物业管理的论文(精选15篇)
在学习和工作的日常里，大家最不陌生的就是论文了吧，通过论文写作可以培养我们的科学研究能力。那么你知道一篇好的论文该怎么写吗？下面是小编为大家收集的物业管理的论文，仅供参考，希望能够帮助到大家。
物业管理的论文1
一：物业管理基本问题解释
〔摘要〕
从以建筑物区分所有权、房屋管理的公共产品属性、业主的集体行动、20xx物业管理作为房屋管理的方式之一、20xx物业管理市场的市场失灵和政府管制五个视角，对城镇居住区20xx物业管理中的几个基本问题进行了分析。基于以上五个研究视角构建了城镇居住区20xx物业管理的基本理论框架。结果表明:20xx物业管理中问题的解决有赖于建筑物所有权的明确及拓展、业主自治能力和市场谈判能力的提高、20xx物业管理市场价格管制的取消和信息披露方面社会管制的加强。
〔关键词〕
所有权;自治管理;20xx物业管理;价格管制;信息披露
一、引言
始于上世纪80年代的住房体制改革给我国社会带来了极大的变化，其中最根本的变化是承认了个人对住房的所有权。虽然这一权利直到20xx年《物权法》颁布才得到确认，但实际上于1986年施行的《民法通则》已有了相关规定，同时，多年的实践实际上也已经承认了个人对住房的权利。随之而来的另一个变化是，住房不再由国家统一管理，而是由业主自己管理。这一变化给社会发展带来了一系列矛盾，而城镇化的快速发展带来的高层建筑的成倍出现，更是加剧了这一矛盾，“20xx物业管理”正是在这一形势下出现的一种房屋管理方式。然而，三十多年的发展使得20xx物业管理在目前面临着较多的问题，甚至有人希望取消20xx物业管理制度返回以前计划经济时代的住房管理方式。本文认为，这些问题的出现很重要的一个原因在于，关于20xx物业管理基本的理论体系还没有建立起来，因而在实践中(尤其是在立法方面)缺乏理论指导，从而导致当前的20xx物业管理出现了种种问题[1]。究于以上原因，本文将对20xx物业管理中的一些基本问题进行解释，并努力尝试构建城镇居住区20xx物业管理的理论框架，进而指导20xx物业管理实践。
二、以居住区区分所有权
与城镇居住区内的场地和设施有关的各种权利约束集合在一起构成了一个复杂的权利体系。这一体系也可以称之为“权利束”，20xx物业管理活动的开展有赖于对这一权利束进行明晰，尤其是对其中的“所有权”进行明晰，因为所有权是其他各种权利的基础。首先，需要甄别权利的本体，即权利针对的对象。该对象是城镇居住区，城镇居住区由于其特殊的作用，除住宅以外还配建较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的设施，主要包括道路、绿地、公共服务设施(公共建筑)等。其次，针对不同的对象辨别其所有权性质。《物权法》试图完成这一工作，其内容主要体现在“建筑物区分所有权”这一章，该章首先明确了，业主对一栋建筑物内“住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，即业主对套内部分拥有“专有部分的所有权”;对同一栋建筑物内的“共用部位”(如楼梯等)和“共用附属设施”(如电梯等)拥有“共同所有权”。同时，该章对部分配建设施，主要是道路、绿地，对其所有权归属情况进行了明确:“建筑区划内的道路，属于业主共有”，“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。《物权法》的若干审议稿试图针对以上对象分别明确其所有权性质，从而构建居住区权利束，但是相关条款在《物权法》的最终定稿中并没有体现出来。其定稿规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和20xx物业服务用房，属于业主共有”，但是，这一条款并未明确其中“其他公共场所”、“公用设施”的'含义，因而不但未能解决居住区20xx物业管理中的相关问题，反而使权属矛盾更为突出。本文认为，可以将“以建筑物区分所有权”这一概念向“以居住区区分所有权”进行拓展，在对“公共服务设施”这一概念进行明确的基础上，分别明确其中各种设施的投资义务和所有权[2]。只有在以上基础上，才有可能构建居住区各种场地和设施的权利束，明确相关场地以及设施的权责利关系，为20xx物业管理的开展提供基础。
三、房屋管理作为公共产品的属性
1.房屋管理是业主们的共同需求
居住区建筑区划内业主共有场地和设施的自然属性决定了这些部位需要定期进行维修养护，但是它们的所有权共有性质又决定了这些部位的维修养护区别于业主的专有部分，因为某个特定的业主不可能愿意像对待专有部位那样为共有部分提供维修养护工作(不排除极端情况)，其原因在于其他业主存在“搭便车”的可能。本文将这种维修养护工作称为“房屋管理”(“20xx物业管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，这种“房屋管理”并不包括政府部门的行政管理[3]。
2.房屋管理作为公共产品的一般解释
正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理当作一种“公共产品”来对待，这种解释是根据萨缪尔森、马斯格雷夫、布坎南等人的相关理论做出的。根据他们的理论，可以通过消费过程中“是否排他”和“是否竞争”，将产品的性质区分为“私人产品”、“俱乐部产品”、“可拥挤产品”、“公共产品”四类。从这个标准来看，业主共同需要的房屋管理是一种“俱乐部产品”，一方面只有建筑区划内的业主才可能获得这种服务(排他性);另一方面，建筑区划内一个业主的消费并不影响其他业主的消费(非竞争性)[4]。
3.房屋管理作为公共产品的一个新的解释
但是，随着研究的深入，不少学者也提出了疑问:“是否排他”和“是否竞争”是不是两个独立的要素?双重标准中哪个是基础?同时，对于“排他性”，究竟是产品属于个人造成了排他性还是排他性使得产品属于个人所有?很明显，上面的分类标准并没有给出合理的解释。近年来的研究表明，采用“是否排他”一个标准完全能够区分私人产品和公共产品，而且，就双重标准分类法的极端情况来看，正好是竞争性与排他性的结合以及非竞争性与非排他性的结合，因此，“是否竞争”不能成为公共产品的充分条件。在完全排他的私人产品、部分排他的准公共产品、完全排他的纯公共产品三种场合中，都存在竞争性和非竞争性的例子，因此完全可以从“是否排他”的角度对产品属性进行区分。这一判断标准与巴泽尔的产权理论不谋而合。巴泽尔并非专门研究产品的属性，但是他的产权理论从另外一个角度对私人产品和公共产品进行了区分。在他的理论里，私人产品从个人角度看，其所有权利都得到了保证和界定，属于可以完全排他的产品，可以保证自己的财产不沦为共同财产，因而也就避免了“搭便车”的问题;公共产品就是某方面的权利没有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的产品，因此公共产品是一种产权形式，它不归任何人拥有，但是又可以为任何人所使用。另外，巴泽尔从消费和生产的角度分析了产品性质，消费者排他决定了产品是由个人使用还是由许多人共同使用;生产者排他解决了产品能否由私人生产并由市场分配的问题。因而，其理论可以从“消费者排他”的角度将产品分为完全排他的私人产品、部分排他的准公共产品和完全排他的公共产品，从“生产者排他”的角度判断应当由哪个部门负责提供相应的产品。对房屋管理而言，其在建筑区划外可以做到消费者的排他(即区划范围以外的人无法享受到服务)，因此对整个区划外而言，房屋管理无疑是“私人产品”;但是对于区域内的各个业主而言，房屋管理无法达到消费者排他的效果，即某个业主享受服务并不能阻止其他业主享受同样的服务，从这一角度来看20xx物业管理又成为了区划以内的“公共产品”(从生产者的角度可以做同样的分析)。因此，作为区划以外的“私人产品”和区划以内的“公共产品”，这双重属性一方面决定了房屋管理在建筑区划内应当由业主集体提供，在建筑区划外可以聘请他人提供。
物业管理的论文2
一、群体化管理
智慧社区群体化管理将在智慧社区的基础之上融入更多的社区服务，例如社区团购、社区联盟等等。在物业服务公司整合了智慧社区平台的基础上，业主将可以通过整合后的智能化社区的平台实现社区与社区之间的业主终端集群化，由物业服务公司直接实现与终端消费者的对接，让业主享受更加丰富的智慧生活。假如你已经在一个智慧社区，并且你所在的智慧社区也加入了智慧社区集群，拥有集群化的智慧社区平台，那么你不仅可以在你家里实现智慧社区给你带来的各项便捷的生活服务，同时你还可以通过集群化的智慧社区平台实现不同小区的特别服务，例如A小区有商家团购优惠，那么A小区所在集群小区将同样可以获得团购优惠，并且在团购数量增加的基础上，业主将享受到更加实惠的折扣。再譬如，A小区的某业主上传到平台的共享的互联网资源，那A小区所在的集群小区的所有业主都可以免费共享此资源，所以你可以通过群体化平台享受到免费的视频、音乐、课程、图片等资源。除此之外，社区群体下的社区活动开展将获得更加广阔的空间，活动策划和活动宣传都可以在平台上对业主进行更加到位的宣传，可以大大提高业主对一些活动的知晓度和参与度。另外，业主通过群体化智慧社区平台网购，除了能够足不出户就能货品到家外，还可以通过业主评价和多方对比，实现个人商品的个性化选择和精确购买以及排名定位推荐等等。
智慧社区群体化管理将使物业服务公司朝着更加简洁和高效的方向进行变革，包括楼层管理、安保管理、水电管理、公共环境管理等基础物业管理会随着智能化系统的升级和换代逐渐简化。基础物业管理将通过先进的智能化系统等技术手段，以为业主提供更加安全、整洁、方便、和谐的生活居住环境为前提，逐渐以线上管理为主，线下管理为辅，从而使我们的基础物业管理更加规范化和简洁。群体化的智慧社区可以实现小区与小区的交互式批量管理，同样的一个小区有智能化管理系统将比无智能化管理系统节约人力约50%，加上群体化的社区可以进行打包管理，会大大减少物业管理人员岗位，并且提高物业服务公司一些业务的办事效率。在基础物业管理逐渐简化的同时，综合性服务会成为物业管理舞台上的主角。这里所说的综合性服务主要指在智慧社区平台下支撑物业服务企业对业主服务体系的服务项目。例如社区商品服务、社区房屋租赁买卖服务、社区生活服务等。综合性服务的本质就是围绕业主生活所开展的后勤保障服务工作，在智慧社区集群里构建诚信商品提供渠道，可以让业主免去在网上对比挑选以及商品售后等麻烦，为业主提供一站式服务，使业主节约更多的时间以享受生活。除此之外，综合性服务将会在市场经济的环境下衍生出越来越多的服务内容，例如旅游、资讯、二手货买卖和闲置物品交换等等。
二、无边界化管理
智慧社区发展的第二个趋势就是无边界化管理。我们对无边界化管理的理解应该是没有地域限制的管理。意在我们的智慧社区未来将会跟着人的移动而移动，不受社区本身的地域限制。一方面是无论我们身在何处都应该享受到智慧社区给我们生活带来的便捷和省心。由此可见，目前的智慧社区依然还是无法完全脱离基础物业管理，未来智慧社区会完全打破这一格局，让智慧生活无处不在，你也许还在国外出差但是可以通过移动终端和平台享受折扣机票和折扣宾馆，与此同时同样可以在国外实现物业缴费，实现家里日用商品的预定，实现医生预约，实现远程控制家电家居等项目，让智慧生活可以完全解除地域限制，走出家门甚至走出国门依然轻松无忧的管理自己的小家。
