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物业管理在城市管理中存在的问题及对策
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摘 要：物业管理是城镇化管理中的重要微观活动，是政府对环境和设施直接管理以外的有益补充，其服务效果影响着城镇化质量的评判，解决好物业管理问题，是人民小康生活落到实处的重要标准之一。
关键词：物业管理 城镇化 城市管理 对策分析
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
而物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
一、物业管理在我国的发展历程
一般认为，物业管理在我国有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市深圳，逐步向内陆地区延伸。
1994年4月建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。
2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的《物权法》，于10月1日起正式实施，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，《物权法》的颁布将解决中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，对中国物业管理行业未来的发展将起到深远影响。
由于物业除房屋建筑外，还有大量的设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目，业主本身基本没有可能自主管理。
而在市场经济条件下，不管是从业主要求的主观还是政府财政承载力的客观看，物业管理也不可能完全依靠政府。
再加之物业种类多样，除了居住物业，还有对管理专业要求更高的商业物业、工业物业以及机场、车站、桥梁等特殊物业，因此，由专业的物业管理公司进行市场化管理是最好的选择和发展方向。
二、物业管理在城镇化中存在的问题
城镇化既是物质文明的进步，也是精神文明前进的动力。
在城镇化过程中，产生大量的物业，和人们居住、生活、工作密切相关，人们在其环境内享受到的相关服务水平、精神愉悦程度是衡量城镇化质量的重要标准之一。
上海世博会提出口号“城市，让生活更美好”，凸显了城镇化的核心——发展。
物业管理水平，是人生活的美好与否最直接的见证，和其他服务性行业相同的是，在20几年的发展历程中，物业管理水平得到了长足进步和质的提升，但也还存在一些问题。
1.物业管理水平参差不齐。
很多物业，业主入住以前，物业相关设施运转正常，喷泉唱响、绿化盎然、安保到位、水电畅通，业主入住后，有的物业管理一如既往，更多的物业管理品质下降，喷泉停水、蒿草遍地、门禁松垮、维修拖沓。
这里面原因多样，有物业公司从业人员水平的问题，有对项目认识不充分致使管理经费不足的问题，有物业公司和业主之间沟通的问题，也有物业公司对时代发展的不适应问题。
物业管理公司作为服务者，不管在哪种问题上出现问题，都会造成服务品质下降，而和其他服务行业不同的是，物业管理和业主的吃喝拉撒睡密切相关，其服务的不完善，对业主造成的伤害更大。
2.物业开发与管理的脱节现象严重。
现在普遍存在的一种现象是，物业开发和物业管理脱节。
开发商在销售时，会对项目做高端配置并作为卖点宣传，却不会告知业主，这些配置的保养、运营、维修、维护的资金从何而来，又怎样保证这些配置几十年正常运转。
物业运营越久，公共设施、设备因老化维护成本会越高。
但开发商为项目持续热销，会在项目前期交房时，通过商品房销售收入来贴补物业费用，营造好的居住环境。
随着小区业主的大批入住，开发商对项目物业补贴却是不增反减。
以太原市某小区为例，该项目2009年第一批业主入住时，开发商对项目物业补贴费用达到300万元;第二年的补贴即降到200多万元;2011年，开发商对项目物业补贴仅为100万元。
按照国家法律，小区内共用部位、共用设施属于全体业主共同所有，开发商对小区的保修责任在3年之内，剩下的就是物业管理公司的事了。
