物业管理的论文
从小学、初中、高中到大学乃至工作，大家一定都接触过论文吧，借助论文可以有效提高我们的写作水平。相信很多朋友都对写论文感到非常苦恼吧，以下是小编为大家收集的物业管理的论文，欢迎大家分享。
物业管理的论文1
摘要：随着社会快速的发展，人们的生活质量得到了很大程度的提高，特别是近年来社区化服务的不断发展，让人们对社区的管理有了更高的要求。各个地区的物业公司为了更好地提高对社区的管理，进行了一系列的深入研究。通过将地理信息系统引入到社区化物业管理当中，较好地提高了社区化物业管理的科学性和准确性，使物业社区管理更加具有保障性。下文将针对地理信息在社区化物业管理系统中的应用展开探析。
关键词：地理信息系统；社区化物业管理系统
1前言
随着我国社会经济的不断发展，人们各项物质水平都得到了一定程度的提高，因此，人们对于居住环境的要求也越来越高，人们逐渐从农村转移到城市中，在城市社区中进行居住，同时人们对小区物业的管理同样也提出了非常高的要求。传统的小区物业管理中存在着诸多的问题，已经不能够满足人们对社区化物业管理的需求，并且，随着房地产经济的快速发展，社区化物业管理进行创新管理模式已经是势在必行了。通过对社区化物业管理制度进行深入研究，使社区的物业管理更加现代化，从而更好地满足人们各方面的需求。物业管理系统中包含着非常多的内容，其中包括行政管理、安全管理、房产管理、环境管理等。
2物业管理信息系统的局限性
随着社会的快速发展，城市化建设进程不断加快，人们对社区物业管理有了新的要求，社区化物业管理方式也越来越复杂，特别是社区内的各种设施摆放，以及社区地下管网的分布，这些情况的出现导致小区内的安全管理和相关的设施设备管理都出现了一定的困难，特别是路灯、变压器和地下管道的维护等都不能够顺利进行。这些问题都造成了社区化物业管理存在着一定的难度。而社区化物业管理中存在的这些不能够顺利进行的问题，都属于地理或空间位置属性，因此，这些问题都可以通过地理信息系统进行完善，传统的社区化物业管理不能够实现数据库位置关系的联系，通过借助地理信息系统各种CAD软件进行图形的构建，能够较好地克服传统物业管理中存在的局限性。
3地理信息系统
3.1地理信息系统的定义。地理信息系统的英文名字是GeographicInformationSystem，简称GIS。地理信息系统是进行地理信息处理的一个系统，其中的地理信息指的是能够通过一定方式处理地球上的空间位置信息，通常简称为空间信息。3.2地理信息系统的功能。地理信息系统应用到社区化物业管理当中，能够将社区中的空间数据进行实施的采集、存储以及各种分析整理，最终保存在计算机系统中，供社区物业管理人员观看。地理信息系统能够将地球空间中的任何数据进行一系列的处理，不仅是数字、文字等属性信息，包括一些可视化图像的空间信息，都能够通过地理信息系统进行综合性的分析和数据的存储，然后将空间实体之间的存在关系进行深入的分析和研究。地理信息系统能够帮助社区化物业管理进行位置、条件、变化趋势、模型和模式等五个方面的空间信息的收集和处理，方便社区物业进行管理。
4地理信息系统在社区化物业管理系统中的应用
传统的社区物业管理系统对空间数据的'处理都是采用二维数据库进行的，采用这种方式进行的空间信息处理不能够实现信息的可视化，然而，通过地理信息系统能够较好地改善这一点。然而在当前的社区化物业管理当中，大量的物业管理信息都是以空间信息的形式呈现，很多的图形信息如果借助二维数据库进行处理，将不能够实现图形的可视化，因此，通过地理信息系统，可建立一个更加实用、安全的物业信息系统的管理。4.1地理信息系统应用到社区物业管理当中，能够将社区地下管线的埋设和维修都进行完善。特别是随着社区地下管线的建设越来越复杂，地下管线的安排纵横交错，如果不能够较好地将管线进行埋设和维修，就会导致很多不必要的损失，使社区居民不能够进行正常的生活。因此，社区物业管理中引入地理信息系统，可较好地解决这一点。4.2地理信息系统还能够将社区大楼内部的管线进行合理的安排，并通过地理信息系统实现较好的管理。4.3地理信息系统应用到社区物业化管理当中，能够使社区中的安全管理得到更好的保障。地理信息系统能够实现对车辆的管理、设备的自控等很多安全方面问题的管理，同时，对于社区中出现的一些偷盗事件也能够及时发现并进行处理。4.4能够将社区中的每个单元住户的情况进行了解，将相关的配套设施以及住户进行缴费的情况都能够进行管理。4.5地理信息系统能够为社区管理人员提供空间位置的服务，帮助社区管理人员获取精确的空间信息，更好地方便地理位置的查询。物业管理系统是当前社区中的一项非常重要的内容，通过地理信息系统的科技优势，实现社区物业空间信息的强化管理，更好地提高社区物业管理的质量，给人们提供一个更加舒适、美好的生活环境。
参考文献：
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[3]张婷.J2EE架构在智慧社区管理系统的应用研究与设计[D]陕西科技大学,20xx.
物业管理的论文2
摘要：结合作者多年工作实际，以企业后勤服务为研究对象，重点分析物业管理社会化的意义所在。从实际情况来看，在实践管理过程中，想要提高管理质量就要将物业管理逐步的转向社会化管理，唯有如此，才能促进企业后勤物业管理水平。
关键词：企业后勤；物业；管理；研究
物业工作所包含的内容非常多，其主要是针对房地产等财产归属权来说的。从当前的实际情况来分析，物业主要是针对已经建成并且投入使用的各种建筑以及其附属场地设备来提供更加完善的管理服务，其中包含了环境卫生的处理、内部交通设施的管理以及内部的安保措施等等。物业管理非常的复杂，其中关系着所在区域内所有的商家、业主以及开发商的利益，各方利益都要通过合同的方式来进行明确并且约束。服务的模式通过只包括有无形服务与有形服务两种形式，这也是市场行为，同时还具备了一定程度适当的安保行为。一方面要充分的保护出资人的利益，同时也具备了集体消费与共享的基本原则。
一、企业后勤服务特点
企业的物业管理也可以认为是一种后勤辅助性工作，其资金主要是上级单位的拨款，服务业通常是免费或者是福利性的。从前期的规划到后期的执行，都是通过行政化色彩的方式来实现的[1]。此时的业主也是单位的职工，所以也就无法对业主进行选择。在加之福利性的要求，对于物业工作也就无法提出具体的要求。伴随着住房数量的攀升，企业所需要付出的资金也逐年增加。
二、积极应对社会化转变的趋势
（一）转变思想，明确方向
后勤服务的改革首先要摆正思想，确立正确的引导。企业的职工在内心中已经认可了这种福利性质的服务，而物业管理走向社会化，会影响到很大范围内人员的利益。此时应该不断的加强思想的宣传与引导，让广大职工都认识到社会改革是必然的发展趋势，要摈弃传统的固有思想。同时，物业管理的社会化也不仅仅是为了减轻企业的负担。从事后勤工作的干部职工，要深入群众当中，及时的发展他们所面临的困难，要考虑到他们的经济负担。合理的控制改革的速度，将所有的配套设施都要准备好，不能冒进。
（二）政企分离，自主经营
后勤物业管理进行社会化的改革，需要根据具体情况来进行。对于一些具备了条件的后勤部门，要从编制、经费等方面从主体单位分离出去，从多种形式来进行承包，独立核算、自负盈亏。而对于条件不足的单位要给予一定的时期过渡。在确保各项业务都能够正常运转的情况下，选择有偿的方式来保证资金收入更加的稳定，如有必要，可以申请政府补贴。以经济发展规律为前提，重点是需要将管理与职能服务分离开，将后勤部门与主体单位分离开。不再提供福利性的服务，而是通过经济的方式来更好的促进物业管理社会化、市场化的转变。要选择合理的方式，在条件允许之下将后勤各个部门联合起来。这样可以全面提升管理服务质量，全面提升经济效益。
三、实现社会化的模式与重点
（一）将物业管理逐步转变成社会化管理模式
现代化的物业管理逐步的走向了市场化运营的方式，也不断的进行专业化转变，要选择独立运营的方式，要不断的拓展服务，使其更加丰富，满足市场发展需要。物业公司应该以独立法人的形式存在，根据运营状况设置具体的岗位，但是不在设置行政岗位级别。企业后勤物业管理的社会化就是将其放入到一个巨大的市场环境中，极具发展潜力。在管理的过程中，各方以及工作人员都要根据岗位来签订拉动合同，明确各方的权力与义务，并且根据公司效益来发放薪酬，适当的制定激励政策。
（二）全面提升服务水平
市场经济主张的是优胜劣汰，物业公司要想获取更强的发展动力，就要全面提升其服务质量与信誉度。在实际工作中，通过员工培训的方式来提升服务质量，这也是物业公司能够取得发展的'主要动力。在社会化转变的过程中，要将核心业务进行转变，明确管理制度以及管理程序，切实提高管理质量以及工作效率。任何工作都应该以满足客户的需要为出发点，转变思想，加大员工培训力度，切实提高服务质量水平。随时保持与业主进行有效的沟通，了解物业员工的真实需要，以更加优质的服务来全面提升公司的竞争力[2]。
（三）明确责任，加强监督
物业管理工作需要以法律法规以及管理规范为基础，同时还应该以主体单位与后勤部门的具体情况为基础，将各种不利因素排除掉。我国应制定了物业管理具体法规，所有的房屋权利人应该有组织的成立业主委员，然后进行表决，以选择符合业主意志要求的物业公司。然后进行双方合同的签订，明确规定物业所需要提供服务的范围以及管理范围，还要规定其服务质量与水平等具体要求。同时，原后勤工作人员也应该加入到物业管理队伍当中，对物业部门进行监督与管理，全面保证广大职工的根本利益。
四、结语
市场经济的快速发展带动之下，住房管理制度的改革也逐步进行当中，这必然成为企业改革的重点部分。而物业管理的社会化是提升管理质量的关键，也是改善环境的主要措施，更加能够反映出职工的根本利益。在工作中，应该充分的保护广大职工的根本利益，建立符合市场与各方经济利益的物业管理新模式。企业也可以“轻装上阵”，为全面提升经济效益而不断的努力。
参考文献
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[2]李洁.对物业设施设备管理的思考[J].现代物业(上旬刊).20xx(09).