另一方面是物业管理的无边界化管理，具体也就是指在智慧社区的'基础之上解除物业服务公司管理一定要停留在小区的限制，也就是说未来的智慧小区可以实现无员工的小区管理，在依赖智慧社区管理系统的基础之上，实现全智能化管理模式。可以通过智慧社区平台将各项目的信息反馈到客服中心，客服中心再将信息反馈到各个职能部门实现与小区的对接，相当于一个管理系统带动整个智慧社区群体的正常运行。
三、针对业主的个性化服务
智慧社区发展的第三个趋势就是针对业主提供个性化服务。所谓个性化服务就是一号百通，通过智慧社区可以实现业主一对一的数据化管理，简单说来就是一个客户一个编号，编号即账号，一个账号将实现上网、购物、缴费、交友等所有平台提供的服务。一旦实现客户的编号数据化管理，系统就可以根据业主的个人账号行为，为业主定制个性化的服务。例如某业主有小孩，可能他更需要育儿或者教育的相关资讯和信息，那么平台就可以为该业主定制相关的资讯和教育服务推荐等。例如某业主家里有八旬老人，那么他可能就会需要帮助老人保健或家政服务等相关资讯和信息，那么平台就可以为该业主定制相关的资讯和服务推荐等。通过这样的业主精确分析和定位，就可以有针对性的为业主提供商品采购信息和资讯推荐以及服务推荐等等。“大智慧社区”的“大”既是指智慧功能的扩大，也是智慧形态的扩大，目前完全意义上的“大智慧社区”还没有完全形成，但是在智慧社区不断发展和升级趋势的带动下，“大智慧社区”必将成为引领未来社区生活的主流。这是物服务企业通过努力可以实现的的美好发展前景，更是物业管理转型升级和创造新价值所必然会选择的路径。
物业管理的论文3
摘要：物业管理专业是一门实践性很强的学科，不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识，而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务，探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行，以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词：物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展，物业管理行业不断发展壮大，已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展，对人才的需求也越来越迫切。20xx年 12月1日开始，我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化，必须深化物业管理专业教学改革，要根据物业管理的从业要求，确定学生培养目标，加强技能训练，提高实践能力，培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求，但无论是本科学校还是高等职业院校，这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时，我们看到的是，由于物业管理专业人才的缺乏，整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求，使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式，在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点，物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力，知识面广、沟通协调能力强，熟悉相关法律法规，能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中，必须做到实践与理论的结合，运用各种教学方法和教学手段，课内与课外相结合，使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力，培养高素质的物业管理专业人才，在物业管理专业教学中，采取成立模拟公司的教学方法，充分发挥学生主动性，调动学生兴趣，培养学生实际操作能力，保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国，是指人为创造的经济活动仿真模拟环境，作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程，了解和弄清其各环节之间的联系，而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式，通过构建虚拟的经营管理平台与氛围，学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程，了解公司各环节、各部门之间的联系，与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中，把教学内容按照公司运作，分成相关模块，通过教师讲授和学生自学，让学生主动参与到公司运作过程，在相应的“工作岗位”上学习，提高岗位实操能力，增强“实际”工作经验，提升职业素质和能力，保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中，要注意三点：一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程：收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中，由于知识结构的`深浅不同，参与模式也不有一样，着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学，对大学的一切都还处于不断适应阶段，这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性，具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点，是个体核心的信念体系，是个体评价事物与抉择的标准，价值观决定着人们行为的取向，它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此，对大学生进行价值观教育至关重要，这会对他们明确自己的未来定位和发展方向，积极努力地塑造自我，为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此，可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论，让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中，无论执行任何技术或步骤，必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力，才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通，可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况，从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一，主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员，不仅不惧怕问题，而且要有解决问题的能力，更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说，对工作中出现的矛盾和问题，要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法，培养较强的学习能力，对提高学习效率和学习成绩，增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来，业主对物业管理的服务要求逐步提高，面对新时期的巨大挑战，物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中，涉及到方方面面，会遇到各种环境，会遇到各种各样的人和事，同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
物业管理的论文4
1经营型物业管理模式的涵义及特征
所谓经营型物业管理模式是指以客户需求和市场变化为导向，利用创新性的经营理念，将所管辖的物业统一纳入经营，通过开发和利用各类物业的功能，提高物业的整体增值潜力。它有三层涵义：
第一、通过有机融合，使物业经营和物业管理服务成为浑然一体的实体，在做好基本管理服务工作的同时，着重为开发商、业主（客户）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，竭尽全力发挥域内物业的整体增值效力，提高物业的增值潜力，扩大物业管理企业的赢利空间。
第二、依托于社会分工的不断细化。如利用现有物业企业职能部门的专业化，成立专业化公司，充分利用企业专业技术的集中优势，有效降低成本，提高服务质量。借助物业企业社会化，通过企业参与市场竞争，使其充分市场化，形成技术对外扩张的格局。
第三、采取资本运营的手段，利用兼并与联合、改组与改造等方式，优化组合资源，实现专业化管理和规模化经营相融合，不断扩大企业的资本。其目的就是最大限度地体现企业管辖物业的保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式的基本特征表现为物业企业在物业日常管理、创新经营、资本运作等方面的高度融合，其核心就是让物业管理企业全面走向市场化。此种模式是围绕物业管理所涉及的整个领域，不仅仅局限于物业企业对收益性物业及配套项目的经营管理，并且在资源的吸引和技术的转化等方面实现最优化的动态组合。由于这种最优化的动态组合，有效改变了物业管理企业过度依赖于房地产开发企业的传统模式，促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，物业管理企业的社会地位日益提高。
2经营型物业管理模式市场需求的价值分析
