保障房空置原因
一、保障房空置并非个例，而是全国普遍现象
1、“房等人”，保障房空置尴尬早就存在
此次审计署点名的5个地区包括江西省南昌市、河南省新乡市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和贵州省贵阳市。
其中，情况最为严重的是贵阳市，该市不仅空置的套数高达30855套，占了所有被通报省份中的一多半，而且这些保障房全都没有分配。
实际上，保障性住房大量空置并非是今年才有，从此前全国一些省份的审计结果来看，“有房无人”的保障房闲置问题早已非常普遍，以2013年的数据为例，海南9个市县9077套保障性住房处于闲置状态;在云南，有2.3万套保障房被闲置;山东的9个市、40个县的1.29万套保障性住房处于闲置状态……
大量的保障房闲置，甚至让一些住建部官员有了保障性住房“供过于求”的感慨，一些业内人士也认为，过高的空置率意味着大量保障房无法发挥作用，造成资金、土地等资源的浪费。
今年8月13日，山东省住房和城乡建设厅联合山东省发改委等单位专门发文表示，原则上政府不再直接投资集中建设公租房。
据《财经》报道，河南省虽未明确发布文件称政府不再投资建设保障性住房，但据河南业内人士透露，自去年起河南并未再新建公租房。
二、为何保障房大量空置?一些保障房人们不需要，一些人们住不上
按照 “十二五”规划，我国预计新建3600万套保障房，即使全部完成，全国保障性住房覆盖率预计才达到20%，明显低于国际上25%-40%甚至更高的保障房覆盖率，为什么现在甚至更早，我国就出现了保障房大量空置的现象呢?
1、基础设施不足、位置偏僻是保障房大量空置的表因
说到保障性住房大量空置，不少媒体都会提到保障性住房位置偏僻、基础设施不足，没有人愿意去，这确实是很多地区保障房空置的原因。
如此次贵阳市之所以无法将保障性住房分配，正是由于“供电、排污、市政道路等配套建设滞后”，无法达到入住要求，导致保障房大量空置。
这样的情况在全国并非个案，据《济南时报》18日报道，济南最大公租房小区文贤居，2011年开工，2013年部分楼栋陆续竣工，2014年开始摇号，但至今仍不能入住。
原因和贵阳市的情况非常类似，“片区红线外拟建道路、热源厂场地拆迁问题，供水、供热市政配套管线无法铺设到位，小区不满足交付使用条件”。
济南最大的公租房小区文贤居济南最大的公租房小区文贤居
暂时无法满足交付条件，申请保障房的人可以等，而位置偏僻则让很多低收入者根本不能选择保障房。
有媒体报道，不少满足申请保障房的低收入者是在市中心打零工维持生计，由于保障房位置偏僻，缺乏配套设施，交通、就业、生活成本大幅升高，导致他们“宁要市区一张床,不要郊区一间房”。
天则经济研究所的调研也发现，在保障房建设中，只有少数城市对保障房的实际需求作了较为详细的摸底调查，调查结果发现保障房的实际需求与预估有较大出入。
例如，某城市的摸底调查发现，真正的低收入人群由于小孩上学、照顾父母等原因，对实物配租住房的需求并不大，如果可以选择，他们更希望能获得货币化的补贴。
2、 深层原因是政绩考核使得保障房建设脱离现实
保障房并不一定要在“基础设施不足、位置偏僻”的地方进行建设。
按照相关政策规定，保障房的筹措方式包括新建、改建、收购、配建等。
与在偏僻地区新建保障房相比，在基础设施完善的地方收购住房将其转化为保障房，或是在商品房中配建保障房，无疑更能满足低收入者的需求。
但为什么地方政府还是选择在位置偏远的地方集中建设保障性住房呢?