物业管理的论文3
[摘要]物业管理作为一种新兴行业，目前在国内发展迅速。但学校在人才培养方面跟不上社会和企业发展的要求。本文通过对物业管理从业人员的现状进行分析，探讨物业管理课程开设过程中的问题，提出相应的建议。
[关键词]物业管理；双师型；订单式
我国第一部这方面的法规《物业管理条例》的颁布，标志着我国物业管理已经进入规范化、法制化发展的时期。房地产经营与管理专业为适应市场的发展，很多开设此专业的院校都将物业管理作为核心课程。一方面，市场对于物业管理从业人员需求旺盛；另一方面，从房地产经营与管理专业的毕业生座谈当中了解到，毕业后从事该行业的人数极少。因此，开设此门课程的高职院校在适应社会发展的同时，要思考开设过程中存在的问题，找出解决问题的思路。
1高职院校物业管理人员的从业现状
人们谈到物业管理，主要倾向于住宅的传统物业服务。有意向从事此行业的毕业生，也将思维禁锢在住宅物业上，而没有考虑到商业物业。物业管理涉及维保服务、安保服务、保洁服务、绿化服务、接待服务、应急服务、延伸服务以及经营管理，每一个部分展开都可以成为一门课程。但是房地产经营与管理专业不可能就这门课程再展开，因此学生学到的只是皮毛，由此而造成了在物业管理行业就业的尴尬局面。再加上思维的限制，就业门槛的设置，从事此行业的毕业生大多是物业客服。该岗位的主要工作是处理与业主琐碎事件的沟通以及公司的文职工作。事情烦琐，相比于房地产营销、策划等其他行业的毕业生来说待遇普遍不高，大多数毕业生对此工作不感兴趣，或是短暂从事该工作后又转向其他行业。
2高职院校物业管理课程存在的问题
物业管理行业的快速发展，该行业人才的需求急剧扩大上升，物业管理课程逐渐走入高校课堂。但由于人才培养模式不够成熟，所以在物业管理课程教学中存在一些问题。
2.1专业教师缺乏
物业管理涉及的面很广，从常规性的物业管理到延伸服务，每一个环节展开都可以独立为一门课程，除此之外，还与建筑学、经济学、法学等学科交叉。高校开设这门课程的时间普遍不长，教授这门课程的老师大多都不是专业出身的。作为一门课程的授课老师，很难做到既懂设备的维修保养、安全保卫、保洁工作，又懂得物业的经营与运作。老师对这项管理工作所提供的服务都不是十分了解，更谈不上实践经验了。
2.2教材没有紧跟市场的需要
市场上关于物业管理的教材很多，但是很少有教材包含了从物业管理的早期介入，到传统的物业服务，再到物业的运营管理。即使有，内容也过于陈旧，没有及时更新。商业物业管理，不仅有传统的设备维修保养、保洁服务，还涉及物业的经营。未来商业物业的发展，不再局限于建设―出售的模式，尤其是购物中心，很多都是只租不售。如何在运营中，吸引租户，留住顾客，是物业管理未来思考的方向。但是目前市场上缺乏这样的教材。
2.3教学条件欠成熟
系统的物业管理软件，市场上比较少，其主要工作内容是物业日常管理工作，客户基础信息，财务信息，客户跟踪服务等。市面上的几个大品牌价格不菲，并且针对教学的物业管理软件几乎没有，所以很少有学校购进。
由于该门课程涉及的物业类型包括住宅、写字楼、商场、酒店等，针对不同的物业类型，配套的实训室不同。由于开设这门课程的时间不长，加之毕业生直接从事这方面工作的人数偏少，很多职业院校都没有对建立实训室引起重视。
2.4与企业联系不紧密
高职院校培养的是应用型人才，理论知识需要运用到实践当中，传统的教学模式――一本书、一支粉笔不再满足物业管理教学的需要。企业在培养物业人才中有着不可替代的作用。但是很多院校与企业建立的联系，仅仅局限于带学生参观企业所管理的物业，没有深入到公司的内部运营。而且一般都是住宅小区，忽视了其他的物业类型。
3物业管理课程建设的思考
3.1培养“双师型”教师
物业管理不仅需要理论教学的老师，更需要实践能力强的.老师，因此要加强“双师型”教师的培养。目前，各大高校对于物业管理“双师型”教师都十分缺乏，此类老师的培养显得尤为重要。院校可以将有培养潜质的老师送到企业去学习，培养老师的实际操作能力。
3.2与企业合作，编写教材
目前，市场上的教材都跟不上物业发展的步伐，导致学生学非所用，学不致用。只有企业在物业服务的过程中，才了解顾客需要什么服务，才知道会遇到什么问题，才明白要招聘什么样的技能人才。通过与企业合作编写教材，紧扣市场需要，培养技能人才。
3.3建立实训基地
实训基地的建立，既要满足课堂理论教学，又要适应企业岗位的需要。现代教育不再是单纯的理论教学，而是要注重培养学生的实践能力。在物业服务的过程中，会遇到很多意想不到的事件。要借助实训基地这个平台，通过情景模拟，培养学生处理突发事件的能力。
3.4开展“订单式”的培养模式
由学院牵头，与固定的企业共同制订人才培养方案，包括授课计划、教学内容、课堂教学、实习方案等，真正做到“产学研”相结合。在理论授课阶段，除了安排任课老师讲解知识，也可以邀请企业有丰富经验的管理人员到学校来讲课。同时组织同学到企业现场边听课边学习。在课程开设阶段，安排一定连续时间段的企业实习，深入到企业内部，与公司员工共同工作。
物业管理已经是除了房价、地段以外，购房者考虑的重要因素了。随着国家对于房地产的控制，物业管理将会是未来争夺顾客的一个新亮点。但是在这个行业中，既懂常规性服务，又懂得物业运营管理的人才少之又少。职业院校在这门课程的教学中，要抓住市场空白点，与企业紧密合作，培养出企业和社会所需要的人才。
参考文献：
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物业管理的论文4
五矿邯邢矿业（安徽）物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司，成立于20xx年11月29日，服务矿业公司生产矿山一线，实现有偿服务，由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司，小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分，大到小区的公共设施的维修及维护，小到一滴水一度电的节约和使用，无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的.维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区，由于建成多年，大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗，我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划，分期分批进行维修，这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算，各种维修费用按分配字段区分，便于查询。为了方便小区居民，小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心，便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远，线路及管道老化，为了防止跑、冒、滴、漏的发生，除了要发现问题及时维修，还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算，月底要从预付账款里转出，同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配，按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账，其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时，冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况，还可以清晰的记录各项费用的承担及变化，为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取，财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时，直接从往来账中转出，做到专款专用，不会影响成本费用的变动，虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担，来年收取卫生费时适当增加，做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天，每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖，小区增设了二次加压加热站，其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算，支付时从其他应付款中转出，补齐差额部分全额付款给热力公司（差额部分含办公区取暖费），由专人计算出办公用取暖费进入成本，其他进入运行费用成本单独核算，每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算，等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可，账目清楚，有据可查。随着社会的不断发展，小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼，做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
物业管理的论文5
一、物业管理信息系统的作用
（一）良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程，明确不同岗位的责任，保障相关业务高效的开展，尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响，使企业拥有更为理想的运营效率，最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
（二）支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料（如房产资料等），若采用手工整理方式，不仅工作量大，且相当烦琐，对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类（如业主姓名、房号以及面积等）进行查询，快捷且准确，大幅提升了查询效率[1]。
（三）完整的工程服务档案
在物业管理工作中，需要对工程服务（如维修等）进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理，如此一来，为管理人员及时掌握现状提供了极大便利，有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
（四）各项费用的自动化计算
在物业管理中，各项费用的计算和整理属于核心工作之一，但费用项目众多，再加上计算方法烦琐，若采用手工模式，很容易出错，且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快，而且准确率高，能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
（五）为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析，如此一来，决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的，指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
（一）基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成，即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构（如总公司等）进行定义，职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理，辅助资料模块能够对相关辅助资料（如楼宇结构等）进行定义。以基础资料模块为工具，可对各项基础数据进行收集和整理，为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时，一般将物业管理企业规划成三级，一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处；对于普通居民小区，通常设置三个级别的管理处；当完成对组织机构的设置之后，便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
