商业用地资产评估报告

时间：2023-03-14 08:24:15 资产评估报告我要投稿

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商业用地资产评估报告

　　一、估价对象描述

商业用地资产评估报告

　　(一)土地登记状况

　　根据花溪国用(2011)第×××号《国有土地使用证》，待估宗地土地使用权人为×××;座落于贵阳市花溪区×××路;批准用途为商业仓储;土地使用权面积为×××m2;土地级等：花溪一级;土地权属性质：国有土地;使用权类型：划拨。

　　(二)土地权利状况

　　根据委托方提供的资料，估价对象属国有划拨用地，土地所有权属国家，使用者为×××。

　　(三)土地利用状况

　　根据委托方提供的相关资料及估价人员现场踏勘所掌握的资料，待估宗地用途商业、仓储，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。

　　二、区域因素

　　1、区域位置

　　花溪区位条件优越，交通、通信、能源等基础设施较为完善。贵昆、湘黔铁路贯通区内，北有贵阳西站及货场，西有湖潮站和磊庄机场，东北部有贵阳机场;贵花高等级公路直通市区，312国道和101省道贯穿全境，实现了乡乡通油路。花溪区供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座，合计容量218500KVA;供水管网80公里，日供水量达到25000吨;行政村通电话率达到63%;行政村移动通信覆盖率达到85%。

　　待估宗地位于花溪区×××路，属于花溪区一级地段，该地段商业、服务业繁华，市政设施、生活服务设施齐全，周围主要为商业和住宅用地。

　　2、交通状况

　　待估地块位于花溪区×××路，属于花溪区中心，临清溪路约200米，车辆出入通畅，出行方便，交通条件便利。

　　3、基础设施

　　⑴供水：主要由贵阳市自来水厂提供，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高;

　　⑵排水：该区域排水为区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅;

　　⑶供电：主要由贵阳市供电局提供，保证率较高;

　　⑷电讯: 区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路，通讯线路畅通;

　　⑸供气：由贵阳市燃气可供气范围。

　　4、自然环境

　　待估地块内地势平坦，宗地形状规则。周围主要为商业、住宅用地，环境状况较好。

　　5、人文环境

　　待估地块处贵阳市中心区范围内，周围主要为商住用地，人员构成一般，社会环境一般。

　　6、规划限制

　　规划批准用途为商业、仓储用地，出让面积×××m2，建筑容积率为3.26，建筑面积890.75m2，其中：商业建筑面积为855m2，仓储建筑面积为35.75m2。

　　7、区域基准地价水平

　　根据2004年贵阳市花溪区城镇土地等级和基准地价，待估宗地位于花溪区一级地段，其地价水平为：

　　商业一级：地价为1780元/m2，地价内涵：主要包括商业零售业、金融保险业、娱乐、餐饮业的土地，土地使用年限为40年，容积率为1.0，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”(即通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地内“一平”(场地平整);

　　工业一级：地价为310元/m2，地价内涵：主要包括工业生产用地、仓储、采矿用地等，土地使用年限为50年，容积率小于或等于1，市政基础设施配套程度达到宗地外“五通”(即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气)，宗地内“一平”(场地平整)。

　　(三)个别因素

　　1、宗地条件：

　　① 宗地形状：待估地块形状规则;

　　② 地形条件：委估地块地质状况良好。

　　2、土地利用状况

　　土地用途：规划用途为商业、仓储用地。

　　建筑面积及容积率：根据委托方提供的资料，具体详见下表：

土地出让面积	×××平方米	出让年限		40
容积率	3.26		总建筑面积	890.75平方米
商业部分建筑面积	855平方米		仓储部分建筑面积	35.75平方米
商业分摊土地面积	262.36平方米		仓储分摊土地面积	10.97平方米

　　3、土地开发程度

　　开发程度为宗地外“五通”(即通上水、通下水、通电、通路、通讯或通煤气)，宗地内“一平”(场地平整)。

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