开发企业的优胜劣汰。

　　20xx年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

　　中央经济工作会议将20xx年的调控政策前松后紧，继20xx年经来，国家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

　　(二)小康社会的建设，保证了房地产需求的稳定增长。

　　人居住宅面积是小康社会的一个主要指标。为改善居民的住宅条件，国家加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度，限制非住宅和大户型住房的建设。

　　(三)城市化进程加快和消费结构升级，使房地产继续保持较旺的需求。

　　一方面，我国加快城市化建设，城镇房屋拆迁规模较往年不断扩大，居民安置和城市新增人口购房需求旺盛;另一方面，人们随着收入水平的提高，希望改善住宅条件，购置较大面积、更合理户型、更全面功能住宅的需求增长。

　　(四)信贷紧缩政策直接影响房地产业的发展。

　　一方面，出于对资金效益和风险防范的考虑，银行更愿意支持实力较强、业绩较好、开发资质较高、信誉良好的房地产开发企业。另一方面，银行加息政策及提高个人住房贷款按揭成数等也抑制了部分购房需求。

　　总体来看，20xx年我国房地产需求增长迅速将低于20xx年，住房价格涨幅呈小幅回落态势。

　　三、项目建设的必要性

　　(一)项目建设符合国民经济发展

　　当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。南京房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

　　根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到201x年，我国城镇居民人均建筑面积将达到26平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到17%，城市化水平将提高到39%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争201x年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

　　正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

　　(二) 项目对城市建设将起到促进作用

　　目前，南京市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与江苏省住宅与房地产业发展规划存在差距。因此，改善南京市人民的居住条件已经成为南京市政府特别关心的问题之一。同时，随着南京经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使南京城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

　　敬贤首府居住小区一期项目符合南京城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

　　(三) 解决劳动就业的需要

　　由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

　　据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为南京市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加南京市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

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