（二）房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息：（1）管理区信息；（2）楼宇信息；（3）房间信息；（4）停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理，形成Excel表格后导入信息系统，实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时，还能够执行房产验收作业，便于物业管理企业更加高效地验收项目，管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能，就是可以对公共维修资金进行管理，能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息，有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
（三）客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下，不仅能够建立一个信息较完整的客户档案，对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理，还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目，信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录，为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”，可以对内部服务进行合理派工，同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能，对各项服务进行管理，做好内部沟通工作，及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请，从而逐步提升客户的满意度[5]。
（四）收费管理
所谓收费管理模块，指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块，全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类，即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位，明确当月各个房间的应收费用，对于那些较特殊的收费标准，允许单独设置，设置好相应的收费标准之后，每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例，对水电表执行远程抄表操作之后，形成Excel数据，然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单，可通过自定义方式进行设置，并打印出来。缴费方式主要包括三种，一是现金交款，二是银行托收，三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后，应收费用便会自动纳入已收费用，与此同时，还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言，其还提供了不同类型的查询和统计服务，常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等，仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
（五）系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象，对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作，而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
（六）设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统，形成一个大数据库，系统根据数据生成卡片式、线性操作规程，保运人员按照设定的路线进行标准化操作，操作记录实时传到系统内，生成数据并对其进行分析，使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
（一）政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用，并落实到实际行动中去，组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准，明确具体的实施内容，并立足于具体情况，允许多重定位的存在，从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外，政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规，突破行政壁垒的束缚，推动相关收费的社会化转变，制定城市物业管理的信息化发展规划，进一步明确物业管理信息系统的规模和类型，为其提供各类资源支持，从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统，服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
（二）开发商支持
开发商对工程进行规划时，便应该充分明确住宅的市场定位，即向何种社会群体提供何种档次的住宅，通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题，确定物业管理信息系统应当具备的功能，如若缺少必要的事前调查环节，就会出现功能过剩，或者功能不齐全的情况。与此同时，还应立足于市场需求，对自身的投资能力进行理性分析，参考物业管理等各个方面的合理意见，邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的`策划，结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题，不但要考虑项目的经济性、可靠性，同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程，物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今，科技正处于飞速发展之中，特别是信息技术的发展日新月异，所以，在建设物业管理信息系统的过程中，应积极地考虑技术的升级问题，如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性，将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
（三）健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的，这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度，并严格落实定期检修工作；建立并完善资料管理制度，及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳，然后在此基础上制定针对性的防范措施，做好预防工作；除此之外，物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程，制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系，才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
（四）建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作，使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能，与此同时，还应做好新员工招聘工作，为自身源源不断地补充新鲜血液，从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业，从而达成节约成本，提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之，物业管理只有积极引入和应用信息系统，尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理，才能使得各项物业管理工作更加标准化，为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息，方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时，也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况，在此基础上可以作出针对性的经营决策，推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
物业管理的论文6
摘要：物业管理在我国施行三十多年，经过多年的发展，物业管理制度机制等方面得到了逐步规范和完善，取得了不错的成绩，但随着人们对物业多样性需求的增加，一些物业管理方面的短板问题逐渐凸显，有的问题和矛盾还比较突出，这其中有制度机制方面的问题，有物业自身管理的问题，也有政府和业主存在的问题，需要具体问题具体分析，本文主要针对这一课题展开研究，希望给物业管理相关人员以参考。
关键词：物业管理；物业行业；现状；对策
引言
人们生活水平的提高带动了业主对物业管理的要求，为物业管理发展带来了巨大的潜力和空间，自从物业管理模式被引进至内地以来，逐渐发展成了一个专业化、社会化、市场化的公司管理模式，改善人民生活需求的同时，促进了城市就业，贴合我国城镇化发展的大方向。但随着社会的发展，一些业主停车难、绿化少、物业费收缴等方面的新情况、新问题逐步凸显，有的小区甚至冲突比较激烈。
1物业管理行业的发展现状
（1）起步晚，但发展较快。最早我国的物业管理公司是从香港引进，于1981年在深圳成立，经过多年的发展，目前我国已经具有6万余家有资质的物业管理公司，特别是实施社会主义市场经济以来，市场活力被进一步释放，物业管理公司一度成为了社会发展最快的行业之一，由于其涉及面较广，已经渗透进了学校、车站、政府、医院、宾馆等居民区、写字楼、办公楼等场所。
（2）区域与区域之间发展不够平衡。由于物业管理受社会整体认知、地方政府政策的影响较大，所以在一些地区发展推进和铺开较快，而一些地区则推进较慢，造成了区域性的不平衡性，差异性较为明显。从全国整体来看，南方要早于北方，西部要迟于东部，沿海要领先腹地。除了区域性的差异外，还存在省与省、市与市发展的差异性，这主要受房地产开发、历史原因、经济支撑等因素影响较大，这种不平衡某种程度上表现为领先的不注重创新，落后的安于现状和陷入无序管理。
（3）规范性和强制力还不够强。由于我国物业起步较迟，政府在这方面法规制度上还不够完善，可操作性很差，有的条款相当粗放，细化不够，造成各公司在实施管理过程中，没有法规依据，有的完全按照自己的方法实施管理，缺少合法性、合理性参照，社会上的一些行业协会法规也没有强制力，造成了市场的恶性竞争，伤害了市场的积极性。
（4）物业与业主矛盾日益凸显，有的甚至发生冲突。物业与业主本来是服务和被服务的关系，但从近年来运行情况来看，物业投诉大大增加，积怨越来越深。其中固然有少数业主的问题，但更多的要从物业自身查找问题：
①核心理念有问题，物业认为管理是其重点，业主认为服务是重点，造成一些小区问题矛盾迟迟得不到解决，导致物业费难以收缴，物业费难以收缴，小区管理就没法展开，久而久之形成恶性循环；
②一些物业公司随着自身规模的扩大，服务力量不够充足，还有的在发挥业主委员会作用，征求其意见等方面做的不好，导致对立情绪严重。
（5）从业人员素质较低。总体在这个行业出现了老龄化、低学历化得倾向，这与物业公司发展之初的状况差距很大，追根溯源主要两个方面原因：
①工资福利跟不上，原来一些工矿企业的工资要远远低于物业公司，但随着时代的发展，物业已经远远落后于这些行业；
②物业的准入门槛过低，总认为物业就是抓抓卫生打扫，维护维护秩序，不需要硬性条件，造成了市场的混乱，行业没有准入底线。
2制约物业管理发展的主要因素
（1）一些地方政府目光短浅，还没有认识到物业管理在社会服务中的重要性，其社会价值已经成为促进社会和谐、保证生活品质的关键环节，从这个意义上说，物业管理不再是业主个人的问题，也不仅仅是物业公司的问题，更是全社会的问题。作为政府不是要不要作为的问题，而是必须参与进来加强指导和管理。
（2）一些业主老旧观念作怪，一些人员受计划经济的影响，认为以前的福利分房没有物业也挺好，为什么要交钱聘物业，消费观念没有得到转变；有的认为物业基本做不了什么事情，逐渐产生了一些敌对和抵触心理。