就我国实际情况而言，客户对经营型物业管理需求旺盛。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，使房地产服务领域巨大的市场空间得到了拓展。根据有关资料分析显示，某总公司所属的总资产中，其中物业资产竟达65%，而且这些物业资产中有相当一部分未得到充分利用，甚至长期闲置。有些分支机构效益差，却对物业这个怀中的金娃娃无动于衷。比如：目前的租赁市场，全国约7000万户居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例达9.52%。据北京、上海等大城市住房调查显示，分别有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撑这一巨大租赁市场的中介组织各式各样，非常缺乏专业性和规范性，显然这将给为数众多的物业企业开拓了营利市场，创造了利润空间。试想：当三级市场启动后，随着住房交易量增大，广大市民会有更大的咨询交易、代理租赁及估价物业的需求，显然，这些业务与物业管理企业都将存在必然联系，这些足以说明经营型物业管理模式市场需求旺盛，而现实中相当一部分物业企业在专业管理、合理的规划和经营方面十分缺乏。综上，物业管理企业必须增强经营意识，提高经营水平，更多关注其物业的增值、物业效益潜力的发挥，最大限度的体现经营型物业管理的价值。
3构建经营型物业管理模式的思考
物业管理企业在发展经营型物业管理模式的过程中，应该提高经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制，走出“保本微利行业”传统思路。
3.1提高经营效益，彰显企业的市场竞争优势虽然物业管理企业转化资金、劳动力等资源后，作为综合性服务和精神产品提供给市场，除了给劳动者提供就业、给国家增收之外，毋容置疑，物业管理企业的发展必须通过创造利润来增加积累和吸引更多的发展资金。物业的保值增值依赖于经营型物业管理服务水平的不断提高。企业在不增加经营成本的前提下控制成本为业主提供更多的增值服务，提高成本效益和经营效益是经营型物业管理企业的当务之急。实践证明，惟有注重成本效益的物业管理企业，才能有更强的市场竞争优势，赢取更多的企业生存空间。提高经营效益意味着根据企业自身的有利条件和优势，从而达到企业经济效益与社会经济效益的.双赢目标。
3.2创新经营理念，提升物业的市场价值经营型物业管理模式，要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作的必须份内之事。针对客户群找准定位，群策群力策划优质项目，以更多的实惠满足广大客户的需求。诚然，做好物业管理工作固然重要，但是，在激烈的市场竞争中，只有不断地迎合市场、积极地拓宽经营渠道，所引进的经营项目是急客户所急的，才能顺利实现客户、经营者及商户“多赢”。因此，物业管理人只有具备了强烈的营销意识，才能使管辖的物业潜力得到充分发挥，不断提升物业的市场价值。
3.3建立人才培养机制，实现物业管理人力资源价值经营型物业管理模式，要求物业企业应根据具体的物业项目，狠抓物业经营人才队伍的培养。培训对象应从管理层到员工层全方位实施培训，做到有步骤、分阶段、且提供针对性强的、分层次的专项培训课程。通过培训，使企业广大员工充分了解和掌握物业经营方面的基本知识，学会运用新的市场化的管理理念、服务标准。因此，只有建立物业管理人才培养机制，才能为企业不断适应行业多元化良性发展和市场变化需要创造持续的动力。借助现代管理工具，利用信息化手段才能更好发挥人力资源的效率，最大限度实现物业管理人力资源的价值。
总之，经营型物业管理模式是企业做强的一条重要途径，推行此种模式必须注重成本效益和经营效益、创新经营理念、建立人才培养机制等，使我国物业管理行业真正进入健康、持续、快速的良性发展轨道。
物业管理的论文5
激励需要讲求公平性，这也是在企业的发展之路上是非常重要的一个原则。如果员工感到不公的待遇，就会影响到他的工作效率以及工作时的情绪，最终还影响到激励效果。现在人们关心的不仅是收入报酬的绝对量，更加关注的是相对量。所以最好有相对明确的规定，付出多少报酬多少，避免员工因比较而产生不平衡心理。
春华物业管理有限公司在不断地实践和发展之后，经过了一些改革，改变和深化了公司的激励机制，公司的发展是愈来愈好了。公司把人员的级别划分为：中层管理人员、基层管理人员和普通员工，根据不同对象制定不同的激励方式。公司中层管理人员主要包括各部门的正、副经理，针对这部分人，必须着重对其进行自我实现和成就感的激励以更加激发他们的工作热情。
春华公司对中层管理人员的激励是采取了物质激励与精神激励向结合的办法。负激励，就像罚款之类的'；正激励，就像津贴、福利、奖金、发放工资之类的。随着我国改革开放的逐步实施和逐渐深入的发展，市场经济也逐步确立下来了，“金钱是万能的”这种思想便在相当一部分人的头脑中生长起来，他们觉得只有发足了奖金，员工的积极性才能被充分地调动起来。
事实上，人们不但有物质需要，更有精神方面的需要。精神激励，如公司经营决策权分享、倾听中层管理人员的意见和建议、对中层管理人员的杰出表现表达感谢之情等。所以，仅仅用物质激励方式不一定能起到作用，只有企业把物质激励和精神激励完美融洽地结合起来以后，才能真正充分地调动起中层管理人员的积极性，从而实现企业发展。
春华公司的基层管理人员，主要有每个部门的主管、副主管、大学生、外聘的骨干等等。因此，将春华物业管理公司的生存和发展目标同基层管理人员的个人发展巧妙地联系在一起，是一种十分不错的激励手段。基层的管理人员将会为了实现一个实在的目标或理想，而认真地考虑自己如何做和怎样才能做好，这种方法可以极大的增加基层管理人员对公司的凝聚力和向心力。除此之外，对于公司的基层管理人员，还有职位激励、目标激励、荣誉激励、企业文化激励、物质激励等多种激励方式。
公司对普通员工的激励措施同样是十分多样的：公司尊重各级普通员工的价值取向和独立人格，达到知恩必报的良好效果；对于普通员工劳动贡献给予荣誉和奖励，如光荣榜、发荣誉证书、会议表彰、在公司内外媒体上宣传和报导、推荐获取社会荣誉、评选星级标兵、家访慰问等；对普通员工工作以及生活上的关心，如经理签发员工生日贺卡，建立普通员工的生日情况表；提倡公司内部普通员工之间的平等有序的竞争以及优胜劣汰；有条件的增加公司普通员工的工资、生活福利、保险等。
作者：项珠莎 单位：浙江工商大学管理学院
物业管理的论文6
1基于IFC标准的建筑信息模型
1.1建筑信息模型
建筑信息模型(buildinginformationmodeling,BIM)是一个智能化的建筑物多维模型,它能够连接建设项目全生命期不同阶段的数据、过程和资源,是对建筑工程对象的完整描述。它支持建设项目全生命期的信息管理,使得生命期的信息能够得到有效的组织和追踪,保证信息从一阶段传递到另一阶段时不会发生信息流失,减少信息歧义和不一致[2]。
1.2IFC标准
标准的建立是解决信息交换与共享问题的关键。国际协同工作联盟(InternationalAllianceforInteroperability,IAI)发布的建筑业国际工业标准IFC[3],作为建筑行业的数据交换标准,提供了建筑工程实施过程所处理的各种信息描述和定义的规范。这里的信息既可以描述一个真实的物体,如建筑物的构件,也可以表示一个抽象的概念,如空间、组织、关系和过程等。IFC大纲是IFC标准的主要内容,给出了IFC标准中各种实体的具体数据结构定义。IFC大纲的整体由信息资源层、信息核心层、信息共享层和领域层等4个层次构建[4]。在IFC大纲中,物业管理相关信息是IFC模型的一个关键组成部分。IFC物业模型分别有IfcShared-FacilitiesElements、IfcProcessExtension、IfcShared-MgmtElements和IfcFacilitiesMgmtDomain4个子模型。这些子模型定义了物业管理相关的共享信息类,提供给应用者使用。
1.3基于IFC的建筑物业信息模型的建立
本系统根据IFC2x2版本大纲定义的描述规则,使用C#语言在系统中定义物业相关标准类。系统实现了物业管理相关4个子模型中的实体类以及建筑三维模型的相关类。其中IfcShared-FacilitiesElements子模型定义了物业管理的基本元素,包括设备信息、设备分组、资产鉴定、对象数量等相关信息。IfcSharedMgmtElements定义了贯穿建筑生命期各个阶段的共有基本信息。IfcFacilitiesMgmtDomain定义了物业管理的基本信息。IfcProcessExtension子模型则支持用户自定义的各种扩展信息和根据需求建立起相对应的对象。本系统中的物业管理对象可以三维模型的方式描述,系统通过实现描述三维几何信息的IfcProduct类,定义了物业管理对象的三维几何模型。主要包括:建筑构件实体,如梁(IfcBeam)、板(IfcSlab)、墙(IfcWall)和柱(IfcColumn)等;建筑设施实体,如设备(IfcAsset)、管道(IfcFlowTerminal)等。本系统按照IFC标准定义类的结构和方法,使用C#语言建立物业管理信息和三维模型的相关IFC类,完成了相关物业数据对象的描述,从而建立起建筑物业信息模型。
2基于中间件技术的建筑设备集成
2.1楼宇自动化系统集成平台
目前建筑领域里,广泛应用着多种楼宇自动化系统(buildingautomationsystem,BAS)。这些楼宇自动化系统包含了不同厂家的各种设备。由于各设备子系统所采用的协议可能不同或不能兼容,实现众多设备的'集成,成为本研究的一个重点。当前的系统集成通常采用2种方法。一种是应用硬件技术来实现系统的集成,即使用硬件网关来实现通信协议的转变。由于市场上使用的协议太多,硬件网关成本高,推广不现实。另一种方法是使用开放的标准协议来规范楼宇自动化系统的集成,然而由于商业利益,导致私有协议仍占据着当前市场[5]。本研究应用中间件技术来实现楼宇自动化系统在网络上的系统集成,基于软件层面上的系统集成探索了一个可行的方法。
2.2集成平台的实现
本系统采用COM/DCOM技术作为本集成系统的支撑平台,以减少网络通信方面的开发工作。OPC和WebServices具有不同的特性和应用环境,都是用于系统集成和交互操作的新技术。OPC提供了灵活通用的接口,具备良好的通讯功能,可以方便地实现局域网内的设备集成。而WebServices可以实现基于Internet广域网的数据服务[6]。选用OPC作为设备子系统端的接口标准。同时考虑到系统和设备子系统在Internet上连接的需求,则采用WebServices技术支持一些服务的公开调用,并实现Internet上的集成管理。本系统使用中间件技术将COM/DCOM和WebServices有机结合起来,充分发挥OPC在现场设备集成的优势和WebServices在Internet上提供服务的特点,实现分布式系统的集成以及基于Internet的数据服务。楼宇自动化各设备子系统通过OPC驱动接口接入到本集成平台,由IBServer服务器负责处理从底层设备获取的数据。IBServer服务器通过COM/DCOM的方式提供了一系列服务接口。位于局域网的BMS工作站可以直接调用这些接口与各设备子系统通信,形成一个基于局域网的集成管理工作站,为物业管理功能模块提供数据交换。同时WebServices服务器通过调用IBServer的COM/DCOM接口,并将之转换成WebServices接口向外公布,为网络用户提供数据服务。
3智能物业管理系统