这是因为在保障建设中，中央对于地方保障房的开工率和竣工率有严格的考核，这就要求地方政府保证经济增长的同时，也要完成保障房建设任务。
以配建方式建保障房不可能完成这个任务，以上海为例，《上海市经济适用住房配建暂行意见》(2010)实施后的两年左右，上海配建保障房27万平方米，仅占2011年保障房建设总量的1.6%;从地方经济增长的角度看，收购房屋也要消耗大量的资金，对经济的拉动作用也弱于新建房屋。
因此，各地政府都选择在位置偏僻的地区建设保障房也就顺理成章了。
此外，在现行的财政体制下，卖地是地方政府收入的主要来源，基础设施完善的地区土地资源价值更高，从财政收益最大化的角度考虑，地方政府也不会把保障房安排在这些地区，而在建设用地愈发紧张的情况下，留给保障性住房的用地也只能是最差的建筑用地。
卖地过去一直是地方政府最大的财政来源
3、 一些地方政府制定的高门槛也加剧了保障房空置
在审计署的通报中，江西省南昌市和吉林省吉林市没有完成分配则是因为，限定申报对象范围过窄，如吉林市”仅为最低生活保障家庭，未按规定将新就业无房职工等人员纳入范围，造成已竣工住房因准入条件申请户数不足而未分配”。
限定范围过窄在全国也是普遍存在的现象，2013年，广东东莞的雅园新村规划了4000多套保障房，虽然对收入的限制多次放宽，但最后申请选房的只有几百户。
当时有人据此认为，东莞的保障房已经“供过于求”，但南都民调数据实验室和大粤网进行的民调发现，超过7成的受访者愿意通过购买经适房和承租公租房来改善居住环境，大部分人是由于门槛过高或不了解相关政策而放弃了申请，超六成受访者认为户籍门槛不合理。
而当时雅园新村之所以申请者寥寥，正是因为其仍未放开户籍限制。
在上海市房地产科学研究院副院长严荣看来，地方政府在分配上的保守也是一种理性选择的结果。
因为分配保障房不仅不能对地方经济的增长做出直接贡献，反而容易因准入审核过程中存在的问题而受到负面评价。
在这种局面下，保障房开工建设的突飞猛进和供应分配的战战兢兢就会形成鲜明对比，也就必然造成保障房的建设速度快于供应速度。
三、如何更好地保障低收入者居住权?
1、保障房应厘清性质，并设专门机构运营
我国的保障房性质复杂，包括廉租房、公租房、经适房、限价商品房等，不仅保障低收入者住房，还附带吸引人才、拉动投资等功能，因此常常成为地方政府招商引资的砝码。
审计署通报的湖北省赤壁市的保障房空置即是因为保障房本是为招商引资的企业配建，结果企业没去;河南省新乡市则是因为定向使用公租房的企业倒闭。
实际上，现代政府都应当是有限政府，其能提供的社会保障也是有限的，过度保障会扭曲市场，自身也难以为继，一些地方已开始减缓保障性住房既是。
此外，国内除了重庆和北京成立了由政府主管的公租房运营管理的专门机构外，其他大多数城市都没有建立类似的专门机构。
有学者指出，公租房的分配管理工作分散在发改委、规划、建设、住房委员会等多个部门。
这种多部门共同参与的模式导致职责范围划分不清、决策运行效率低下等问题，不利于公租房的统筹管理。
纵观发达国家或地区，都设立专门的机构负责公租房运营管理，高效廉洁。
以新加坡的建屋发展局为例，他们采用的分配方式是先申请先服务的分配方式，在这种方式中，每个人只有一个申请序号系列，出售和出租房屋各有一个排队系列，低收入者可廉价租房，中等收入者可廉价购房。
分配的优先仅由申请时间的次序来决定。
仅此一点，就要值得很多地方的公租房租赁部门学习。
2、增加现金补贴力度，让低收入者有更多的选择
住建部专家顾云昌曾表示，解决问题的关键在于保障房建设要“以人为本”，而不是“以房为本”。
“以人为本”，意味着并不能单纯的以开工量、完工量来考核政府的保障房建设，而应当以解决了多少户困难家庭的实际住房问题作标准。
但在大量保障房已经建在偏僻地区的事实面前，要想让困难家庭从市内搬过去住，除了改善基础设施和交通条件外，似乎也没有什么更好的办法。
对于想获得就近安置的困难家庭来说，增加租赁补贴发放数量，提高发放标准的方式，让他们在市场上就近租赁住房，用“货币化”方式保障低收入者的住房权，无疑是个更好的办法。
事实上，给低收入者住房现金补贴在很多国家都很盛行。
以美国为例，美国保障房就是从最初的集中兴建公共住宅转变为通过租金补贴，让低收入者有房可住。
这种方式则可以最大限度利用现有住宅，防止出现大规模的住房废弃，浪费社会资源。
结语：保障低收入者的居住权，不一定要在偏僻的郊区建造更多的住房，给予他们现金补贴，让他们又有力在想租住的地方居住，不仅是在盘活市场，更是在更好地尊重低收入者的居住权。
转载自腾讯评论《今日话题》栏目”
保障房“空置”的原因
当前的保障房没有也不可能供过于求，是由于制度、政策和技术等层面的一些原因，使得保障性住房的建设速度快于供应速度，使得保障需求没有得到充分释放。
严荣
在住房保障工作真正提上议事日程尚不过三五年时间之际，国内不少城市的保障房建设和供应出现了一种始料未及的现象：“房等人”。