（3）一些物业自身定位不清，主要是受利润的驱使，只要管理不管服务，物业管理不够专业化；有的物业是有开发商自建自管，一些开发商认为“肥水不流外人田”，对本企业的物业进行垄断经营，市场化做得不够，一些市场上优质的物业管理公司进不来，发挥不了作用；有的物业公司规模过小，保障力量严重不足，“小马拉大车”造成业主的严重不满。
（4）立法还比较滞后。目前关于物业管理方面的法规性文件主要有7部：《物权法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业企业财务管理规定》等等，但纵观来看，原则性较多，模仿国外较多，结合中国国情较少。
3物业管理行业发展对策研究
从物业管理行业的发展定位来看，主要涉及到三个主要参与方：一个是其本身；一个是业主；一个政府机构。笔者结合多年从事此项工作研究的具体实践，从这三个方面给予阐述。
（1）对于政府机构来说。要坚持问题导向，积极寻找现阶段物业管理行业发展的矛盾和症结，针对性制定政策举措：
①政府要深入调研，与时俱进解决问题。物业管理市场化并不是放任不管或是各自为政，必须在同一规范的前提下开展工作，要为物业发展提供好的.环境。
②作为管理机构要抓好《物管条例》的落地，结合本地区、城市的实施细则要尽快出台，用以指导本地区的物业管理。
③加强对自主管理的指导，要充分尊重业主委员会的决策，积极发挥市场这只无形的手，切实把一些有实力，有市场竞争力，服务质量佳的公司引进进来，保持市场的良性竞争。政府对于小区物业管理要保护不要包办，要指导但不要过多干涉，任何市场保护都不利于此行业的发展，只有在优胜劣汰的环境中才能产生出好的物业管理公司。
④要注重培养物业方面的人才，从目前各大中院校的专业开设情况来看，涉及物业管理的少之又少，且学习也仅仅限于文案制作和法规方面的学习，实践操刀较少，培养出来的都是“学生管理者”，根本适应不了市场需要。建议增加这部分学生的实践和实习时间，让理论和实践相互穿插安排，毕业后要让这些人才快速充实到各级物业市场中，促进该行业人才建设层次的整体提升，对于已参加工作的人员要及时开展针对性培训，掌握物管基本知识，熟悉自身定位和职责。
（2）对于业主来说，也要积极了解物业市场发展情况，与时俱进掌握物业管理一般法规，具体来说：
①要抛弃原有陈旧观念，要认识到原来那种质量层次较低但服务价格不高的物业在市场中已经没有空间，生活环境需要提高和管理水平的提升必须要有价格合理的物业费作为支撑。
②要抛除对立关系观点，认识到物业和业主不是有矛盾的双方，而是雇佣关系，也是合作关系，双方都要取得对方的信任，物业在付出服务的同时收获业主的肯定和物业费用的支出，业主收获服务的同时获得了较好的生活质量和层次，各取所需。
（3）从物业管理自身来讲：
①积极转变观念，作为一个服务性的行业，必须牢牢树立“服务第一”这一核心理念，脱离了这一核心理念，什么发展都是无源之水，无本之木。只有服务好了，公司和个人才有发展的土壤，在服务中取得业主的信任，靠业主的口碑获得社会的认同，目前全国公认的“万科”集团的物业管理就是很好的例子，其提供了“管家式”的物业服务，让物业好成为了房地产一个重要的卖点，这一典型案例值得所有的房地产商学习借鉴。
②开展积极创新，物业管理不是一层不变的，要提高服务效率和质量，必须实施自身内部管理的创新改革，比如当今处于互联网大发展时期，物业管理如何搭乘这列快车，提升服务质量就值得大家去好好研究探索，在服务资源方面，可以积极依托社会保障资源，在服务方式上，可以实现网上需求的申请，提升服务满意度，等等诸如此类的课题都可以做大做强，做出自身的特色。还比如物业公司还可以积极开展多种经营活动，利用社区优势，和一些网络电商、产品供应商展开合作，一些物业公司甚至实现了物业管理费的大幅降低，但利润却大大高于其他物管公司。
③强化品牌意识，要通过宣传和媒体公关，努力展示公司形象，宣传企业核心价值观，手段上要向一些新兴媒介发力，在全国形成规模性的效益，从而不断降低自身运营成本，获得较好的经济利润。
4结语
综上所述，物业管理行业的发展对于我国其他行业的发展有着较好的促进作用，物业管理已成为当今社会不可或缺的重要组成部分，物业管理行业中存在的问题必须靠政府、服务对象和自身三方的共同努力才能得到解决，大家需要正确看待物业管理在发展过程中存在的一些矛盾问题，在市场发展中，物业管理公司应不断增强自身的主观能动性，积极发挥自身的优势，找准自身定位，逐步向着精确化、高效化、高质化保障模式迈进。
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物业管理的论文7
摘要：物业管理专业是一门实践性很强的学科，不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识，而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务，探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行，以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词：物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展，物业管理行业不断发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展，对人才的需求也越来越迫切。20xx年 12月1日开始，我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化，必须深化物业管理专业教学改革，要根据物业管理的从业要求，确定学生培养目标，加强技能训练，提高实践能力，培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求，但无论是本科学校还是高等职业院校，这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时，我们看到的是，由于物业管理专业人才的缺乏，整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求，使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式，在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点，物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力，知识面广、沟通协调能力强，熟悉相关法律法规，能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中，必须做到实践与理论的结合，运用各种教学方法和教学手段，课内与课外相结合，使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力，培养高素质的物业管理专业人才，在物业管理专业教学中，采取成立模拟公司的教学方法，充分发挥学生主动性，调动学生兴趣，培养学生实际操作能力，保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国，是指人为创造的经济活动仿真模拟环境，作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程，了解和弄清其各环节之间的联系，而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式，通过构建虚拟的经营管理平台与氛围，学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程，了解公司各环节、各部门之间的联系，与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中，把教学内容按照公司运作，分成相关模块，通过教师讲授和学生自学，让学生主动参与到公司运作过程，在相应的“工作岗位”上学习，提高岗位实操能力，增强“实际”工作经验，提升职业素质和能力，保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中，要注意三点：一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程：收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中，由于知识结构的深浅不同，参与模式也不有一样，着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学，对大学的一切都还处于不断适应阶段，这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性，具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的'价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点，是个体核心的信念体系，是个体评价事物与抉择的标准，价值观决定着人们行为的取向，它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此，对大学生进行价值观教育至关重要，这会对他们明确自己的未来定位和发展方向，积极努力地塑造自我，为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此，可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论，让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中，无论执行任何技术或步骤，必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力，才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通，可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况，从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一，主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员，不仅不惧怕问题，而且要有解决问题的能力，更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说，对工作中出现的矛盾和问题，要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法，培养较强的学习能力，对提高学习效率和学习成绩，增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来，业主对物业管理的服务要求逐步提高，面对新时期的巨大挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事，同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
物业管理的论文8
一、前言
随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，现代人对物业管理的需求越来越高，物业管理在中国有着广阔的发展前景。油田是典型的独立工矿企业，在长期的发展过程中形成了独立的、完善的生活后勤服务系统，油田物业管理是从依附于企业的生活服务系统转变而来的。与其他物业企业不同，油田物业管理有着独特的特征：一是由于油田生产的特点，油田小区比较分散，人员较多，物业管理具有点多、面广的特征。二是油田物业管理的范围比较广，从一般的后勤服务到离退休、社区文体活动、医疗卫生等都广泛涉及。三是在油田企业改制过程后，分流的大量职工都被安置到物业管理企业中，冗员较多，管理难度大。在计划经济时期，油田物业企业为油田企业的发展和居民的`衣食住行等提供了巨大的后勤保障。
二、提高油田物业企业管理的措施
（一）规范服务、提高物业服务管理水平。
一是不断健全各种规章制度，油田物业企业要坚持以服务油田生产和职工生活为中心，完善各项管理制度，提高服务标准，规范服务流程，加大监督和检查力度，提高物业管理水平，满足不断增长的物业服务需求。二是积极推行ISO9001质量认证体系，通过实施ISO9001质量认证标准，在油田物业企业中形成一个职责明确、层次分明的管理体系，实现事事有标准、考核有奖惩、岗位有责任的机制，来规范物业管理企业的质量管理行为，提升物业服务质量，增强企业在物业管理市场上的竞争力。三是开展达标创优活动。