3.1系统的总体结构
本研究开发的物业管理系统通过建立基于IFC标准的建筑物业信息模型、IFC解析器以及数据接口,实现了建筑设计、施工与物业管理信息的共享和交换。同时应用中间件技术建立楼宇自动化系统(BAS)集成平台,实现了建筑设备的监控和集成管理。
3.2系统的数据交换
本智能物业管理系统通过IFC数据文件和数据交换接口,实现基于IFC标准信息模型的数据共享和交换。IFC数据文件是专门格式的ASCII码顺序文件,采用WSN(WirthSyntaxNotation)形式化语法,易于计算机处理。IFC标准的对象实体则按照STEP(standardsforexchangeofproductdata)标准在数据文件中进行记录。本系统建立IFC解析器,可实现对IFC数据文件的读取,并在系统中生成基于IFC标准信息模型的数据类实体。同时还可以将信息模型的数据类实体保存为IFC数据文件,其他系统通过读取并识别该文件内容,提取出相关的数据信息,从而实现不同系统之间的数据交换。
3.3系统功能
基于IFC标准和建筑设备集成的物业管理系统,相比一般物业管理系统具备更多优势。系统除具有常规管理功能之外,还具备了智能化的设备管理功能。系统的常规物业管理功能包括系统管理、日常维护、服务管理和财务管理等。其中系统管理实现系统的用户管理和权限配置管理;日常维护包括房产资源管理、住户管理、人员管理、供应商管理、库存管理等;服务管理包括信息服务、投诉管理、预定代办等;财务管理包括各项收费管理、租赁管理等。本系统基于建筑设备集成的智能化设备管理包括如下主要功能:设备管理及维护、设备数据实时显示、设备控制策略配置、设备任务管理、设备监控报警、日志管理、历史数据记录、设备故障预警预报、专家知识库。
4结论
本研究通过建立基于IFC标准的建筑物业信息模型和IFC数据交换接口,实现了建筑物业管理阶段与设计、施工阶段的信息交换和共享。本研究基于中间件技术建立了楼宇自动化系统集成平台,通过此平台可对建筑设备进行监控和集成管理。本研究将建筑设备的智能管理和物业管理系统有机结合,实现了具有集成性、交互性和动态性的智能化物业管理。本系统应用于香港国际商业中心(InternationalCommerceCenter)的“智能优化控制、故障诊断及节能”项目,对该商业中心大厦的暖通、空调系统进行监控、优化控制和管理,达到节能优化控制的要求。本系统的其他智能物业管理功能也将在该项目中实施应用。
物业管理的论文7
物业管理最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才30多年，而在大陆内地则普遍只有20年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。
一、我国物业管理的现状
（一）物业服务企业自身存在问题
1．资金问题
物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业服务企业却在抱怨物业管理的经费有困难。 开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
2．资质问题
物业服务企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业服务企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业服务企业资质各个相差甚远。物业服务企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业服务企业或附属的物业管理部、独立组建的物业服务企业、房管所转换的物业服务企业、各大系统单位组建的物业服务企业，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过
一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业服务企业不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。
3.规模问题
有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业
服务企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的`面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业服务企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业。
（二）物业管理行业发展不健全
1.业主缺乏物业知识
一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。
2.物业服务企业收费难
在物业管理中应该贯彻“谁享用、谁受益、谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业服务企业收费范围和价格透明度低，有的企业收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业服务企业提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业服务企业，这些都极大的影响了物业服务企业的发展。同时，使物业主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业服务企业进一步发展壮大。
3.地区间的发展不平衡
从我国物业管理的发展实践看，经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7。据不完全统计，20xx 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。
4. 法律体系不完善
不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足。法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是20xx年才颁布的《物业管理条例草案》，由此可见法律体系的建构还需要时日。
同时，也导致了物业服务企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业服务企业与业主很难和谐相处；制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业服务企业操作上有些差距，例如武汉市物业管理地方法规中规定物业管理费不能超过1元/平方米（不含电梯），但实际上迫于无奈大多数的物业管理费在1.2元/平方米-1.8元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难守的局面。
二、我国物业管理的发展趋势
随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌。针对制约物业管理健康发展的种种情况，如何从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，使物业管理企业向着规模化、区域化、专业化的方向持续健康发展是值得我们思考和研究的重要问题。
（一） 人才的选择是物业服务企业生存和发展的关键
一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是物业服务企业参与竞争、志在必得的信心所在。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，多学习、多取经，增强企业的竞争力；外部方面，物业服务企业必须在品牌塑造上下功夫，创立有自己特色的管理理念和模式，主动出击，积极参与物业市场竞争，全面提升企业的知名度，为物业管理可持续发展奠定的基础。
（二） 物业管理市场必须建立公平的市场竞争机制
招投标要求公平竞争，企业之间比管理、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。这就要求行业破除保护主义、本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件。虽说目前政府已采取了一定的措施推行物业管理实行公开招投标制度，但力度不大。政府既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。
（三） 健全物业管理法律、法规体系
市场经济是法制经济。物业服务企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。
（四） 走专业化、规模化发展的道路
现在很多物业服务企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居
高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业服务企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业服务企业仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正朝着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。
当然，物业服务企业要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。因此，在这个新的世纪里，物业服务企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。
（五） 加大物业管理的宣传力度
目前，在物业服务企业与业主之间，一方面存在收费难的问题，另一方面却要求内容广泛的优质服务，这种权利和义务的不对等的状况不利于整个物业管理行业的健康发展。所以要加大对物业管理的宣传力度，帮助老百姓正确认识、理解、关心、支持物业管理。引导人们树立正确的物业管理消费观念，实现权利和义务对等统一。
物业管理引入我国虽然仅有30多年的历史，但是，它在市场管理中的巨大社会作用已得到充分显示：政府的职能转变了，财政负担减轻了，城市的管理水平提高了，人们生产、工作和生活的环境改善了。对于这个新兴的行业，我们不能求全责备，而应以比较平和的态度学习科学发展观，把握其理论实质和思想内涵，开拓创新，促进其健康成长。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！
参考文献`
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[5]蔡耀忠.物权与物业管理.中信出版社.20xx.
[6]贺学表,王子润.中国物业管理.法律出版社.20xx.