以太原市另一小区为例，业主的居住面积为5万平方米，全年应收物业费74万元。
但仅物业公司的项目经理、电工、管工、保洁、保安、会计等18个员工一年的工资即达43万元，项目内每年必须进行支出的避雷检测、自来水水池清洗、配电室年检、市政排水检测维修、消防设施检测、6部电梯检测的费用18万元。
还有其他维修耗材、跑冒滴漏、简易绿化、清理清洗支出约5万元。
因此小区内银杏树死掉也就无力更换，因为更换一颗约千元，喷泉也基本不喷水，主要是物业管理公司算不来账，这都是物业管理公司进入前对项目没有摸透，盲目进入的结果。
3.物业管理市场化观念淡薄倒逼物业公司变相降低服务品质、乱收费。
以太原为例，2005年，太原出台《太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准(暂行)》。
按照该标准，太原市各类住宅小区内的物业费最高不得超过1.27元/平方米·月。
但实际上，近两年新建的大盘项目，其物业成本已达到8元/平方米·月，甚至更高。
为降低小区物业的亏损，并免受物价部门的稽查，多数标榜高档物业的小区会在1.27元/平方米·月的标准基础上，再加收2元至6元的“管家服务费”、“定制服务费”。
配置越高的小区，物业所加收的费用越高。
即便如此，随着物业配套设施的老化及原材料成本的上升，物业管理公司算不过来账的现象可能还将长期存在。
太原市某小区，景观池没钱注水，开发商撤离不再补贴物业费，物业管理公司自身也无力支付此笔费用，这时就需要业主们作出选择，是该把水池填平，还是自己交费继续发挥水池的作用。
物业公司根据业主的决定及支付费用来工作，前提是，物业公司不会贴钱搞服务;业主方面也觉得不公平，认为既然买了这个小区的物业，配套设施就应该运转正常，物业公司不该降低服务品质，但无奈的是，从当时的购房合同中也找不到有利于自己的依据。
三、对策分析
1.提高物业管理公司准入门槛，加强监管。
我国物业管理公司资质等级分为三级，即一级资质、二级资质、三级资质，资质的设立，有助于提高物业公司工作的专业性、服务的可靠性，但在二级和三级资质的要求上，显得差距过于明显。
二级资质要求企业注册资本人民币300万元以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：即多层住宅100万平方米;高层住宅50万平方米;独立式住宅(别墅)8万平方米;办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
而在三级资质要求上，企业注册资本人民币降为50万元，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人，有委托的物业管理项目即可。
显然，二级资质和三级资质对企业要求差距偏大，且三级资质的准入门槛过低，很容易把物业变为小、新公司的管理试验品。
并且，三级资质企业对物业的管理好坏无明确的、可操作性强、易于监管、对企业本身经营构成强力制约的条文规定，致使其无论好坏的管理经历都变为升级二级资质的资本之一。
因此，提高物业管理公司的准入门槛，加强监督是提高物业管理行业整体水平的基础要素。
2.物业是产品，开发与管理应联责、联动。
开发商在销售产品时，物业服务是一个重要的促销点，很多购房者也把优质的物业服务作为一个关键的购房参照指标。
但开发商售完产品后，往往物业管理会移交另一公司，其物业功能、品质能否达到开发商宣传的水平变成未知数，即使是物业管理仍由开发商关联的物业公司进行管理，其时间长度和品质也仍是未知数，而业主不可能像购买其他产品一样不满意就轻易更换。
物业管理公司招标，并不是解决物业管理问题的根本办法，因为现阶段物业管理问题主要是财务核算问题。
物业管理者是企业，成本、效益是考量的首要因素。
如果物业管理者按照开发商的宣传提供服务经常会导致亏损无法经营，但物业管理者提供的服务达不到开发商宣传的水平又会引起业主的不满。
矛盾，因开发商开发和物业管理的分离、脱节而产生。
建设部《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这些条款都是为开发商规范销售开了一个好头，但在具体实施中，企业的寿命、法人代表的寿命、官司诉讼成本及时间等等因素又会将业主置于不利地位，且业主无更多精力和法律依据维权。