（二）加强物业管理队伍建设。一直以来，由于体制的原因，油田物业企业承担着职工安置的重要职责，接纳了大量不具备物业管理知识和能力的人员，这些人员在文化素质、年龄结构以及服务意识等方面都存在较大的差距，不能适应新形势下油田物业管理的需要。因此，需要我们加强对油田物业工作人员的培训和教育。一是通过思想教育，提高广大职工的市场意识和服务意识，转变传统的铁饭碗思维，树立市场意识、竞争意识和忧患意识，能够变被动服务为主动服务，不断创新物业管理手段和方法，来提高竞争力。二是加强业务培训，提高物业工作人员的业务技能。
（三）延伸物业服务、推进产业化发展。一是房地产开发，油田系统青年职工居多，有着庞大的购房刚性需求。二是家政服务行业。三是园林绿化、建材等行业。
（四）加大油田物业的投入力度。
（1）加大对物业基础设施、设备技术改造的力度，加大物业服务系统跑、冒、滴、漏的改善、治理，努力减少系统损耗和流失，最大限度地控制和降低物业管理成本。
（2）加快完善水、电、气、暖等计量设施，加大老基地计量、收费等硬件设施系统的改造、升级力度，推进新技术的应用，逐步实现水、电、气、暖的智能化控制，做到分户计量、分户控制，为财务收支核算工作创造必要条件。
（3）根据当地政府的政策规定，积极推进经济适用房建设，有计划地完善小区基础设施建设，提升小区净化、绿化、美化水平。
结语：
总之，油田物业是伴随着油田的发展而逐步形成的，是油田系统的后勤部和大本营，在油田经营发展中发挥着重要的基础保障作用。新时期，油田物业企业要实现快速持续健康的发展，就要走市场化和专业化的道路，为广大油田职工提供一个服务完善、环境优美、生活便利、治安良好的生产生活环境。
物业管理的论文9
一、中级阶段——物业企业与互联网企业联合
（一）借助网络平台，打造专业社区服务体系
物业服务企业可以利用互联网优势与相关企业联合，向不同社区服务延伸，形成跨行业、跨区域的联合，具体包括面向社区居民、周边企业的不同服务业。如深圳的长城物业通过旗下的电子商务有限公司、房地产经纪公司、老年服务公司、家政服务公司等形成了专业的社区商务服务体系。再如深圳市彩生活服务集团，通过运用先进的互联网技术，打造了一种新的物业服务模式——“彩生活模式”。该模式是建立在互联网、移动互联网、物联网、云计算等最新技术基础之上的一种全新的物业管理、服务与运营模式。通过创新推出的彩空间社区体验店、彩之云、彩付宝（社区支付平台）等社区服务载体，将信息、资源与新媒体进行整合，建立起线上线下、有形与无形、现实和虚拟相结合的互联网时代的物业管理与社区服务运营模式。同时，住宅物业管理也可以和居家养老等服务结合起来。如上置物业通过搭建电子商务平台，推行“长者居家养生”，创新社区物业服务新模式。“居家养生”包括生活护理服务、应急求助服务、精神慰藉服务、娱乐活动服务等多个方面，由家政服务人员上门全程服务、客服管家单项特色服务、志愿者单项特色服务和助推服务中心等四种基本形式组成。物联网平台的启动和长者居家养生俱乐部的成立，受到了广大业主的欢迎，物业人员的服务意识不断增强，综合服务的技能得到提升，整体物业服务水平有了明显进步。与此同时，商业物业管理的发展空间更大，物业服务企业与互联网企业、商业企业形成三方互利共赢的模式。如SOHO中国与北京移动签署战略合作协议，探索了房地产开发商与运营商合作的全新模式，面向SOHO中国楼宇租户，北京移动提供了4G明星终端和4G无线上网等产品的独家优惠，并为办公的中小企业提供便利和优惠，满足办公固话、宽带上网及手机电话通信的综合需求。这表明与互联网合作，能做好商业物业经营管理创新，顺应时代潮流。
（二）利用互联网信息技术，减少管理成本
物业管理行业应充分利用现有信息网络技术，探索大数据时代的管理模式。随着网络信息化的迅猛发展，许多新建住宅大量采用新技术，如管理上的智能楼宇自控系统、综合保安系统、火灾报警系统，智能卡技术的运用，家庭智能化技术如防盗报警、火险报警、家庭电器设备远程遥控，社区无线信号转发器应用，数据卫星通信技术等，都为企业充分利用信息技术、提高管理效率提供了基础。建立物业管理网络信息系统集成平台对于大型物业服务企业来说，是提高管理效率、提高服务质量的必经之路。这样就可以运用信息与网络科技和自动化技术，把建筑智能化系统与计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，实现集成性、交互性、实时性、动态性的信息化物业管理服务。如陆家嘴物业建立的以物业服务为主体的“96916”呼叫中心，用电子平台实现了“一个电话，五大功能”，即报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介。
二、高级阶段——物业企业成为集信息、物流、物业服务于一体的综合企业
在未来，物业服务企业必须突破现有的传统管理与服务模式，做好对物的管理和对人的服务两个方面，物业服务不再是简单的'房屋及其设备的管理，更要提供信息，针对不同家庭的需求提供个性化的服务，成为小区居民真正的“管家”。
（一）打造物流企业终端，做好社区“大管家”
未来，物业服务企业可以考虑与物流企业合作，在相关社区区域内建立物流终端，引进先进设备，如安装自助快递收发终端，规范管理整个社区的快递收发工作。同时根据物业服务企业所掌握的居民情况和居民提供的信息，为居民提供送货上门服务。这样物流的“最后一公里”就交由物业服务企业全权负责，一方面物业服务企业代替居民和物流企业进行沟通，提高了沟通效率；另一方面规范了公共秩序管理，保证了社区安全。
（二）采集大数据，做好居民“小管家”
数据的采集是一个长期积累的过程。在物业服务企业建立的网络平台上，居民所需的生活服务都统一在这个平台上，会留下大量的数据。对于不同业务类型的公司，大数据的用途各有不同，那么对于物业服务企业来说，大数据就是居民的画像。通过数据的采集、分析，能够充分了解居民的基本信息、消费能力、消费习惯及各种潜在的或现实的需求。有了这种居民数据，一方面方便了物业服务企业对居民提供“私人定制”服务，最大限度地满足居民的不同需求，提高日常经营管理的效率和居民满意度，另一方面可以更好地集成社区服务供应商和社区周边各类商业实体，最大限度地整合资源，逐步形成多方共赢的商业生态系统。
（三）回归服务本质，体现人文关怀
诚然，互联网的发展能够给物业服务企业带来更智能化的管理方式，给居民生活提供更个性化的服务，但是实体的世界是由人与人构成的，最好的服务最终还是需要由人提供。传统的物业对每一位居民的人文关怀，为居民营造的舒适、温馨的氛围，是虚拟的互联网产品所不能满足的。因此，我们应该顺应时代潮流，用更先进、更智能化的方式变革物业管理的管理模式，借助互联网手段，提供更方便、快捷、贴切的人文关怀。
物业管理的论文10
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
1.1城市社区物业管理企业管理能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
1.2服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
1.3业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
2.1相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
2.2市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的'不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
3.1健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
3.2认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
3.3完善相关规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
3.4完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
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物业管理的论文11
一、派遣员工会计核算及税务处理方面存在的疑问
（一）派遣员工的工资薪金是否应通过应付职工薪酬科目核算
根据《劳动合同法》中“劳务派遣”的相关规定，劳务派遣公司属于用人单位，劳务派遣公司与派遣员工签订劳动合同，应当履行用人单位的义务。地铁物业管理单位不与派遣工签订劳动合同，而与派遣单位签订用工协议，属于用工单位。所以派遣员工属于派遣单位员工，而不属于物业管理单位员工。那么物业管理单位是否应该通过应付职工薪酬进行核算呢？
(二)派遣员工的福利费、工会经费、职工教育经费是否由地铁物业管理单位发放，产生的费用如何进行会计核算
派遣员工虽然不属于物业管理单位的员工，但根据《劳动合同法》第六十二条，第三、四款规定，用工单位有义务对本单位的劳务派遣工支付与工作岗位相关的福利待遇并针对其进行必要的培训。所以现实工作中物业管理单位都会发放福利及对派遣员工进行培训，那么产生的费用应如何进行会计核算？
（三）派遣员工的工资薪金、福利费、工会经费、职工教育经费是否能税前扣除
派遣员工虽然不属于物业管理单位员工，但《劳动合同法》中又规定了用工单位所应履行的相关权利和义务，那么所产生的工资薪金、福利费等三项经费是否能税前扣除，又有什么法律法规依据呢？
二、派遣员工会计核算及税务处理方面存在的疑问探讨
（一）派遣员工的工资薪金应通过应付职工薪酬科目核算
派遣员工的工资薪金能否通过应付职工薪酬科目核算？首先应当明确派遣工是否为企业会计准则所称的职工。根据财政部会计司所编写的《企业会计准则讲解20xx》中职工的范围中所述，职工薪酬准则所称的“职工”包含以下三类人员：
1.与企业订立劳动合同的所有人员，含全积、兼职和临时职工；
2.未与企业订立劳动合同，但由企业正式任命的人员；
3.在企业的计划和控制下，虽未与企业签订劳动合同或未由企业正式任命，但为其提供与职工类似服务的人员，也属于职工薪酬准则所称的员工。比如，企业与有关中介机构签订的劳务用工合同。派遣员工显然符合《企业会计准则讲解20xx》中职工范围中第三条的规定，所以派遣工的工资薪金应通过应付职工薪酬科目核算。但为了与自有员工相区别，笔者认为应在“应付职工薪酬”科目下设二级科目，如“应付职工薪酬-劳务租赁费”。
（二）关于派遣员工福利费、工会经费、职工教育经费等费用发放及会计核算的问题
派遣员工福利费等三项经费的会计核算问题如何处理,主要是看福利费等三项经费如何发放。主要有以下三种情况。
1.福利费等三项经费全部由劳务派遣单位发放如派遣工的福利费全部由派遣单位发放，派遣单位按费用类别开据发票，物业管理单位将福利费等三项经费包括工资薪金的全部费用支付给派遣单位，则物业管理单位将支付的费用全额计入“应付职工薪酬_劳务租赁费”科目。
2.福利费等三项经费全部由物业管理单位发放福利费等三项经费全部由物业管理单位直接发放的，由于《企业会计淮则讲解20xx》中已明确劳务派遣员工的工资薪金属于应付职工薪酬范围，所以笔者认为可以对三项经费进行计提或按实际发生进行确认。
3.福利费等三项经费部分由物业管理单位发放，部分由用人单位发放福利费等三项经费由物业管理单位、用人单位分别发放的，则分别按以上两种情况分别列支，即由派遣单位发放的计入“应付职工薪酬-劳务租赁费”科目，由物业管理单位发放的'三项经费由物业管理单位进行计提或按实际发生进行确认。
（三）派遣员工的工资薪金、福利费、工会经费、职工教育经费是否能税前扣除
1.由物业管理单位支付给派遣员工的工资薪金及三项经费税前扣除的处理由物业管理单位直接支付的工资薪金及三项经费。根据国家税务总局下发的《关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告20xx年第15号)，第一条关于季节工、临时工等费用税前扣除问题”规定，企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。所以由用工单位直接发放的工资薪金及三项经费允许在税前扣除。
2.由派遣单位支付给派遣员工的工资薪金及三项经费的税前扣除的处理虽然派遣员工的工资薪金及三项经费由派遣单位支付，但根据《劳动合同法》相关规定，实际承担该费用的为用工单位，即地铁物业管理公司。因此，按照国税总局公告20xx年第15号规定，对于物业管理单位为劳务派遣员工所实际支付的费用，属于工资薪金支出的允许在企业所得税前扣除，并准予计入企业工资薪金总额的基数。
物业管理的论文12