结 语
非常感谢***老师给予我的悉心指导、多方面的入微关怀和帮助。老师渊博的知识、扎实的理论功底、高深的学术造诣、严谨的治学态度和胸怀宽宏的高尚品质，让我受益匪浅，终身难忘。感谢本寝室全体人员三年来的照顾和帮助，这三年的欢声笑语是永远的美好回忆。
经过两周的努力，浅谈我国物业管理的现状及发展趋势的论文终于完成 在整个设计过程中，出现过很多的难题，但在老师的帮助下顺利解决了，在不断的学习过程中我体会到： 写论文是一个不断学习的过程，从最初刚写论文时对企业职位面临的问题的模糊认识到最后能够对该问题有深刻的认识，我体会到实践对于学习的重要性，以前只是明白理论，没有经过实践考察，对知识的理解不够明确，通过这次的做，真正做到理论时间相结合。
总之，通过毕业设计,我深刻体会到要做好一个完整的事情，需要有系统的思维方式和方法，对待要解决的问题，要耐心、要善于运用已有的资源来充实自己。
物业管理的论文8
一、应收账款控制和管理的成本分析
随着市场经济的不断发展和进步，赊销和赊购已经成为一种重要的交易方式。物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产生应收账款，之所以这样做主要是为了扩大销售，增强公司的竞争力，进而获取更大的利益。由此可知，应收账款是公司的一项重要的投资行为，而投资一定会产生成本，在对应收账款控制和管理之前一定要全面了解应收账款成本的构成。应收账款成本主要由三个部分构成，即管理成本、资金占用成本以及发生坏账的成本。管理成本顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支，主要包括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督等费用。资金占用成本主要是指公司将资金放在应收账款上而导致公司失去的机会成本。坏账成本主要是指应收账款无法回收给公司带来的损失。正确分析应收账款成本的构成，可以帮助公司正确权衡这种政策实施增加的盈利以及成本之间的关系。只有在盈利大于成本时才能实行赊销制度，而当账款赊销制度有良好经济效益时，公司可以考虑将信用条件放宽，从而增加赊销量，提高企业的盈利水平[2]。
二、对应收账款控制和管理的策略分析
(一)真实全面的收集关于业主的资料，对业主的信用进行评估，做好业主信用管理
对于企业来说，赊销存在一定的风险性，为了将这种风险最小化，关键就是要做好对业主的信用管理，只为信用状况良好的业主提供赊销服务。首先，加强建立健全信息管理制度，做好对业主的信息管理。物业管理公司在办理业主的入伙手续时一定要将业主的详细信息填写清楚，并核实业主信息的真实性。同时，物业管理公司还需要定期对业主的资料进行更新，以便在发生相关事件时可以及时和业主取得联系。其次，需要对业主的经济能力以及信用进行评估，不断优化业主资料，建立业主信用档案，对于信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益[3]。
(二)采用科学的信用政策
物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏，因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用政策主要包括三个方面的政策，即现金折扣政策、信用期间政策以及信用标准政策。其中比较重要的是信用期间的选择，所谓的信用期间就是指公司允许业主从享受服务到付款的时间，信用时间过短或者过长都会对公司不利，时间过短不能吸引业主，而时间过长会导致公司产生的费用增多，甚至有可能会大于收益。物业管理公司在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限，不同的业主可以有不同的信用期限，可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。一年收费一次可以减少业主缴费的次数，给业主带来方便，减少物业管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费，则会对企业造成严重不利的影响，使企业面临较大的财务风险，同时也会增加业主一次性缴费的资金压力。本文笔者建议物业管理公司每个月收费一次，这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业主缴费的次数，但是由于银行代扣、微信、支付宝等电子银行技术的发展，很大程度上降低了对业主造成的麻烦，因此每个月缴费一次切实可行[4]。
(三)建立完善的应收账款控制和管理机制
应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量，进而影响公司的运营。因此，物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款控制和管理问题的重视程度，明确各个相关部门责任、义务和权利，重点提高对财务部门的要求，要求财务部门定期对每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行核算，分析每笔应收账款形成的原因以及准时回收的概率，并整理成系统的报告，反馈给公司的领导以及其他各个相关的部门。同时，物业管理公司还需要根据实际的情况制定科学合理的应收账款控制和管理规章制度，将应收账款回收的情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外，还需要加强对应收账款余额的控制，将其控制在物业服务总收入的2%-10%之间。为了提高应收账款的回收率，还需要将具体的回收责任分配到具体的项目负责人和相关工作人员身上，在年终需要对项目负责人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要调整岗位，优化工作队伍，提高应收账款的回收率。
三、提高应收账款回收率，防范和降低坏账发生的`策略分析
(一)加强对应收账款回收情况的监督和管理
由于物业管理公司面对的是广大的业主，收费工作比较繁重，并且应收账款的时间长短也不一样，需要具体情况具体对待。在现实中，费用拖欠时间越长，回收的难度越大，形成坏账的可能性也越大，因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理，尽量缩短业主逾期的时间，降低坏账的发生率。
(二)调整应收账款回收的政策
科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障。因此，物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主，业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣，以便更好的和业主进行协商。另外，为了提高工作人员的工作热情，还需要给予工作人员一定的奖励。
(三)对收账策略进行调整
对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法，这样可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下，催款都是循序渐进的，首先是通过信函、电话联系等方式，然后是上门面谈、协商，最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主，不要进行过多的打扰，以免引起业主反感，对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知，在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律[6]。对于通过法律途径催收的，一定要保存好相关证据，以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外，要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。
(四)建立应收账款坏账制度
在商业信用行为当中，坏账行为是无法完全避免的，但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先，公司需要坚持谨慎性原则，提前对坏账发生情况进行评估，建立健全坏账准备制度。其次，需要根据业主的财务状况评估坏账的风险，然后选择最恰当的会计政策，根据现行的准则，采用备抵法对坏账进行有效的处理，尽量减少公司的损伤。最后，公司还需要真实的反映管理费用收支状况，维护公司以及广大业主的利益。
四、结语
综上所述，对于物业管理公司来说，做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义，有利于降低财务管理的风险，提高企业财务管理的水平和经济效益。因此，物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度，优化财务管理的政策，改变收账的方法，做好对业主的信用管理，并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作，将企业存在的应收账款风险降到最低，提高物业管理公司经营发展的质量。
物业管理的论文9
摘要：随着社会快速的发展，人们的生活质量得到了很大程度的提高，特别是近年来社区化服务的不断发展，让人们对社区的管理有了更高的要求。各个地区的物业公司为了更好地提高对社区的管理，进行了一系列的深入研究。通过将地理信息系统引入到社区化物业管理当中，较好地提高了社区化物业管理的科学性和准确性，使物业社区管理更加具有保障性。下文将针对地理信息在社区化物业管理系统中的应用展开探析。
关键词：地理信息系统；社区化物业管理系统
1前言
随着我国社会经济的不断发展，人们各项物质水平都得到了一定程度的提高，因此，人们对于居住环境的要求也越来越高，人们逐渐从农村转移到城市中，在城市社区中进行居住，同时人们对小区物业的管理同样也提出了非常高的要求。传统的小区物业管理中存在着诸多的问题，已经不能够满足人们对社区化物业管理的需求，并且，随着房地产经济的快速发展，社区化物业管理进行创新管理模式已经是势在必行了。通过对社区化物业管理制度进行深入研究，使社区的物业管理更加现代化，从而更好地满足人们各方面的需求。物业管理系统中包含着非常多的内容，其中包括行政管理、安全管理、房产管理、环境管理等。
2物业管理信息系统的局限性
随着社会的快速发展，城市化建设进程不断加快，人们对社区物业管理有了新的要求，社区化物业管理方式也越来越复杂，特别是社区内的各种设施摆放，以及社区地下管网的分布，这些情况的出现导致小区内的安全管理和相关的设施设备管理都出现了一定的困难，特别是路灯、变压器和地下管道的维护等都不能够顺利进行。这些问题都造成了社区化物业管理存在着一定的难度。而社区化物业管理中存在的这些不能够顺利进行的问题，都属于地理或空间位置属性，因此，这些问题都可以通过地理信息系统进行完善，传统的社区化物业管理不能够实现数据库位置关系的.联系，通过借助地理信息系统各种CAD软件进行图形的构建，能够较好地克服传统物业管理中存在的局限性。
