分析国有企业的物业管理
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摘要:本文对现存企业物业管理的现状、存在的问题以及解决办法做了简要客观的陈述及分析。
关键词:物业管理 国有企业物业管理
1. 物业管理的概念
物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
物业管理就是对这些资产的管理，而要服务对象是享有这些资产的业主。
物业管理是一种经营型的管理方式。
管理的对象是物业，服务对象是人。
物业管理的专项业务即:工程管理、治安保卫、消防安全、环境卫生、园艺绿化、车辆管理等。
2. 国有企业物业管理存在的问题
2.1管辖负担重
国有企业物业对小区的服务基本属于无偿性服务或收取少量物业管理费，企业承担小区建设费、管理费及从业人员的工资薪酬，所管小区越大，费用承担也就越大，包袱也就越重。
2.2收费困难
居民已经习惯了享受福利待遇，无偿享受物业服务，对收取小区卫生费、维修费等物业费用持抵触的态度，收费工作很难开展。
还存在企业按照总表统一向水、电、气等相关地方管理部门交费，然后向小区住户收取水、电、气等费用的情况，不收取代收服务费，企业亏损、倒挂现象时常发生，就是因为住户不交费。
另外物业管理具有公共性，无法将小区的公共设备、设施按户或按人口分开享用，因此有的居民产生搭便车的想法，拒交物业管理费。
例如，居民区的保安服务、绿化、公共区域的卫生管理、公共设施和设备的维护维修等，没法做到谁付费就让谁享用， 无法使不交费居民停止其对公共设备、设施的享用，相关的费用难以收取。
2.3小区住户来源混杂 邻里之间不常接触 增加了管理难度
国有企业住房制度改革后，住房由公产房变成了私产房，住房转让导致外来人员成为小区的居民。
原企业职工分类为在职职工、离退休人员、有偿解除劳动合同人员，形成小区居民多元化，邻里之间从熟悉变成陌生。
另外，有些居民把公共场所当成自己的领地，在楼道里堆放杂物，乱放自行车、摩托车。
甚至个别居民不爱护、爱惜公共环境和公共设施，不听管理人员制止、劝解，难以管理。
2.4 从业人员的素质和观念有待提高
经历了改革的洗礼，国有企业的物业从业人员在思想观念有了很大的改观，由生硬的管理转变为服务观念。
但从主业中分离后，自己感觉没有得到企业的重用，对工作的积极性、主动性比较差，存在着“坐等服务”、服务方式单一的问题。
一些管理人员年龄偏大，文化程度偏低、素质状况差异较大。
其素质和观念有待提高。
3. 如何解决国有企业物业管理中存在的问题
3.1 提供有偿的物业服务 减轻企业负担
由原来的无偿服务或收取少量的费用变成有偿性服务，合理确定物业管理服务价格，坚持“公正、公开、公平”的原则，在兼顾业主的经济承受能力的同时，对照市场化的物业收费标准进行定价，收取适当的管理费用，制定并完善收费制度，禁止乱收费。
扩大服务范围，开展只有一个业主的服务项目，便于收费。
3.2 开创自营式物业管理模式 解决收费难问题
自营式物业管理，就是通过业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是自营式管理的主体。
通过合同，将小区公共部分的物业管理转给业主委员会管理，由业主委员会聘用专业人员完成相应的物业管理。
例如由业主委员会直接从社会上招聘保洁人员、保安、绿化人员承担相应的服务工作，向居民收取相应的服务费用，协助物业管理，化解物业与居民之间矛盾，还能为企业节省费用。
3.3 加大物业管理的宣传力度
充分利用宣传板、画报公开信等形式，广泛地进行宣传，要求物业员工及业主委员会既当管理员，又当宣传员，深入到千家万户，引导人们转变观念，从理性上认识物业管理。
要让业主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，实行物业管理是有利于业主的好事。
业主应无条件履行自己的义务，居民必须按期交纳物业管理费。
3.4开展形式多样的文体活动 促进居民和谐相处
定期主办健康向上的文体活动，为居民搭建、创造活动的平台和条件。
活跃居民的生活氛围，陶冶情操、其乐融融，邻里之间和谐相处。
设立便民服务站，让居民切身体会到物业管理人员的热情与关心，拉近与物业管理之间的距离。
3.5 提高从业人员的素质 提升服务意识 加履职能力
首先更新服务理念，全心全意为业主服务，想业主所想，急业主所急，一切从方便业主的利益出发。
其次提高从业人员的素质。
物业管理从业人员，无论是管理层，还是操作层，都必须具备一些特殊素质，才能胜任其工作。
管理层应具有服务意识、专业知识、经营头脑、管理才能外，还必须熟知所辖物业的建筑、施工工程、结构、园林绿化等，房地产管理、经济管理、法学、心理学、财务管理、公共关系、计算机等方面的知识也必不可少，这样，物业管理人员在服务当中才会游刃有余。
3.6充分调动物业从业人员的积极性
建立完善考核制度。
在管理方面，制定考核标准，按期对照考核标准对管理人员进行考核，评价其工作优劣。
在服务方面，要向市场化物业学习，让业主对从业人员的服务予以评价、打分，综合管理考核和业主考核的情况，进行物质激励。
总之，在国有企业物业管理向社会化、市场化、专业化的物业管理过渡阶段，开创新的管理模式，改进物业管理服务质量，扩大经营范围，找准了企业的发展定位，才能在激烈的竞争中生存发展，让业主满意、企业自身又能取得相应效益。
参考文献:
[1]尤建新，孙继德主编.《物业管理实务》，中国建筑工业出版社，2006
[2][美]彼得・德鲁克著.《卓有成效的管理者》，机械工业出版社，2006
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