摘要：随着市场经济的不断发展和经济全球化趋势的深化，企业应对日益激烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式，越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系，促进大型项目物业管理一体化模式探索工作的发展。企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理，可以对企业的资源进行全面管理和优化配置，进而可从非系统角度来降低企业的经营管理成本，提高经济效益。本文将对大型项目物业管理工作存在的问题进行阐述，进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。
关键词：物业管理;一体化;内容;措施;探索
大型项目物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划，并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平，统一物业管理的运作模式，统一物业服务标准和支付平台，统筹资源配置工作，并对物业管理工作进行统一考核评价，从而构建规范高效的一体化综合物业管理体系。大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准，对物业管理流程进行规范，并推动了一卡通智能卡系统的建设工作，实现了统一支付，并对资源进行优化配置，在一定程度上可以盘活闲置资源，提高资源的利用效率，实现资源的按需分配;大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准，并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价，提高了绩效考核工作的公平性和公正性，有利于激励员工，提高工作效率和质量。笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司，对物业管理工作有较多的了解，并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解，因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。
一、大型项目物业管理工作中存在的问题
(一)物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整
大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域，且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司，置业受集团委托直接管理这些物业，因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式，在走出现有区域，改变现有管理模式，直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面，工作人员面临一系列困难，物业管理工作模式无法进行及时的调整。
(二)大型项目物业管理工作面临的风险较大
大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险，同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大，大型项目物业管理工作需要大量的资金支持，导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。比如新都会项目的最大风险在于效益风险，由于该项目的初定物业管理费标准低廉，且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付，这使得新都会项目面临的风险增大。(三)缺乏相应的人才，管理工作混乱大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行，但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞，相关的人员的思维方式难以及时转换，因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才，管理工作比较混乱。由于管理方式的改变，管理方式未能得到及时转变，管理工作定位不正确，导致物业管理工作效率较低。比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面，尤其是专业门类补缺，正式管理项目的范围和数量，设备设施，管理的对象都发生了变化;再有管理方式的转变，难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。
二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施
(一)健全物业管理体系，营造良好的物业管理一体化氛围
构建大型项目物业管理一体化模式，首先就要健全物业管理体系，要优化物业人员配置，严格落实物业成本预算预审制度，统一执行物业缴费标准和成本预算，并要严格执行物业服务考核标准和细则，明确保障服务提升的方向，以便营造良好的物业管理一体化工作氛围，提高一体化工作质量。例如，新都会管理处在走进市场经济运行过程中，认识到其外界的协作关系发生了很大变化，努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系，营造良好的工作氛围，并与其保持经常性的工作交往沟通，分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事，明确物业服务考核标准，做到公平公正。
(二)完善物业管理制度，做好物业风险管理工作
完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障，可以在较大程度上防范物业管理经营风险，明确财务管理制度，可以降低财务风险和资金流动风险，提高物业工作的经济效益。例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系，完善了客服中心制度和各工种岗位制度等，提高管理质量，公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作，直接对制度、规划出谋划策。
(三)重视物业基础管理，构建多层次服务平台
物业管理工作的重要内容就是提供物业服务，物业管理人员要做好后勤保障工作，要积极构建多层次服务平台，保持物业管理活动和经营活动的顺利开展，提高企业的公司形象。例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统，追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象，从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。
(四)重视市场调研和人才管理工作
新都会项目初期，为了全面论证新都会项目的可行性，公司领导会同各职能部门按项目标的反复修改测算，公司组织相关人员到大型物业项目中进行实地考察，完善了新都会项目的初步框架和实施设想。其次，公司领导提出了“合适的就是最好的，合适并胜任岗位就是人才”，极大鼓舞了公司内部现有丰富管理经验的老同志和年轻人，培养出了一些具有责任心、管理能力、专业技能的.新生代管理者，新都会物业管理部门不断调整管理人员的工作内容，轮岗轮训管理者，不断输送新人进入新都会。
(五)要不断积极探索，重新定位企业形象，打造高端项目品质
公司从沪东商业中心的模式中吸取教训，总结经验，积极探索。公司在之后的承接物业项目时，抛弃了薄弱的招商服务，重新着力于物业项目的物业管控上，坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念，推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式，以“持续发展、追求卓越”为管理目标，努力实现“客户满意、业主放心”，提升管理品质，打造精品项目，走高端优质路线。公司根据市场需要，并积极探索发展出路，及时调整企业发展方针，根据周边情况对公司项目形象进行重新定位，将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活，零接触、接地气的生活服务商业中心;将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心，满足市场发展的需要，使得公司获得了进一步的发展。
(六)要明确了解企业优势，并根据业务性质健全企业管理制度建设
公司对自身的优势进行了详细的分析，并根据市场情况建立了严格规范管理制度。在为业主、客户提供物业服务的同时，还对业主、客户在商业经营中出现的各类突发事件及后台保障机制等均在制度上加以确立和严格落实。公司还专门制定了一套商业、办公管理制度，如《品牌商业街维护服务规范》、《重大商业活动保障管理规定》等;针对酒类经营类、烟草专卖类、餐饮服务类、钟表珠宝类等不同专业门店，分别制定了《专业门店督导规范》，并同时建立《商业治安管理突发事件处置应急预案》等规章制度，公司把运行成熟的管理制度运用于园区商业物业中，从而为提供优质的商业运行奠定扎实的基础。其次，公司重视诚信管理制度的建设，以诚信承诺的服务理念为指引，重视企业与业务和客户三者之间的关系，比如在业主、客户入驻后，公司及时与租赁方签订《诚信服务及公共场所治安责任书》，并建立诚信经营档案，要求入驻业主、客户提供品牌授权书、企业营业执照等相关证照，保证引进品牌真牌真品;同时，公司要求商家建立售后服务制度，要求商家在处理投诉事件时，做到“首问责任制”，并保持投诉处理时间和处理结果的记录，使工作始终处于良好状态。
(七)要建立健全监督控制机制，提高管理工作水平
公司在日常经营过程中十分重视监督控制机制的作用，不断建立健全监控制度，并将监控制度落实到实处，明确各个部门和员工的职责，建立了完善的问责追偿制度。比如公司以专业转向的检查督导为保障，每天园区物业处管理人员将对业主、客户进行消防安全巡查;每周管理处经理将进行安全巡视;每年定期组织园区业主、客户开展消防安全应急预案演习。每逢节日或防汛防台期间，公司还将做好各类安全检查及应急物资的准备，严格检查餐饮企业的相关证照，而且还将对园区内的餐饮企业在食用油的采购记录、供应商进货验收记录、索证，以便确保公司安全处于可控状态。
三、对大型项目物业管理一体化模式的展望
(一)要做好资源配置工作，重视市场的作用
市场经济具有较好的资源配置作用，大型项目物业管理工作要实现一体化，提高工作效率，降低成本，就要重视市场的作用，提高企业全体的竞争意识。例如新都会参加上海市物业管理协会，设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛，积极参加市场经济竞争，力争获奖项，从而提高企业的知名度，新都会项目告诉我们：虽然一个企业的资源是有限的，但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合，形成最优状态，就能实现降低成本，提高资源使用效率的目标。
(二)关注品牌建设，重视人才资源的更新
新都会项目告诉我们，要形成特色服务品牌，至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设，要在服务制度上真正显示出优质服务，超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序，还要不断推出具有创意的新型活动。同时，新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新，要积极搭建人才培训平台，形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了，人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈，因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。
(三)规范物业管理工作程序，设立财务代表
构建物业管理一体化模式，就要对物业管理工作程序进行科学规划，可以借助法律专家的专业知识，服务于物业管理中出现的矛盾，维护公司自身利益，使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通，可建立财务代表属地化，即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求，又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状，进而防范财务风险，促进物业管理工作稳定发展。
参考文献：
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[2]张蕊琳.转制物业管理企业角色定位[J].大众商务，20xx(2).