3地理信息系统
3.1地理信息系统的定义。地理信息系统的英文名字是GeographicInformationSystem，简称GIS。地理信息系统是进行地理信息处理的一个系统，其中的地理信息指的是能够通过一定方式处理地球上的空间位置信息，通常简称为空间信息。3.2地理信息系统的功能。地理信息系统应用到社区化物业管理当中，能够将社区中的空间数据进行实施的采集、存储以及各种分析整理，最终保存在计算机系统中，供社区物业管理人员观看。地理信息系统能够将地球空间中的任何数据进行一系列的处理，不仅是数字、文字等属性信息，包括一些可视化图像的空间信息，都能够通过地理信息系统进行综合性的分析和数据的存储，然后将空间实体之间的存在关系进行深入的分析和研究。地理信息系统能够帮助社区化物业管理进行位置、条件、变化趋势、模型和模式等五个方面的空间信息的收集和处理，方便社区物业进行管理。
4地理信息系统在社区化物业管理系统中的应用
传统的社区物业管理系统对空间数据的处理都是采用二维数据库进行的，采用这种方式进行的空间信息处理不能够实现信息的可视化，然而，通过地理信息系统能够较好地改善这一点。然而在当前的社区化物业管理当中，大量的物业管理信息都是以空间信息的形式呈现，很多的图形信息如果借助二维数据库进行处理，将不能够实现图形的可视化，因此，通过地理信息系统，可建立一个更加实用、安全的物业信息系统的管理。4.1地理信息系统应用到社区物业管理当中，能够将社区地下管线的埋设和维修都进行完善。特别是随着社区地下管线的建设越来越复杂，地下管线的安排纵横交错，如果不能够较好地将管线进行埋设和维修，就会导致很多不必要的损失，使社区居民不能够进行正常的生活。因此，社区物业管理中引入地理信息系统，可较好地解决这一点。4.2地理信息系统还能够将社区大楼内部的管线进行合理的安排，并通过地理信息系统实现较好的管理。4.3地理信息系统应用到社区物业化管理当中，能够使社区中的安全管理得到更好的保障。地理信息系统能够实现对车辆的管理、设备的自控等很多安全方面问题的管理，同时，对于社区中出现的一些偷盗事件也能够及时发现并进行处理。4.4能够将社区中的每个单元住户的情况进行了解，将相关的配套设施以及住户进行缴费的情况都能够进行管理。4.5地理信息系统能够为社区管理人员提供空间位置的服务，帮助社区管理人员获取精确的空间信息，更好地方便地理位置的查询。物业管理系统是当前社区中的一项非常重要的内容，通过地理信息系统的科技优势，实现社区物业空间信息的强化管理，更好地提高社区物业管理的质量，给人们提供一个更加舒适、美好的生活环境。
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物业管理的论文10
［摘要］
物业管理对于优化新农村社区环境、保障社区安定团结以及营造文化氛围等方面，有着较强的优点。而在新常态背景之下，在缓解社区管理负担、加速乡村建设都具有非常重要的作用。分析了物业管理在新农村社区中的重要意义，提出当前新农村社区中物业管理所具有的主要问题，并给予相应的处理建议以供参考。
［关键词］
新常态；物业管理；新农村社区
由于我国正常城镇化建设的加速期，各地区对于建设新农村的步伐都在不断加速，在这当中最为显著的一个标志便是新农村社区。在发展新农村社区的过程中，相关的物业管理工作也必须与时俱进，这在保障村民之间的和谐、构建优美环境的社区以及加速村民形成现代生活等方面起到了举足轻重的作用。然而，我国在建设新农村方面所投入的时间较为短暂，各方面亟需完善及改进，而其中所伴随的物业管理工作也需要进行相应的优化。
1物业管理在新农村社区建设中的重要性分析
物业管理的重要作用价值不单单体现在城市建设以及相应的发展当中，同时对于建设新农村社区也具有非常的积极作用，对夯实新农村建设成果有着非同一般的意义。其重要性主要表现为如下几点：第一，物业管理在实现新农村市场化方面具有积极地推动作用。在城镇化发展过程中，主要伴随着生产、生活等方面的改变，在此之中必定会出现众多的废弃物。倘若对这些废弃物未开展及时地处理，必定会导致垃圾的过多堆积。这不仅会对新农村的形象产生影响，同时还极易引发环境污染甚至对地下水造成不可逆的污染，进而危害乡村居民的健康。由此可以看出，对废弃物的集中处理和再利用就显得非常重要。在将专业的物业管理模式应用于新农村社区建设过程中，不但可以有效节省能源、降低成本，同时还能够通过回收再次利用。让农民实现增收，可进一步促进农村城镇化的建设脚步。第二，物业管理对于加强农村社区建设的社区治安有着积极地作用。虽说建设农村社区能够有效改善村民的生活条件。但相较于城市，农村社区还存在着较大的问题，其中较为突出的便是社区治安。由于村民自身的安全防范意识不充足，缺乏法律知识，再由于安全防控措施缺乏等，都使得在建设新农村社区的过程中存在着很大的.安全问题，为此积极引入物业管理将对保障社区安全具有重大的效用。第三，物业管理有助于新农村社区村民形成现代生活习惯，提升生活品质，打造和谐新农村社区。新农村社区当中的村民基本上都是长时间居住在农村当中的，各门各户都是零散分布的，生活方式随便，不文明习惯较多，比如垃圾乱放、污水随意倾倒等。然而对农村进行社区建设，必定会导致社区人口密集度加大。邻里之间由原来的分散居住转变成了对门或楼上楼下，相互之间的距离拉近了。倘若一直沿用之前的生活模式，极易导致邻里间突发矛盾。而此时物业管理的介入，会在很大程度上推动村民形成健康的生活习惯（如不随便乱放垃圾等）以及调和邻里间所产生的纠纷。
2新农村社区物业管理运行过程中遇到的难题
2.1资金短缺无法缓解
物业行业作为利润微薄的行业之一，存在着较大的资金流动性问题。而对于不断兴建的新农村社区，必定要求有巨大的物业管理市场与之相配套。倘若只通过现有的一些物业服务企业进行投入，再加上投资回收时间的过于太久，必定会导致大部分的物业公司不敢轻举妄动。现阶段，物业公司的资金筹措途径有政府资助、民间集资、社区内居民自发筹集、部分产业的效益贴补等。然而新农村社区的建设不断扩增，使得物业所需要的管理的规模也在不断地增加。单纯的依附于政府或者是社会恐怕是远不够的，同时在对社区内村民进行物业费用收缴时存在着非常强的消极情绪，这使得社区内居民自发筹集的方法也无法缓解资金短缺的难题。
2.2传统观念难以改变
由于新农村社区的居民主要以农民为主，因此物业管理所需要服务的对象主要为农民。长时间以来，传统的村居生活方式都是自由自在、无拘无束的，并且村民们也比较方案受约束的感觉。但与之相对的便是统一化、规范化的物业管理模式。为此，怎样让村民能够顺应现代物业管理模式，配合物业管理的开展是急需处理的重要难题。
2.3相关法律法规的困境
目前大部分所使用的物业管理条例主要以城市为主，如果推广到农村，必定会出现与农村习惯相矛盾的情况。农村中的物权所属问题异常复杂，违规搭建的情况也非常的普遍。在应对这方面的问题时，怎样均衡法律条文以内的规定与风土人情是非常令人痛苦的。那怎样有针对性的制定关于新农村物业管理的制度条文，以及通过何种制度、交由什么样的部门来进行有效地管理都是亟需进一步商榷的。
2.4治安管理存在隐患
由于传统思想的制约，很多新农村社区依旧使用着传统治安模式。而智能安保装置、出入门禁等普遍应用于城市社区，且具有很强震慑效果的设备。然而在新农村社区当中这些设备的使用非常之少，特别是缺乏必要的安保系统。另外，有部分智能安保装置虽然应用到了新农村社区，但因为社区中缺少相关的专业技术人员，使得配套服务无法与之相匹配，导致设备发生故障时得不到相应的维护与保养，安保作用无法得到充分的发挥。与此同时，随着商品房金融化、贫富差别日趋显著，都对新农村社区稳定产生着消极的影响。近郊的新农村社区常常因其生活成本较低，使得其成为了流动人员的主要居住地，人员组成异常复杂。社区村民间因各种事件而导致的冲突较多，如果不及时处理，可能会导致治安甚至是刑事案件的发生。这对社区村民的生命安全，以及社区的安定产生了极大的影响。在降低村民安全感的同时，也对物业管理带来了不良的安全威胁。
3建设新农村社区物业管理的建议
3.1新农村社区物业管理市场化
从当前的发展形势来看，在农村社区引入专业的物业公司存在着非常多的困难。但由于“新常态”经济发展以及城镇化建设脚步的不断提速，使得农村社区引入物业管理已然是未来的主要走向，这过程中必须经历熟悉与接受两个阶段。村民以往的生活模式必定会受到约束，物业收费也需要逐步落实。根据不同地区新农村社区物业管理的特点，各地政府可利用相关政策及文件保障农村物业管理的稳定发展，例如制定相关物业计划、服务协约等，积极引导物业公司与村民一同实施管理，帮助村民了解物业管理的重要作用所在。而在此过程中物业公司也需要对其服务进行相应的提升，让村民们能够切实体验到物超所值，这样才能确保物业公司逐渐融入新农村社区。从长久的角度来看，新农村社区物业管理未来必然会走向市场化，因此需最大程度上提升居民的生活水平及收入，突破固有模式，或参考其他地区先进经验强化管理。唯有这样才可以有效保证物业管理水平的增强，与城市物业之间的距离实现缩小，并实现自身的可持续发展。
3.2建立多样化资金筹集渠道
虽然在新农村社区中应用物业管理能够在最大程度上实现环境卫生、社会安定等，然而其资金短缺，物业公司长期亏损以致难以为继。作为微利行业，物业公司的业务利润是非常低的，所需要担负的资金压力异常巨大。例如改造配套以及维护基础设施，城市物业公司主要由专项资金中支出，而新农村物业并不具备该项经费。对于此类问题，物业公司需主动求助于政府部门，争取政府帮助，或通过其他渠道进行集资。此外，物业公司也需要发挥其在管理中所具有的优势，组织多样化的经营活动，通过低费用、高品质服务等实现利润的提升。将公共区域进行出租、收费等公共管理业务交由物业公司进行管理，公司提供多远化的有偿服务进一步实现利润的提升。
3.3做好沟通降低工作难度
新常态下新农村社区物业公司，需在短时间内树立以“客服中心”，不仅需要处理业主的投诉，同时还需要深入调查、分析居民的潜在需求，尽可能尝试为个别业主提供专项物业服务、制定特殊化服务。此外还可通过多样化的社区活动，强化业主、开发商、物业三方的沟通，从而营造和谐融洽的社区氛围。物业管理主要是为“人”提供服务，因此物业在进行管理时其主要目标便是为业主建设“整洁、文明、安全”的社区环境。在此当中，虽说部分农村居民能够改变原有零散化的农村生活，然而其长时间所形成的习惯及思想，则会为物业的管理形成一定的障碍。村民在短时间内很难接受新的生活方式，必然会出现较大的消极情绪。为此，在进行社区物业管理工作前，物业公司的相关工作人员需要充分了解村民的基本情况，与村民之间开展及时有效的沟通与交流，让村民能够转变以往思想上的习惯，积极融入到全新的生活模式当中，帮助社区营造出高品位、讲文明的氛围。这样能够在很大程度上降低物业管理工作的困难，确保管理工作的有序进行。
3.4落实安全管理模式维护社区秩序