按照惯常的理解，在住房成为“问题”已有些时日的当下，保障性住房应会面临竞相申请、一房难求的局面。
可现实却有悖于惯常的理解，所呈现的情况是，保障房“叫好不叫座”，本应是保障对象轮候保障房，却变成了保障房轮候保障对象。
保障房的空置造成了几方面后果：保障对象的住房困难状况不能及时改善;稀缺的保障房资源处于闲置状态;参与保障房建设的开发企业要承受很大的资金压力;不利于房地产市场的结构调整。
面对这种现象，人们不禁要问：难道保障房已供过于求了吗?这是不可能的。
且不说相比大多数发达国家25%～40%甚至更高的住房保障覆盖率，我们的住房保障才开始起步。
就是从满足群众的基本居住需求出发，我们也不难看到，在不少城市和工业企业的住宅区，还有不少工业化初期建成的简易住宅，其中许多是危房，缺乏供水、卫生等生活设施。
而且在国内不少大城市，近年来新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员的住房条件也很差，又出现了新的住房困难群体。
尽管近几年来通过旧城改造，通过经适房、限价房、廉租房和公租房等保障性住房建设，解决了一大批低收入家庭的住房困难问题，但住房困难家庭数量仍然比较大。
既然保障房没有供过于求，那么造成现在保障房空置的原因何在?应该至少有制度、政策和技术三个层面的原因。
第一，对地方政府而言，现有的宏观制度框架对保障房的建设激励较多，而对分配供应缺乏激励。
根据一些媒体的报道，国内不少一二线城市都不同程度地存在保障房“叫好不叫座”的情况。
对于普遍出现的问题，可以从制度层面探求一些原因。
由于保障房的建设和配套都能直接拉动地方经济增长，因而地方政府对保障房开工和建设的积极性都很高。
尤其在房地产市场因严厉的调控政策而陷入相对低迷之时，为弥补市场化商品住房开工量减少而对地方经济增长的影响，地方政府推进保障性住房建设的意愿更加强烈。
相比建设，保障性住房的分配供应，不仅不能对地方经济的增长做出直接贡献，反而容易因准入审核过程中存在的问题而受到负面评价。
为此，有的地方政府宁愿让保障房暂时空置，也不希望因不符合条件的家庭得到保障房而备受舆论批评。
在这种局面下，保障房开工建设的突飞猛进和供应分配的战战兢兢就会形成鲜明对比，也就必然造成保障房的建设速度快于供应速度。
第二，现行的住房保障政策使供应与需求不相匹配，从而遏制了保障需求的释放。
普通商品住房是通过市场机制来使供应与需求相匹配，而保障性住房的供应与配售基本上排斥了市场机制，主要依赖行政手段进行。
在缺乏相对完整的住房状况数据的条件下，行政配置缺乏有效的机制和手段使住房需求与供应相匹配。
具体而言，保障需求主要包括“谁需要”、“需要什么”、“能力如何”等问题。
首先，对于保障对象的认知，我们现在只有一个不太精准的框架，缺乏完整的图景。
其次，对于保障对象的具体需求，目前尚缺乏有效的显示机制。
比如说，对于一户居住在中心城区的住房困难家庭，他们的偏好本来是位于城东区的两房一厅，但由于摇号排序较靠后，只能选购位于城西区的两房两厅。
尽管房型增大了，但考虑到各种因素，这户家庭选择放弃。
在这个例子中，对住房保障的需求是真实存在的，但却由于供应不能与之匹配，且难以校正，需求于是被遏制。
这种事例并非个案。
再次，对于保障对象的真实支付能力，也缺乏健全的评估机制。
有不少家庭经过申请、审核、摇号、选房等环节，最终却选择放弃，因为他们缺乏相应的支付能力，也没能获得银行贷款。
所以，在政策层面，要力争全面掌握保障对象的信息，使行政配置资源的特性发挥出来，减少供应与需求不相匹配的程度。
第三，在具体操作层面，也有一些原因在抑制着保障需求的释放。
首先，住房保障机构队伍存在工作力量薄弱、专业人员少、能力不够强等问题。
尤其在基层，大多数人员都是兼职做与住房保障相关的工作。
因而，即便住房保障需求充分释放，现有的机构队伍也会成为一个瓶颈。
其次，保障房社区配套不够完善，使得一部分保障对象做出了放弃选择。
由于住房不仅仅是为了居住，还是一种生活，因而社区环境是重要的参考因素。
作为保障性住房重要载体的大型居住社区，目前仍处于培育期，许多配套设施还不够完善，这也在一定程度上抑制了保障对象的选择意愿。
再次，保障房租售价格不断走高，使其与市场化商品住房相比的价格优势不明显。
考虑到申请保障性住房的漫长过程，社区环境配套不够完善，如果保障房的价格又没有明显优势，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。
总体而言，住房保障体系尚在不断完善的进程之中，既要正视问题，更要细致探究问题产生的原因，从而找到解决问题的突破口。
当前的保障房没有也不可能供过于求，是由于制度、政策和技术等层面的一些原因，使得保障性住房的建设速度快于供应速度，使得保障需求没有得到充分释放。
着眼于住有所居的目标，我们的住房保障工作还任重道远。