物业管理的论文13
摘要：现代社会，人们自身生活水平不断提升，其也对于物业管理工作的开展提出了更高的要求。物业管理工作的开展，应该更好的适应新时期新的要求的挑战，并且不断的提升自身的服务标准，从而实现更好的发展。对于物业管理企业来说，其自身也应该意识到自身服务业转型升级的重要需求，并且从现代化的角度入手进行合理的改进。
关键词：物业管理；现代服务业；转型升级
物业管理工作的开展效果和水平，直接关系到广大业主自身的服务需求是否能够得到有效的满足。在当前时代快速发展变化的过程当中，以往传统的物业服务工作理念和方式需要进行不断的改进与升级，这样才能更好的适应新时期管理工作的发展需求。
1物业管理和现代服务业的分析
物业管理主要是业主委托物业公司来对自身的环境设施、场地、卫生安全等社区服务所需达到的目标要求而展开的管理。物业管理旨在为业主提供便利性服务，在遵循满意标准下开展一系列活动，以提高业主的满意度。当前，我国物权法也明确表明：业主所用的合法区域，可由其自行规划管制，并对相关物业公司加以管理委托和交接。物业企业提供物业管理服务，是为了满足业主管理小区需求的实现，同时其本身也是为广大业主提供服务的。对于现代服务业来说，其服务工作的开展是满足实际生活需求的重要的行业。在当前人们生活水平快速提升的情况下，物质生活需求得到了快速的满足，而如何更好的获得精神层面上的需求，并且提升自身居住的舒适度，这已经成为了广大业主的心的选择。针对于这方面的需求，物业管理方式也应该进行更好的改进，同时融入现代服务业的发展特征，通过合理的升级与改进，更好的提升自身工作的开展质量和效果，满足当前社会发展趋势下的新需求。对于物业管理企业来说，其自身只有更好的实现现代服务业的有效转型升级，这样才能更好的在激烈的市场竞争中获取良好的收益，提升持续发展能力和竞争能力。众所周知，现阶段物业管理企业数量众多，行业市场竞争十分激烈，物业企业本身如果在展开物业管理工作的过程当中，不能给予广大业主提供令其满意的服务，那么对于他们自身的发展来说也是有弊无益的。
2转型升级的思路
第一，对新技术的合理应用。面对当前愈发复杂和丰富的业主的需求，物业管理工作的开展应该对于新技术进行更好的利用，通过对当前科技技术所带来的福利的利用，更好的满足新世纪物业管理工作的开展新需求。例如，对于当前物业管理工作开展中信息共享与交流方面的需求，可以通过信息化的平台来构建一个远程管理体系。只需要通过利用物业管理系统的软件，就可以完成相应的信息的查询和录入。物业管理软件系统本身，通过满足含客户、房产、收费、办公管理以及客户服务、秩序维护、清洁绿化等不同功能，为每一位业主提供更加精准的管理方面的服务。物业管理企业的管理人员也可以通过对于这些信息的分析，为他们提供更加具备针对性的定制化的服务。这种信息技术的应用可以让物业企业的整体工作水平得到进一步的提升，同时也为业主提供更加完善丰富的物业服务。另外，物业管理企业在展开日常服务的工作过程当中，可以利用微信、微博等新媒体平台，积极有效的实现与业主之间的快速沟通，提升沟通工作的开展效率和开展深度更加，构建一个业主和物业管理企业之间的有效联系。这种方式可以更好的提升物业服务工作的有效性，让物业服务工作的开展深度和广度得到进一步的保证，并且即使对于业主的投诉内容进行反馈和处理，提升服务工作的及时性和响应能力。第二，特约服务的实现。从现代服务业发展的角度来说，物业管理工作的开展，也应该为广大业主提供更加具有特色的特约服务。管理工作开展中，应该对业主的需求进行深入的了解，并且和业主进行充分的沟通，让业主的需求得到更好的.体现，并且结合业主的需求，物业企业对于自身物业管理服务的种类进行不断的拓展。留物业企业可以结合业主的，保姆服务、日常烹饪服务等方面的需求，为他们提供相应的家政方面的服务，同时更加充足的给予其相应的保证。对于业主的金融服务方面的需求来说，物业企业也可以和相关的金融机构进行充分的联系和沟通，并且和建筑企业进行合作，开设相应的房屋代管服务。这样业主本身在进行房屋出租的过程当中，也可以消除很多麻烦和困扰，同时也能够在满足业主需求的基础上，让物业企业获得更多的经济效益。对于物业企业来说，特别服务的实现和发展，是当前物业管理工作开展中业务拓展的一个重要的研究方向，同时也是促进企业经济效益成长的一个新的热点。
3结语
总的来说，面对当前业主的物业管理服务需求不断提升的形式，物业服务企业本身在展开物业管理工作的过程当中，应该积极的提升自我，融入更加先进的服务理念，并且从现代服务业转型的角度，对于自身的服务工作进行更好的升级与改造拓展服务业务，让物业服务工作具备更高的服务质量，满足当前广大业主的实际需求。
参考文献:
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物业管理的论文14
激励需要讲求公平性，这也是在企业的发展之路上是非常重要的一个原则。如果员工感到不公的待遇，就会影响到他的工作效率以及工作时的情绪，最终还影响到激励效果。现在人们关心的不仅是收入报酬的绝对量，更加关注的是相对量。所以最好有相对明确的规定，付出多少报酬多少，避免员工因比较而产生不平衡心理。
春华物业管理有限公司在不断地实践和发展之后，经过了一些改革，改变和深化了公司的激励机制，公司的发展是愈来愈好了。公司把人员的级别划分为：中层管理人员、基层管理人员和普通员工，根据不同对象制定不同的激励方式。公司中层管理人员主要包括各部门的正、副经理，针对这部分人，必须着重对其进行自我实现和成就感的激励以更加激发他们的工作热情。
春华公司对中层管理人员的激励是采取了物质激励与精神激励向结合的办法。负激励，就像罚款之类的；正激励，就像津贴、福利、奖金、发放工资之类的。随着我国改革开放的逐步实施和逐渐深入的发展，市场经济也逐步确立下来了，“金钱是万能的”这种思想便在相当一部分人的.头脑中生长起来，他们觉得只有发足了奖金，员工的积极性才能被充分地调动起来。
事实上，人们不但有物质需要，更有精神方面的需要。精神激励，如公司经营决策权分享、倾听中层管理人员的意见和建议、对中层管理人员的杰出表现表达感谢之情等。所以，仅仅用物质激励方式不一定能起到作用，只有企业把物质激励和精神激励完美融洽地结合起来以后，才能真正充分地调动起中层管理人员的积极性，从而实现企业发展。
春华公司的基层管理人员，主要有每个部门的主管、副主管、大学生、外聘的骨干等等。因此，将春华物业管理公司的生存和发展目标同基层管理人员的个人发展巧妙地联系在一起，是一种十分不错的激励手段。基层的管理人员将会为了实现一个实在的目标或理想，而认真地考虑自己如何做和怎样才能做好，这种方法可以极大的增加基层管理人员对公司的凝聚力和向心力。除此之外，对于公司的基层管理人员，还有职位激励、目标激励、荣誉激励、企业文化激励、物质激励等多种激励方式。
公司对普通员工的激励措施同样是十分多样的：公司尊重各级普通员工的价值取向和独立人格，达到知恩必报的良好效果；对于普通员工劳动贡献给予荣誉和奖励，如光荣榜、发荣誉证书、会议表彰、在公司内外媒体上宣传和报导、推荐获取社会荣誉、评选星级标兵、家访慰问等；对普通员工工作以及生活上的关心，如经理签发员工生日贺卡，建立普通员工的生日情况表；提倡公司内部普通员工之间的平等有序的竞争以及优胜劣汰；有条件的增加公司普通员工的工资、生活福利、保险等。