物业所进行的安全管理，是保障社区一切活动尽然有序开展的必要基础。对于现阶段复杂的社会治安状况，强化新农村社区的安全防范已然是物业管理的重要工作。因此在进行管理时，物业公司必须做下列几点：第一，职责分清，落实责任制。制定具有目标性的安全管理方案，社区的出入口由安保人员进行查证，实行全天候安全防卫。第二，应用智能安防装备。目前常用的人防方式早已无法应对安防工作的复杂性，依据具体情况设立智能闸门、监控、电子巡更系统等，保证设备正常运行，强化安全防控能力。第三，积极演练突发事件处理及应对。物业公司必须对要当地社区的地质情况、气候环境等加以了解，对于极易发生突发情况的地方进行相关演练，并熟悉常用的预防应对措施。第四，物业公司需登记流动人口的基本信息，对于社区中所含居民的情况以及流动人口状况进行全面了解，避免不安定因素的存在；第五，强化农村纠纷的排查处理工作，最大化降低矛盾的产生。对于已出现的纠纷需妥善处理，切实维护社区居民的安全，实现社区村民满意度的提升。
4结语
新农村社区是原有农村社会实现经济结构转变的最终结果，其主要体现在硬件改造、重新构建，配套建设以及相应的社区管理。在建设新农村社区并投入使用后，物业管理可有效夯实新农村社区的建设成果，加速社区发展和运行。新常态的经济发展背景下，政府、企业以及社区居民的参与下，有针对性地引入具有较高水平的物业公司，实现新农村与城市社区的连接，打造城乡化的专业物业管理市场，进而全面提升新农村社区的物业管理品质及水平。
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物业管理的论文11
摘要：物业管理，是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其配套的共用设施、设备和绿化、卫生、交通、治安、消防、环境等统筹进行维护修缮、整治等管理服务的活动。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作，而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前我国的物业消防安全管理还存在着许多极待解决的问题，因此要进一步推进物业消防安全管理，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系，形成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的新型物业管理模式。
小区物业管理中存在消防安全问题
当前物业消防安全管理存在的问题
物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系，在我国起步较晚，要走向成熟的'社会化、专业化、企业化和经营化的物业管理，还有许多问题值得探索。消防安全管理作为物业管理的一项重要工作，目前还存在着许多亟待解决的问题
首先，物业管理是建立在契约之上的民事商务行为，它涉及许多行业和广泛的经营管理内容。尽管这些年出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但现有的法规、政策对物业消防安全管理的法律地位、管理责任、管理维护经费，以及法律责任未作明确的规定，致使物业消防安全管理中产生的大量矛盾纠纷得不到解决，司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺乏法律依据难以及时解决，例如消防设施设备管理维护责任不明确、维护费用不落实，发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬品，火灾责任和赔偿责任等都难以明断。
其次，由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存在着脱节现象，未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督这种建与用、建与管脱节的现象，造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理，消防设施设备不齐全不配套，留下先天隐患。
第三，物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理和物业区用户日常消防管理等无形管理，至今没有准确界定物业管理作为企业行为，以及应当履行的消防安全管理的工作范围和内容。
第四，消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消防安全管理费，管理经费主要来自两个渠道：开发商提供的一定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用者收取的物业管理费。但这又引出以下问题：一是开发商提供的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留，开发商成了 只生孩子、不养孩子 ，全部由业主和用户来承担造成物业管理收取费用过高，维修资金难以落实;二是业主和用户受传统住房消费观念的影响，往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务论文。加之物业管理公司与业主之间仅靠契约，使消防管理费用难以收取;三是物业管理资金筹措、使用、管理不统不规范，使缴纳者产生误解、拒缴或拖延。
由于消防管理经费的不落实，造成物业管理及消防管理不落实，物业运营几年后消防设施设备因缺少维护，形同虚设。
第五，目前物业管理的职业队伍尚未形成，作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏，面对物业管理中设置的现代消防设施，物业管理人员往往知之甚少。
加强突发事件的预防与处理
物业管理的论文12
摘要：我国的物业管理公司随着房地产开发企业的兴起而兴起，其内部控制建立的时间更是十分短暂。尤其在财务管理方面，物业管理公司的内部控制更是存在着财务人员意识不足，体系不够健全、内部控制的有效性存在缺陷等诸多的问题。针对这些问题，对症下药，加强物业管理公司财务管理的内部控制的有效性，实现企业内部控制的现代化。
关键词：物业公司；内部控制；财务管理
企业的财务内部控制对于企业的内部控制工作来说是一个重要的组成部分，也是企业能够在各方面实行有效管理的重要保证。近年来，我国物业管理公司迅速发展，整个行业也是处在一个快速成长的阶段。但是，较快的发展也会给企业的管理带来一定的挑战，尤其是在财务内部控制问题上，更需要企业的重视。我国房地产企业的迅速发展带动了物业管理公司的发展。由于物业管理公司业务性质的特殊性，其收入呈现出少次多量的特点，支出呈现出零且杂的特点。这就给公司的内部控制带来了极大的难度与挑战。同时，因为物业管理公司的收入只占集团总收入较少的一部分，因此其内部控制更是很难得到重视，从而给企业的财务管理带来巨大的风险。通过对物业管理公司发展中财务内部控制中所存在的问题进行分析，可以考虑建立财务内部控制中需要注意的关键点，才能促进物业公司财务内部控制的发展，保证企业更加稳步的发展。
一、我国物业管理公司财务管理存在的内部控制问题
(一)财务人员的内部控制意识不足
物业管理公司有两种主要的建立模式，一种是独自成立的公司，与所管理的小区、商场等的所有方没有直接的联系，另一种是由房地产开发企业集团建立的公司，与所属的房地产企业共同归属于集团公司管理。在前一种模式下，物业管理公司的规模一般比较小，因此对于公司的财务管理，管理者并不能够给予足够的重视，这就使得财务管理中存在着诸多漏洞，给公司的财务活动带来风险。后一种模式下，由于物业管理公司是从集团企业的房地产项目中剥离出来的，其财务管理多于房地产企业挂钩。且物业的收入只相当于整个收入的很小的一部分，因此许多企业集团会将整个财务部门中专业技能较为薄弱的财务人员分管物业公司的财务，并且相对于房地产企业的财务管理，对于物业管理公司并不会给予足够的重视，也造成了物业管理公司财务风险的增加。物业管理公司财务人员的内部控制意识不足，一方面是由于企业上层对于财务管理不够重视，另一方面也是由于财务人员本身的内部控制的意识薄弱。
(二)财务管理的内部控制体系不够健全
正是由于物业管理企业的对于财务管理的内部控制不够重视，所以在大多数物业管理企业并不能制定出完善的财务管理的内部控制体系。一方面，传统模式下的房管部门转变为物业管理公司的这一情况，大多公司都难以适应市场的激烈竞争,开发商下所附属的物业管理公司大部分由开发商决定,加上市场竞争的意识薄弱,造成了亏损较为严重的情况；另一方面，自主经营的物业管理公司的经营状况较好一些,但是盈利状况仍然不是很理想。这些问题的出现还是要归于物业管理公司的财务内部控制并不完善,使得企业丧失了进行激烈市场竞争的能力在近年来频发的出纳等财务人员通过各种手段盗窃公司财产的案件来看，归根结底都是由于财务管理的内部控制体系不够健全导致的。对于这些已经发生的问题，许多物业公司并没有引以为戒，仍然执行原有的内部控制体系，更有甚者，甚者完全没有内部控制体系，整个公司的财务仅有一名或两名财务人员负责，而企业股东只会过问企业的利润等综合数据，这些漏洞给财务人员留下了较大的操作空间，给公司的财务安全造成极大的威胁。
(三)内部控制措施执行的有效性不足
在企业现代化的过程中，也有一些物业管理公司认识到了了内部控制对于财务管理的重要性，并且给予重视，编制了本公司较为健全的内部控制体系，这些内部控制措施并没有得到有效的执行。一方面是由于物业管理公司的财务部门的规模较小，而内部控制能够完成存在的一个重要条件就是能够有足够多的层次来实现相互监督。较小的财务部门的规模就导致内部控制层级之间的相互制约难以实现，内部控制的措施难以执行。另一方面是因为财务部门人员并不会严格按照内部控制的'措施进行财务管理活动。许多物业管理公司由于规模较小，因此股东具有很大的发言权，公司的大股东向公司借去数额不菲的借款，同时从不偿还等现象时有发生。或者大股东挪用公司的资金为自己或家人添置汽车等物件，导致公司资产的流失。这些都是财务管理的内部控制未能有效执行的表现。仅仅建立内部控制的体系是远远不够的，更为重要的是能够有效的执行内部控制的措施，才能真正实现对公司财务的管理与保护。
二、物业管理公司财务管理的内部控制完善建议
(一)提高财务人员的内部控制意识
财务人员的内部控制意识是企业内部控制能够有效执行的重要因素。提高内部控制意识，物业管理公司主要有两方面需要加强。一是物业管理公司在招聘财务人员时，将其内部控制意识作为考察的一个重要方面，提高财务人员的工作要求。企业不能因为自身的业务较为简单或者其他原因就降低招聘财务人员的要求，而应对财务人员的整体素质进行审核。招聘具有较高专业素养的财务人员，这样从一开始就能够将整个财务部门的内部控制系数保持在较高水平。二是不具备较高专业素养财务人员的物业管理公司，在日常的工作中不断的贯彻内部控制的思想，将内部控制的思想贯彻到企业生产经营的各个方面。同时企业还应经常召开公司内部的内部控制学习交流会，让整个企业的各个部门都参与到内部控制的活动中来，在全公司养成内部控制的风气，在提高整个内部控制水平的同时，一并提高财务部门的内部控制水平。只有将财务人员的内部控制意识常抓不懈，企业才能真正的将内部控制一直贯彻下去。
(二)建立健全内部控制体系