消费者购得的物业是一个完整产品，所以物业开发和管理具有整体性。
一个物业管理有问题，必须能够影响开发商下一个物业的开发，才能让开发商真正从各个角度认真考量自己开发的产品在将来物业管理中的可实施性以及对业主的责任问题。
同时，有一个需要清楚的问题是，并不是说物业开发和管理的联动是开发商单一的经营行为延续，而是指开发商在开发、宣传、销售产品时就在监管部门的监督下，科学地对未来的物业管理进行财务分析和可行性论证，并将论证结果作为开发商应负的法律责任，开发商应为此缴纳相应的保证金，同时将物业实施内容、项目，物业管理财务成本状况是否与当初项目论证相一致，定时在行政部门监管下，通过第三方专业评估、审计部门的审验，作为法人、法人代表、股东等开发其他项目甚至其他经营行为时的准入条件，这也是企业诚信工程建设的内容之一。
另外，物业开发和管理的联动，有利于开发和管理企业的真正衔接，避免物业管理企业盲目拿到项目、先拿项目再做成本核算。
让物业管理公司进入之前就通过主管部门认定的开发商物业管理实施可行性研究报告和物业的实际情况两方面进行科学分析核算，无实力或认为算不过来账的物管公司就退出，前置性防范风险，而物业公司自己认为有实力、可以取得效益进场的公司就要承担相应的管理责任，不得在物业管理过程中直接、间接、变相降低服务水平，不得以财务核算为理由乱收费。
3.物业管理条例应因时制宜调整，加快物业管理市场化。
市场经济条件下，随着城镇化的快速推进和人们生活水平的提高，允许商品有多种功能和特性，交易双方可以在合法、自愿、平等的基础上交易，尤其中、高端物业配置已经成为市场趋势，物业管理按等级收费的办法，迫使部分企业以降低服务标准的方法降低成本，进而导致物业服务费收缴率低，造成了收费与服务的恶性循环。
因此，应加快物业管理市场机制建设，促进物业管理行业的良性发展。
以太原某房地产项目为例，小区建设了大尺寸游泳池，按标准泳池计算，这些泳池每换一次水，需要注入净水2000吨，按5.2元/吨的普通经营水价计算，水费即达上万元。
按照每周换一次清水的频率来计算，4月至9月，春夏秋三季仅水费就达25万元，加上泳池内的清污、消毒、上下水管网的养护维修费用总费用超过每年30万元，物业管理公司按规定收取的物业费无力承担。
但业主购房时，正是看中了这样的小区功能配套。
物业管理条例对此种行为就应加以引导性规范，不必逼着物业管理公司巧立名目变相收费。
同时，应头尾相顾，在物业销售之初，此种有偿服务费用的收取应在购房合同中明文约定，对购房者承担此笔费用明确告知，并对购房后因通货膨胀、原材料上涨等因素可能产生的正常调整考虑在合同文本内。
4.物业管理应纳入到城市整体管理考量体系中。
城镇化的前期，是以建为主，中后期是建管并重，且重在管理。
物业管理是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位。
小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。
因此，物业管理必须纳入到以人为本的城市整体综合管理当中，物业管理中遇到的难点问题，应尽快解决加以完善，人们的每一个微观生活活得精彩，小康社会的目标才会真正落到实处。
2012年12月1日，山西省第一部物业管理地方标准《山西省住宅物业服务标准》开始施行，标准对山西省居民小区物业服务的内容和质量制定出严格具体的考核标准，将物业服务标准由低到高共分为一、二、三、四、五个等级，新标准对物业企业的基本职责和义务;小区共用部位维修养护;公共用设施设备运行、维修养护;公共秩序维护;小区环境卫生;绿化养护管理等六大服务内容提出详细要求。
该标准从住宅物业切入，其出台及实施，对其他种类物业管理起到了试点、示范的作用，是物业管理纳入到城市整体管理考量体系的具体举措之一，为物业管理全面走向科学、务实、服务的目标迈出了坚实的一步。
参考文献：
1.物业管理条例，2007年
2.山西省住宅物业标准，2012年
3.太原市普通住宅物业管理服务等级收费标准(暂行)，2005年
4.商品房销售管理办法，2001年
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