作者：项珠莎 单位：浙江工商大学管理学院
物业管理的论文15
摘 要：物业管理在我国兴起的时间并不长，是近十年来适应改革开放政策的不断深化及日益增长的社会需求而形成的新兴行业。随着我国国民经济的快速增长，物业管理的发展十分迅速。市场化、专业化进程在不断加快，市场竞争日趋激烈，在不断的优胜略汰，物业管理品牌正在逐渐形成。物业管理公司的竞争优势也在不断地体现，而大社区综合型模式无疑是一个成功的典范。
关键词：物业管理；效率；优势
一、大社区综合型物业管理模式的含义
大社区的概念：她是一朵各种小型的独立社区为基础，组成为一个开放型的城区。具备现代化的城市形态，集中齐全的公共服务设施，具有和谐融洽的区域文化，及舒适便利的人居环境。
大社区具有两层含义：一是具有相对独立、完善的社区，满足人们居住、安全、休闲娱乐等基本的生活环境。二是与周边区域相融合，获得更多的如旅游休闲、生活购物、出行、医疗、文化设施、就业等更高层次的社会生活。
大社区物业管理公司就是要充分利用大社区优势，将财务管理、物资采购、车辆管理、培训管理、品质管理、上门维修服务、大型设备保养、社区文化建设等方面工作集中进行管理，做到物资共享、提高效率、节约成本。最终形成了这一独特的“大社区综合型物业管理模式”。
二、大社区综合型物业管理模式的优势分析
目前，大多数物业管理企业所管理的区域以中小社区为主且分散。这是企业难以发挥群体功能和综合实力，导致增加管理成本，降低企业竞争力，阻碍了企业发展。 “大社区综合型物业管理模式”就是为了改变了物业管理上这种小兵团分散作战的局面。这种模式的优势关键就在于集中的管理方式，集体体现在：财务管理、物资采购、车辆管理、清洁、绿化、消杀管理、培训管理、品质管理、上门维修服务、大型设备维保、社区文化建设。
（一）财务管理：实行预算编制、结算统管，财务集中核算、资金集中管理模式
1.财务预算进行双层管理，公司财务部编制统一的预算模式，下发各管理处后，管理处依据其小区状况，制定完预算方案，然后上报给公司财务部，财务部经分析对比后，调整为新的预算内容，然后再下发给各管理处，进行预算的及时调整和控制。
2.加强对财务人员的统一管理，管理处只设收款岗位不设会计，会计员在公司财务部按片区来设置，统一处理管理片区内的财务核算工作，既节约人力成本又能最大限度保证会计信息的真实性、完整性和及时性。
3.各管理的资金结算工作统一由公司财务部进行结算，各管理处的收款员负责财务部报账，加强公司资金的集中管理和监控。为方便工作，公司可以根据情况给管理处设小额备用金。
4.对管理处需要大宗购买的物品有公司财务部结算或配送中心统一办理招标，保证采购质量，而结算工作由公司财务部办理。
（二）物资采购实行统一配送管理
首先，物业管理日常所需物资的种类繁多、数量也很大。就那维修用的灯泡来说，一个小区日常使用的灯泡就有十几种甚至更多，而且灯泡经常更换属于易耗品，所需量大，万一购买的产品质量有问题，不但影响管理服务水平，还会造成损失导致管理成本提高。第二，所有的物品如果都由管理处自行负责购买，必然扩大了管理处的人力成本，并且由于没有很好的交通工具影响工作效率，常常为购买一样东西而浪费太多的时间。第三，管理处自行负责购买物资还会出现采购员触犯管理规定问题，第四，各小区自行采购，必然会造成使用的材料质量上参差不齐，最终的结果是同一个公司管理，管理服务水平存在很大的差距。
（三）车辆管理
随着社会经济的发展，车辆增长的速度大大地超出了车位的供给，因此车辆管理成为了物业管理上的一大难点，是众多小区面临的一个大问题，避免因车位不足停车难的.问题，成立车场管理中心实行大社区车辆统一的管理，这样凡是居住在本社区的业主们只要在车场管理服务中心办理车辆一卡通，就可以任意进出和停放社区的所有停车场。大社区车位共享的方法大大缓和了车位紧缺的问题，很好地保证了城区交通的畅通以及的保护了优美的环境，而且也给广大业主提供了方便。
（四）清洁、绿化、消杀实行公司内部专业化服务管理
由于实行集中一体化的管理，这一有利条件使得清洁、绿化、消杀工作可以完全交由自己的专业公司管理，这样就可以最大限度地降低物业管理的成本和费用支出。主要表现在以下几个方面：1、自己干可以获得一定的利润空间。2、在一个大社区里各小区之间的资源可以共享使用，减少了成本支出。3、降低专业技术人力资本的投入。专业公司养一个专业工程师，可以满足多个管理处的专业技术需要，而管理处养一个专业工程师，待遇低了还留不住，待遇高了养不起。
（五）培训管理
培训管理不仅可以评价一个员工的现有能力，更能提高他们的能力和素质，充分挖掘潜能，为企业带来无法估量的增值效应，一个企业的培训搞得好不好，直接影响这个企业的人才素质和竞争力。而对于大多数小区较分散的物业公司来说，由于各管理处距离的很远，所以公司很难对所有员工都进行集中培训，以致除了自己管理处的培训外，员工接受其他的培训机会就很少了。因此需要成立专门的“培训中心”。中心为各岗位都制定了培训计划，平均每个月为各种岗位都安排2-3次的专业的培训课程。为员工提供了更多的学习机会，提高自身的能力和素质，最终企业也提升了竞争力。
（六）品质管理
在物业管理市场逐步形成，市场竞争日趋激烈的今天，物业管理企业不断导入IS09000国际质量体系认证，通过不断的改进和自我超越，建立并完善规范化，制度化的管理体系，以此来实现管理服务在品质上的提升，最终实现提升公司的市场竞争力。而ISO9000是一个持续改进的体系，他需要公司内部质量审核管理与品质日常抽检工作来有效地维持运行。大社区管理在这方面具有得天独厚的优势，管理的小区都很集中，在内部质量审核和日常抽检工作上，公司品质组不必向大多公司那样，浪费大量时间一天才能检查一两个小区。而且在日常工作中，品质组的领导还可以经常下到各小区进行指导，对IS09000体系的运行以及管理品质的保证起到了很好的作用。
（七）上门维修服务和大型设备维保
在日常物业管理服务中，我们为业主提供最多的服务之一就是上门维修服务。维修服务对于业来说是最急需和必要的服务，而对于物业公司来说则是和业主沟通、提升满意度的桥梁。维修效率的高低和质量的好坏往往直接影响到住户对物业公司整体的评价，以致维修服务就成为了评价物业管理水平的一个重要指标。
（八）社区文化建设
社区文化是我国物业管理行业的重要特征，是创造良好的人文环境和提高居民生活品位的重要手段，是实施物业管理工作的润滑剂。大社区的社区文化建设是以人为核心，以环境为重点，体现出无处不在的文化氛围。使人们一进入社区，马上就能感受到典雅、舒适的绿色家园和自由飘逸的文化气氛。完善统一的物业环境视觉系统，安全有序的交通管理和管理人员的文明言行。活动内容 主要贯穿了人与自然、人与人、家庭亲情等主题，并将社区环境文化与物业管理密切结合，使社区文化建设不断推向更高的层次。
大社区综合型 物业管理模式是物业管理发展中最具有代表性的一种模式之一。此模式有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局。是一个具有强大生命力和广阔的市场空间的模式，我们针对这种模式的探索，实践之路还很长、很远。
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