内部控制系统的完善是实现企业内部控制现代化的重要基石。企业内部控制体系的建立对于内部控制的有效性的作用不言而喻。对于企业的内部控制体系的建立，尤其是财务部门的内部控制，国家已经出台了许多的指导文件对我国企业的内部控制给予指导。物业管理公司应当根据国家已经出台的文件，结合本企业经营活动的实际和特点，针对本企业的真实情况与存在的问题，制定适合本企业财务部门的内部控制措施，并且在日常的经营实践中不断的加以完善。同时，物业管理企业还应借鉴其他内部控制体系制作较为完善，贯彻较为彻底类似企业的内部控制的措施，并且加以学习利用，能够将其消化吸收，为己所用。此外，物业管理公司在制定内部控制体系时，应当将财务部门的内部控制与本公司其他部门实现联动，通过加强企业内部的内部控制的综合应用，在企业内部各部门之间形成一个较为完整的内部控制体系，加强各个部门之间的相互监督力度，推动企业财务部门的内部控制迈向一个更高的台阶。
(三)加大内部控制的执行力度
具备了完善的内部控制体系，同时财务部门拥有较高专业素养的财务人员，更为重要的是内部控制的贯彻实施，这样企业的内部控制才能真正的发挥作用。年度预算是企业进行财务管理的内部控制的一个重要方面。首先，物业管理公司在年末制定了下一年度企业的预算，并且确保预算的合理性，符合本企业经营活动东的实际。其次，在新的一年中，企业应当以此年度预算为蓝本，严格执行企业的年度预算。最后，企业在预算的执行过程中，应当及时发现问题，并且对预算适时做出调整，以便于以后年度预算制定的更为合理。除了对于预算的执行中加强内部控制的执行力度，还应当在财务工作的各个方面对企业的内部控制进行贯彻。
三、结语
财务管理的内部控制是公司实现经营活动现代化的重要保障。物业管理公司也应顺应时代发展的需要与国家政策的要求，制定出适合本企业的财务管理内部控制体系，同时将内部控制能够有效的实现。
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物业管理的论文13
1语言表达能力与沟通技巧
在物业管理中需要与业主和使用方打交道，需要与内部各管理人员打交道，也需要与各个相关部门打交道。有效的语言表达要求物业管理人员思维敏捷、逻辑性强，并善于表达自己的意向。有时物业管理人员还要妥善处理、调解因文化背景的不同或其他问题而引起的各种各样的矛盾和争论。同时还要掌握沟通技巧，如何既能维护公司的权益又能把业主的利益放在首位，设身处地为业主着想，得到业主的满意，除了有效的沟通外还要讲究沟通的技巧，消除业主各种认识误区。如：从感情入手，在短时间内拉近双方距离，融洽感情，打动对方，接受正确的观点。
2组织协调能力
作为管理者，组织协调能力是不可或缺的，而且它是能否顺利开展工作的前提条件。组织能力对领导者来说是至关重要的，同样，协调能力也是必不可少的。在物业管理工作中，常常需要协调下属之间的关系，形成较强的凝聚力，以便顺利开展各项工作；同时也要协调好本人和下级、同事和上级的关系，协调好本部门和其他部门的关系。协调好这些关系是顺利开展工作的必要条件。这不仅是做好各项工作的需要，同时为了以后长远的发展，也需具备一定的组织协调能力。
3心理承受能力
物业管理的对象是人，又靠人去服务，物业管理可以称作是“人的管理”。俗话说：“一人干事，难称百人意。”物业管理人员往往承担着相当大的风险任务，并经常会被他人误会或误解。在遇到这些比较复杂的情况下，能够控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物业服务中被业主误解，是很正常也是在不经意间就会发生的，这时往往个人会感到承受了很大委屈。遇到这种情况时，要学会克制自己：一要心地坦然，没做亏心事，不怕弄假成真；二要心胸宽广，忍辱负重；三要头脑清醒，对形成误解的原因进行冷静、客观分析，并积极设法消除误解；四是要端正态度，受误解之后，决不能产生心理障碍，从而失掉前进的信心和勇气。
4创新意识
作为物业管理人员来说，除了要关注物业产业方面的科技进步和发展应用态势，也要具备自我创新能力，对于那些陈旧的管理模式要加以改进，要将新的管理技术与手段结合自身的物业特点运用到公司制度中。当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多地应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注科技进步，及时提高专业管理技术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。
5计算机应用能力
随着社会进入数字信息化时代，计算机已成为人们工作生活中的一部分，掌握计算机设计与应用能力也是物业管理人员所应该具备的。目前，企业办公都已经进入无纸化操作状态，在平时工作中使用一些常用的办公软件、绘图软件，可以大大提高工作质量和工作效率。而且通过网络、电子邮件使我们与业主的沟通更为便捷，能及时了解业主的反馈与意见，也能掌握最新物业行业动态。特别是对物业管理层人员，具备此项能力就尤为重要了，因为许多数据的统计、财务的`分析、图表的设计、程序的制作都离不开电脑操作软件。
6经济与法律知识
物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。现代社会是一个法制的社会。我国的物业管理必须实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作。所以我们物业管理人员必须通过对这些法律法规、规章及办法的学习，可以使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
7良好的写作能力
物业管理中要收集整理各种信息、订立各种合同、制订规章制度、写工作计划、报告、调查报告、建议函等都离不开写作。写作能力也就是文字表达能力，是在物业管理中传递信息、交流思想和感情的最主要、最基本的工具，也是物业管理人员与业主联系的重要手段。只有观点精辟，内容详实，文字流畅的书面材料才能得到更好的交流和联络，这就需要物业管理人员具备良好的写作能力。加强文字修养，勤学多炼，不断提高。总之，服务应成为物业管理企业的生命，“以人为本”应是物业管理服务的永恒主题。要达到此目标，便需要物业管理人员不断提升自身的素质和能力，讲道德，重操守，重诚实，对客户有求必应，对企业忠心耿耿，真正实现先服务后管理，融服务于管理之中，不断提高物业管理水平，促进城市生活品质的不断提升。
物业管理的论文14
摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决措施，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。
关键词：城市社区;物业管理;业主
1我国城市社区物业管理现存问题
1.1城市社区物业管理企业管理能力有限
与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理经验的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。
1.2服务观念落后
我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。
1.3业主思想观念存在误区
我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。
2我国城市社区物业管理现存问题的原因
2.1相关法律法规不健全
由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。
2.2市场机制不够完善
近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的'重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。
2.3社区业主自治程度不够难以满足现实需求
按照我国传统文化，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权渠道。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。
3优化我国城市社区物业管理对策
3.1健全相关法律法规
物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地方法规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。
3.2认清行业本质找准行业定位
首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。
3.3完善相关规章制度
首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取其它不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。
3.4完善监管机制，物业管理健康发展
首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。
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物业管理的论文15
【题目】《住宅物业管理存在的问题与对策研究》
【摘要】住宅物业管理是目前我国物业管理的主要形式，是近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文对住宅物业管理存在的问题加以分析，以探讨、研究相应的解决办法, 促进住宅物业管理的健康发展。
【关键词】物业管理 物业 问题 对策
【目录】根据内容生成目录，
【正文】绪论、本论、结论
一、绪论，说明我完成此次作业的目的、现实意义、对所研究问题的认识，并提出本文的中心论点。
二、本论
住宅物业管理存在的问题
（一）国家法律法规，政府管理体系不健全
1、缺乏完善的法律法规（宪法、法律法规、规章制度）
2、政府相关部门的`监管问题（行政主管部门、社会公共部门）
（二）物业管理企业自身存在的问题
1、物业管理企业体制问题（5种）
2、物业管理企业规模效益较差，资金运作混乱（物业费、运行）
3、物业管理服务脱节，管理人员素质不足（服务意识、标准规范）
（三）业主方面存在的问题
1、业主物业消费意识淡薄
2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强
（四）要点问题
1、物业费收取问题（开发商、社会舆论）
2、物业管理中的纠纷问题（宏观）
解决住宅物业管理所存在问题的对策
（一）关于法律，政府：改革、完善、履行；监督力度、协调关系。
（二）关于企业：改革，结合自身情况，适应市场需求；经营模式、
费用利用、长远发展；服务同步、资质要求、重视培训。
（三）关于业主：改变观念和认识；了解法律常识，提高素质。
（四）关于要点：前期介入、加大正确信息宣传力度；标准制度、方式方法。
三、结论
1、概括当前住宅物业的现状和我们的任务所在
2、呼应开头的绪论
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